Fine presentó a Corey los términos del préstamo. Él le sugirió que fuera a verla y le dijo que traería a su CEO con él (aviso fechado el 17 de junio de 2018, ibid.). Corey afirma que, al hacerlo, hizo una declaración a Fine de que era una parte integral de la empresa. Este asunto no es de gran importancia, y parece que, en cualquier caso, es solo una cuestión de expresión. Fine añadió que para él es importante que los inversores se reúnan con la persona a la que deben confiar su dinero (anuncio fechado el 17 de junio de 2018, a las 17:27). Corey sugirió que la reunión se celebrara en su casa (mensaje fechado el 17 de junio de 2018, a las 18:43). La reunión tuvo lugar al día siguiente, en la casa de la familia Corrie (correspondencia fechada el 18 de junio de 2018; p. 22 de la transcripción, líneas 17-18).
- Este hecho de hecho es suficiente para que la demanda contra Fine sea fundamentada. Esto se debe a varias razones: En primer lugar, esta reunión presenta el papel de Fine como corredor cuya función es crear una relación entre los inversores y el propietario de la empresa. Un agente inmobiliario no está obligado a investigar ni exigir todas las complejidades de la empresa que ofrece. Como también se ha sostenido en relación con los abogados, cuyo deber de cuidado es inmensamente amplio que el de un agente inmobiliario o "consultor", dicho profesional no está obligado a actuar como "detective o investigador privado" (Civil Appeal 7485/10 Penthouse Rahmani Properties (1997) enTax Appeal contra el abogado Pfeffer, de fecha 27 de febrero de 2012, en el párrafo 11 de la sentencia; Apelación Civil 2599/13 Herman contra Eldor, de fecha 3 de septiembre de 2015, en el párrafo 34 de la sentencia; Apelación Civil 7440/19 Emblaze en Tax Appeal contra Double U Trading Fund Inc., de fecha 27 de abril de 2021, en el párrafo 20 de la sentencia). Segundo, dado que Payne era muy consciente de que habría una conexión directa entre Corey y Debreth, podría haber supuesto que todos los detalles relevantes los proporcionaría Debreth. En tal caso, se aplica la regla, en virtud de la ley según la cual el delito civil de declaración negligente falsa no se aplica cuando el creador de la representación sabe que su interlocutor realizará un examen adicional. De la jurisprudencia se deduce que este razonamiento se refiere al elemento de la conexión causal jurídica. La tercera es la ausencia de negligencia. Incluso si el papel de Fine no fuera solo el de intermediario entre posibles inversores y el propietario de una empresa, desde el momento en que estableció una conexión directa entre ambos, existe margen para determinar que el deber de aclararle no es el mismo que se le habría impuesto si hubiera creado la representación exclusiva. Una persona que asesora en un tema de inversión puede cumplir con su obligación presentando a la persona que tiene el conocimiento más amplio de la inversión: el propio CEO de la empresa. Dado que el propio Fine no sospechó en ningún momento que Debret actuara para ocultar información, presentar al CEO a los inversores es una acción que anula una reclamación por negligencia.
- Más allá de lo que se requiere, señalaré que en el caso de Corrie, no parece que fueran las acciones de Fine las que la llevaron a invertir en la empresa económica de Shop. Su inversión se realizó solo después de realizar consultas independientes y externas sobre inversiones en los proyectos de Debret. Siguiendo el consejo de Fine, contactó con una inversora llamada Hannah, quien respondió en un correo electrónico fechado el 4 de febrero de 2019 que la inversión había dado buenos resultados y que había recibido su dinero con intereses (Apéndice E a la declaración jurada de Cory). Este anuncio indica que Debret también trabajó con otros corredores de inversión externos (Hannah se refirió a Debret y a otra persona, que no está bien). En el contrainterrogatorio de Corey, quedó claro que también había contactado con otra persona para preguntar por préstamos para los proyectos de Debrett (p. 24 de la transcripción, líneas 20-24). Por tanto, Corey no se fiaba solo del consejo de Payne, sino que hacía sus propias averiguaciones.
- La conclusión de todo esto es que la demanda de Corey contra Payne debe ser desestimada. Esto se debe a razones relacionadas con su estatus como mediador entre Corey y Debreth; se deben a la exclusión de sus acciones del ámbito de la declaración negligente falsa, cuando en realidad él sabía de la consulta de ella con otra persona que tiene todo el conocimiento relevante; Lo son porque no hay base para determinar que el consejo que dio fue negligente en las circunstancias del caso; Tanto porque Corey misma hizo averiguaciones como porque solo la convencieron de invertir como resultado de esas investigaciones; Son en vista de la determinación general de que incluso una investigación adicional editada por Fine no le habría llevado a descubrir hechos que atestiguen un riesgo en la empresa económica objeto del litigio.
- Reclamación Giot
- Al principio, se aclaró que el contacto entre Guyut y Pine se creó en 2014, durante un viaje en bicicleta por Israel. Como resultado, Fine presentó a Debret a Guyot. Esto ha interesado a Gyut en varios proyectos a lo largo de los años. El testimonio de Gyuot indica que las representaciones fueron orales (párrafos 4-9). En su declaración jurada, afirmó, por primera vez, que la mayoría de las representaciones giraban en torno a la garantía. Según él, en 2019, ambos le interesaron en el proyecto permanente y le presentaron una declaración de que la inversión en él estaba garantizada contra los derechos sobre los nuevos apartamentos que se construirían y contra la propia propiedad (párrafo 16 de la declaración jurada). No se aportó ninguna prueba que respaldara esta afirmación.
- La declaración jurada de Guyot indica que las representaciones fueron realizadas conjuntamente por Fine y Debrett. Durante su interrogatorio, dijo que Debret "me ayudó a entender algunas de las conexiones que se relacionan con TAMA. Me proporcionó detalles y aclaraciones adicionales, y también me proporcionó información sobre otras opciones de inversión" (p. 32 de la transcripción, líneas 4-6). Según él, Fine le presentó el proyecto que es objeto de la demanda (p. 35 de la transcripción, líneas 9-10), pero se reunió con Debret "quizá tres veces personalmente" (ibid., líneas 17-18).
Guyut no adjuntó a su declaración jurada la correspondencia por correo electrónico relativa a las opciones de inversión que le presentaron Debert y Payne. Los apéndices a la declaración jurada de Fine indican que Guyut mantuvo correspondencia directa con Debret sobre este asunto. La correspondencia indica que ya en 2014, ambos intercambiaron correos electrónicos sobre la posibilidad de invertir en un proyecto TAMA 38 (pp. 156-158 de los apéndices a la declaración jurada de Fine). Correspondencia adicional relacionada con proyectos similares tuvo lugar en marzo de 2018 (la mayor parte de la correspondencia se encuentra en las páginas 138-152 de los apéndices de la declaración jurada de Fine); y el acuerdo de inversión que es objeto de la demanda, que Gyut firmó en septiembre de 2019, le fue enviado por Debret (p. 143 de los apéndices a la declaración jurada de Fine).
- La imagen que se desprende es que, en lo que respecta a la inversión de Guyot, su papel fue más marginal que el atribuido por Corey, y el papel de Debreth en las negociaciones fue aún más central. En cualquier caso, su reclamación debe ser desestimada por las razones detalladas anteriormente en el caso de Cory: tanto por su estatus de intermediario solo entre Guyot y Debreth; Tanto porque sus acciones quedaron excluidas del ámbito de la declaración negligente falsa, cuando hubo consulta con otra persona que tenga el conocimiento relevante y pleno; Lo son porque no hay base para determinar que el consejo que dio fue negligente en las circunstancias del caso; Son en vista de la determinación general de que incluso una investigación adicional editada por Fine no le habría llevado a descubrir hechos que atestiguen un riesgo en la empresa económica objeto del litigio.
- El traje de Ancona
- Las circunstancias que llevaron a la participación de Ancona en la inversión fueron diferentes a las de Corey y Guyot. Ancona no conocía a ninguno de los demandados antes de los hechos que son objeto de la demanda, y no mantuvo contacto directo con Debrett. La totalidad, que se describirá a continuación, indica que Payne tenía un deber de aclaración más significativo respecto a Ancona. Sin embargo, esto no excluye de las determinaciones anteriores que Fine no pudo revelar hechos sospechosos sobre el estado de los proyectos mediante una investigación adicional; Más adelante se aclarará que no hay fundamento en el argumento relativo a la representación en el asunto de la garantía.
- En su declaración jurada, Ancona afirmó que el primer contacto entre él y Fine se produjo cuando recibió un mensaje de Fine a través de LinkedIn el 22 de diciembre de 2019 (párrafo 7 de la declaración jurada). Esta afirmación es inexacta. La demanda alega que Ancona contactó con Fine después de ver en LinkedIn que Fine se presentaba como "un experto en marketing de inversiones en Israel para ciudadanos estadounidenses" (párrafo 69 de la demanda). Ancona confirmó que así fue como sucedieron las cosas (p. 27 de la transcripción, líneas 24-25).
No existe disputa de que Ancona tiene un amplio conocimiento de inversiones inmobiliarias en Estados Unidos, y que esta es su área de práctica (párrafo 20 de su declaración jurada; p. 27 de la transcripción, línea 29 - p. 28 de la transcripción, línea 1). Antes de los hechos objeto de la demanda, no invirtió en bienes raíces en Israel (ibid.). Las inversiones inmobiliarias las realiza Ancona junto con su hermana, demandante 3. Tampoco hay disputa en que Ancona llevó a cabo exclusivamente las negociaciones sobre la inversión objeto de la demanda. La hermana de Ancona recibió la información de su hermano y no mantuvo contacto con ninguno de los acusados.
- Tras la solicitud en LinkedIn, Fine envió un correo electrónico a Ancona el 26 de diciembre de 2019 (Apéndice A a la declaración jurada de Ancona). Este anuncio incluye dos declaraciones que supuestamente indican que Fine se presentó como directivo de la corporación, por lo que se citará íntegramente a continuación:
[Entre la dirección de correo electrónico privada bajo el nombre de Payne y las dos líneas que sellan el mensaje, aparecen los números de teléfono de Payne. Se han omitido para evitar la invasión de la privacidad.]