Además, Y en cuanto a la reclamación de que los compradores deberían haber pagado al vendedor la equidad que tenían en su posesión (que representa la diferencia entre el saldo de la contraprestación y el importe de la hipoteca solicitada), y al no hacerlo, hubo un defecto en su conducta contractual – añadiré que en ese momento no estaba claro qué ocurriría con el acuerdo (a la luz del aviso de cancelación enviado por el vendedor), en el sentido de que las partes no sabían si el acuerdo se completaría. Y si es así, de qué manera. Por tanto, era necesario que los compradores buscaran 'reducir los daños', en el sentido de que no existía una expectativa legítima de que transfieran el capital al vendedor y, por tanto, aumentaran significativamente el riesgo al que están expuestos. Esto es especialmente cierto dado que la parte del capital en el pago del piso es, en cualquier caso, bastante insignificante – solo alrededor del 6% del valor total – mientras que la mayor parte del capital debía provenir de la hipoteca (que no podían obtener sin la cooperación del vendedor para firmar los documentos hipotecarios – una exigencia que él rechazó a la luz del aviso de cancelación que envió).
- Así, la combinación de todas estas consideraciones lleva a la conclusión de que la insistencia del vendedor en la cancelación inmediata del contrato se hizo de mala fe, en contravención de su obligación, en virtud del artículo 39 de la Ley de Contratos, de conceder una prórroga a los compradores para poder cumplir con su obligación de pagar el saldo de la contraprestación. En circunstancias en las que el vendedor incumplió fundamentalmente el contrato, se le exigía actuar con cierta flexibilidad respecto a la fecha del pago contractual y, en consecuencia, conceder a los compradores una prórroga para el fin de su existencia antes de ejercer el derecho de cancelación que le fue otorgado —ya que no lo hizo, sino que se precipitó en cancelar el contrato inmediatamente después de su incumplimiento, y no era correcto conceder ninguna prórroga a los compradores (salvo en condiciones que no pudieran aceptar), no debería reconocerse la validez del aviso de cancelación que él emitió. A partir de aquí, la forma de determinar que el contrato fue cancelado ilegalmente por el vendedor es breve.
Resumen de la discusión
- De lo que se ha dicho hasta ahora, emergen dos conclusiones principales. La primera es que el incumplimiento por parte de los compradores del saldo de la contraprestación conforme a las fechas establecidas en el contrato y en el apéndice constituye un incumplimiento fundamental y acordado del acuerdo. La segunda es que, en las circunstancias descritas, el vendedor actuó de mala fe al ejercer el derecho de cancelación que le fue otorgado de inmediato, sin conceder a los compradores una prórroga por un periodo razonable de tiempo para cumplir el acuerdo (es decir, para el pago del saldo de la contraprestación). Por lo tanto, debe aceptarse la apelación y determinarse que el vendedor canceló el acuerdo de forma ilegal.
- Para no encontrar nada que falte, aclararé que no consideré apropiado obligar a ninguna de las partes a pagar la compensación acordada establecida en la cláusula 17(a) del acuerdo. En este sentido, el razonamiento del tribunal de primera instancia es que ambas partes incumplieron el acuerdo en incumplimientos fundamentales del acuerdo (el vendedor, en que hubo un retraso en la emisión del Formulario 4; los compradores, al no pagar el saldo de la contraprestación contractual a tiempo), y por tanto las obligaciones de compensación acordadas quedan compensadas, lo cual es cierto incluso en mi opinión, y por lo tanto no consideré oportuno intervenir.
El resultado operativo
- Dado que hemos determinado que el acuerdo fue cancelado ilegalmente, ahora nos corresponde discutir la importancia operativa de esta determinación, es decir, debemos examinar la manera en que se implementará el acuerdo.
- Como se ha indicado, los compradores mantuvieron el apartamento durante todo el periodo de la disputa y aún lo mantienen hoy en día. Por tanto, lo único que queda para completar el cumplimiento del contrato contra ellos es ordenar la transferencia de la propiedad delapartamento a su favor. La situación en relación con la contraprestación que el vendedor debería haber recibido es más compleja. El vendedor sí recibió la contraprestación pagada en ese momento (es decir, la contraprestación anticipada por la suma de 1 millón de NIS), pero devolvió su parte a los vendedores tras la sentencia del tribunal de primera instancia, y durante ese periodo recibió pagos adicionales que se definieron a la luz de las sentencias del tribunal como tasas de uso adecuados para el apartamento. Ahora que se ha determinado que el acuerdo es válido, y por tanto la posesión del apartamento por parte de los compradores era en virtud de él, es necesario ordenar que los compradores devuelvan al vendedor la cantidad que les devolvió tras la sentencia, y también ordenar que paguen al vendedor el saldo de la contraprestación contractual, todo a valores actuales y con la adición de intereses según la ley, que demuestre que estos fondos estaban en posesión de los compradores incluso en las fechas en que deberían haberse pagado al vendedor. De estas sumas, deben deducirse las tasas de uso correspondientes que realmente han pagado los compradores desde la sentencia del tribunal de primera instancia, ya que, a la luz de la aceptación del recurso, no hay justificación para su pago.
- Por tanto, la forma en que se realiza el cálculo financiero es la siguiente:
- Los compradores deben devolver al vendedor la cantidad que el vendedor realmente les devolvió tras la sentencia del tribunal de primera instancia (una cantidad que refleje la contraprestación pagada, menos las tasas de uso correspondientes determinadas por el tribunal de primera instancia, y posiblemente también tras deducir los gastos y tasas que se les impusieron), además de diferencias de vinculación e intereses según la ley desde la fecha en que se les devolvieron.
- Los compradores deben pagar al vendedor el saldo de la contraprestación contractual, por la suma de 2.620.000 NIS, menos las cantidades que realmente pagaron tras la sentencia como tasas de uso adecuado (en contraposición a las tasas de uso correspondientes pagadas como compensación de la contraprestación anticipada), más las diferencias de vinculación e intereses a partir del 28 de octubre de 2021 (fecha en la que los compradores debían pagar este saldo según el acuerdo), de acuerdo con la Ley de Resolución de Intereses y Vinculación. 5721-1961. Para evitar dudas, se aclara que las tasas de uso correspondientes que realmente se pagaron se deducirán según la fecha de pago, mientras que, en relación con cualquier cantidad pagada de esta manera, la obligación de añadir diferencias de vinculación e intereses desde la fecha en que se pagó al vendedor cesará.
- Las partes deberán intervenir en el asunto y presentar ante el tribunal en un plazo de 30 días un aviso conjunto sobre la cantidad que los compradores deben pagar al vendedor según el cálculo del párrafo 51, a fecha del aviso. Si surgen desacuerdos entre las partes sobre la forma en que se realiza el cálculo, se detallarán en el aviso conjunto, aclarando el significado de cada método de cálculo y los argumentos de las partes al respecto. Tras la entrega del aviso, se dictará una sentencia suplementaria según la cual las partes completarán el cumplimiento del contrato.
Conclusión
- Dado lo anterior, en la medida en que se escuche mi opinión, ordenaremos que se acepte el recurso, de acuerdo con las disposiciones detalladas en los párrafos 50-52 anteriores. Además, en las circunstancias del caso, sugeriría que ordenemos la cancelación del cargo por gastos y tasas impuestos a los compradores en sentencia del tribunal de primera instancia (en la medida en que su pago se haya realizado a modo de compensación, en cualquier caso su restitución esté incluida en el marco de las disposiciones establecidas en el párrafo 51(a) anterior; en la medida en que hayan sido realmente pagados, se resolverán con la adición de diferencias de vinculación e intereses desde la fecha de pago conforme a la ley), y que en lugar de esto, el vendedor asumirá los gastos de los compradores en ambos casos por una suma total de NIS 50,000.