Comité de Apelaciones (Centro) 39712-06-21 Maslawi Building Company Ltd. contra la Administración Central de Impuestos Inmobiliarios

Sentencia

El Honorable Juez Shmuel Bornstein, Presidente del Comité:

Tenemos ante nosotros dos recursos consolidados sobre las decisiones del demandado de no reconocer la cancelación de una transacción y, en cambio, de determinar que se trata de una "reventa" a efectos de la Ley de Imposición Inmobiliaria (Apreciación y Compra), 5723-1963 (en adelante: la "Ley"). 

Los hechos relevantes

1. El 4 de agosto de 1996, Lorenzi Properties, en un recurso fiscal (en adelante: "Lorenzi" o el "Propietario"), adquirió derechos en la Parcela 380 en el Bloque 6109 en Ramat Gan. El 10 de noviembre de 2000, la empresa Maslawi adquirió derechos de arrendamiento de una empresa constructora en un recurso fiscal (en adelante: "Maslawi" o "el Promotor") sobre un terreno limitante con la parcela 285 en el bloque 6109.
2. El 2 de mayo de 2001, Lorenzi y Maslawi firmaron un acuerdo de combinación, según el cual Lorenzi vendió a Meslawi el 60% de sus derechos en la Parcela 380 a cambio de servicios de construcción sobre los derechos restantes (40%) (en adelante: el "Acuerdo de Combinación" o la "Transacción de Combinación"); adjunto como Apéndice 6 a la declaración jurada del demandado). Como parte del acuerdo de combinación, Maslawi se comprometió a construir una torre de oficinas en dos parcelas y a promover nuevos planes de construcción urbana.  Además, los Maslawi se comprometieron a garantizar que Lorenzi recibiera préstamos de un banco comercial por un importe de 1.300.000 dólares con el fin de pagar una hipoteca existente, préstamos para el pago del impuesto de mejora, impuesto sobre las ventas y deudas del impuesto sobre la propiedad, así como una cantidad destinada a pagar honorarios de abogado.  El 13 de diciembre de 2001, se registró una nota de advertencia en la parcela 380 a favor de Maslawi.
3. El inmueble (parcelas 380 y 285) fue arrendado a Yair Hashahar en un recurso fiscal (en adelante: "Yair Hashahar") con el propósito de operar un aparcamiento a fecha de 2 de mayo de 2011, con un pago de alquiler de 41.000 ILS al mes (el acuerdo se adjuntó como Apéndice 10 a la declaración jurada del demandado). Cabe señalar aquí que en el contrato de arrendamiento, Maslawi fue presentado como propietario de todos los derechos sobre las dos parcelas, pero según el apelante, Maslawi solo alquiló su parte del aparcamiento, mientras que el alquiler se dividió entre ella y Lorenzi.
4. El 30 de noviembre de 2016 se firmó un acuerdo entre Maslawi y Zach.k.s. En un recurso fiscal (en adelante: "Zach"), en el que Maslawi vendió sus derechos en la parcela 285 por una suma de aproximadamente 63 millones de ILS (el acuerdo se adjuntó como Apéndice 13 a la declaración jurada del demandado).  Además, y según el mismo acuerdo (cláusula 15), Maslawi concedió a Tzach una opción para comprar sus derechos y obligaciones en virtud del acuerdo de combinación en la Parcela 380, a cambio de una contraprestación de 1.000 ILS.
5. Según el apelante, la transacción nunca se ejecutó debido a numerosas disputas entre las partes, y Maslawi no obtuvo la posesión del terreno ni cumplió con su obligación principal de construir el nuevo edificio y entregar las unidades de contraprestación. El 22 de junio de 2017, Lorenzi notificó a Maslawi la cancelación del acuerdo de combinación (la carta de aviso de cancelación se adjuntó como Apéndice 9 a la declaración jurada del demandado), y posteriormente, el 30 de junio de 2019, se firmó un acuerdo entre las partes para cancelar la transacción de combinación, que es el acuerdo que se revisa en el marco de los recursos en este caso.

El asentamiento otomano [versión antigua] 1916

6. 34-12-56-78 Chéjov contra el Estado de Israel, P.D. 51 (2) El 2 de julio de 2019, es decir, dos días después de que se firmara el acuerdo sobre la cancelación de la transacción de combinación, Lorenzi firmó un acuerdo con Zach para la venta de todos sus derechos en la Loma 380 a cambio de una suma aproximada de 41 millones de ILS (el acuerdo se adjuntó como Apéndice 19 a la declaración jurada del demandado).  Según la cláusula 6.3.1 del acuerdo entre Lorenzi y Zach, Zach debía pagar a Matzlawi, del primer pago, la suma de 5,1 millones de ILS para cubrir la obligación de Lorenzi con Mazlawi, tras lo cual la nota de advertencia registrada a favor de Maslawi sería eliminada (cláusula 6.3.5).  al acuerdo).
7. El 18 de noviembre de 2020, se presentó una solicitud al gerente para cancelar la transacción de combinación, y el 18 de mayo de 2021, el demandado rechazó la solicitud y dictaminó que no se trataba de una cancelación de la transacción, sino de una reventa, por los motivos detallados en sus decisiones (las decisiones se adjuntaron como Apéndices 1 y 2 a la declaración jurada del demandado). Se presentaron apelaciones contra estas decisiones ante nosotros.

Resumen de los argumentos de los apelantes

8. La decisión del gerente, que rechazó su solicitud de cancelar la transacción y la clasificó como "reventa", es errónea; El acuerdo de combinación no se consolidó en la realidad y podría haberse cancelado. En cualquier caso, aunque la transacción no se cancelara, no se trata de una reventa, sino de una transferencia del derecho del promotor al ganador.
9. La cancelación se realizó únicamente por razones económicas objetivas, y no con el propósito de obtener una ventaja fiscal. Este es un activo empresarial de una empresa y no un apartamento residencial cuya venta califica para una exención, y en cualquier caso, el valor de venta que el demandado determinará en la transacción de reventa formará la base para el valor de compra en el momento de la venta definitiva del inmueble.
10. La principal y sustancial tarea de la transacción -la construcción y entrega de unidades de contraprestación valoradas en decenas de millones de shekels - no fue llevada a cabo por Maslawi a pesar de sus muchos largos. El acuerdo se alargó y retrasó debido a circunstancias externas que estaban fuera del control de Maslawi.
11. Excepto por la demolición de un edificio antiguo (un cobertizo con techo de amianto) y la promoción de un nuevo plan de construcción municipal (solo una pequeña parte del cual se aplica a los derechos de los propietarios), no quedan restos del acuerdo. Estos cambios se consideran insignificantes en comparación con el propósito de la transacción.
12. Aunque Maslawi registró una nota de advertencia en la tierra, una nota de advertencia no es un derecho de propiedad, y el hecho de que no se realizara ningún registro adicional más allá de esos 18 años indica que la transacción no se completó.
13. La posesión de la tierra no fue entregada a Maslawi y no generó ningún ingreso por ello. El alquiler del alquiler de la parcela 380 como aparcamiento se pagó únicamente a Lorenzi.  Según la jurisprudencia, la provisión de una propiedad con fines de construcción no se considera la entrega de la posesión, sino la concesión del derecho de un mero "licenciatario".  La demolición del cobertizo fue una violación del acuerdo.
14. La cantidad de compensación que paga el comprador al vendedor (mediante una exención parcial del reembolso del préstamo) es aproximadamente de 1,1 millones de ILS. Esta suma no refleja el valor real del derecho sobre la tierra (aproximadamente 22 millones de NIS) y, por tanto, no constituye una "reventa" a precios de mercado.
15. Al vendedor no se le cobró un impuesto sobre mejoras por la transacción, sino un impuesto sobre ventas por el importe de 84.615 ILS pagado en 2018. El comprador no pagó el impuesto de compra, y la fecha de pago fue repetidamente pospuesta por el demandado, reconociendo que no se habían cumplido las condiciones del artículo 51 de la ley.
16. El demandado clasificó el acuerdo de cancelación de forma diferente y determinó que se trataba de una cancelación artificial de la transacción. Por lo tanto, la carga de demostrar su reclamación recae en él.  El argumento de la demandada de que Zach ejerció el derecho de elección que le otorgó Maslawi solo se planteó en la declaración jurada de la demandada, por lo que el representante de Zach debería haber sido citado para testificar.
17. La Orden de Ejecución 26/92 del Demandado de fecha 12 de noviembre de 1992 (en adelante: "H.B. 26/92") establece que la mayoría de las solicitudes de cancelación deben reconocerse como "genuinas y de buena fe", y esto también debe hacerse en el presente caso.
18. Hay una contradicción en el argumento del demandado. Por un lado, afirma que la cancelación no debe reconocerse a menos que se haga con el consentimiento de ambas partes, pero por otro lado, afirma que la cancelación por consentimiento se examina con "extrema cautela y precisión".

Resumen de los argumentos del demandado

19. Esto no es una cancelación de una transacción, sino más bien una "reventa". El acuerdo ha echado raíces en la realidad y ya no puede ser arrancado de raíz.
20. Han pasado aproximadamente 18 años desde la fecha de firma del acuerdo de combinación hasta la firma del acuerdo de cancelación. Este largo periodo indica que la cancelación no es genuina.
21. El terreno fue registrado a nombre de Maslawi (una nota de precaución), la posesión fue entregada mientras el edificio era demolido y el terreno se alquiló como aparcamiento a cambio de alquiler, e incluso se tomaron medidas para mejorar el terreno y promover el plan de zonificación. Aunque la construcción no se llevó a cabo, el terreno se mejoró considerablemente en beneficio de todas las partes.  Maslawi ha obtenido beneficios a lo largo de los años alquilando el terreno como aparcamiento, lo que indica que el acuerdo no fue cancelado, sino "desarrollado".
22. A lo largo de los años, se han realizado muchos cálculos entre las partes: se concedieron préstamos, se alquiló el terreno, se realizaron cambios en las partes transferidas, y el pago pagado en el marco del acuerdo de cancelación es una capa adicional a esos cálculos y no entra únicamente dentro del ámbito del reembolso del préstamo.
23. Maslawi concedió a Tzach una opción para comprar sus derechos en virtud de la transacción de combinación, y Tzach ejerció la opción y asumió su lugar. El memorando de entendimiento entre Lorenzi y Tzach respecto a la cooperación entre ellos refuerza la conclusión de que el acuerdo de combinación sigue siendo válido y existe.
24. El largo periodo transcurrido desde la firma del acuerdo de combinación hasta su cancelación, por así decirlo, benefició a ambas partes, ya que el valor del terreno había aumentado mientras tanto, y esto refuerza la conclusión de que se trataba de una reventa.
25. Según el Reglamento 12(b) del Reglamento de Impuestos Inmobiliarios (Procedimientos ante los Comités de Apelación), 5725-1965, el apelante es el demandante y, por tanto, la carga de la persuasión y la carga de la prueba recaen en él. Los apelantes no presentaron una base probatoria que respaldara su postura.  La retirada de la declaración jurada del anterior asesor jurídico de Maslawi, el Sr.  Itamar Alfasi (en adelante: "Alfasi"), dejó efectivamente al apelante sin testigo en nombre de una de las partes en la transacción.  No presentar testigos relevantes (como un representante de Maslawi con conocimiento personal, representantes de Zach y Yair Hashachar) cumple con el deber del apelante.
26. Maslawi declaró falsamente en su moción para posponer la fecha de pago del impuesto de compra que aún no había tomado posesión del terreno (una copia de la solicitud fechada el 3 de julio de 2018 se adjuntó como Apéndice 20 a la declaración jurada del demandado), a pesar de que la posesión en realidad se concedió incluso antes del 22 de junio de 2017, mediante la demolición del edificio y el alquiler del solar a un aparcamiento, y cuando el artículo 76 de la Ley exige notificación dentro de los 14 días posteriores a que dejara de cumplirse la condición que aplazaba la fecha de pago.

Discusión y decisión