(Tel Aviv) 1728/22 Sheinman Nava contra Agmon Israela - parte 3

En cuanto a la ejecución conjunta del proyecto con un condominio en el 9 de Biltmore Street respecto a un sótano de aparcamiento compartido para ambos edificios, dado que hay beneficios mutuos por su parte, se requiere el consentimiento de todos los propietarios de apartamentos.  En ausencia del consentimiento del demandado 2, no es posible aprobar la construcción del sótano de aparcamiento compartido.

39. Por tanto, pasaré a la audiencia y la decisión de la reclamación.

Discusión y decisión

40. En primer lugar, hablaré del marco normativo para la discusión legal, tanto las disposiciones de la Ley de Refuerzo relevantes para esta disputa como el Plan Esquema Nacional 38, que son los criterios rectores para examinar las razones de la negativa de la minoría al acuerdo firmado por la mayoría requerida de los propietarios de apartamentos del condominio para la ejecución de un proyecto TAMA 38. A continuación, abordaré las disputas establecidas entre las partes, tanto la reclamación de los demandados de daño material a la igualdad de contraprestación debido a la concesión de contraprestaciones excesivas a Poliker y Sheinman conforme al acuerdo, como la reclamación del demandado 2 por la vulneración de sus derechos de propiedad debido a la concesión de un interés a propietarios de apartamentos en un condominio cercano en un aparcamiento subterráneo común.

El marco normativo

La Ley de Refuerzo y TAMA 38

41. La Ley de Refuerzo fue promulgada en 2008 como un paso complementario a la implementación de TAMA 38, un plan nacional para fortalecer los edificios existentes frente a terremotos.
42. TAMA 38 fue aprobada de acuerdo con una decisión gubernamental del 27 de marzo de 2005. Su propósito es fortalecer los edificios, incluidos los condominios en Israel, frente a los terremotos, adaptándolos al estándar vinculante israelí en este sentido desde enero de 1980, con el fin de garantizar una preparación adecuada para un escenario sísmico en Israel y reducir las consecuencias destructivas de un terremoto fuerte, en la medida en que funcione nuestra región, que suponga un peligro real de pérdida de vidas humanas.  La aprobación del plan se realizó en el contexto de los difíciles hallazgos y conclusiones del informe del Contralor del Estado, que trataba sobre la preparación ante terremotos en términos de la resiliencia de los edificios e infraestructuras en Israel, afirmando que la preparación para un terremoto en Israel "debe estar en el lugar más alto en la lista nacional de prioridades.  Si el Estado de Israel es prudente al prepararse adecuadamente, fortalecer los edificios que no cumplen con el estándar de construcción resistente a terremotos y garantizar que se cumpla la norma, las probabilidades son grandes de que logre reducir significativamente los daños esperados de un terremoto de alta intensidad" (Informe del Contralor del Estado, Resiliencia Sísmica de Edificios e Infraestructuras - Informe de Estado, marzo de 2011).
43. En consecuencia, para fomentar el fortalecimiento de los edificios existentes y mejorar su resistencia a los terremotos, TAMA 38 ofrece incentivos económicos y de planificación a los propietarios de edificios y condominios en Israel y a los promotores, que incluyen, entre otros, mayores derechos de construcción, exenciones y exenciones en impuestos y gravámenes, y un procedimiento acortado para la concesión de un permiso de construcción. En palabras del Honorable Juez A.  Shoham, "TAMA 38 es una herramienta de planificación para añadir viviendas en los centros urbanos, donde normalmente hay edificios que necesitan ser reforzados.  Por esta razón, TAMA 38 es un factor central en la renovación urbana y una posible solución a la actual escasez de apartamentos residenciales, sin necesidad de invertir recursos de las arcas públicas" (Petición de apelación/Reclamación administrativa 7381/15   Dorfberger en el Tax Appeal contra Oded, párrafo 23 de la sentencia, publicado en Nevo (30 de octubre de 2016) (en adelante - el caso Dorfberger); véase también: Recurso Misceláneo - Civil (Distrito de Tel Aviv) 69335-06-23 Nir contra Naor, párrafos 16-19 de la sentencia, publicado en Nevo (24 de enero de 2024) (en adelante - caso Nir)).
44. El propósito de la Ley de Refuerzo, que fue promulgada como medida complementaria necesaria para la implementación de TAMA 38, es reducir el nivel de consentimiento requerido por los propietarios de apartamentos en un condominio para realizar trabajos en la propiedad común que conciertan al fortalecimiento del condominio frente a terremotos, lo que anula las disposiciones de la Ley de Tierras, 5729-1969 (véase también: Proyecto de Ley de Gobierno 5767 No. 313, 2 de julio de 2007, p. 702).  Mientras tanto, se estableció un umbral de consentimiento diferente entre los propietarios de apartamentos en un condominio, de acuerdo con el alcance de los trabajos que se realizarán como parte de un proyecto para fortalecer la vivienda frente a terremotos: para la ejecución de trabajos de refuerzo que no incluyan la ampliación de un apartamento o la construcción de uno nuevo en el condominio, se requiere un umbral de consentimiento del 51% (artículo 3 de la Ley de Refuerzo); para trabajos de refuerzo que incluyan la ampliación de un apartamento, se requiere un umbral de consentimiento del 60% (sección 4 de la Ley de Refuerzo); para trabajos de refuerzo que incluyan la construcción de uno o más nuevos apartamentos, se requiere un umbral de consentimiento del 100%, pero el Supervisor del Registro de la Propiedad puede aprobar la ejecución de las obras según una reclamación de los propietarios que posean el 66% de los apartamentos del condominio, "siempre que haya dado a cada propietario del condominio la oportunidad de defender sus reclamaciones" (sección 5 de la Ley de Refuerzo).
45. El artículo 5A de la Ley de Refuerzo, que es relevante para la disputa objeto de la demanda, nos instruye que la ejecución de obras para fortalecer un condominio frente a terremotos, incluyendo la demolición de un edificio existente y su reconstrucción, "requiere una decisión previa de todos los propietarios de apartamentos" (100%). El Supervisor del Registro de la Propiedad tiene derecho a aprobar la ejecución de dichas obras incluso si no se ha tomado ninguna decisión por parte de todos los propietarios del condominio, "según una reclamación de los propietarios que, en el momento de presentar la demanda, poseían cuatro quintas partes de los apartamentos del condominio y cuatro quintas partes de los bienes comunes estaban adyacentes a sus apartamentos, siempre que diera a cada propietario del condominio la oportunidad de defender sus reclamaciones" (El artículo 5A de la Ley se aplica a la demanda en su redacción anterior a la Enmienda nº 8, a la luz de las disposiciones de las Disposiciones Preliminares y de Aplicabilidad (S.H.  5783 Nº 3046 del 6 de junio de 2023)).
46. El acuerdo de la Ley de Refuerzo, según el cual se redujo el nivel de consentimiento requerido por los propietarios de apartamentos para ejecutar un proyecto TAMA 38 en un condominio, se determinó junto con otros mecanismos cuyo propósito, como se ha indicado, es facilitar la explotación de los derechos de construcción otorgados como incentivo a los propietarios de apartamentos para fortalecer el condominio que poseen frente a terremotos. Esto se hizo creando un equilibrio entre los derechos de los propietarios de apartamentos en el condominio y el estatus de la propiedad común, así como el importante interés público en fortalecer los condominios para mejorar su resistencia a los terremotos (véase también: Recurso Misceláneo - Civil (Distrito de Tel Aviv) 37143-09-25 Zelinger contra Degani, párrafo 18 de la sentencia, publicada en Nevo (22 de febrero de 2026) (en adelante - el caso Zelinger; Nir,).
47. En este contexto, las palabras del Honorable Juez D. Barak Erez en la sentencia en Civil Appeal Authority 1002/14 Shomroni contra Kofman, párrafo 23 de la sentencia, publicada en Nevo (9 de julio de 2014) (en adelante - el caso Samaritani), que no se materializó, dicen: "El acuerdo establecido en la Ley de Refuerzo también debe interpretarse a la luz de su contribución a la realización de TAMA 38, que otorga a los propietarios de apartamentos derechos de propiedad adicionales que no se les habrían concedido sin este plan.  A diferencia de otros acuerdos de la Ley de Bienes Inmuebles, que permiten la toma de decisiones mayoritaria para superar problemas de rechazo en la gestión del condominio, la Ley de Refuerzo está destinada a permitir que los inquilinos puedan realizar nuevos derechos de propiedad que solo les fueron concedidos en virtud de la TAMA 38.  Por tanto, la ejecución de un plan de refuerzo de edificios conforme a TAMA 38 no puede examinarse no solo desde la perspectiva de la infracción de los derechos de propiedad de los propietarios de apartamentos, sino también desde la perspectiva de la avalación de sus derechos de propiedad: reciben la asignación de bienes valiosos que les fueron concedidos con exención de pagar impuestos y otros pagos obligatorios" (véase también: Civil Appeal 3700/15 Roth contra Agnon, publicado en Nevo (27 de junio de 2016); Dorfberger,; Apelación Miscelánea - Civil (Tel Aviv) 19339-01-23 Eisen contra Tucker, párrafo 16 de la sentencia, publicada en Nevo (15 de mayo de 2023) (en adelante - el caso del Distrito de Eisen)).

Objeción del propietario de un apartamento a un proyecto TAMA 38

48. Como se ha indicado, la Sección 5A de la Ley de Refuerzo otorga al Supervisor del Registro de la Propiedad la autoridad para aprobar la ejecución de obras de refuerzo conforme a la TAMA 38, que incluye la demolición del condominio y su reconstrucción, sujeto al consentimiento de la mayoría requerida de los propietarios del condominio, "siempre que a cada propietario del condominio se le haya dado la oportunidad de defender sus reclamaciones".
49. En el caso Shomroni, la Honorable Magistrada D. Barak Erez determinó además las consideraciones y criterios que el Supervisor de Registro de Tierras debe considerar cuando debe presentar una demanda por parte de los propietarios de apartamentos de un condominio para aprobar un acuerdo para la ejecución de un proyecto TAMA 38 en el condominio, a pesar de la objeción de una minoría de los propietarios, como ella dijo: "¿Se presentó la objeción (o es de naturaleza 'de principios' sin razonamiento)? A nivel objetivo, ¿mejorará el plan la situación de todos los inquilinos del edificio? ¿Vulnera sustancialmente los derechos de la minoría? ¿Se aceptó de mala fe o por conflicto de intereses? ¿Se presentó un plan alternativo concreto y tiene ventajas del acuerdo presentado para aprobación? ¿Se mantuvo la igualdad entre los inquilinos? Esta es una lista no exhaustiva de consideraciones y, por supuesto, el Supervisor debe considerar el plan que se le presenta para su aprobación de acuerdo con la totalidad de las circunstancias del caso" (ibid., párrafo 27 de la sentencia).
50. La carga de la prueba recae en el objetor para demostrar las razones de su objeción y su razonable negativa a llevar a cabo un proyecto TAMA 38 en el condominio, por lo que el Supervisor de Registro de la Propiedad no aprobará la ejecución del proyecto conforme al acuerdo firmado por la mayoría requerida de los propietarios de apartamentos. Como se establece en la jurisprudencia, en circunstancias en las que el objetor de la ejecución de un proyecto TAMA 38 en el condominio es el único objetor entre todos los propietarios de apartamentos del condominio, la carga que recae sobre él para demostrar sus motivos de objeción de que el proyecto no será aprobado es más pesada de lo habitual (véase también: Civil Appeal Authority 2331/24 Nir contra Sasson, párrafo 6 de la sentencia, publicado en Nevo (23 de junio de 2024); Apelación Miscelánea - Civil (Tel Aviv) 50506-09-19 Yael contra Baumleshspiner, publicado en Nevo (15 de enero de 2020); Apelación Miscelánea - Civil (Tel Aviv) 37151-01-22 Audrey contra Atar, publicado en Nevo (2 de junio de 2022); Nir, párrafo 19 de la sentencia).
51. Como aclaró además el Honorable Juez L. Bibi en la sentencia del caso Zelinger, que se dictó recientemente, en referencia a la carga que recae un propietario de apartamento que se opone a la implementación de un proyecto TAMA 38 para demostrar la existencia de un 'plan alternativo concreto', que "la intención es que el inquilino que se niegue a presentar otra posible alternativa en cualquier área y asunto en disputa - es decir, respalde la existencia de una alternativa compatible con su enfoque y objeción" (ibid., párrafo 22 de la sentencia).
52. Como se establece además en la jurisprudencia, cuando el Supervisor de Registro de Bienes Raíces debe examinar las razones de la objeción de la minoría entre los propietarios de apartamentos en el condominio, debe tener en cuenta que, en el marco de la Ley de Refuerzo, el legislador buscó suavizar la 'protección de la propiedad' disponible para los propietarios de apartamentos en un condominio y dar lugar a la 'defensa de responsabilidad' que niega el derecho de veto de la minoría en la medida en que sea probable que impida el beneficio de todos los propietarios de apartamentos en el condominio.
53. Esto fue debatido por el Honorable Juez Y. Cohen en la sentencia Other Municipal Applications (Distrito de Haifa) 899-03-09 Kalchuk contra Oron, párrafo 18 de la sentencia, publicada en Nevo (29 de abril de 2010) (en adelante - el caso Kalchuk), en la que afirmó: "Cuando lleguemos a implementar la 'Ley de Refuerzo', debemos cambiar el enfoque habitual que nos guía en la protección de los derechos de propiedad de los propietarios de apartamentos en bienes comunales, y en lugar de actuar según el concepto general de protección en el derecho inmobiliario, debemos adoptar el concepto que fue la base de la sentencia Zodler.  ...  Cuando se conceda el permiso de construcción, y la minoría insista en negarse a dar su consentimiento, la mayoría comparecerá ante el Supervisor del Registro de la Propiedad, y este examinará si se ha violado la igualdad, si la mayoría actúa de buena fe y si la 'depreciación' de los derechos de propiedad de la minoría es nula y sin efecto en comparación con el disfrute que se obtiene por los trabajos de refuerzo realizados en la vivienda.  Por encima de todo, si el Supervisor encuentra espacio para ello, sin duda estará autorizado a condicionar la ejecución de las obras a una compensación monetaria.  El Supervisor del Registro de la Propiedad no podrá impedir la ejecución de las obras únicamente [en base a] las reclamaciones de la minoría sobre la infracción de sus derechos de propiedad.  Estos derechos se diluirán y provocarán que sean 'depreciados', pero estas violaciones no tendrán poder para impedir el trabajo de refuerzo.  La autoridad del supervisor para intervenir y aceptar las reclamaciones de la minoría y no aprobar la ejecución de los trabajos de refuerzo será, por tanto, muy limitada" (véase también: el caso Zelinger, párrafo 23 de la sentencia; el caso del distrito de Eisen, párrafo 23 de la sentencia; Apelación Miscelánea - Civil (Distrito de Tel Aviv) 32926-01-22 Israel contra Yahav, párrafo 17 de la sentencia, publicado en Nevo (15 de junio de 2022); Recurso Misceláneo - Civil (Distrito de Tel Aviv) 13039-12-20 Nissani contra Habib, publicado en Nevo (26 de abril de 2021) (en adelante - el caso Nissani)).

Del general al individuo

54. En primer lugar, rechazo la reclamación del demandado 2 en su resumen de violación del debido proceso, ya que no fue posible, como se alegó, añadir pruebas ni contrainterrogar a los demandantes para demostrar sus alegaciones sobre un acuerdo discriminatorio que concede a Poliker consideraciones excesivas y extremas, resultado de conducta de mala fe por parte de la empresa emprendedora y ocultando documentos.
55. Esto se debe a que se alcanzó un acuerdo procesal entre las partes, según el cual el Supervisor de Registro de Bienes Raíces (el experto) nombrará a un perito tasador inmobiliario para aclarar las disputas objeto de la demanda, emitiendo una opinión sobre si se ha violado el principio de igualdad de contraprestación en relación con los apartamentos considerados por parte de los demandados en comparación con todas las consideraciones otorgadas a los demás propietarios de apartamentos del condominio bajo el acuerdo, incluido el acuerdo firmado con Poliker, según detalla la decisión del 19 de marzo de 2023 dictada en el momento de la audiencia. Dado que las partes no pudieron ponerse de acuerdo sobre la identidad del experto, encargué, a petición suya, en una decisión del 2 de abril de 2023, el nombramiento del perito, el tasador inmobiliario, el economista y el abogado Shlomi Maaravi, para emitir una opinión sobre si, de acuerdo con el acuerdo, que incluye, como se indicó, las adiciones a él, incluida la incorporación firmada con Poliker, se violó la igualdad de contraprestación.  Esto se hizo comparando la contraprestación dada a cada uno de los apartamentos de los demandados con las consideraciones dadas a los propietarios de los demás apartamentos del condominio, detalladamente en la decisión, aclarando que el examen de la violación de la contraprestación se trataría de todos los componentes de la contraprestación otorgada a los propietarios de los apartamentos conforme al acuerdo.  De acuerdo con la decisión acordada sobre el nombramiento del perito, las partes pueden remitir preguntas de aclaración al perito y cuestionarle sobre la opinión, tal como hicieron en el marco de la investigación de la reclamación en este caso.
56. Sin desmerecer lo anterior, aclararé que la reclamación del demandado nº 2 sobre la falta de buena fe de la empresa emprendedora se refiere al ocultamiento del acuerdo firmado con Poliker, que, según se alega, constituye un acuerdo discriminatorio que le otorga consideraciones excedentes y excepcionales de manera que viola la igualdad de contraprestaciones. Sin embargo, no hay disputa de que este acuerdo fue presentado al demandado, como muy tarde, en la fecha de presentación de la reclamación en cuestión (un apéndice a la declaración de la demanda).  Tampoco hay disputa en que el demandado no firmó el acuerdo para la ejecución de un proyecto TAMA 38 en el condominio.  En estas circunstancias, la reclamación de ocultar el acuerdo firmado con Poliker antes de la presentación de la demanda, por sí sola, no vulnera los derechos del demandado mientras este acuerdo esté en el centro de la investigación de la reclamación en cuestión.  Esto contrasta con las circunstancias en las que un propietario de un apartamento en un condominio firma un acuerdo para la ejecución de un proyecto TAMA 38, ocultándole un acuerdo específico firmado entre una empresa emprendedora y otro propietario del condominio.  En el examen de información material cuya falta de divulgación puede constituir una violación sustancial de los derechos del propietario del apartamento.

Perjuicio a la igualdad de consideración

57. Surgió una disputa entre las partes sobre si el acuerdo, que incluye un anexo firmado entre Poliker y la empresa promotora (en adelante - el "Acuerdo Poliker"), constituye una violación material de la igualdad de contraprestaciones entre los propietarios de apartamentos en el condominio. Mientras tanto, las partes discreparon en las siguientes subpreguntas: ¿cuál es la prueba determinante para examinar la violación de la igualdad de consideración? si la igualdad de contraprestación se vio afectada debido a la concesión de contraprestaciones excesivas a Poliker y Sheinman, incluyendo los componentes de las consideraciones que deberían considerarse consideradas consideraciones excesivas; ¿Cuál es el remedio por una violación de la igualdad de contraprestaciones? ¿Es el rechazo de la reclamación de aprobación de la ejecución del proyecto conforme al acuerdo o si se trata de una indemnización monetaria o de una compensación en especie (entre los demandantes y el demandado 1 un acuerdo al respecto, objeto de la sentencia parcial, según el cual la reparación del daño será mediante compensación monetaria); ¿Cuál es la cantidad de la compensación, incluida la fecha de determinación para valorar el valor del daño?

Abordaré estas disputas en orden.

1. Criterios para examinar la violación de la igualdad de consideración
2. Una violación material de la igualdad de las consideraciones dadas a los propietarios de apartamentos en un condominio en el marco de la ejecución de un proyecto TAMA 38 constituye una razón razonable para oponerse a la ejecución del proyecto. Un principio rector para examinar una violación de la igualdad de consideración es que la comparación se hará entre iguales y no entre quienes tienen una diferencia material entre ellos (Civil Appeals Authority 5108/23 Eisen contra Bernard, publicado en Nevo (16 de noviembre de 2023) (en adelante - el caso Supreme Eisen).
3. Al hacerlo, el tribunal tendrá en cuenta las características únicas de una transacción para la ejecución de un proyecto TAMA 38 en el condominio, que en esencia es una transacción combinada entre los propietarios de apartamentos en un condominio y una empresa emprendedora. Esta transacción incorpora un conjunto de saldos entre los diversos requisitos de las partes, incluyendo las limitaciones económicas y urbanísticas para la ejecución del proyecto en el condominio, dadas diversas variables que incluyen, entre otras, el alcance de los derechos de construcción y la forma de su explotación conforme a los planos válidos según la Ley de Planificación y Edificación aplicables al condominio, la ubicación de la propiedad, los costes de ejecución de las obras, gravámenes, gastos de financiación y garantías.
4. La prueba adoptada en la jurisprudencia para examinar la objeción de un propietario de apartamento a la ejecución de un proyecto TAMA 38 en un condominio debido a un acuerdo firmado con la mayoría de los propietarios que discrimina contra él en ausencia de igualdad de contraprestaciones, es la prueba 'cuantitativa-sustancial'. De acuerdo con esta prueba, es necesario examinar si cada apartamento del condominio recibe una ampliación de área sustancialmente similar.  Esto aclara al mismo tiempo que la preferencia por esta prueba frente a la prueba 'económica', según la cual es necesario examinar si se espera que cada apartamento reciba la misma consideración en términos de valor económico, "no está exenta de dificultades" y merece ser examinada por el Tribunal Supremo cuando se le presente el caso adecuado (Eisen Tribunal Supremo, ; Civil Appeal Authority 4443/22 Peretz contra Shohat, publicado en Nevo (7 de agosto de 2022)).
5. Además, como se argumentó en la jurisprudencia, la determinación de que la contraprestación será igual no significa que todos los propietarios de apartamentos reciban la misma consideración cuantitativa (área adicional). En palabras del Honorable Juez L.  Bibi, "La adición debe ser igual, es decir, que los iguales hayan sido modificados con una adición idéntica.  Mi determinación de que la igualdad relevante es cuantitativa no niega la regla establecida desde tiempos inmemoriales y, de acuerdo con ella, debe aplicarse igualdad entre iguales, y que no hay discriminación salvo cuando se recibe un trato diferente a los iguales.  Para que se acepte una reclamación por discriminación, la persona que reclama discriminación debe demostrar que es igual al grupo de comparación y, a pesar de ello, fue tratada de forma diferente" (Tribunal de Distrito de Eisen, párrafo 25 de la sentencia; Apelación Miscelánea - Civil (Distrito de Tel Aviv) 14413-02-22 Shochat contra Peretz, párrafo 34 de la sentencia, publicada en Nevo (26 de abril de 2022); caso Nisani, párrafo 60 de la sentencia).  En palabras del Honorable Juez Y.  Kasher, "el hecho de que a los propietarios de diferentes apartamentos de origen se les concedan apartamentos de compensación con una adición diferente de metros cuadrados no constituye una reclamación de discriminación según ninguna de las pruebas mencionadas" (Tribunal Supremo Eisen, párrafo 13 de la decisión; Tribunal Superior de Justicia 8904/23 Eisen contra Tribunal Supremo en función de Tribunal de Apelaciones Civiles, publicado en Nevo (19 de diciembre de 2023)).
6. En el marco de examinar la reclamación de infracción de igualdad de consideración, también es necesario examinar la relatividad de las consideraciones entre los diferentes grupos. En otras palabras, junto con la afirmación de un propietario de un apartamento en un condominio de que es igual al grupo de comparación y, a pesar de ello, se adoptó una actitud diferente hacia él, también se aceptará su argumento de que la proporción de consideración entre los distintos grupos no se   Esto es para garantizar que se mantenga la igualdad relativa entre las consideraciones de los grupos iguales, teniendo en cuenta su participación relativa en la propiedad común y los derechos de edificación en el condominio de los propietarios de apartamentos que pertenecen a cada grupo igual (Supervisor de Registro de la Propiedad (Tel Aviv) 5/482/2022 Gan Nordau en Tax Appeal v.  Bar Kama, publicado en Nevo (6 de junio de 2025); Caso del Supervisor del Registro de la Propiedad (Tel Aviv) 5/1507/2021 Ezra v.  Stein, publicado en Nevo (25 de agosto de 2025) (en adelante - el caso Stein)).
7. Añadiré esto también. En cuanto a las consideraciones que suponen la adición de espacio a un apartamento existente (zona principal, sala segura, balcón, patio, almacén y aparcamiento), opino que la prueba cuantitativa de materiales es la correcta, por las razones establecidas en la jurisprudencia y porque es una prueba aplicable que permite la ejecución de un proyecto TAMA 38 en un condominio.  En mi opinión, la aplicación de una prueba económica, según la cual el valor relativo de los apartamentos en el condominio en la situación actual debe preservarse en comparación con el valor de los apartamentos de contraprestación, no es factible, dadas las limitaciones urbanísticas en la construcción del nuevo condominio.  Avar: De acuerdo con las normas de tasación aceptadas, el valor de los apartamentos en un determinado condominio se determinará teniendo en cuenta variables que son principalmente la superficie del apartamento, planta, direcciones de ventilación, vista, ascensor, estado de mantenimiento y renovación del apartamento.  De acuerdo con la prueba económica, debe evaluarse el valor de todos los apartamentos existentes en el condominio y asegurarse de que se mantengan las relaciones de valor entre los apartamentos en consideración.  Además de las muchas disputas que surgirán entre los propietarios de apartamentos sobre la cuestión de evaluar el valor de sus apartamentos (los apartamentos iniciales y los apartamentos de consideración), tampoco es posible, desde el punto de vista de la planificación, construir la nueva casa de manera que incluya apartamentos que reflejen la igualdad relativa requerida por la prueba económica, en el sentido de apartamentos 'personalizados'.
8. Esto es aún más cierto teniendo en cuenta el propósito subyacente a TAMA 38, garantizar la resiliencia de los edificios y condominios frente a terremotos. En virtud de ello, los propietarios de apartamentos en un condominio y el promotor reciben incentivos económicos, los principales relacionados con los propietarios de apartamentos, derechos futuros de propiedad (consideraciones), que son el núcleo de las razones de la negativa de la minoría a llevar a cabo un proyecto TAMA 38 en el condominio, teniendo en cuenta que los propietarios no están obligados a asumir ningún pago en el marco de la ejecución del proyecto, como en nuestro caso (cláusula 5.11 del acuerdo).  Esto es distinto de la sentencia dictada en el caso de 'Ofer Tenders', a la que el demandado 1 se refirió en sus resúmenes.  Dentro de su marco, el 'índice de valor' se determinó respecto a la distribución de la contraprestación entre los propietarios de apartamentos en un condominio que fue incendiado y completamente destruido, como parte del proceso de disolución de la sociedad mediante venta.  Se determinó que la distribución de los ingresos entre los propietarios de apartamentos de la venta del terreno sobre el que se construyó el condominio demolido se haría en función de las diversas características de los apartamentos en el estado previo a la demolición del condominio, es decir, dados los derechos de propiedad existentes de los propietarios del condominio antes de su demolición (Civil Appeal Authority 6898/16 Estate of the late Shlomo Aharoni v.  Ofer Tenders Ltd., publicado en Nevo (28 de diciembre de 2017)).
9. En cuanto a la alternativa de proporcionar un apartamento de contraprestación de valor relativo aproximado mientras se realizan los pagos saldados entre los propietarios, considero que esto será suficiente para impedir la ejecución de proyectos en virtud de la TAMA 38 en condominios, ya que tal mecanismo podría aumentar y multiplicar disputas sobre quién tendrá derecho a recibir un apartamento de contraprestación que refleje el valor relativo total y quién más un apartamento de contraprestación que refleje el valor relativo aproximado más los pagos pendientes. Esto, con la debida cautela, ya que he visto en los muchos casos que surgen ante mí en disputas bajo la Ley de Refuerzo, la negativa de los propietarios de apartamentos a recibir contraprestación salvo en especie (área adicional y no compensación monetaria).
10. Las consideraciones que constituyen otra ampliación, que no es una ampliación al apartamento existente, se refieren a los beneficios económicos que se ofrecen a los propietarios de apartamentos en un condominio como parte de un acuerdo para la ejecución de un proyecto TAMA 38 en el condominio, que acompañan y derivan de la ejecución de obras en el condominio. Estas incluyen, entre otras cosas, la financiación del alquiler de viviendas alternativas durante el periodo de construcción, la financiación de servicios de transporte para el contenido del apartamento hacia y desde la vivienda alternativa de vuelta al apartamento, el alcance de las especificaciones técnicas del apartamento y el nivel de acabado y calidad, la financiación de servicios arquitectónicos y la financiación de ingeniería, tasación y asesoramiento legal, en la medida en que se proporcionen conforme al acuerdo.  Incluso en relación con estas consideraciones, debe mantenerse el principio de igualdad de consideraciones, como se ha indicado anteriormente, y deben garantizarse consideraciones idénticas para los grupos iguales, manteniendo la proporcionalidad del valor de las consideraciones entre los distintos   Mientras tanto, en la medida en que un condominio incluya diferentes grupos de apartamentos - apartamentos residenciales, oficinas, tiendas (comercio) y almacenes - un propietario de cada grupo de apartamentos tiene derecho a recibir estos beneficios económicos por igual (en su grupo), que corresponden a las características diferentes y únicas de los apartamentos de cada grupo, y de acuerdo con el tamaño del apartamento.  Por ejemplo, en la medida en que el acuerdo establezca un beneficio económico relativo a la financiación del alquiler de viviendas alternativas durante el periodo de construcción, los propietarios de todos los apartamentos del condominio tienen derecho a este beneficio, mientras que la cantidad de alquiler se ajustará al tamaño del apartamento.  Otro beneficio económico del acuerdo que trata sobre la provisión de diversas especificaciones técnicas para apartamentos de acuerdo con su designación (residenciales, oficinas, comercio, almacenamiento) no es, en sí mismo, una violación de la igualdad de consideración.  Esto se debe en la medida en que la distinción deriva sustancialmente de la variación inherente entre las designaciones y refleja la adaptación funcional de las especificaciones técnicas a las necesidades de los apartamentos de cada grupo.
11. De acuerdo con estos criterios y principios rectores, me centraré en examinar la supuesta infracción de la igualdad de consideración que es objeto del acuerdo, incluido el Acuerdo de Poliker.
12. ¿Se ha violado la igualdad de contraprestaciones conforme al acuerdo?
13. De acuerdo con la decisión del 2 de abril de 2023, según se indicó, el perito fue designado "para emitir una opinión sobre la cuestión de si, de acuerdo con el acuerdo [definió el acuerdo y sus añadidos, incluido el Acuerdo Poliker], se violó el principio de igualdad de contraprestación al comparar la contraprestación dada a cada uno de los demandados con la contraprestada a los demás propietarios de apartamentos en el condominio. La suposición básica para examinar la violación del principio de igualdad de contraprestación es la participación relativa de los apartamentos en los derechos de construcción del condominio conforme a la orden de registro de condominios, que es su parte relativa de la propiedad común en ausencia de un estatuto acordado y otras disposiciones que se apliquen a las partes en este asunto.  En la medida en que alguna de las partes haya aprovechado los derechos de edificación durante los años posteriores a la construcción del condominio, con el fin de ampliar su apartamento y anexar partes de la propiedad común al apartamento, como el demandante 4 [Poliker], estos derechos de edificación serán considerados en el cálculo de su parte relativa de los derechos de edificación para la ejecución de un proyecto TAMA 38 en el condominio.  Para evitar dudas, el examen de la violación del principio de igualdad de consideración se aplicará a todos los componentes de la contraprestación otorgada a los propietarios del apartamento conforme al acuerdo."
14. El 24 de marzo de 2024, se presentó la opinión pericial al expediente (en adelante - la "opinión pericial"). El 30 de mayo de 2024, la experta respondió a preguntas de aclaración en nombre de los demandados 1 y 2, y los días 25 y 18 de septiembre de 2024 se celebraron reuniones para interrogar al perito sobre dicha opinión.
15. En el marco de la discusión sobre la cuestión de si se ha violado la igualdad de consideraciones, distinguiré entre consideraciones relacionadas con 'área adicional' y consideraciones relacionadas con 'otra adición'.

Consideraciones de ampliación de área

71. De acuerdo con la carta de nombramiento del perito, se examinará la violación de la igualdad de consideración dado el porcentaje relativo de los apartamentos en los derechos de construcción del condominio conforme a la orden de registro de condominios, que es su parte relativa de la propiedad común. De acuerdo con la carta de nombramiento, si alguna de las partes se aprovechó de los derechos de construcción durante los años posteriores a la construcción del condominio con el fin de ampliar su apartamento y anexar partes de la propiedad común al apartamento, estos derechos de construcción serán considerados en el cálculo de su parte relativa de los derechos de construcción para la ejecución de un proyecto TAMA 38 en el condominio.  Esto, entre otras cosas, se debe a la ausencia de disputa entre las partes en sus alegaciones sobre los derechos de Poliker, además de la construcción de su apartamento (habitación y balcón) que esté conforme al permiso de construcción legal.
72. Por tanto, para examinar la cuestión de la infracción de la igualdad de consideración respecto al 'espacio adicional', de acuerdo con la prueba cuantitativa material, debe determinarse lo siguiente: cuál es la superficie de los apartamentos en su estado actual (apartamentos de origen); cuál es la parte relativa de cada apartamento en los derechos del edificio; cuáles son las consideraciones para el 'espacio adicional' que cada propietario de apartamento recibe conforme al acuerdo; si los apartamentos en consideración de Poliker y Scheinman exceden su parte relativa de los derechos de construcción y si los apartamentos de contraprestación de los demandados conservan su parte relativa de estos derechos; El alcance de la infracción. Las consideraciones para el 'espacio adicional' relacionadas con el aparcamiento y el almacenamiento se tratarán por separado a continuación.
73. La superficie de los apartamentos en su estado actual - la superficie de los apartamentos en su estado actual (los apartamentos de origen) - se determinará de acuerdo con los permisos de construcción emitidos por ley para la construcción en el condominio, de acuerdo con la carta de nombramiento del experto.
74. De acuerdo con la opinión del experto, no hay disputa de que en 1961 se concedió un permiso de construcción para la construcción del condominio, que incluye 12 apartamentos residenciales y una sala de calefacción en el sótano. De acuerdo con la opinión del experto, la superficie de edificación en el permiso de construcción de 1961 incluye la adición de derechos de edificación a los balcones, que en el pasado se concedieron como práctica además de los derechos de construcción (la zona principal de edificios).  En palabras del experto, "los balcones que se añadieron en el condominio en cuestión, más allá de los derechos de construcción, se concedieron conforme a la práctica y existen en todas las subparcelas.  Las instrucciones del asesor legal del Ayuntamiento de Tel Aviv de 1989 respecto a los balcones son que deben considerarse como si se hubieran dado según un plan aprobado" (párrafo 12.2 en las páginas 117-118 del dictamen pericial).  Por esta razón, también se explica la diferencia entre las áreas de los apartamentos en el permiso de construcción (licencia), que suele ser mayor que su área en la orden de registro de condominios emitida más tarde en 1963 (véase también: testimonio experto, acta de la audiencia del 25 de julio de 2024, página 3, líneas 1-2).
75. Tampoco hay disputa de que en 2001 se concedió legalmente un permiso de construcción para la ampliación de un apartamento Poliker situado en la tercera planta del condominio (subparcela 13), que incluye la adición de una sala de salida al tejado de un área de 22,8 metros cuadrados y una terraza solárgica de 38,7 metros cuadrados. La solicitud de permiso de construcción se presentó con el consentimiento de los propietarios de los apartamentos del condominio, lo cual no está en disputa (sección 2.7.2 en la página 4 de la opinión pericial; testimonio pericial, acta de la audiencia fechada el 25 de julio de 2024, página 7, líneas 15-17, 31-34 y página 8, líneas 6-19).  La orden de registro del condominio no fue modificada conforme a la ampliación del apartamento.  Sin embargo, se acordó en la carta de nombramiento del perito que cualquier construcción conforme al permiso de construcción legal en el condominio será considerada para calcular la participación relativa de los propietarios de apartamentos en el condominio en los derechos de construcción.
76. La siguiente tabla resume las áreas de los apartamentos en el condominio conforme a la orden de registro de condominios, y las áreas de los apartamentos conforme a los permisos de construcción conforme a la ley:
77. En vista de lo anterior, no estoy obligado a abordar las reclamaciones del demandado 2 sobre la medición errónea de los apartamentos Poliker realizada por el promotor, ya que dicha medición no es relevante para examinar la violación de la igualdad de consideración conforme a la carta de nombramiento del experto. No hace falta decir que, en este contexto, de acuerdo con la medición de la empresa emprendedora, las áreas de los apartamentos se solapan con sus áreas conforme a los permisos de construcción, con la excepción de 3 apartamentos Poliker en el sótano y en la planta baja, cuya superficie según la medición ha aumentado (párrafo 2.8 de la opinión del experto).
78. La parte relativa de cada apartamento en los derechos del edificio - de acuerdo con el acuerdo del sujeto de la carta de nombramiento del perito, la parte relativa de cada apartamento en los derechos del edificio se corresponde al registro de la 'parte de la propiedad común' en la orden de registro del condominio. En la medida en que, tras la construcción del condominio, el propietario del apartamento haya explotado los derechos de construcción con el fin de ampliar su apartamento y anexar partes de la propiedad común al mismo, estos derechos de edificación se tendrán en cuenta en el cálculo de su participación relativa en los derechos de construcción.

No existe disputa sobre la parte relativa de los apartamentos en los derechos de construcción conforme a la orden de registro de condominios.  Tampoco hay disputa en que, tras la construcción del condominio, Poliker aprovechó los derechos de construcción para ampliar su apartamento en la última planta, lo que incluye la adición de una habitación en la azotea de 22,8 metros cuadrados y una terraza solar de 38,7 metros cuadrados, conforme al permiso de construcción legal.

79. Como parte de la opinión, el perito realizó un cálculo sobre la porcentaje relativa de los propietarios de apartamentos en los derechos de edificación dada la ampliación del apartamento Poliker. De acuerdo con el cálculo, se calcularon el área de ampliación y la superficie de la terraza solar, para ajustar a las áreas de los apartamentos en el registro, con una reducción del 10% respecto a la superficie del permiso.  Además, la superficie de la terraza solar se calculó según un factor de reducción equivalente para un área edificada de 0,3.  En consecuencia, y en este sentido, la superficie del apartamento ampliado de Poliker es de 92,61 metros cuadrados (61,64 metros cuadrados + (22,8 metros cuadrados + 38,7 x 0,3) x 0,9) (sección 2.9.4 en la página 6 del dictamen experto).  Las partes no disputaron el cálculo del experto, que consideré dentro del rango de coeficientes de reducción equivalentes según las normas de tasación aceptadas.
80. La siguiente tabla resume la proporción relativa de los propietarios de apartamentos en los derechos de propiedad conforme a la orden de registro de condominios, y su participación relativa en los derechos de construcción conforme a la enmienda posterior a la ampliación del apartamento Poliker, según lo exigido por la carta de nombramiento del experto:
81. Contraprestaciones para 'espacio adicional' de los propietarios conforme al acuerdo - En cuanto a consideraciones relacionadas con el 'espacio adicional', el acuerdo estipula que los propietarios tendrán 12 apartamentos en consideración. Cada apartamento de contraprestación tendrá un área principal adicional de 20 metros cuadrados (se permite una desviación del 3% del área del apartamento si está realmente aprobada en el permiso de construcción), incluyendo un espacio protegido de apartamento (Mamad), así como una terraza solar con una superficie no inferior a 12 metros cuadrados, aparcamiento subterráneo regular y un almacén, si hay almacenes (cláusulas 2, 5 y 7.10 del acuerdo).  De acuerdo con el anexo al acuerdo (sin fecha), se llevó a cabo una reducción uniforme de 2 metros cuadrados de todos los apartamentos de la nueva casa que se iba a construir (apartamentos del propietario y apartamentos del promotor) a favor de la instalación de un segundo ascensor que incluyera un mecanismo de control para Shabat, de modo que cada apartamento del propietario tenga una ampliación uniforme de 18 metros cuadrados en la zona principal (cláusula 10 del anexo al acuerdo, cláusula 2.12.1 en la página 10 de la opinión experta).
82. De acuerdo con el acuerdo, Poliker tiene 3 apartamentos en consideración (además de los 5 apartamentos que posee actualmente), de los siguientes modos: un apartamento en la primera planta con una superficie principal de 45 metros cuadrados, con una terraza solar de 12 metros cuadrados; un apartamento en la segunda planta con una superficie principal de 45 metros cuadrados, con una terraza solar de 12 metros cuadrados; un ático con una superficie principal de 257,5 metros cuadrados y una terraza solar de 34 metros cuadrados. Tres plazas de aparcamiento se anexarán a los apartamentos de consideración de Poliker.  De acuerdo con el Acuerdo Poliker, el ático "será kosher y estará unido al tejado más alto, sobre el mencionado apartamento, un balcón de 40 metros cuadrados, con acceso al balcón mencionado desde el propio apartamento.  Si, por cualquier motivo, el Comité Local de Planificación y Construcción se niega a aprobar la construcción del balcón como se indicó, esto no constituirá un incumplimiento del acuerdo por parte del promotor, pero en tal caso, el promotor compensará al propietario por la suma de 1 (un) millón de ILS en bruto, y aparte de esta cantidad, el promotor no asumirá ningún otro pago relacionado con lo mencionado." En este sentido, el perito aclaró en su opinión y en respuesta a las preguntas de aclaración que "este componente de fijar el tejado superior es aceptable en el Plan 3729A, que se aplica a la propiedad y en sus alrededores" (sección 5 en la página 4 y sección 5.4 en la página 8 para la respuesta del perito a preguntas de aclaración), en virtud de lo cual se concedió el permiso de construcción.
83. 00Como parte de la opinión, el perito calculó todas las áreas de los apartamentos de contraprestación conforme al acuerdo, mientras que las áreas de los balcones se calcularon según los coeficientes de reducción equivalentes para el área edificada, de la siguiente manera: una terraza solar en una planta normal - 0,4, una terraza solar en la azotea - 0,3 (de acuerdo con el factor de reducción equivalente de la terraza solar en un apartamento Poliker en condición existente, como se ha indicado anteriormente), una terraza solar en la azotea superior - 0,15. Según este cálculo, la superficie del ático de Poliker es de 273,7 metros cuadrados (257,5 metros cuadrados + (34 metros cuadrados x 0,3) + (40 metros cuadrados x 0,15) (sección 2.14.2 en la página 15 del dictamen pericial).  Por la presente adopto el cálculo del experto, que también se realizó dentro del rango de factores de reducción equivalentes según las normas de tasación aceptadas (véase también: testimonio fiable y profesional del perito en este asunto, acta de la audiencia del 18 de septiembre de 2024, página 16, líneas 13-27).
84. La siguiente tabla resume la proporción relativa de los propietarios de apartamentos en los derechos de construcción en los apartamentos iniciales (situación existente), y su porcentaje relativo de los derechos de edificación según la contraprestación de los apartamentos 'área adicional' conforme al acuerdo (estado de salida):
85. De lo anterior se deduce que la cuota relativa acumulada de Poliker en las consideraciones de 'área adicional' conforme al acuerdo - 30,16%, y la cuota relativa acumulada de Scheinman en estas consideraciones - 15,12%, supera su cuota relativa en los derechos de construcción en la situación actual, 30,07% y 13,90%, respectivamente. Además, la proporción relativa de cada uno de los demandados en las consideraciones para 'área adicional' en la situación saliente conforme al acuerdo (9,12%) es inferior a su cuota relativa en los derechos de construcción en la situación actual, 9,34%.
86. El alcance de la infracción - la contraprestación total para la 'superficie adicional' de los propietarios conforme al acuerdo es de 350,71 metros cuadrados (1.237,9 metros cuadrados (la superficie total de los apartamentos es equivalente en el estado saliente) menos 887,19 metros cuadrados (la superficie total de los apartamentos en el estado actual)).
87. Respecto a los apartamentos Poliker, la superficie total de los apartamentos equivalentes es de 373,3 metros cuadrados (49,8 + 49,8 + 273,7 metros cuadrados). De acuerdo con la participación relativa acumulada de los derechos de edificación en la situación actual (30,07%), Poliker tiene derecho a considerar apartamentos con una superficie total de 372,21 metros cuadrados (350,71 metros cuadrados x 30,07% = 105,46 metros cuadrados + 266,75 metros cuadrados (la superficie total de sus apartamentos en su estado actual: 15,64 + 48,43 + 48,43 + 61,64 + 92,61 metros cuadrados).  Por lo tanto, la contraprestación excesiva de Poliker respecto a la contraprestación de 'área adicional' conforme al acuerdo es de 1,09 metros
88. Con respecto a los apartamentos Sheinman, la superficie total de los apartamentos equivalentes es de 187,2 metros cuadrados (93,6 + 93,6 metros cuadrados). De acuerdo con su cuota relativa acumulada de los derechos de edificación en la situación actual (13,90%), Sheinman tiene derecho a considerar apartamentos con una superficie total de 172,03 metros cuadrados (350,71 metros cuadrados x 13,90% = 48,75 metros cuadrados + 123,28 metros cuadrados (la superficie total de sus apartamentos en su estado actual: 61,64 + 61,64 metros cuadrados).  Por lo tanto, la contraprestación excesiva de Sheinman respecto a la contraprestación de 'área adicional' conforme al acuerdo es de 15,17 metros
89. Con respecto a los apartamentos de los demandados, la superficie de cada apartamento de contraprestación equivalente es de 112,9 metros cuadrados. De acuerdo con la parte relativa de cada uno de los demandados en los derechos de construcción en la situación actual (9,34%), cada uno de ellos tiene derecho a un apartamento de contraprestación con una superficie equivalente de 115,62 metros cuadrados (350,71 metros cuadrados x 9,34% = 32,76 metros cuadrados + 82,86 metros cuadrados (el área de cada apartamento en su estado actual).  Por lo tanto, a cada demandado se le descontaba la parte de cada demandado en la contraprestación de 'superficie adicional', que es de 2,72 metros cuadrados.
90. Resumen provisional: En cuanto a la 'adición de espacio' de los apartamentos de contraprestación en el nuevo condominio que se construirá, se violó la igualdad de la contraprestación, tanto en relación con los contraprestaciones adicionales otorgadas a Sheinman y Poliker, como en relación con las consideraciones a las que tienen derecho los demandados, dado su reparo proporcional en los derechos de construcción. El valor de los daños se discutirá a continuación en el capítulo 'La cantidad de la compensación económica'.

Consideraciones sobre el 'espacio extra' en el aparcamiento y el trastero

91. Según el acuerdo, los propietarios tendrán 12 apartamentos residenciales.
92. Mientras tanto, de acuerdo con el anexo al acuerdo, en lugar de los 5 apartamentos actualmente propiedad de Poliker (la situación actual), Poliker recibirá 3 apartamentos en consideración para la nueva casa que se construirá: un apartamento en la azotea (ático), que incluye la consolidación de la zona de apartamentos en la planta baja, la superficie del apartamento en la segunda planta y la superficie del apartamento en la tercera planta (actual), un apartamento en la primera planta y un apartamento en la segunda planta. En consecuencia, el número de apartamentos propiedad del propietario en la nueva vivienda será de 11 apartamentos residenciales.
93. En cuanto al aparcamiento, el acuerdo estipula que "cada uno de los apartamentos de los propietarios estará conectado a un aparcamiento convencional independiente (que no forma parte del aparcamiento secuencial), cubierto, subterráneo, sin el uso de un dispositivo automático y/o un dispositivo mecánico (multiplicador, etc.) ni otra instalación de aparcamiento" (cláusula 7.7 del acuerdo).
94. En cuanto al almacén, el acuerdo estipula que "en la medida en que sea factible desde el punto de vista de la planificación construir almacenes en los sótanos del edificio, el promotor construirá almacenes y, tras asignar dos almacenes a los apartamentos del promotor, los asignará a los propietarios de cada uno de los apartamentos de los propietarios, hasta que uno se anexe a cada uno de los nuevos propietarios. Todos los demás almacenes que se construyan pertenecerán al promotor.  Se aclara que si se construyen almacenes, serán lo más iguales posible en su superficie (en cualquier caso, los almacenes de los propietarios no serán menores que los del promotor) y no menos de 4 metros cuadrados para cada área de almacén que se anexe a los apartamentos de los nuevos propietarios" (cláusula 5.9 del acuerdo).
95. De acuerdo con la orden de registro de condominios, la casa tiene 5 plantas de longitud e incluye "13 apartamentos".
96. De acuerdo con el acuerdo, el apartamento propiedad de Poliker en la planta baja, que es una 'habitación' con una superficie de 15,64 metros cuadrados según la orden de registro (18 metros cuadrados según el permiso de construcción), no le otorga derecho a aparcamiento y almacenamiento (sin restar a su participación relativa en los derechos de construcción en el condominio). Esto, dado que sus características diferentes en comparación con los apartamentos residenciales del condominio, ya que según el acuerdo su designación es servir como sala de calefacción en la planta baja y teniendo en cuenta su tamaño.  Como señaló el experto en su opinión, "Los planos del sótano que aplican a la propiedad, así como el Plan 3729A para el Trimestre 4, no permiten el uso principal de una unidad separada en el nivel del sótano, salvo que dicha unidad ya exista en un permiso de construcción debidamente concedido." En las circunstancias actuales, no existe disputa de que "la propiedad se utiliza realmente como sala de sal y no se utiliza para residencia" (párrafos 2.11.5
    y 2.11.7 de la opinión).
97. Poliker dispone de 4 apartamentos residenciales en el condominio y, por tanto, tiene derecho a 4 plazas de aparcamiento y 4 almacenes que se anexarán a los apartamentos de contraprestación en el nuevo edificio que se construirá. Sin embargo, no hay disputa de que, de acuerdo con las ampliaciones del acuerdo, los apartamentos de consideración de Poliker incluyen la incorporación de 3 plazas de aparcamiento y solo un almacén, mientras que Poliker podrá elegir primero el almacén (véase también la cláusula 5 del anexo al acuerdo de 8 de agosto de 2021).  Como aclaró el perito en respuesta a preguntas de aclaración, la renuncia de Poliker a 3 almacenes a los que tiene derecho conforme al mecanismo de contraprestación del acuerdo se hizo para permitir que todos los demás propietarios del condominio recibieran un almacén.  En palabras del experto, "un examen de la solicitud de permiso muestra que, en lo que respecta a los almacenes del sótano, no hay ninguna ventaja económica material en la primera elección del almacén, cuando [Poliker] renuncia a los almacenes que recibe cada apartamento existente, en relación con tres apartamentos existentes, permite que el resto de los apartamentos existentes del condominio reciban un trastero cada uno" (párrafo 5.7 en la página 9 de la respuesta del perito a las preguntas de aclaración).  Según la declaración del representante de la empresa emprendedora en el momento de la audiencia, en la práctica "hay un almacén para cada apartamento" (acta de la audiencia del 18 de septiembre de 2024, página 20, línea 14).
98. Resumen provisional: En cuanto a las consideraciones para el 'espacio adicional' del tipo de aparcamiento y almacenamiento que se adjuntarán a los apartamentos de consideración del propietario en el nuevo condominio que se construirá, Poliker tiene una consideración menor, de 1 plaza de aparcamiento y 3 almacenes. Soy consciente de que Poliker renuncia a estas consideraciones de acuerdo con el acuerdo.  Sin embargo, en el marco de examinar la reclamación de los demandados de que se viola la igualdad de la contraprestación debida a un exceso de contraprestación a Poliker, está claro que la totalidad de las consideraciones a las que tiene derecho conforme al acuerdo debe examinarse según los criterios que se aplican a todos los propietarios de apartamentos en el condominio.  El valor de los daños se discutirá a continuación en el capítulo 'La cantidad de la compensación monetaria'.

Consideraciones de 'otros complementos'

99. De acuerdo con la carta acordada de nombramiento del perito, el examen del perjuicio a la igualdad de la contraprestación se realizará en relación con todos los componentes de la contraprestación otorgada a los propietarios del piso conforme al acuerdo. Junto con las consideraciones para la 'área adicional' para los propietarios, el acuerdo estipula contraprestaciones que son 'otras adiciones'.  Según los demandados, Poliker y Scheinman se benefician de 'otras consideraciones adicionales' (la empresa emprendedora tiene su propiedad) en los siguientes asuntos, que constituyen una violación de la igualdad de consideración: aumento de plantas más allá de la ubicación de sus apartamentos actuales, financiación de especificaciones técnicas mejoradas en el ático (Poliker), financiación de servicios de consultoría arquitectónica y asesoría legal (Poliker), financiación de servicios de embalaje y transporte (Poliker), financiación del alquiler durante el periodo de construcción del apartamento de una habitación en la planta baja (Poliker) y asumir los pagos de impuestos que se aplican a Sheinman y Poliker debido a que poseen más de un apartamento en el condominio.

Me referiré a las disputas en estos asuntos, en su orden.