Apelación Civil 6275/23 Jack Raymond Jacobs contra Moshe Amar

Apelación Civil 6275/23

Sentencia

Juez Ofer Grosskopf:

Tenemos ante nosotros un recurso contra la sentencia del Tribunal de Distrito de Jerusalén (el Honorable Juez, como entonces se le llamaba, Ram Winograd) del 2 de julio de 2023 en  el Caso Civil  52881-11-21, [Nevo], en la que se determinó que un acuerdo de venta de un apartamento fue legalmente cancelado por el demandado (el vendedor), debido a su incumplimiento por parte de los apelantes (los compradores), al no pagar el saldo de la contraprestación de la compra del apartamento dentro del plazo establecido en el acuerdo.  La disputa entre las partes se centra en la cuestión de si este incumplimiento por parte de los compradores concedió efectivamente al vendedor el derecho a rescindir el contrato de inmediato (es decir, sin conceder una prórroga), dado su incumplimiento previo del contrato.

Antecedentes y secuencia de acontecimientos

1. El 5 de julio de 2020, los apelantes, el Sr. Jack Raymond Jacobs y la Sra. Keren Simon (en adelante: los compradores), y el demandado, el Sr. Moshe Amar (en adelante: el vendedor), firmaron un acuerdo para la venta de una vivienda residencial en el Ayuntamiento Local de Efrat, conocida como Lote 35271 (en adelante: la fecha de conclusión del acuerdo, el contrato de compraventa o el acuerdo y el apartamento, respectivamente).  Junto al acuerdo, las partes firmaron un "Apéndice al Contrato de Compraventa", de modo que sus obligaciones aparecieron en ambos documentos juntos (en adelante: el Apéndice).  Por conveniencia, me referiré a estos dos juntos como el Acuerdo, salvo que se indique lo contrario).  Según el acuerdo, el pago por la compra del apartamento se fijó en 3.620.000 NIS (esta suma incluye 3.420.000 NIS para la compra del propio apartamento y 200.000 NIS para la bomba de calor y el sistema de aire acondicionado que existen en el apartamento).  En adelante: la consideración total).  De la contraprestación total, la suma de 1 millón de NIS fue pagada por los compradores en varias cuotas cerca de la fecha de la firma del acuerdo (para más detalles, véase el párrafo 26 de la sentencia del tribunal de primera instancia).  En adelante: la contraprestación pagada; la parte del total de la contraprestación no pagada, que asciende a NIS 2.620.000, se referirá a continuación: el saldo de la contraprestación).  El resto de la contraprestación se pagará, según el acuerdo, hasta el 2 de agosto de 2020 y contra la recepción de la posesión del apartamento.  En este contexto, el acuerdo establece que la obligación relativa a las fechas de pago, junto con otras obligaciones, constituye un "compromiso fundamental" (un asunto que abordaré en detalle más adelante).  Cabe señalar que en la misma cláusula se determinó que un retraso de hasta siete días en el cumplimiento de cualquier obligación bajo el acuerdo no se considerará un "incumplimiento de ningún tipo" del acuerdo (en adelante: la extensión de la gracia).  También cabe señalar que la compensación acordada por una infracción fundamental se fijó en 342.000 NIS.
2. El Acuerdo Otomano [Versión Antigua] 1916 El acuerdo también estipula que el vendedor es responsable de actuar para obtener el Formulario 4 y la aprobación de ocupación del apartamento, dentro de los 12 meses siguientes a la fecha de la firma del acuerdo – es decir, hasta el 5 de julio de 2021; cuando un incumplimiento de este compromiso también se definió en el Apéndice como un "incumplimiento fundamental". Mientras tanto, las partes acordaron que si el Formulario 4 no se recibe antes del 2 de agosto de 2020 (aproximadamente un mes después de la fecha de la conclusión del acuerdo) —como ocurrió finalmente— se aplicarán dos acuerdos especiales.  En primer lugar, la fecha para el pago del saldo de la contraprestación se pospondrá hasta 10 días hábiles después de que se presente el Formulario 4 a los compradores (en lugar de pagar contra la posesión del piso).  La segunda es que los compradores podrán vivir en el apartamento como inquilinos ya en esa fecha, y pagar al vendedor un alquiler reducido de 5.000 NIS al mes.  Además, se determinó que si el Formulario 4 no se recibe ni siquiera seis meses después de la fecha de la firma del acuerdo, los compradores estarán exentos de pagar el alquiler pero asumirán los gastos continuos relacionados con el  De hecho, unos tres meses después de la firma del acuerdo y antes de recibir el Formulario 4, a principios de octubre de 2020, los compradores se mudaron al apartamento.

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3. Pasaron los días y el Formulario 4 finalmente se entregó solo el 7 de octubre de 2021 —es decir, unos tres meses después del plazo establecido en el acuerdo al respecto (como se indicó, 5 de julio de 2021)— y tres días después, el 10 de octubre de 2021, fue recibido por el vendedor. Inmediatamente ese mismo día (de hecho, unos 12 minutos después), su abogado envió, por correo electrónico (en adelante: correo electrónico), la confirmación al abogado del comprador (a las 11:06 a.m.).  Al día siguiente, en la tarde del 11 de octubre de 2021 (a las 17:33), los compradores contactaron con el Banco Hipotecario (Mizrahi Tefahot Bank).  en adelante: el Banco) respecto a la recepción de una hipoteca, tras la aprobación en principio en el asunto que recibieron del Banco en ese momento, cerca de la concesión del acuerdo, cuando el dinero que se suponía debía recibir en este marco tenía la intención de pagar la mayor parte del saldo de la contraprestación.  Por completo, y dado que este asunto es importante para la continuación del asunto, debe señalarse que incluso el 25 de octubre de 2021, los compradores contactaron con el banco para saber cuánto tiempo se espera que dure el proceso de obtención de la hipoteca y para verificar la finalización de su solicitud; Ese mismo día, se recibió una respuesta informando que el empleado correspondiente estaba de permiso y volvería al día siguiente; El 28 de octubre de 2021, los compradores enviaron los documentos que habían adjuntado a la primera solicitud; y el 31 de octubre de 2021, enviaron al banco documentos adicionales.

El 12 de octubre de 2021, dos días después de que se enviara el Formulario 4 a los compradores, el abogado del vendedor contactó con los abogados de los compradores, indicando, entre otras cosas, que los compradores debían pagar el saldo total de la contraprestación, de acuerdo con lo indicado en el apéndice, en un plazo de 10 días hábiles desde la fecha en que se les entregó el Formulario 4, es decir, hasta el 21 de octubre de 2021 (Apéndice 2 a la respuesta del vendedor a la apelación).  Sin embargo, el saldo de la contraprestación no se ha pagado en esta fecha; Y ni siquiera después de que haya pasado la elongación, ElGrace estipuló en el acuerdo, que finalizó el 28 de octubre de 2021 (jueves de la semana).  En respuesta, el 31 de octubre de 2021 (domingo de la semana), el vendedor envió a los compradores un aviso sobre la cancelación del contrato (en adelante: Aviso de cancelación).

4. Ese mismo día, los compradores enviaron un aviso urgente al banco y, al día siguiente, el 1 de noviembre de 2021, el banco dio la aprobación en principio para la solicitud hipotecaria por un importe de NIS 2.394.000 (cabe señalar que el saldo de la contraprestación fue de NIS 2.620.000, por lo que los compradores tuvieron que añadir una cantidad de NIS 226.000 de sus fuentes).  En respuesta, el abogado del comprador informó al abogado del vendedor que se le solicitó, de acuerdo con su obligación en el acuerdo, que firmara los documentos hipotecarios necesarios para que los compradores pudieran recibirlos y pagar el saldo de la contraprestación; Añadió que el banco dijo que, si se firmaban los documentos, sería posible transferir los fondos en un plazo de dos días laborables.  El abogado del vendedor pidió esperar con la entrega de dichos documentos hasta que hablara con su cliente, y estos se enviaron al día siguiente, el 2 de noviembre de 2021 (aunque no se recibió ninguna actualización positiva del vendedor previamente).
5. En esta etapa, las partes llevaron a cabo negociaciones para alcanzar acuerdos que permitieran la implementación del acuerdo. Mientras tanto, se discutió la posibilidad de ampliar la fecha para el pago del saldo de la contraprestación, junto con varios componentes destinados a proteger los intereses del vendedor, así como la renuncia mutua a futuras reclamaciones.  A la luz de esto, las partes intercambiaron borradores de propuestas de compromiso acordadas.  Un borrador de compromiso propuesto por los compradores el 2 de noviembre de 2021 incluía la propuesta de que el vendedor firmara los documentos hipotecarios; los compradores pagarían el saldo de la contraprestación más intereses hasta el 6 de noviembre de 2021, y las partes renunciarían a sus reclamaciones.  En respuesta, el vendedor envió un cambio en su nombre y añadió un componente según el cual las partes acordarían que si el saldo de la contraprestación no se pagaba en dicha fecha, el acuerdo se cancelaría inmediatamente; y se añadieron varios componentes, principalmente relacionados con la evacuación del apartamento en caso de impago.  Los abogados de las partes continuaron hablando durante la noche del mismo día, cuando el abogado del comprador intentó lograr una prórroga de la fecha para el pago del saldo de la contraprestación, y el abogado del vendedor aclaró que esto aparentemente no era posible a la luz de la posición del vendedor sobre el asunto, por lo que su posición sería posible, quizás, una ligera extensión de un día.
6. Al día siguiente, el 3 de noviembre de 2021, el abogado del comprador sugirió al abogado del vendedor que el saldo de la contraprestación se pagara antes del 7 de noviembre de 2021, y que a partir de esa fecha, los atrasos en el pago tendrían el doble de los intereses acordados. Además, se sugirió que si el saldo de la contraprestación no se paga en las tres semanas siguientes a esta fecha (es decir, hasta el 24 de noviembre de 2021), esto constituiría un incumplimiento fundamental del acuerdo y conduciría a la cancelación del acuerdo con todo lo que conlleva.

Cabe señalar que, junto al intercambio de giros, el abogado del comprador envió una carta en la que afirmaba que el vendedor había incumplido fundamentalmente el acuerdo, ya que el Formulario 4 no se recibió dentro de la fecha fijada en el acuerdo (véase también una carta fechada el 7 de octubre de 2021 en este contexto), sino solo más de un año después de la fecha de la firma del acuerdo.  Este retraso llevó a que los compradores tuvieran que reiniciar el proceso de obtención de la hipoteca y, como resultado, necesitaban más de diez días hábiles para recibir los fondos y pagar el saldo de la contraprestación.

7. El 4 de noviembre de 2021, y dado que las negociaciones no avanzaron según su opinión, los compradores anunciaron que si para ese día el vendedor no proporcionaba una respuesta positiva respecto al último borrador del acuerdo propuesto por ellos y firmaba los documentos hipotecarios, iniciarían procedimientos legales para hacer cumplir el acuerdo. El vendedor no cumplió esta exigencia y no firmó los documentos, poniendo fin así a las negociaciones entre las partes.

El procedimiento ante el tribunal de primera instancia

8. En el contexto de lo anterior, el 22 de noviembre de 2021, el vendedor presentó una reclamación ante el tribunal de primera instancia para obtener una medida declaratoria según la cual el acuerdo fue legalmente cancelado por él, y una orden para desalojar el apartamento junto con la devolución de la contraprestación pagada a los El 6 de enero de 2022, los compradores presentaron una contrademanda, en la que solicitaron la ejecución del contrato y la provisión de una compensación monetaria, que incluye una compensación acordada por un incumplimiento fundamental debido al retraso en la recepción del Formulario 4, así como una compensación por diversos daños que les causaron.  De acuerdo con un acuerdo procesal entre las partes, el 27 de febrero de 2022 el vendedor presentó una reconvención a la demanda, en la que solicitó recibir una compensación acordada por un incumplimiento fundamental a la luz del incumplimiento del saldo de la contraprestación a tiempo, y el pago de las tasas de uso correspondientes por la posesión del apartamento a los compradores a fecha del 5 de enero de 2021 (seis meses después de la fecha de la firma del acuerdo).  Estas reclamaciones son la base de la apelación en este caso (para completar el panorama, cabe señalar que el vendedor también presentó una reclamación de desahucio de un inquilino que fue rechazada alegando que no era adecuado aclararla en un procedimiento rápido (Caso de Delitos  Graves 52508-11-21 (el Honorable Juez Moriah Cherka)); y otra reclamación que fue desestimada conforme al acuerdo de las partes, a la luz de los acuerdos procesales mencionados (Caso Civil 51833-11-21 [Nevo] (el Honorable Secretario Senior Aharon Orenstein)).
9. Por conveniencia, estos fueron los argumentos de las partes, en esencia, en el marco de la reivindicación y las contrademandas: