(Tel Aviv) 1728/22 Sheinman Nava contra Agmon Israela - parte 4

Trepar por suelos irregulares

100. De acuerdo con el acuerdo, los apartamentos de contraprestación del propietario estarán ubicados dos plantas por encima de su ubicación actual. De acuerdo con el calendario de consideración, los apartamentos de contraprestación de Poliker y Sheinman no mantienen el mecanismo de aumento de plantas según lo establecido en el acuerdo, como se detalla en la tabla siguiente:
101. Como indica los datos de la tabla, uno de los 2 apartamentos propiedad de Sheinman disfruta de un aumento de 3 plantas (un aumento de 5 plantas en lugar de 2 plantas). En cuanto a Poliker, uno de los 5 apartamentos que posee se ve afectado por un aumento de menos de una planta (en lugar de 2 plantas),
     y otros 3 apartamentos que se consolidan en un solo apartamento (el apartamento de la azotea) se benefician del excedente de la siguiente manera: 6 plantas en relación con el apartamento del sótano (un aumento de 8 plantas en lugar de 2 plantas), 3 plantas en relación con un apartamento en la segunda planta (aumento de 5 plantas en lugar de 2 plantas), y 2 plantas en relación con un apartamento en la tercera planta (un aumento de 4 plantas en lugar de 2 plantas).
102. En cuanto al apartamento Poliker en la planta baja (una 'sala de calefacción' según el permiso de construcción que en realidad se utiliza como 'sala de sal'), opino que no hay aumento de suelos debido al desplazamiento de esta área (18 metros cuadrados) respecto al suelo del sótano en favor de la superficie total de un apartamento residencial que constituye un apartamento de consideración Poliker, debido a la consideración excesiva.

Voy a explicar esta conclusión:

103. No existe disputa de que el apartamento de una sola habitación en el sótano propiedad de Poliker difiere en sus características de los apartamentos residenciales del condominio, como se ha indicado anteriormente. Por esta razón, y de acuerdo con el acuerdo, Poliker no tiene derecho a las consideraciones de aparcamiento y almacenamiento a las que los propietarios tienen derecho en relación con cada uno de los apartamentos residenciales del condominio.
104. Además, Poliker no puede beneficiarse de un aumento relativo en la superficie del apartamento de una sola habitación en el sótano como unidad independiente y separada de acuerdo con el aumento de la superficie de los apartamentos residenciales (los apartamentos de consideración), aunque todos los apartamentos del condominio tengan una participación relativa (diferente) en los derechos de construcción y de acuerdo con los planos aplicables al condominio. Esto se debe a una limitación en el plan que se aplica al condominio.  Como expresó el perito en la opinión, "En el plano A/1 para los sótanos, hay un límite de 12 metros cuadrados por sala de almacenamiento, adyacente al apartamento, sin posibilidad de un almacén independiente como unidad separada que pueda registrarse como subparcela en el futuro" (párrafo 2.11.12 en las páginas 9-10 del dictamen experto; véase también: testimonio pericial, acta de la audiencia del 18 de septiembre de 2024, páginas 3, líneas 21-25).
105. En vista de tales limitaciones urbanísticas respecto a la adición de espacio para un apartamento de una habitación en la planta baja, que no fueron contradichas por los demandados, las consideraciones habituales para un apartamento de una habitación en la planta baja que no es un apartamento residencial, como parte de la implementación de un proyecto TAMA 38, son la compensación económica que refleje la posibilidad de un aumento conforme a la parte relativa de los derechos de construcción o una mejora de los derechos del propietario a un apartamento residencial sobre el suelo que calcule el valor del apartamento en la planta baja como un crédito financiero respecto al valor del apartamento residencial (opinión experta, ibid.; párrafo 4.1 en la página 7 de la respuesta del experto a preguntas de aclaración; testimonio experto, acta de la audiencia fechada el 25 de julio de 2024, página 5, líneas 38-41; acta de la audiencia del 18 de septiembre de 2024, página 8, líneas 31-39). Véase también: Recurso Misceláneo - Civil (Distrito de Tel Aviv) 5233-11-22 Dermer contra Bronfman, párrafo 27 de la sentencia, publicado en Nevo (3.  .  2023) (en adelante - el caso Bronfman); Caso del Supervisor del Registro de la Propiedad (Tel Aviv) 5/645/2022 Bar Israel contra la herencia del difunto Terem Michael, publicado en "Nevo" (24 de septiembre de 2024) (en adelante - el caso Bar Israel); respecto a la diferencia entre la contraprestación a la que tiene derecho el propietario de un trastero en el sótano de un condominio y la contraprestación a la que tienen derecho los propietarios de apartamentos residenciales en el condominio - Recurso Misceláneo - Civil (Distrito de Tel Aviv) 48996-10-18 Kaleb contra Ben Uri (1973) Public Works and Building Company Ltd., párrafo 19 de la sentencia, publicado en Nevo (9 de diciembre de 2018).
106. Por lo tanto, en ausencia de viabilidad planificadora para la asignación de una unidad independiente y separada respecto a un apartamento de una habitación en el sótano propiedad de Poliker (lo que incluye la adición de un área que refleje la parte relativa del apartamento en los derechos de edificación conforme a los planos aplicables al condominio), además de la falta de derecho a una consideración de 'espacio adicional' para aparcamiento y almacenamiento respecto a este apartamento, opino que la transferencia de los derechos del apartamento en el sótano propiedad de Poliker a favor de un apartamento de consideración residencial respecto a otro apartamento que posee en el condominio - de acuerdo con las alternativas aceptadas establecidas en la jurisprudencia sobre los derechos del propietario de una unidad de almacén en la planta baja de un condominio en el marco de la ejecución de un proyecto TAMA 38 - constituye una contraprestación excesiva para el fin de elevar los pisos (véase también: el testimonio del experto, acta de la audiencia del 18 de septiembre de 2024, páginas 10, líneas 37-41 y páginas 11, líneas 1-3).
107. Resumen provisional: En cuanto a las consideraciones para 'otras ampliaciones' del tipo de aumento de plantas, Scheinman tiene consideración excesiva debido a un aumento de 3 plantas en relación con uno de los dos apartamentos que posee en el condominio. Poliker tiene menos consideración por una reducción en una planta, así como una consideración excesiva debido a un aumento de 3 plantas y un aumento de 2 plantas en relación con los apartamentos que posee en el condominio.  El valor de los daños se discutirá más adelante en el capítulo "La cantidad de la compensación económica".

Especificaciones técnicas de los apartamentos de los propietarios

108. De acuerdo con el acuerdo, el condominio existente construido a principios de los años 60 será demolido y se construirá un nuevo edificio en su lugar, incluyendo nuevos apartamentos que se asignarán al propietario y a la empresa emprendedora. De acuerdo con las disposiciones de la cláusula 5.6 del acuerdo, "el nivel de las especificaciones técnicas de los apartamentos del propietario estará de acuerdo con las especificaciones técnicas adjuntas (Apéndice G) y en cualquier caso su nivel no será inferior al nivel de las especificaciones técnicas estándar de los apartamentos del promotor (excluyendo apartamentos con jardín y techos), pero queda claro que si el promotor mejora alguna parte de las especificaciones técnicas estándar en sus apartamentos de acuerdo con la demanda de los compradores de viviendas y a cambio de un pago separado que el promotor reciba del solicitante por el cambio de mejora en las especificaciones estándar, entonces los propietarios no tendrán derecho a recibir las mismas especificaciones mejoradas del promotor." 1 del acuerdo establece que los propietarios de apartamentos pueden solicitar a la empresa promotora que realice cambios internos en los nuevos apartamentos que sean "factibles desde el punto de vista de la ingeniería" (mover tabiques y paredes interiores, cancelarlos, trasladar electricidad, agua, fontanería, comunicaciones, ubicación de puertas interiores, ubicación de interruptores), que no incluyan una ampliación en relación con las especificaciones técnicas que serán aprobadas.  Esto es gratuito y dentro del plazo establecido en esta sección.  Para la planificación y ordenación de los cambios, los propietarios del apartamento tienen derecho a reuniones de consulta con un diseñador de interiores en nombre de la empresa promotora, según se detalla en la cláusula 11.2 del acuerdo.
109. En cuanto a Poliker, que recibirá 3 apartamentos residenciales en lugar de los 5 que posee actualmente, se estipuló en la cláusula 9 del Acuerdo Poliker, en referencia al apartamento con tejado unificado, que se construiría "con la sala de sal que existe hoy en el apartamento actual del propietario [Poliker], que se encuentra en el perímetro del edificio, una sauna húmeda y parquet de madera real en todas las habitaciones excepto en los baños. No obstante lo que establece la cláusula 11 del acuerdo, se aclara que, respecto al apartamento en la azotea del propietario, este tendrá derecho a ordenar cambios sin coste según lo establecido en la cláusula 11.1 del acuerdo hasta la fecha de la vertida del mencionado apartamento [cambio de la fecha del derecho a realizar los cambios]."
110. Según los demandados, la financiación de la empresa emprendedora, la construcción de una sala de sal y una sauna húmeda en el apartamento en la azotea de Poliker, y el recubrimiento del suelo del apartamento con parquet de madera, constituyen una contraprestación excesiva otorgada a Poliker, lo que supone una violación material de la igualdad de contraprestaciones.
111. La ley con los demandados. Como señalé antes, el principio de igualdad de consideración también debe mantenerse en relación con 'otras consideraciones adicionales' que se relacionen con un beneficio económico otorgado a los propietarios de apartamentos en el marco de la implementación de un proyecto TAMA 38 en el condominio.  Esto incluye proporcionar especificaciones técnicas uniformes para todos los apartamentos residenciales existentes en el condominio, de acuerdo con el mecanismo establecido en nuestro caso en las cláusulas 11.2-11.1 del acuerdo.  Una sala de sal, una sala de sauna y el revestimiento del suelo en parquet de madera no están entre los componentes de las especificaciones técnicas establecidas en el acuerdo, sino que constituyen añadidos únicos que se desvían de ellas.  Mientras tanto, opino que el propietario de un apartamento en un condominio, cuyo piso tiene sistemas e instalaciones únicas (que no son adecuados para una persona con discapacidad), como una sauna, un jacuzzi, un sistema de 'hogar inteligente', un estudio acústico y una cocina de lujo con electrodomésticos integrados avanzados, no tiene derecho a financiar su instalación en su nuevo apartamento.  En mi opinión, dicha financiación, que se concede individualmente a un propietario de un apartamento en un condominio, no es una de las consideraciones aceptables en la ejecución de un proyecto TAMA 38, ya que no es requerida por la naturaleza del proyecto y, por tanto, se considera una consideración excesiva que equivale a una violación de la igualdad de consideración.
112. En las circunstancias actuales, el compromiso de la empresa emprendedora de construir una sala de sal y una sauna húmeda en el apartamento de la azotea de Poliker, así como de cubrir el suelo del apartamento con parquet de madera auténtica, constituye una contraprestación excesiva que equivale a una violación material de la igualdad de contraprestaciones. El valor del daño se discutirá más adelante en el capítulo 'La cantidad de la compensación económica'.

Servicios de Consultoría Arquitectónica

113. Según los demandados, Poliker goza de una contraprestación excesiva debido a la recepción de servicios arquitectónicos que no se prestan a los demás propietarios de apartamentos, lo que equivale a una violación de la igualdad de consideración.
114. De acuerdo con la cláusula 11.2 del acuerdo, los propietarios de los apartamentos del condominio tienen derecho a reuniones de consulta con un interiorista en nombre de la empresa promotora, con el fin de planificar y ordenar los cambios interiores en los apartamentos a los que tienen derecho según el acuerdo. De acuerdo con esta cláusula, se estableció un límite en el alcance de las reuniones de consulta "hasta tres sesiones de dos horas cada una".  El acuerdo Poliker estipula con referencia a esta cláusula: "Se aclara que, para fines de planificación, el promotor asumirá los costes de los servicios del arquitecto Maoz Price."
115. Como se indica en la opinión del experto, que no fue contradicha por los demandados, "la afirmación de los demandantes de que el arquitecto Maoz Price es el diseñador de interiores en nombre del promotor ... es una aclaración y no una adición especial del apartamento en la azotea" (párrafo 2.15.7 en la página 20 de la opinión).  En palabras del experto, "Como se aclaró en la respuesta a las reclamaciones de los demandados, el arquitecto de Maoz Price es el arquitecto del proyecto, por lo que no es un arquitecto externo al proyecto, y el asesoramiento real suele ser dado por los empleados de la firma y no necesariamente por el propio gerente de la firma" (párrafo 4 en la página 4 de la respuesta del perito a las preguntas de aclaración).
116. Por lo tanto, no he encontrado apoyo para la afirmación de los demandados de que en este asunto Poliker goza de una consideración excesiva. Añadiré, más de lo necesario, que en circunstancias en las que Poliker tiene 5 apartamentos en el condominio que están a punto de convertirse en 3 residenciales, la provisión de servicios arquitectónicos adicionales a Poliker no indica una violación material de la igualdad de contraprestaciones.  Esto se debe a la diferencia sustancial que existe en este asunto entre Poliker (el propietario de 5 apartamentos en el condominio) y los demás propietarios de apartamentos.

Servicios de Consultoría Legal

117. En cuanto a los argumentos de los demandados de que la empresa emprendedora asume el coste del asesoramiento legal otorgado únicamente a Poliker, lo cual constituye una contraprestación excesiva, los rechazo en ausencia de apoyo a lo que se establece en el acuerdo, incluido el acuerdo de Poliker (véase también: sección 2.15.6 en la página 20 de la opinión pericial; párrafo 3 en la página 4 de la respuesta del perito a preguntas de aclaración; el testimonio del perito, acta de la audiencia del 18 de septiembre de 2022, página 5, líneas 32-36).
118. Más de lo necesario, añadiría que un compromiso de una empresa emprendedora de asumir el coste del asesoramiento legal al propietario de más de un apartamento en un condominio, con el fin de dar su consentimiento para la ejecución de un proyecto TAMA 38 en un condominio, puede ser razonable y aceptable dadas las circunstancias del caso. Esto, en vista de la diferencia sustancial en su estatus propietario y el alcance de sus derechos en el condominio en comparación con los otros propietarios de apartamentos, tiene implicaciones para el alcance de los riesgos y la complejidad del compromiso en el acuerdo, así como sus implicaciones legales y económicas, de manera que justifique un examen individual del acuerdo en su caso.

Servicios de mudanza del contenido de los apartamentos de los propietarios

119. Según los demandados, Poliker goza de una consideración excesiva debido a la recepción de servicios de mudanza que no se prestan a los demás propietarios de apartamentos, lo que también supone una violación material de la igualdad de las consideraciones.
120. De acuerdo con las disposiciones de la cláusula 8.5 del acuerdo, la empresa emprendedora se compromete a contratar con una empresa de mudanzas, "que empaquetará, transportará y desempaquetará el contenido de los apartamentos, de los propietarios, que vivan en el edificio o de los propietarios que no residan en el edificio, pero cuyo apartamento actual contiene contenidos que requieren evacuación, del apartamento actual al apartamento alternativo y de allí al nuevo apartamento. Alternativamente, "de acuerdo con la exclusiva discreción del promotor", la empresa emprendedora se compromete a asumir los costes del transporte, "hasta un total de ILS 8.000 + mediante un recurso fiscal (ILS 4.000 por dirección de transporte)...  contra una factura fiscal legal emitida a nombre del promotor".  De acuerdo con las disposiciones de la cláusula 8.6 del acuerdo, "en la medida en que, en el momento de ordenar la mudanza, cualquiera de los propietarios de muebles de valor monetario real, vinculados al apartamento existente, el promotor financie su desmontaje y remontaje en el nuevo apartamento."
121. En la cláusula 6 del Acuerdo Poliker, se estipuló al respecto que "respecto a la cláusula 8.5 del acuerdo - queda claro que el promotor asumirá los costes de transporte de todo el equipo en los apartamentos del propietario [Poliker], incluyendo la retirada de frigoríficos Sub Zero y equipos de estudio mediante una grúa, si es necesario. Si el promotor decide asumir los costes de transporte que el propietario tendrá en lugar de su compromiso directo con una empresa de mudanzas, se aclara que, en relación con los apartamentos del propietario, la cantidad de gastos de transporte que asumirá el promotor no estará restringida, siempre que se produzca una factura fiscal debidamente a nombre del promotor."
122. Por la presente rechazo el argumento de los demandados para la provisión de contraprestación excesiva en este asunto, ya que, de acuerdo con el acuerdo, todos los propietarios de apartamentos tienen derecho a financiar servicios de transporte, incluyendo "la retirada de muebles de valor monetario real". En cuanto al compromiso de la empresa emprendedora de financiar los servicios de transporte del contenido de los apartamentos Poliker sin límite de importe (en la medida en que la empresa emprendedora prefiere la alternativa de asumir el coste de los servicios de mudanza en lugar de que el transporte lo realice una empresa de mudanzas en su nombre), no creo que esto sea una contraprestación excesiva que constituya una violación material de la igualdad de las consideraciones.  Desde el principio, Poliker posee 5 apartamentos en el condominio (de los cuales 4 son residenciales), y teniendo en cuenta que también está obligada a presentar una factura fiscal, condición para que la empresa emprendedora financie sus gastos como se indicó anteriormente.  En palabras del perito en su opinión, "En mi opinión, dado que el Sr.  Poliker tiene 5 subparcelas, por las que recibe 3 apartamentos residenciales, incluso si hay una adición especial respecto a las cláusulas 11.1 y 11.2 del acuerdo TAMA, no es una excepción y/o tiene un valor económico sustancial en la totalidad de los derechos de Poliker", lo cual no fue contradicho por los demandados.

Alquiler durante el periodo de construcción

123. Según los demandados, Poliker goza de una contraprestación excesiva debido a su derecho a alquilar el apartamento de una habitación en la planta del sótano, lo que supone una violación material de la igualdad de la contraprestación.
124. De acuerdo con las disposiciones de la cláusula 8.1 del acuerdo, durante el periodo de construcción definido en esta cláusula "el promotor asumirá los gastos de alquiler del alquiler de apartamentos alternativos para cada uno de los propietarios individuales, en una suma mensual que determinará el tasador [definido en la cláusula 2 del acuerdo, "un tasador inmobiliario certificado que será nombrado por acuerdo por el abogado de las partes y aparecerá en la lista de tasadores reconocidos ..."] inmediatamente después del aviso de desahucio... y que será designado para estimar el valor del alquiler que se habría recibido respecto a cada uno de los apartamentos actuales conforme a su estado, en condiciones de libre mercado y neutralizando los efectos del proyecto y/o de los proyectos que se construyan en las proximidades del edificio.  El promotor asumirá los honorarios del tasador."
125. En la cláusula 7 del Acuerdo Poliker, se estipuló, con referencia a la cláusula 8.1 del acuerdo, que "para evitar dudas, el promotor asumirá dicha renta por cada uno de los apartamentos actuales del propietario."
126. Por la presente rechazo el argumento de los demandados para la provisión de contraprestación excesiva en este asunto, ya que las disposiciones del acuerdo y del Acuerdo Poliker como se menciona anteriormente son coherentes con el principio de igualdad de contraprestaciones. En la medida en que, dentro del marco de un acuerdo para la ejecución de un proyecto TAMA 38 en un condominio, una empresa emprendedora esté dispuesta a pagar el alquiler a los propietarios durante el periodo de construcción, este beneficio económico estará disponible para todos los propietarios de apartamentos de acuerdo con el propósito del apartamento (residencial, oficinas, comercial, almacenamiento) y su tamaño.  Según lo estipulado en el acuerdo, un tasador inmobiliario certificado designado con el consentimiento de los propietarios estimará la cantidad de alquiler de todos los apartamentos del condominio, de acuerdo con las normas de tasación aceptadas y las variables acordadas (el estado actual del apartamento y las condiciones de libre mercado excluyendo el impacto del proyecto y los proyectos que se construyan en las proximidades), que son variables razonables y aceptables en las circunstancias del caso.
127. Resumen provisional: En cuanto a las consideraciones para 'otras ampliaciones' que concernen especificaciones técnicas mejoradas para el apartamento en la azotea de Poliker (la construcción de una sala de sal y una sauna húmeda y el recubrimiento del suelo del apartamento con parqué de madera real), esta es una contraprestación excesiva que constituye una violación material de la igualdad de contraprestaciones. Por otro lado, las disposiciones del acuerdo y del Acuerdo Poliker relativas a la financiación de servicios de consultoría arquitectónica, financiación de servicios de embalaje y transporte, y el pago del alquiler de todos los apartamentos del condominio, no indican que a Poliker se le haya concedido una contraprestación excesiva ni que exista una violación material de la igualdad de consideración.  Además, no se ha demostrado que se haya probado la financiación del asesoramiento legal a Poliker.

Presidente de la Empresa Emprendedora en Pagos de Impuestos

128. De acuerdo con las disposiciones de la cláusula 17.2.7 del acuerdo, "Sujeto a las disposiciones de la cláusula 3.12 anterior [que regula el uso de la exención disponible para cualquiera de los propietarios conforme a las disposiciones de la Ley de Impuestos Inmuebles (Apreciación y Compra), 5723-1963], el promotor pagará la totalidad del impuesto de mejora, en el momento de un recurso penal de cualquier ley, y sin privar de ningún derecho legal a presentar una objeción y/o apelación contra el cargo, respecto de la transacción objeto de este acuerdo, se aplica al propietario la obligación de pagar, el recurso penal de la ley. Para evitar dudas, sujeto a las disposiciones de la cláusula 3.12 anterior y sin menospreciar el resto de sus obligaciones, el promotor se compromete a pagar exclusivamente y sin excepción la totalidad del impuesto de mejora que se aplicará respecto a cada una de las subparcelas especificadas en la cláusula 4.24 anterior."
129. De acuerdo con las disposiciones de la cláusula 4.24 del acuerdo, el promotor declaró "que es consciente de que, de acuerdo con el texto de registro adjunto al Apéndice A de este acuerdo, H.H. Yehuda Poliker es el propietario de las subparcelas 1, 2, 3, 10 y 13 en el edificio existente, y que la Sra.  Nava Sheinman es propietaria de las subparcelas 4 y 7 en el edificio existente, por lo que no tienen derecho a una exención del impuesto de mejora y/o apelación fiscal por servicios de construcción y/o cualquier otro impuesto al que tengan derecho los demás propietarios de apartamentos.  Sin embargo, y a pesar de las disposiciones de este acuerdo y como disposición en desarrollo, el promotor se compromete a asumir exclusivamente todos los pagos fiscales, sin excepción, que se apliquen respecto a todas las subparcelas mencionadas en el marco del proyecto."
130. En la cláusula 5 del Acuerdo Poliker, se estipuló que "no obstante lo dispuesto en la cláusula 4.24 y/o la cláusula 17.2.7 del acuerdo y/o en cualquier otro lugar del acuerdo, el promotor asumirá los costes de todos los impuestos que se apliquen al propietario [Poliker] en relación con el proyecto, hasta la suma de 1,25 millones de ILS. Si la cantidad de impuestos supera dicha cantidad, el propietario asumirá la diferencia en las fechas según la ley y de manera que no retrase la ejecución del proyecto."
131. Según los demandados, dado que Poliker y Scheinman son propietarios separados de varios apartamentos en el condominio, están destinados a ser responsables de los pagos fiscales como parte de la ejecución de un proyecto TAMA 38 en el condominio. Por lo tanto, el compromiso de la empresa emprendedora de asumir los costes de todos los impuestos que se aplicarán a los propietarios en el marco de la ejecución de un proyecto TAMA 38 en el condominio, supone una contraprestación adicional para Poliker y Scheinman, a costa de todos los demás propietarios de apartamentos del condominio, que podrían recibir una mayor contraprestación de la empresa emprendedora.

No puedo aceptar el argumento.

132. De acuerdo con las disposiciones de la cláusula 5.11 del acuerdo, "queda claro y acordado que los propietarios no estarán obligados a asumir ningún pago por su compromiso con el promotor en este acuerdo, salvo que se indique expresamente lo contrario en este acuerdo." Redacción aceptada y común en acuerdos de este tipo, dado el compromiso de los promotores en proyectos ejecutados en virtud de TAMA 38 para financiar todos los costes implicados en la ejecución del proyecto. Esto está en el espíritu de las disposiciones de TAMA 38, que proporciona a los propietarios de apartamentos en condominios y al promotor incentivos económicos para animar a los propietarios a fortalecer el condominio frente a terremotos conforme a TAMA 38 sin tener que asumir responsabilidad financiera por ello.  Una disposición del acuerdo, según la cual los propietarios están exentos de cualquier pago en el marco de la ejecución de un proyecto TAMA 38 en el condominio, que va acompañado de un compromiso de la empresa emprendedora de asumir todos los pagos fiscales en la medida en que se apliquen en el marco de la ejecución del proyecto, incluyendo la responsabilidad fiscal de cualquiera de los propietarios de apartamentos, corresponde a esta justificación, cuyo propósito es garantizar la ejecución del proyecto.  Exigir al propietario de varios apartamentos en un condominio que sufra pagos fiscales derivados de su propiedad en el marco de la ejecución de un proyecto TAMA 38 implica imponerle responsabilidad financiera, a diferencia de los demás propietarios del condominio que están exentos de cualquier pago en el marco de la ejecución del proyecto.  En el sentido de una contraprestación menor para este propietario, lo que equivale a una violación de la igualdad de la contraprestación en su caso.
133. La Honorable Supervisora Senior D. Katzir Brin, en su resolución sobre este asunto en la disputa ante ella, declaró: "Este es un proyecto en el que los propietarios de apartamentos no pagan nada (es decir, en la medida en que exista una obligación fiscal, la paga el promotor), y por tanto la demandante 2 tiene derecho a este beneficio en relación con sus 2 apartamentos.  La contraprestación del acuerdo, en mi opinión, se expresa en el hecho de que ninguno de los propietarios de apartamentos de la casa está obligado a pagar impuestos para la realización del proyecto, incluida la demandante 2, y por tanto no es una 'contraprestación excedente'" (Supervisor of Land Registration (Tel Aviv) 5/849/2020 Bronfman contra Dermer, párrafo 88 de la sentencia, publicado en Nevo (13 de septiembre de 2022)).  Un recurso en este asunto fue rechazado por el Tribunal de Apelación, el Honorable Juez L.  Bibi, en el que se determinó: "Los apelantes, cada uno de los cuales tiene un apartamento, no son iguales a la demandada 2, a cuyo nombre están registrados dos apartamentos, y por tanto no hay base para la alegación de que fueron discriminados contra ella.  De igual modo, no consideré necesario intervenir en la determinación del Supervisor de que la esposa del promotor no pagó el impuesto en nombre del demandado 2, así como en la posibilidad de que se le proporcionara la ayuda de asesoría arquitectónica - para constituir una contraprestación excedente para la demandada 2.  Esto se debe a que los apelantes no contradijeron las determinaciones del Supervisor de que se trata de un decreto igualitario, que se dictó contra todos los inquilinos que, de acuerdo con las disposiciones del acuerdo TAMA, no asumen costes respecto al proyecto y se les dio la oportunidad de recibir asesoramiento arquitectónico" (caso Bronfman, párrafo 27 de la sentencia).
134. En vista de lo anterior, opino que la disposición de la cláusula 5 del Acuerdo de Poliker en realidad empeora su situación en relación con el acuerdo y constituye una violación material de la igualdad de contraprestaciones en su caso.
135. El remedio por la infracción de la igualdad de consideración
136. Se alcanzó un acuerdo entre los demandantes y el demandado 1, objeto de la sentencia parcial, según el cual, en la medida en que se determine que, en el marco de la ejecución de un proyecto TAMA 38 en el condominio conforme al acuerdo, se haya violado la igualdad de contraprestación en el caso del demandado, el remedio (el remedio por el daño) será en forma de compensación monetaria que la empresa emprendedora pagará al demandado.
137. Por la presente aplico el mecanismo de compensación monetaria en el caso del demandado 2 también, ya que opino que el remedio para la concesión de contraprestación excesiva, como en nuestro caso, es mediante el pago de una compensación monetaria. Esto es tanto porque el demandado 2 no argumentó (en la declaración de defensa ni en general) ninguna otra alternativa concreta posible para la ejecución de un proyecto TAMA 38 en el condominio que corresponda a su objeción (el caso Zelinger, párrafo 22 de la sentencia), como en el caso de la ejecución de un proyecto TAMA 38 en el condominio según el acuerdo, en lugar de rechazar la reclamación y devolver a los propietarios del apartamento al 'punto de partida'.
138. Como señalé en el caso Stein, una solicitud de aprobación de un proyecto TAMA 38 en un condominio debido a la negativa de una minoría de propietarios de apartamentos a llevarlo a cabo, llega al Supervisor del Registro de la Propiedad tras muchos años de caminos accidentados que atraviesan los propietarios en su solicitud para promover la ejecución del proyecto en el condominio. Comienza con el inicio del proyecto, la contratación de todos los propietarios de apartamentos, la contratación de profesionales para realizar pruebas relacionadas con la viabilidad de ejecutar el proyecto con todas sus implicaciones, incluyendo una licitación de promotores, luego a negociaciones con una empresa promotora seleccionada, finalizando con la firma de un acuerdo que regula los derechos y obligaciones de las partes, y finalizando con la presentación de una solicitud de permiso de construcción que cumpla con los requisitos de la institución urbanística, y la obtención de un permiso de construcción bajo condiciones que constituyan un requisito previo para aclarar la reclamación ante el supervisor.  Todo esto, dado el propósito subyacente a TAMA 38 y el interés público que protege, es garantizar la resiliencia de los condominios en Israel frente a terremotos para prepararse ante un escenario sísmico, y no maximizar los beneficios de los propietarios de apartamentos (ibid., párrafo 84 de la sentencia).  Como sostuvo además el tribunal en el caso Dorfberger, "el interés de los propietarios de apartamentos en mejorar su situación, otorgando incentivos económicos al promotor, no forma parte del propósito de TAMA 38, sino que es resultado del interés público en fortalecer los edificios, y es solo un medio para lograr este objetivo" (ibid., párrafo 31 de la sentencia).
139. Por tanto, me centraré en una valoración del valor del daño económico causado a los demandados en relación con contraprestaciones excesivas y consideraciones menores que se hayan dado conforme al acuerdo.
140. La cantidad de la compensación económica
141. Dentro del marco del acuerdo, se otorgan consideraciones adicionales a Sheinman y Poliker en comparación con las consideraciones dadas a cada uno de los demandados, junto con consideraciones menores dadas a Poliker, como se detalla en detalle anteriormente. A continuación abordaré la valoración del daño financiero causado a los demandados, respecto a cada uno de estos asuntos.

Consideración 'Espacio extra'

140. En cuanto a la 'adición de espacio' de los apartamentos de la contraprestación en el nuevo condominio que se construirán conforme al acuerdo, ordené, como se indicó, que se violó la igualdad de la contraprestación, tanto en relación con las consideraciones excedentes otorgadas a Sheinman y Poliker, como en relación con las consideraciones a las que cada uno de los demandados tiene derecho, dado su correspondiente porcentaje de derechos de edificación.
141. Según la opinión del experto, el valor de 1 metro cuadrado construido de forma equivalente en el condominio es de 57.500 ILS, teniendo en cuenta la significativa desaceleración y tendencia a la baja de los precios en el momento en que se emitió el dictamen y la ubicación del condominio, y basándose en los informes de transacciones en las proximidades del condominio (párrafos 11.2-11.1 en las páginas 112-114 del dictamen experto). En respuesta a preguntas de aclaración, el experto añadió que el valor fijado para 1 metro cuadrado construido de forma equivalente "no tuvo en cuenta la guerra en la brecha del 7 de octubre de 2023, ya que su impacto a largo plazo es incierto.  La tendencia a la desaceleración del mercado comenzó incluso antes del estallido de la guerra" (párrafo 1.2 en la página 1 de la respuesta del experto a preguntas de aclaración).
142. Según los demandantes y el demandado 1, la 'fecha de preparación del dictamen pericial' (diciembre de 2023) no debe adoptarse como fecha de determinación para la preparación de la valoración. Según los demandantes, la fecha de determinación para la preparación de la valoración es la 'fecha de firma del acuerdo', por lo que se debe deducir una tasa del 18%-20% del valor de 1 metro cuadrado construido determinado por el perito en su opinión.  Por otro lado, el demandado 1 argumentó que la fecha de determinación para realizar la valoración debería fijarse en la 'fecha de pago', alternativamente, 'la fecha de presentación de la opinión experta en nombre del demandado 1' (adjunta a la declaración de defensa), y alternativamente, 'la fecha de presentación de la reclamación'.  Esto se hace sin indicar explícitamente el valor de 1 metro cuadrado construido conforme a cada una de las alternativas, sino con referencia a los errores que se produjeron según el perito al realizar la evaluación, para los cuales el valor de 1 metro cuadrado construido debe determinarse en la suma de 75.000 ILS para un ático y 67.400 ILS para un apartamento normal.
143. Por la presente rechazo los argumentos de las partes en este asunto. Una regla básica es que, en ausencia de cualquier otra determinación, la fecha de preparación de una opinión relativa a una tasación inmobiliaria es la fecha de determinación para la preparación de la tasación (véase también: el testimonio del perito, acta de la audiencia del 18 de septiembre de 2024, páginas 7, páginas 12-13).  En el acuerdo de las partes sobre el nombramiento del perito, no existía ninguna reserva respecto a la fecha de la valoración.  En la medida en que la hubo, debería haberse aclarado antes del nombramiento del perito y, en cualquier caso, aún no había comenzado el trabajo de redactar la opinión ni preparar la evaluación.  Considero que no debería haber una acción adecuada por la cual, tras la dictadura dictada, una parte del procedimiento busque cambiar retroactivamente el criterio que sustenta su redacción, pero porque el resultado de la opinión no la satisface.  Añadiré, sin menospreciar lo anterior, que los argumentos de las partes en este asunto deben ser rechazados incluso por sus méritos en ausencia de cualquier base y respaldo para la reclamación, incluso en ausencia de la investigación del perito en este asunto.
144. El demandado 1 argumentó además que incluso en la fecha de la tasación (diciembre de 2023), el perito cometió un error al determinar el valor de 1 metro cuadrado construido de forma equivalente en el condominio a un valor de 57.500 ILS, en comparación con transacciones similares en la zona. Tras examinar la reclamación, la rechazo porque no encontré que hubiera un error en la opinión, que también fue preparada en este asunto de manera objetiva y profesional, como resultado de la amplia experiencia del perito.  Como explicó el perito en su interrogatorio, en los informes de transacciones en las proximidades de la propiedad que presentó en la opinión y que se le presentaron en su contrainterrogatorio, el valor de 1 metro cuadrado construido no incluye las áreas anexas a los apartamentos (balcón, aparcamiento, almacenamiento), que, tras añadirse de acuerdo con los factores de reducción en relación con la superficie edificada respecto al precio total de venta, y neutralizar el aumento de plantas, se reduce el valor de 1 metro cuadrado.  Esto contrasta con la forma en que el perito determinó en su opinión el valor de 1 metro cuadrado en el condominio en cuestión, que incluye las áreas anexas a los apartamentos según los factores de reducción y neutralidad de su aumento de plantas.
145. En palabras del experto en su testimonio, "Los apartamentos que hay aquí tienen un balcón de 12-14 metros cuadrados, además del área reportada, nuevos apartamentos, así que cuando me refiero al área equivalente, también tengo en cuenta el balcón que no está aquí, y el balcón que en este caso recibe 0,4, como creo, son otros 4-5 metros cuadrados. Toma estos 4-5 metros cuadrados y añádelos a los metros, y obtienes que el área [el valor] es menor." Más adelante, "En mis transacciones en la página 114.  Hay una transacción en Remez 21 de 101 metros cuadrados, 6.350.000 shekels en la quinta planta.  Si voy y traduzco el metro equivalente tengo que tomar los 62.000 ILS, después añadir el balcón, el apartamento 101 ya no es 101 es 106 metros cuadrados; si neutralizo la ampliación de la quinta planta, resto un 5% para este propósito.  Alcanzo un valor de 57.000 NIS" (Acta de la audiencia del 18 de septiembre de 2024, página 18, líneas 7-37).  Mientras tanto, como añadió y aclaró el experto en respuesta a preguntas de aclaración, "las condiciones del mercado, tal como se han expresado, independientemente de la guerra e incluso antes, son beneficiosos en los términos de compra y beneficios en las especificaciones del apartamento, lo que en la práctica conduce a la existencia de una suposición oculta de precio que no se refleja en el precio del apartamento en el informe fiscal de mejora, de modo que el precio por metro cuadrado debería ser aún menor" (párrafo 1.4 en las páginas 1-2 de la respuesta del experto a preguntas de aclaración).
146. En vista de lo anterior, adopto la determinación del experto al considerar que el valor de 1 metro cuadrado construido equivalentemente en el condominio es de 57.500 ILS.
147. Por tanto, la cantidad de compensación económica a la que tiene derecho cada uno de los demandados, por infracción de la igualdad de contraprestación respecto a la reducción de la parte de cada demandado en la contraprestación de 'área adicional' (párrafo 89 anterior), asciende a 156.400 ILS (2,72 metros cuadrados x500 NIS).
148. Con respecto a la contraprestación en exceso otorgada a Sheinman, el valor de la contraprestación en exceso es de 872.275 ILS (15,17 metros cuadrados X500 NIS). Con respecto a la contraprestación en exceso otorgada a Poliker, el valor de la contraprestación en exceso es de 62.675 ILS (1,09 metros cuadrados x 57.500 NIS).

Consideración 'Espacio adicional' - Aparcamiento y almacenamiento

149. En cuanto a las consideraciones de 'espacio adicional' sobre el tipo de aparcamiento y almacenamiento que se adjuntarán a los apartamentos de consideración del propietario en el nuevo condominio que se construirá, concluí, como se ha dicho, que la igualdad de la consideración respecto a Poliker se vio afectada cuando recibió menos consideración de 1 plaza de aparcamiento y 3 almacenes.
150. Según la opinión del experto, el valor del aparcamiento en el nuevo condominio que se va a construir es de ILS 400,000 (sección 2.16 en la página 22 de la opinión experta). Las partes no disputaron esta determinación.
151. Además, según la opinión experta, el valor de un almacén en el nuevo condominio a construir, que se indica en un área uniforme para todos los propietarios (5 metros cuadrados), es de 115.000 ILS (5 metros cuadrados x000 NIS) (párrafo 2.16 en la página 22 de la opinión experta). Las partes no disputaron esta determinación.
152. En estas circunstancias, y habiendo encontrado que las determinaciones del perito son razonables y de acuerdo con las normas de tasación aceptadas, adopto y determino el valor de las consideraciones menores de Poliker de la siguiente manera: 400.000 ILS por la reducción de 1 plaza de aparcamiento y 345.000 ILS por la reducción de 3 almacenes.

Consideración 'Otra ampliación' - Elevación de los pisos

153. En cuanto a las consideraciones de 'otras ampliaciones' sobre el tipo de aumento de plantas, Sheinman tiene una consideración excesiva debido a un aumento de 3 plantas en relación con uno de los dos apartamentos que posee en el condominio. Poliker tiene menos consideración por una reducción de una planta, así como por un aumento de 3 plantas y un aumento de 2 plantas en relación con los apartamentos que posee en el condominio.
154. Según la opinión del experto, el valor medio de un aumento en el suelo en el nuevo condominio que se va a construir es un total de 90.448 ILS (sección 2.16 en la página 22 de la opinión experta). Según el demandado 1, debe añadirse un coeficiente alto a este valor que refleje el aumento en el suelo del ático.  Por la presente rechazo el argumento de que, como se ha declarado, el perito determinó el valor medio del aumento de piso en el condominio, teniendo en cuenta los coeficientes de aumento de todos los pisos del nuevo condominio a construir, tal como se detalla en el párrafo 2.14.3 en la página 16 de la opinión del experto (bajo 'coeficiente de suelo' en la tabla), y a un valor de 1 metro cuadrado construido de forma equivalente en el condominio.
155. Por lo tanto, y dado que he considerado razonable y conforme a las normas de tasación aceptadas, adopto y determino el valor de la contraprestación excedente de Sheinman por la suma de 271.344 ILS (2 pisos en Beitar X448 NIS), y el valor de la contraprestación excedente de Poliker por la suma de 361.792 ILS (4 pisos en Beitar X 90.448 NIS).

Consideración 'Otra Adición' - Especificaciones Técnicas

156. En cuanto a las consideraciones de 'otras ampliaciones' sobre el tipo de especificaciones técnicas, Poliker tiene un valor adicional debido a una especificación técnica mejorada para el apartamento en la azotea, que incluye la construcción de una sala de sal y una sauna húmeda, y el revestimiento del suelo del apartamento con parqué de madera auténtica.
157. Según la opinión del experto, el coste de desmontar, almacenar y volver a montar la sala de sal es de 100.000 ILS (sección 2.15.8 en la página 21 de la opinión experta). En su interrogatorio sobre la sala de sal, a la luz de la afirmación del demandado 1 de que el coste de instalar la sala de sal es de 700.000 ILS, el perito añadió y aclaró: "Significa tomar una habitación, de la habitación que estoy construyendo en el suelo de todos modos, y cerrarla, es como un baño.  Di 100.000 ILS como coste total con el almacenamiento.  Si es nueva, entonces la ampliación es de otros 20.000 ILS.  Hay que tener en cuenta que estoy construyendo la habitación en sí.  No estoy construyendo una habitación nueva, estoy construyendo revestimientos de pared para ella.  Una sala de sal en general es una habitación que él tenía, creo que adjunté su foto, una sala de sal es básicamente una habitación con una cubierta.  Le enseño a mi señora cómo es.  No tiene nada especial" (Acta de la vista del 18 de septiembre de 2024, página 20, líneas 26-35).
158. Por lo tanto, dado que el demandado 1 no ha podido contradecir la determinación del perito sobre el valor de instalar la sala de sal en el apartamento de Polyker en la azotea, y dado que lo he considerado razonable y aceptable, lo adopto.
159. Según la opinión del experto, el coste de instalar una sauna húmeda es de 50.000 ILS, y el coste de cubrir el suelo del apartamento con parqué de madera es de 50.000 ILS (artículo 2.15.8 en la página 21 del dictamen experto).
160. Según el demandado 1, el perito subestimó el coste de instalar el revestimiento de parquet de madera y el coste de la sala de sauna, en comparación con las valoraciones más altas de un perito en nombre de los demandados, el tasador inmobiliario Assaf Levy, cuya opinión se adjuntó a la declaración de defensa. Por la presente rechazo el argumento, tanto porque el perito no fue cuestionado como se enfrentó a estas evaluaciones en el marco de su contrainterrogatorio, como se requiere para socavar sus conclusiones, como porque las ocho opiniones periciales, con el consentimiento de las partes, una opinión pericial presentada por las partes será considerada como si no hubiera sido aceptada como prueba (Reglamento 88(d) del Reglamento de Procedimiento Civil), como se establece explícitamente en la decisión del 2 de abril de 2023 sobre el nombramiento del perito.  Todo esto, teniendo en cuenta que el perito fue nombrado con el consentimiento de las partes y debía emitir una opinión sobre la violación de la igualdad de contraprestaciones respecto a todos los componentes de la contraprestación otorgada a los propietarios del apartamento conforme al acuerdo.
161. Por ello, adopto las determinaciones del experto sobre el valor de instalar una sauna húmeda y el valor del parquet de madera en un apartamento con tejado Polyker.

Equilibrando el excedente y los menores rendimientos

162. A continuación se presenta una tabla que resume todas las consideraciones excesivas y menores que se dieron en relación con Poliker y Scheinman:
163. Se deduce de lo anterior, respecto a todos los componentes de la contraprestación conforme al acuerdo, que Poliker tiene derecho a una contraprestación menor por el importe total de ILS 120.533. Una vez que firme el acuerdo y aplique esta contraprestación, no estoy obligado a conceder una compensación al respecto.
164. Por otro lado, respecto a todos los componentes de la contraprestación conforme al acuerdo, Sheinman tiene un contraprestación excesiva por un importe total de ILS 1.143.619.
165. Los demandados solo tienen derecho a su parte proporcional de las contraprestaciones excedentes otorgadas a Sheinman. Esto se debe a que los demás propietarios de apartamentos (los demandantes) dieron su consentimiento para la contraprestación completa bajo el acuerdo y, en el proceso, renunciaron a su parte relativa de las contraprestaciones excedentes al firmar el acuerdo (véase también: el caso Stein, párrafo 87 de la sentencia).
166. La parte relativa de cada demandado en las consideraciones excedentes es de acuerdo con su parte relativa en los derechos de construcción, que es del 9,34%. Por tanto, el valor del daño en relación con cada demandado es de 106.814 ILS (9,34% x143.619 NIS).
167. A la luz de lo anterior, la cantidad total de compensación a la que tiene derecho cada demandado es de ILS 236.214 (ILS 156.400 + ILS 106.814). A esta suma deben añadirse diferencias de vinculación según el Índice de Precios al Consumidor, un índice oficial que refleja el cambio en el coste de la vida (inflación) en Israel, para mantener el valor real de la cantidad de la indemnización desde la fecha del dictamen experto (diciembre de 2023) hasta la fecha de pago.
168. Conclusión - Violación de la igualdad de consideración
169. Del conjunto se deduce que un examen de las disputas realizadas entre las partes respecto a una violación del principio de igualdad de contraprestación respecto a todos los componentes de la contraprestación dada a los propietarios de apartamentos en el condominio conforme al acuerdo y sus añadidos (incluido el Acuerdo Poliker), tanto consideraciones del tipo de 'área adicional' como consideraciones del tipo de 'otra ampliación', reveló que a Poliker no se le concedió una contraprestación excesiva; a Sheinman se le concedió una contraprestación excesiva, por la cual los demandados tienen derecho a su parte relativa de dicha contraprestación; los demandados tenían derecho a una deducción de su parte relativa de los derechos de construcción respecto a la ampliación del área de los apartamentos de la contraprestación. Por tanto, cada demandado tiene derecho a una compensación monetaria por la suma de ILS 263.214, como se indicó anteriormente.

Relación de beneficio mutuo - Aparcamiento subterráneo compartido con un edificio vecino

169. Según el demandado 2, la ejecución de un proyecto TAMA 38 en el condominio no debe aprobarse conforme al acuerdo, ya que en el anexo del acuerdo se estipuló que la empresa emprendedora tiene derecho a construir el aparcamiento subterráneo en la nueva casa que se construirá conjuntamente con el aparcamiento subterráneo de un edificio cercano, el condominio en 9 Biltmore Street, con el cual la empresa emprendedora firmó un acuerdo similar con su propietario para la ejecución de un proyecto TAMA 38 de tipo demolición y reconstrucción. Esto, según se alega, implica el registro de beneficios mutuos que requieren el consentimiento de todos los propietarios de apartamentos, y por tanto constituye una violación de los derechos del demandado 2 en el condominio.  Excepto por esta declaración lacónica, el demandado 2 no especificó en la declaración de defensa las razones de la infracción de la construcción del aparcamiento compartido.  La opinión del tasador inmobiliario que adjuntó a su declaración de defensa trata únicamente de examinar la violación de la igualdad de consideración, tal como se deduce de su título y sus objetivos.  Incluso en su resumen no detalla la naturaleza del daño causado por la construcción conjunta del aparcamiento subterráneo.
170. En su decisión del 11 de julio de 2022, la Autoridad de Planificación aprobó la construcción de un aparcamiento subterráneo común al condominio y al condominio en el 9 de Biltmore Street, conforme a la solicitud del promotor para un permiso de construcción (páginas 56-57 de la opinión experta).
171. Quiero empezar diciendo que opino que la concesión de una relación mutuamente beneficiosa en beneficio de los propietarios de los dos apartamentos en los dos condominios, en relación con el uso de un nuevo aparcamiento subterráneo común que se construirá tras la demolición de las casas existentes, por sí sola, no constituye una razón razonable para negarse a llevar a cabo un proyecto TAMA 38 en el condominio. Esto requiere que un propietario de apartamentos que se niegue a llevar a cabo el proyecto presente explícitamente las razones del daño causado por la construcción del aparcamiento del condominio.  Todo esto, teniendo en cuenta desde el principio, en el marco de la implementación de un proyecto TAMA 38 en un condominio con la construcción de nuevos apartamentos, como en nuestro caso, hay una reducción en los derechos de propiedad de los propietarios de apartamentos en el condominio, entre otras cosas, debido a la dilución de su participación relativa en la propiedad común y al poder de voto.  Como se establece en la sentencia del caso Kalchuk, las depreciaciones en los derechos de propiedad de los propietarios de apartamentos en el condominio son inherentes a la ejecución de un proyecto TAMA 38 en la vivienda, que incluye la adición de nuevos apartamentos, junto con muchos beneficios que superan estas devaluaciones.  Esto incluye, en mi opinión, la concesión de un beneficio mutuo que permite a los propietarios de los dos edificios hacer un uso mutuo del terreno subterráneo para fines de aparcamiento, dado que se anexa un espacio de aparcamiento en el aparcamiento a cada apartamento.  Como se indica en el caso Kalchuk, es necesario examinar si esta depreciación es despreciable en comparación con el disfrute que los propietarios de apartamentos obtienen de la ejecución del proyecto en el condominio en su conjunto (ibid.).
172. En nuestro caso, como se ha expuesto, el demandado 2 no reclamó ningún daño concreto causado por la concesión de un beneficio mutuo de paso y uso del aparcamiento subterráneo compartido por ambos edificios. Por el contrario, en el marco de la aclaración del procedimiento, quedó claro que la construcción del aparcamiento conjunto mejoraría y mejoraría los derechos de los propietarios de apartamentos en el condominio.  Esto se debe a que, de acuerdo con el compromiso de la empresa emprendedora en el anexo al acuerdo, la entrada y salida del aparcamiento estaban planificadas de modo que uno de los edificios tuviera la rampa de entrada y el otro la de salida (cláusula 4 del anexo al acuerdo del 8 de agosto de 2021).  En palabras del perito en respuesta a la pregunta de aclaración del demandado 2 en este asunto: "En cuanto a la conexión de los edificios, es solo el nivel de los sótanos, sin conexión en los pisos sobre el suelo, lo que permite mejorar la accesibilidad de cada uno de los edificios al sótano, en la rampa descendente y en los pasillos comunes del sótano, mediante una relación de beneficios, lo que contribuye a la mejora de la planificación, y no hay depreciación en ella, ya que de otro modo cada edificio habría tenido que asignar, por separado, más áreas accesibles para el aparcamiento en el sótano" (párrafo 5.7 en la página 9 de la respuesta del experto a las preguntas de aclaración).
173. Además, en el marco del contrainterrogatorio del experto, la demandada 2 decidió no confrontar a la experta con una acusación de daño causado por la construcción del aparcamiento compartido, que, como se indicó, ni siquiera se afirmó en la declaración de la defensa. La demandada centró sus preguntas en la experta, pero en la falta de referencia, según ella, a la cuestión de la existencia del aparcamiento compartido.  Como expresó en su interrogatorio: "¿No pensó en abordar la cuestión de la existencia de un aparcamiento compartido, el impacto del aparcamiento compartido? ...  Cuando ves que hay un aparcamiento compartido, ¿cómo se manifiesta eso?" A esto, el experto respondió: "Toda la opinión se basa en la solicitud de un permiso para tener un aparcamiento compartido.  Me refiero a la página 57 de mi opinión, que es una continuación del protocolo [de la institución urbanística], y allí se ve el edificio.  Está nuestro edificio junto con el de al lado, y hay zonas allí que hay demanda, y todo se basa en el hecho de que este es un edificio que no está consolidado, construido por separado, pero sí hay una conexión en los sótanos." Como se ha señalado, esta es la conclusión del interrogatorio del perito sobre este asunto (actas de la audiencia del 25 de julio de 2024, página 8, líneas 26-41, y página 9, líneas 1-13).
174. Lo anterior es suficiente para rechazar el argumento del demandado 2.
175. En su declaración sumaria, el demandado 2 se refirió a la sentencia en otro recurso - Civil (Distrito de Tel Aviv) 7187-10-19 Yellin contra Goren, publicado en Nevo (27 de abril de 2020), que se presentó en un recurso contra la sentencia del Supervisor de Registro de Inmuebles Y. Antebi Sharon (Caso 5/583/2017).  El núcleo de la disputa es la construcción de un aparcamiento automático conjunto para dos condominios separados, como parte de un acuerdo para la ejecución de un proyecto civil del caso 38 del tipo de refuerzo, que incluye la ampliación de los apartamentos existentes y la construcción de nuevos apartamentos, mientras que el aparcamiento estará disponible para el uso de todos los propietarios de apartamentos.  En su sentencia, la Honorable Jueza L.  Bibi dictaminó que la construcción de dicho aparcamiento, que requiere la compra mutua de intereses de interés, se desvía de las disposiciones de la Ley de Refuerzo y, por tanto, requiere el consentimiento de todos los propietarios de apartamentos.  Esto se establece en la distinción entre organizar el aparcamiento para los apartamentos existentes en el condominio (apartamentos de los propietarios), a los que se aplicará la determinación anterior, y organizar el aparcamiento para nuevos apartamentos (los apartamentos del promotor), a lo que se aplicarán las disposiciones del artículo 5 de la Ley de Refuerzo.  En cuanto a la disposición del aparcamiento para los apartamentos existentes en el condominio, en un acuerdo para la ejecución de un proyecto TAMA 38 en el condominio de un tipo de refuerzo que incluye la construcción de nuevos apartamentos, se determinó que la objeción de la minoría recalcitrante no debe ser requerida dentro del alcance de las disposiciones del artículo 5 de la Ley de Refuerzo (página 38 de la sentencia).  Se determinó que debe examinarse la aplicabilidad del artículo 3 de esta ley, que regula la ejecución de obras de refuerzo en un condominio cuyo propósito es modificar la propiedad común (lo que no incluye la ampliación de apartamentos existentes ni la construcción de nuevos apartamentos).  De acuerdo con las disposiciones del artículo 3 de la Ley de Refuerzo, la ejecución de tales obras requiere solo una decisión previa por parte de la mayoría de los propietarios de apartamentos en el condominio.  Además, de acuerdo con la sentencia, el artículo 3 se aplicará a la cuestión de la organización del aparcamiento para apartamentos existentes (en un acuerdo para la ejecución de un proyecto TAMA 38 del tipo de refuerzo que incluye la construcción de nuevos apartamentos), siempre que se cumpla una de las siguientes dos condiciones: las obras para organizar el aparcamiento de apartamentos existentes estén inherentemente relacionadas con el refuerzo o estas obras no alteren materialmente la propiedad común (página 37 de la sentencia).  Allí se determinó que las obras para la construcción del aparcamiento para un uso que no sea distinto entre los propietarios de los apartamentos existentes y los propietarios de los nuevos apartamentos (promotor) no están inherentemente relacionadas con el refuerzo respecto a los apartamentos existentes (páginas 38-39 de la sentencia).  Además, se determinó que las obras en la construcción del aparcamiento modifican significativamente la propiedad común y restan significativamente derechos a los propietarios de los apartamentos (página 39 de la sentencia).  Por tanto, se requiere el consentimiento de todos los propietarios de apartamentos en virtud de las disposiciones de la Ley de la Tierra, que exigen que estas obras no constituyan un 'uso normal y razonable' de la propiedad común (pp.  23-33 de la sentencia).
176. A diferencia del caso Yellin, la disputa ante mí se refiere a la demolición de un condominio y la construcción de una nueva vivienda en su lugar en virtud de TAMA 38, que incluye un aparcamiento subterráneo compartido con un aparcamiento subterráneo en un edificio adyacente donde las áreas de aparcamiento adyacentes a todos los apartamentos son los del propietario y los apartamentos del promotor. La disposición relevante de la ley (la residencia normativa) para aclarar esta disputa son las disposiciones del artículo 5A de la Ley de Refuerzo, que regula la autoridad del Supervisor del Registro de la Propiedad para aprobar el proyecto con la mayoría requerida para la presentación de la reclamación, como en nuestro caso, tras examinar todas las razones de la objeción de la minoría que se niega a llevarla a cabo.  Esto incluye una razón de rechazo que concierne la construcción de un aparcamiento subterráneo conjunto con un edificio adyacente, al tiempo que otorga una relación mutuamente beneficiosa a ambos edificios conforme al acuerdo, como en nuestro caso.
177. Como se ha indicado, el demandado 2 no reclamó ningún daño concreto causado debido a la concesión de un beneficio mutuo de paso y uso del aparcamiento subterráneo compartido por ambos edificios. Mientras tanto, no hay contradicción en la posición del experto de que la construcción del aparcamiento común mejorará y mejorará los derechos de los propietarios de apartamentos en el condominio, como se detalló anteriormente.
178. Por lo tanto, rechazo la razón de la objeción del demandado 2 a la ejecución de un proyecto TAMA 38 en el condominio debido a la construcción del aparcamiento subterráneo en la nueva casa conjuntamente con un aparcamiento subterráneo del edificio adyacente, que va acompañado de un registro de beneficios mutuos.
179. Antes de concluir, cuando estamos en medio de la guerra del 'rugido del león', en un momento en que los residentes del país, incluidos y en particular los residentes de la ciudad de Tel Aviv-Yafo, se ven obligados a buscar refugio y refugio de los misiles lanzados hacia nuestro país desde países enemigos, una y otra vez, parece que no hay necesidad de profundizar en la gran importancia de llevar a cabo un proyecto TAMA 38 en condominios en Israel. Dentro del marco de estos proyectos, los espacios de apartamentos protegidos (mamad) suelen construirse en todos los apartamentos de condominio, de una manera que contribuye decisivamente a la seguridad personal de los residentes y a salvar vidas humanas, como hemos visto aún más intensamente hoy en día.  En estas circunstancias, un propietario de un piso en un condominio haría bien en centrarse en los muchos beneficios de ejecutar el proyecto, tanto económicos como de seguridad, no solo desde el aspecto personal limitado sino también nacional.  Al hacerlo, ayudará a eliminar barreras para permitir la realización de los propósitos de TAMA 38, como en nuestro caso.

Conclusión

180. Por la presente apruebo la ejecución de un proyecto TAMA 38 en el condominio conforme al acuerdo y un permiso de construcción conforme a la ley.
181. El Demandante 9 (la empresa emprendedora) pagará a cada uno de los demandados, por separado, una compensación monetaria por la suma de 263.214 ILS, más diferencias de enlace según el Índice de Precios al Consumidor a fecha del 28 de diciembre de 2023 (fecha de la opinión experta).
182. Como se indica en la sentencia parcial acordada, también ordeno respecto al demandado 2 que el pago se realice en un plazo de 30 días desde la fecha de la demolición real (tras la aprobación del Municipio de Tel Aviv-Yafo para el inicio de las obras conforme a un permiso de construcción para la ejecución de un proyecto TAMA 38 en el condominio). Si el cargo no se paga a tiempo, el cargo tendrá diferencias de vinculación e intereses conforme a la ley desde la fecha del cargo establecida en el preámbulo de este párrafo hasta la fecha del pago real completo.
183. Además, ordeno que las disposiciones del párrafo 11 de la sentencia parcial relativa a la obligación de pagar el impuesto de mejora también se apliquen en relación con el demandado 2.
184. De acuerdo con la sentencia parcial, el demandado 1 firmó el acuerdo.
185. El Demandado 2 firmará el acuerdo, sus anexos y todos los documentos en virtud de él, en un plazo de 10 días desde la fecha de la sentencia.
186. En caso de que el demandado 2 no cumpla con las disposiciones del párrafo 185 anterior, nombro por la presente a los abogados Amit Nissim o Gil Brizada o Dolphin Minzer Carmon para firmar en nombre del demandado 2 todos los documentos necesarios para la ejecución y realización de un proyecto TAMA 38 en el condominio, de cualquier tipo, conforme al acuerdo y al permiso de construcción. Esto incluye la firma en nombre del demandado 2 del acuerdo, sus apéndices, un poder notarial, los acuerdos con los compradores de los nuevos apartamentos, las solicitudes para registrar notas de advertencia a favor del promotor y su mando sobre la unidad de registro y los nuevos apartamentos, las solicitudes y escrituras de transferencia de propiedad a nombre de los compradores, las solicitudes y documentos para el registro de una hipoteca o gravamen a favor de un banco o entidad financiera, los documentos de acompañamiento bancario, un documento de divulgación para el acreedor hipotecario, las solicitudes y documentos necesarios para modificar la orden de registro de condominios, la cancelación de dicha orden de registro y el registro de una nueva orden de condominio que incluya el registro de un beneficio mutuo para el edificio adyacente respecto a los sótanos, los documentos exigidos por el municipio, las instituciones urbanísticas, la autoridad tributaria y cualquier otra entidad relevante, según sea necesario.
187. En cuanto a los gastos legales, los criterios establecidos en este sentido en el Reglamento de Procedimiento Civil y la jurisprudencia, en virtud de los cuales la concesión de los gastos legales a la parte ganadora tendrá en cuenta la naturaleza y complejidad de la disputa, la conducta procesal de las partes, así como los gastos reales necesarios para llevar a cabo el procedimiento y su aplicación en las circunstancias actuales, cuyo principal objetivo es aceptar la reclamación de los demandados por violación de la igualdad instruyendo ciertos componentes de contraprestación, rechazando sus reclamaciones en relación con la mayoría de los componentes establecidos en el acuerdo, así como rechazando la reclamación del demandado de desestimación debido a la concesión de un beneficio mutuo de paso y uso del aparcamiento subterráneo compartido por ambos edificios, y teniendo en cuenta los recursos requeridos por las partes en la conducción de esta demanda, ordeno que el demandante 9 esté obligado a pagar los gastos legales de cada uno de los demandados por la suma de 10.000.000 ILS. El pago se realizará en un plazo de 30 días a partir de hoy.  Si no se paga a tiempo, el cargo tendrá diferencias de vinculación e intereses según lo exige la ley desde la fecha de la sentencia hasta la fecha del pago completo real.

La Secretaría dictará sentencia a las partes.