Al final del día, la decisión sobre la cuestión de la cancelación o reventa depende del peso que se debe dar a cada una de esas pruebas, cuando naturalmente existe un "paralelismo de fuerzas" entre ellas. Así, por ejemplo, cuanto más tiempo haya transcurrido el periodo entre el acuerdo y la supuesta cancelación, más suficiente será una presunción o el alcance de los cambios a un umbral inferior, de modo que la cancelación no será reconocida y se determinará que es una reventa. Solo es que el hecho de que, en el caso que tenemos ante nosotros, haya pasado un periodo tan largo de 18 años entre la conclusión del acuerdo de combinación y la solicitud de las partes para reconocer su cancelación, en cualquier caso, supone un alto obstáculo para los apelantes demostrar su alegación de que esta transacción fue cancelada en primer lugar, e incluso sin tener en cuenta las pruebas adicionales relevantes en el presente caso.
- Como señalé al principio, opino que la aplicación de las pruebas establecidas en la jurisprudencia en este asunto de cancelación de una transacción, teniendo en cuenta la base fáctica relevante tal como surgió en el transcurso de la audiencia probatoria, conduce claramente a la conclusión de que no se trata de una cancelación de una transacción, sino de una reventa, ya que la transacción de combinación fue absorbida por el terreno de la En este sentido, deben considerarse los siguientes aspectos: el periodo transcurrido desde la firma del acuerdo de combinación hasta su cancelación; Registrar una nota de advertencia; las acciones tomadas en el terreno, incluyendo la demolición del edificio, la promoción del plan de zonificación y el alquiler del terreno como aparcamiento; la contabilidad financiera y la disposición de los préstamos conforme al acuerdo de combinación; El trato con Zach. Mientras tanto, también debe considerarse la cuestión de quién soporta la carga de la prueba y la carga de la persuasión en el presente procedimiento, y si los cumplió.
- Aclararé que, dado que consideré que esto no es una cancelación de una transacción, y en vista de la existencia de un acuerdo de cancelación entre las partes, y posteriormente un acuerdo de venta del terreno entre Lorenzi y Zach, en cualquier caso es una "reventa" y no una transferencia del derecho de Maslawi a Zach. Parece que esta conclusión también es coherente con la afirmación de Lorenzi, según la cual Zach se abstuvo de ejercer la opción que le concedió Maslawi, debido a que el acuerdo de combinación es antiguo y ha sido modificado cuatro veces (testimonio del CEO de Lorenzi, el Sr. Netanel Lorenzi (en adelante: "Netanel"), enel acta del 11 de diciembre de 2024 (en adelante: las "Actas"), p. 46, párrafo 6; Véase también los resúmenes de Maslawi, sección 21.4).
Cantidad de tiempo transcorrido
- En nuestro caso, pasaron unos 18 años desde la fecha de firma del acuerdo de combinación (2 de mayo de 2001) hasta la solicitud de cancelación (22 de julio de 2019). Un periodo tan largo en el que la transacción realmente existió no puede considerarse normalmente un periodo en el que la transacción no arraigó, sino más bien lo contrario. Está claro que cuanto más largo es el plazo, la tendencia es no reconocer la cancelación de la transacción, especialmente cuando las partes trataron la transacción como válida y existente, incluso si por una circunstancia u otra su ejecución se retrasó y continuó.
- Cabe añadir que durante el mismo periodo se realizaron cambios en las partes transferidas y se firmaron varias adiciones al acuerdo de combinación (las adiciones se adjuntaron como Apéndice 7 a la declaración jurada del demandado), mientras que en el cuarto anexo al acuerdo de combinación del 3 de marzo de 2008, la participación de Lorenzi en el acuerdo se incrementó al 45%. Esto también debe atestiguarse que se trata de una transacción válida y existente entre partes que gestionan un sistema empresarial dinámico y activo en el que, naturalmente, con el tiempo, se producen cambios de un tipo u otro.
Registrar una nota de advertencia
- El 13 de diciembre de 2001 se escribió una nota de advertencia a favor de Maslawi en la parcela 380. Este registro, aunque no sea una transferencia de propiedad total, constituye un paso significativo y sustancial que da fe de la intención de las partes de avanzar en la transacción y establecer derechos de propiedad para Maslawi en el futuro. Debe recordarse que una nota de advertencia, aunque no esté incluida en el artículo 161 de la Ley de Bienes Inmuebles como un derecho de propiedad, es un derecho negativo que da fe de la existencia de una obligación de ejecutar una transacción inmobiliaria. Su registro establece el estado de la transacción y evita transacciones contradictorias, reforzando así la afirmación del demandado de que la transacción echó raíces.
- Netanel afirmó en su testimonio que la nota de advertencia "se usó para devolver otro préstamo que estaba en el solar. Simplemente intercambiamos préstamos" (Transcripción, p. 20, s. 8), pero opino que el mero hecho de que la nota de advertencia haya estado registrada durante muchos años indica la existencia de una relación jurídica sustancial y vinculante entre las partes, así como una en la que se "intercambian" préstamos por la que el bien inmueble, objeto de la transacción de combinación, sirve como garantía.
Demolición del edificio
- Durante el periodo hasta la cancelación de la transacción, Maslawi tomó posesión del terreno e incluso realizó cambios en él y lo trató como una costumbre del propietario, incluyendo demoler el edificio y alquilarlo como aparcamiento, además de trabajar en un cambio de planificación que mejoró el terreno.
- Los apelantes argumentaron que la demolición del edificio supuso un incumplimiento del acuerdo. En su testimonio, Netanel describió el edificio como un "cobertizo de amianto" (Transcripción, pp. 48, 13) y señaló que la carta enviada a Maslawi sobre este tema, en la que Lorenzi resentía la demolición del edificio (carta fechada el 22 de julio de 2017; Apéndice 9 a la declaración jurada de la demandada), formaba parte de un intento de "crear" reclamaciones contra Maslawi para compensar la deuda que sufría (Protocolo, pp. 48, párrafos 27-31). Más allá de que no se ha demostrado que ese resentimiento por parte de Lorenzi condujera a ningún tipo de sanción, en cualquier caso, incluso si fuera así, al final del día Maslawi actuó en la tierra como propia, y por tanto es difícil no ver la transacción como una que se llevó a cabo.
Promoción del Plan de Zonificación
- Maslawi actuó para promover un nuevo plan de zonificación (Apéndice 12 a la declaración jurada del demandado), que cambió la designación del terreno, aumentó los derechos de edificación y, en cualquier caso, mejoró significativamente el terreno. En su testimonio, Netanel confirmó que Maslawi había contratado al servicioU de Moshe Tzur Architects para redactar el nuevo plan y le había pagado el salario, mientras que Lorenzi solo recibió actualizaciones sobre este asunto y firmó formalmente los planos, ya que el interés de Maslawi en el plan de zonificación era mayor que el de Lorenzi (Protocolo, pp. 33, 16-26; pp. 34, 7-11).
- Netanel también confirmó que el nuevo plan de zonificación cambió la designación del terreno de zona industrial para comercio, empleo y turismo, y estableció derechos de construcción para dos torres de 37 plantas cada una (Protocolo, pp. 32, 32, 32 - 33, 1). Los propios apelantes, en sus resúmenes, admitieron que la promoción de los planes de construcción urbana es un "cambio más importante" que se ha realizado (sección 11.2). Esta actividad contribuyó al aumento de los derechos de construcción y cambió la designación del terreno, de una manera que refuerza la conclusión de que la transacción de combinación fue efectivamente absorbida por el terreno real.
- No hace falta decir que no ignoro el hecho de que la principal tarea que emprendió Maslawi -construir la torre de oficinas- no se llevó a cabo y, al final, incluso después de 18 años desde la firma del acuerdo, la torre aún no se ha construido. Sin embargo, existen otras indicaciones reales de que el acuerdo tomó forma y, en cualquier caso, las acciones que realmente se llevaron a cabo en relación con la tierra, y sus resultados en el mundo práctico, indican que "echó raíces" y no se puede decir que fue cancelado retroactivamente, como si no se hubiera firmado en primer lugar.
Alquiler de aparcamiento
- El terreno fue alquilado por Maslawi al operador de un aparcamiento, Yair Hashahar, y el alquiler se dividió entre ella y Lorenzi. Alfasi declaró que Maslawi en realidad no se benefició del alquiler de la parcela 380, pero no pudo explicar cómo se transfirió el dinero a Lorenzi ni presentar pruebas de ello. Su testimonio se basó en una conversación con el accionista mayoritario de la empresa, Sami Maslawi.
En cualquier caso, parece que el arrendamiento del terreno y la recaudación de la renta, aunque algunos de ellos estén destinados a ser pagados aLorenzi, son incompatibles con el argumento de que la transacción no fue absorbida por la realidad, ya que, al menos, indica la existencia de un derecho activo en manos de Maslawi y una participación empresarial sustancial en relación con la tierra objeto del acuerdo de combinación. También debe recordarse que Maslawi alquiló las dos parcelas como una sola, se presentó en el contrato original como el único propietario de los derechos sobre las dos parcelas y cobró el alquiler del inquilino.
- Netanel afirmó en su testimonio que Yair Hashahar "actuó a nuestras espaldas y firmó con Maslawi" (Transcripción, pp. 22, 16), y que Lorenzi presentó una demanda contra Yair Hashahar para desalojar al inquilino inmediatamente después de la firma del contrato original en 2011, ya que Lorenzi no fue presentada como una de las inquilinas en el acuerdo y ni siquiera recibió la cantidad total de alquiler a la que tenía derecho (Transcripción, pp. 23, 19-30). Sin embargo, Netanel ni siquiera sabía cómo responder a lo que Maslawi había dicho cuando firmó por su cuenta, y sin informar a Lorenzi sobre el contrato de arrendamiento con Yair Hashachar, ni por qué lo hizo (Protocolo, pp. 23, párrafos 3-18). Tampoco dio explicación de por qué no se presentaron los escritos de las partes en el mismo procedimiento (pp. 22, 31).
- En cualquier caso, tras esa demanda por desahucio, se firmó un acuerdo de conciliación que tuvo fuerza de sentencia en el que se determinó que Lorenzi sería añadido como propietario y recibiría el alquiler completo de la Parcela 380, que constituye aproximadamente el 26% del alquiler total pagado por el inquilino (Actas, pp. 22, 33 - 23, 23). Sin embargo, en mi opinión, el hecho de que Lorenzi insistiera en sus derechos en todos los asuntos relacionados con la renta no anula las acciones de Maslawi hasta esa fecha y no resta valor a la forma en que Maslawi trató la tierra tras la firma del acuerdo de combinación. Maslawi demolió el edificio, alquiló el terreno, aparentemente por iniciativa propia, como se evidencia en el testimonio de Netanel, y cobró el alquiler completo. Esto es suficiente para indicar la conexión que Maslawi tiene con la tierra en cuestión.
- Añadiré que, dado que Maslawi demolió el edificio, alquiló el terreno para el aparcamiento e incluso cobró el alquiler completo, a fecha del 2 de mayo de 2011, su declaración del 3 de julio de 2018, según la cual aún no se le había entregado la posesión de la propiedad, una declaración presentada como parte de su solicitud para posponer el pago del impuesto de compra, genera, como mínimo, molestias y perplejidad significativas.
Contabilidad financiera y arreglo de préstamos
- Durante los años de existencia del acuerdo, existió una contabilidad financiera significativa entre las partes, de modo que hay fundamento en el argumento del demandado de que incluso el pago pagado en el marco del acuerdo de cancelación es solo una capa adicional relacionada con ese cálculo y no debe separarse de él. Como se indicó, según el acuerdo de combinación, Maslawi se comprometió a que Lorenzi recibiera un préstamo de un banco comercial, en vista de las conexiones que Maslawi tenía con el banco (testimonio de Netanel, pp. 12, 25-28).
- Posteriormente, se firmó un tercer anexo al acuerdo de combinación (Apéndice 7 de la declaración jurada del Demandado), en el que Maslawi se incorporó como propietario adicional de la cuenta de préstamo en Bank Hapoalim. Netanel confirmó que Maslawi había devuelto el préstamo al Banco Hapoalim, sin otra opción, ya que el banco se negó a renovar el crédito, y que Zach le había pagado a Maslawi la suma de 5,1 millones de ILS por esta deuda (Transcripción, pp. 15, 21-31).
- El préstamo que Lorenzi recibió con la ayuda de Maslawi del Banco Hapoalim en 2001, el día de la cancelación de la transacción (30 de junio de 2019), ascendió a aproximadamente 7 millones de ILS, incluyendo intereses, según el demandado, o aproximadamente 6 millones de ILS, según el apelante. En cualquier caso, el pago pagado por Lorenzi en el marco del acuerdo de cancelación fue de 5,1 millones de ILS, lo que equivale a aproximadamente 1 millón a 2 millones de ILS menos que la deuda real. Netanel argumentó en este asunto que dicha diferencia se sabía que compensaba a Lorenzi por los daños causados a ella como resultado de las acciones y omisiones de Matzlawi (Protocolo, pp. 18, párrafos 29-33), pero me parece que el demandado tiene razón al afirmar que incluso esta suma, que no se aclaró cómo y cómo piensa, demuestra que la transacción echó raíces en la realidad y no fue cancelada en primer lugar.
El trato con Zach
- El 30 de noviembre de 2016 se firmó un acuerdo entre Maslawi y Zach, en el que Maslawi vendió sus derechos en la parcela 285 por aproximadamente 63.000.000 ILS. Además, Maslawi concedió a Tzach una opción para comprar sus derechos y obligaciones en virtud del acuerdo de combinación en la Parcela 380, por 1.000 NIS.
- Posteriormente, muy poco después de que se cancelara la transacción de combinación, el 2 de julio de 2019, Lorenzi firmó un acuerdo con Zach para la venta de todos sus derechos sobre la parcela en cuestión, a cambio de un total aproximado de 41 millones de ILS. Según la cláusula 6.3.1 del acuerdo entre Lorenzi y Zach, Zach debía pagar la suma de 5,1 millones de ILS para cubrir la obligación de Lorenzi con Maslawi respecto al préstamo del Banco Hapoalim, a partir del primer pago de la contraprestación al vendedor. Según el apelante, el pago por la cantidad de 5,1 millones de ILS que Zach pagó a Maslawi tenía como objetivo cubrir la deuda de Lorenzi con Maslawi, y no debe considerarse el ejercicio de la opción. Según ellos, Zach no compró la tierra ni la opción recogida en el acuerdo de unión a Maslawi, sino que la compró directamente a Lorenzi, después y después de la cancelación del acuerdo de unión entre Lorenzi y Maslawi.
- Mi enfoque es que todas las transacciones deben verse como entrelazadas. Sin embargo, está claro, y esto se desprende claramente de los propios acuerdos, que desde el punto de vista de todas las partes implicadas, la viabilidad de la transacción, que en última instancia pretende llevar a cabo la construcción de una torre de oficinas en el terreno, depende de la combinación de las dos parcelas, 285 y 380, tanto en términos de los planos que se les aplican como de los derechos legales asociados. Así, el hecho de que Maslawi concediera a Tzach una opción para comprar sus derechos y obligaciones en virtud del acuerdo de combinación en 2016, y posteriormente, tras la cancelación de la transacción de combinación, Lorenzi vendió el terreno a Tzach indica que, incluso muchos años después de la firma del acuerdo original, sigue considerándose válido y tiene implicaciones legales y económicas para las partes.
La medida descrita anteriormente contradice la afirmación de que el acuerdo "murió" y no arraigó. Ocurre lo contrario; La transacción siguió siendo válida y existió durante todos esos largos años, aunque debido a una u otra circunstancia cambió de aspecto y dio lugar a nuevos derechos y obligaciones por parte de otras partes. En cualquier caso, no es posible reclamar la cancelación de la transacción de forma retroactiva, como si la transacción de combinación, de la que se derivaron finalmente los derechos y obligaciones de las partes, no hubiera surgido en primer lugar. No hace falta decir que la proximidad del tiempo entre la cancelación del acuerdo de combinación (30 de junio de 2019) y la venta del terreno por parte de Lorenzi Tzach (2 de julio de 2019) da testimonio por sí misma de que no se trata de una cancelación real de la transacción.
- Al final, parece que el demandado tiene razón al afirmar que, en la práctica, Maslawi vendió de nuevo a Lorenzi su parte (60% de los derechos) el día de la "cancelación", permitiendo así a Lorenzi vender todos sus derechos sobre la tierra a Zach. No solo eso, sino que, mientras tanto, desde que se firmó el acuerdo de combinación hasta su cancelación, el sector inmobiliario ha mejorado y su valor ha aumentado.
La carga de la prueba y la carga de la persuasión
- Como es bien sabido, quien elimina a su amigo tiene la prueba. En materia fiscal, el contribuyente es "quien saca a su amigo", y por tanto la carga de la prueba y la carga de la persuasión recaen en él. Sin embargo, además del testimonio de Netanel, el representante del apelante Lorenzi, se trajo otro testigo - Alfasi - pero dado que durante su testimonio se comprobó que todo su conocimiento se basaba en una conversación que mantuvo con el accionista mayoritario de la empresa, lo que implica - que se trataba de un testimonio en una audiencia clara - el abogado de Maslawi solicitó retirar su declaración jurada. El resultado, por tanto, es que la versión de una de las partes del acuerdo de cancelación no se presentó al comité en absoluto. Además, la apelación no llevó al testimonio de otros testigos relevantes con conocimiento personal de las circunstancias de la transacción, como un representante de Zach o un representante de Yair Hashahar. Al final del día, parece que los apelantes no presentaron una base probatoria suficiente para respaldar su postura de que se trataba de una cancelación de una transacción y no de una reventa. Como es bien sabido, el no presentar a un testigo relevante naturalmente genera la preocupación de que, si se le hubiera llamado a declarar, su testimonio habría apoyado la postura de la parte contraria.
- Añadiré que no encontré fundamento en el argumento del apelante sobre el hecho de que el demandado aprobó la solicitud de diferencia fiscal en la transacción de combinación. La representante del demandado, la Sra. Leibowitz, explicó en su testimonio que la Oficina de Impuestos Inmobiliarios recibe declaraciones sobre transacciones combinadas e impone impuestos, pero las solicitudes para congelar el pago de impuestos según el artículo 51 de la Ley de Impuestos Inmuebles apenas son examinadas (Transcripción, pp. 55, párs. 16-22). Además, y como es bien sabido, de acuerdo con las disposiciones de la ley, la responsabilidad de informar al demandado sobre el cumplimiento de las condiciones del artículo 51 recae en el contribuyente.
- Tampoco encontré fundamento en el argumento de que el H.B. 26/92 respalda la postura del apelante. De hecho, una condición importante para el reconocimiento de una solicitud de cancelación de la transacción es que ambas partes declaren que la transacción ha sido cancelada y que no es una cancelación unilateral, lo que podría arrastrar a la Administración de Impuestos Inmobiliarios a una disputa que no le corresponde. Además, es apropiado que, por regla general, el demandado asuma que la cancelación de la transacción se realizó de buena fe y no por planificación fiscal, y mucho menos por planificación fiscal ilegítima. Sin embargo, también está claro que es deber del gestor examinar las circunstancias relacionadas con la cancelación de la transacción, y en la medida en que considere que estas requieren explicación y razonamiento por parte del contribuyente, es su deber aclararlo al máximo, y la carga recae en el contribuyente, que solicita una devolución de impuestos, demostrar que realmente se trata de una cancelación real y no de un disfraz para otra transacción, y aún más cuando se trata de la cancelación de una transacción 18 años después de haberse concluido.
- En este último contexto, también comentaré que no he encontrado una base para el argumento del apelante de que, dado que el demandado consideraba que se trataba de una cancelación artificial de una transacción y que la transacción debía clasificarse como una transacción de "reventa", la carga de la prueba recaía en él. A simple vista, esto no es un argumento para que la transacción deba clasificarse como "reclasificada" a efectos fiscales, sino que debería clasificarse de una manera "diferente" a la que clasificaron las partes, ya que todas las circunstancias, legales y fácticas, demuestran que no se trata de una cancelación, sino de una reventa con todo lo que esto implica (véase, respecto a la distinción entre "reclasificación" y "clasificación diferente", Civil Appeal 550/22 Israel Daniel Amram contra Jerusalem Tax Assessor (29 de agosto de 2023) y Tax Appeal 52941-01-21 + Tax Appeal 52960-01-21 - Empire Properties contra el Tasador de Impuestos de Rehovot (12 de marzo de 2026)).
Conclusión
- A la luz de todo lo anterior, he llegado a la conclusión de que el demandado tenía razón al no aceptar la solicitud del apelante de reconocer la cancelación de la transacción, ya que esta ha echado raíces en la realidad y no puede cancelarse retroactivamente. Por lo tanto, las apelaciones deben ser desestimadas, y también lo sugeriré a mis colegas.
- Además, sugeriré a mis colegas que los apelantes asumirán los gastos del demandado por la suma de 20.000 ILS cada uno (y en conjunto 40.000 NIS) que deben pagarse en un plazo de 30 días; de lo contrario, se añadirán diferencias de vinculación e intereses desde hoy hasta la fecha del pago efectivo.
Sra. Geva Balter, tasadora inmobiliaria: