34-12-56-78 Chéjov contra el Estado de Israel, P.D. 51 (2)
Debate y decisión:
- En la audiencia del 29 de abril de 2026, el demandante y el demandado fueron interrogados. Tras escuchar a las partes y revisar los argumentos de las mismas, estoy convencido de que la demanda debe ser aceptada.
- No hay disputa en que, como el demandado también admitió en la declaración de defensa, dejó de pagar el alquiler (véase, por ejemplo, la sección 37). En su interrogatorio (p. 6, línea 10), el acusado confirmó el resumen de los pagos (P/1). Este resumen muestra que, de los 19 meses de alquiler (octubre de 2024 a abril de 2026), se concedieron tres meses de indulgencia, y de los 16 meses solo se pagaron 6 pagos, por lo que la deuda por el alquiler solo se estimó en 200.000 ILS. (Esto sin abordar el tema del IVA). La única razón para la cesación del pago de la renta radica, según el demandado, en la imposibilidad de utilizar la propiedad arrendada para el propósito definido en el acuerdo, y respecto a la cual el propio demandante declaró que no existe impedimento para su cumplimiento en la propiedad arrendada.
- Desde el principio, rechazo el argumento del demandado sobre la incompatibilidad con la vía de litigio acelerado para el desahucio de un inquilino. La vía procesal acelerada para el desahucio de un inquilino se centra principalmente en la forma en que se presentan las pruebas, el ritmo del procedimiento y el marco para su conclusión en términos de plazos, pero en esencia no es un procedimiento que prive a ninguna de las partes del derecho a presentar testigos y a presentar reclamaciones fácticas y legales, incluyendo en lo relativo a la interpretación del contrato.
- La defensa de un demandado frente a una reclamación por desahucio de un inquilino no se limita ni se limita a reclamaciones relacionadas con el impago del alquiler, en la medida en que esta sea la causa de acción, y el rango de reclamaciones que el demandado puede presentar es variado, incluyendo que puede presentar reclamaciones de contrainfracción o compensación, y esto no justifica transferir la reclamación a una vía regular. La prueba, al final del día, es la capacidad de permitir un procedimiento justo en el que los argumentos de las partes sean escuchados, discutidos y decididos de manera sustantiva y justa, sin que el procedimiento relevante viole el derecho sustantivo de ninguna de las partes, incluso si el ritmo de la audiencia es 'rápido'.
- En nuestro caso, estamos tratando con un argumento enfocado que sostiene que no hay impedimento para discutirlo en el marco de este procedimiento. El argumento del demandado está regulado por el artículo 15 de la Ley de Renta y Préstamo, 5731-1971 (en adelante: la "Ley"), cuyo lenguaje está especificado. El apartado (a) establece lo siguiente:
"Si la propiedad arrendada es un bien inmueble y el inquilino está impedido de usarla para fines del arrendamiento debido a circunstancias relacionadas con la propiedad arrendada o las formas de acceso a ella, y el inquilino no ha cancelado el contrato como resultado, está exento de pagar el alquiler por el tiempo en que se impidió el uso como se indicó; El arrendador puede, tras un tiempo razonable en las circunstancias del caso, rescindir el contrato, salvo que el inquilino le haya informado de antemano que renuncia a la exención de pagar el alquiler."
- 00Copiado de NevoLa cláusula concede efectivamente al inquilino el derecho a abstenerse de pagar el alquiler en una situación en la que no pudiera utilizar la propiedad arrendada para fines de alquilar. Sin embargo, no impide que el propietario cancele el contrato y, como resultado, no le impide demandar por el desahucio de un inquilino si este no notifica (al pasar a la cancelación) que sigue pagando el alquiler. Por tanto, el artículo 15 de la Ley permite al propietario cancelar el acuerdo en caso de que el inquilino no pague debido a un defecto material en la propiedad que impida su uso. La ley no permite el uso de la propiedad arrendada sin pagar alquiler alguno, como decidió hacer el demandado.
- En otras palabras, incluso si supongo que el demandante declaró que no hay impedimento para hacer uso del propósito definido, mientras ignoro la disposición de la cláusula 4.1 a la que se refirió el demandante, según la cual el demandado declaró haber inspeccionado al inquilino, esto no exime al demandado de pagar el alquiler si el demandante desea cancelar el contrato y el demandado insiste en negarse a pagar el alquiler. En esta situación, el demandado tiene la opción de cancelar el contrato (y, por supuesto, si cree que tiene motivos para una reclamación económica, tiene derecho a presentar una reclamación adecuada) o continuar pagando el alquiler. No puede disfrutar de ambos mundos: tanto para ser dueño de la propiedad como para no pagar el alquiler.
- Además, el derecho a una exención está relacionado con el apartado (b) de la Ley, que solo permite una exención si el inquilino no solo no conocía y no debería haber sabido de esas circunstancias, sino que tampoco las vio ni debió haberlas visto de antemano, y no pudo haberlas evitado. El demandante, cuyo testimonio me resultó fiable, confirmó en su interrogatorio que le había explicado al demandado sobre eventos al aire libre y aprobaciones específicas en cada evento (la cuestión de la licencia comercial no se mencionaba en absoluto en el acuerdo y la dificultad para emitirla no surgió ni siquiera en la reunión sujeta al A/3). Como nota al margen, el demandado adjuntó un certificado fechado el 5 de mayo de 2025, en el que el ayuntamiento le autorizaba a celebrar un evento único en Lag BaOmer para hasta 300 participantes al aire libre, de manera coherente con las declaraciones del demandante en su interrogatorio respecto a lo acordado entre las partes (p. 2, líneas 16-17).
- Sin embargo, aunque suponga que el demandado se basó en el demandante y no podía saber, como se detalla en cualquier caso, si desea cumplir el contrato antes de que el arrendador lo cancele, debe anunciar que renuncia a la exención del alquiler. No hay disputa en que no solo se enviaron notificaciones al demandado, sino que también hubo la misma reunión que fue objeto de P/3 el 17 de noviembre de 2025, en la que se comprometió a pagar la deuda creada respecto al alquiler: "Pagaré todo, solo que ahora estoy sin efectivo." Esto, sin mencionar siquiera la respuesta del Consejo del 27 de julio de 2025. El demandado alegó en el párrafo 36 de su declaración de defensa que, tras recibir el mismo aviso oficial el 27 de julio de 2025 del Ayuntamiento, en el que se aclaró explícitamente que no era posible adelantar una licencia comercial en la situación urbanística existente y que se requería un cambio de designación como condición previa, dejó de pagar el alquiler. Esta afirmación tampoco es precisa, por decir lo menos. El 2 de diciembre indica expresamente que la mitad de sus pagos totales (seis en total) se realizaron en una etapa posterior y en los meses de agosto de 2025 y hasta octubre de 2025. Durante esos meses, pagó unos 20.000 ILS al mes, para un total de 60.000 ILS. Solo hasta noviembre de 2025 no se pagó ningún pago, lo que significa que la respuesta del Ayuntamiento no le impidió pagar el alquiler, y en la práctica solo pagó cuando le apetecía, y como implica el testimonio del acusado tras haber logrado celebrar eventos que generaron ingresos que le permitieron pagar el alquiler, también, en parte.
- Además, el acusado también confirmó P/2, una lista de eventos que tuvieron lugar y que están a punto de celebrarse. El acusado intentó alegar que estos fueron un total de diez incidentes en un periodo de 500 días. Fallecido/2 Es evidente que al menos 7 eventos tuvieron lugar entre octubre de 2025 y abril de 2026. Sin embargo, y naturalmente, incluso antes de eso, el evento Lag B'Omer tuvo lugar en mayo de 2025 y posiblemente incluso más, pero más importante aún, desde ese mismo P/2 parece que quedan solo unas pocas fechas para los meses de mayo a agosto de 2026, mientras que al final se registró que estaban programadas unas 15 bodas para el verano.
- En cualquier caso, y sea cual sea el número de eventos, en estas circunstancias, no debería sorprender que el demandado retirara la miel del contrato de arrendamiento, obtuviera beneficios de ella, aunque no en la medida en que esperaba o rezaba por su propósito agrícola - y al mismo tiempo se negara a pagar el alquiler. Me impresionó negativamente el testimonio del acusado, que se predijo como inocente y completamente ilógico. Si, de hecho, estos eventos esporádicos y específicos no cubren ni siquiera los costes de limpieza, se esperaría que el demandante aceptara la cancelación del contrato y abandonara la propiedad, aunque solo fuera para reducir sus daños. Una vez que el demandado conoce el "daño" causado y conoce la posición del demandante, sigue conservando los fondos del altar del contrato, en lugar de ponerlo por terminado. Por tanto, se trata de usar un derecho contractual de mala fe.
- El demandado explicó su conducta en las inversiones que invirtió en la propiedad arrendada. Este argumento no le salva. No es casualidad que se determinara que las reclamaciones por defectos y daños económicos debían aclararse en un procedimiento separado, y no debían servir como motivo para el impago del alquiler en una reclamación de desahucio. Apelación Civil (Distrito de Jerusalén) 61641-02-24 Shmuel Aryeh Kamil contra Sigalit Poni (7 de marzo de 2024) y Civil Appeal Authority 16555-12-25 Naftali Frigan contra Moshe Meir (14 de diciembre de 2025)).
- Su afirmación de que había iniciado un proceso para una rezonificación aún no estaba clara, pero lo abandonó solo después de presentar esta demanda, porque temía invertir dinero en un cambio de designación, y que el demandante luego "se beneficiaría" de estos frutos si insistía en la reclamación y el demandado tendría que abandonar la propiedad arrendada y no llegarían a un acuerdo de conciliación con él. Si el demandado hubiera pagado el alquiler y sus deudas a tiempo (o al menos cumplido con el esquema acordado por P/3) y al mismo tiempo promovido el cambio de designación, el demandante no habría tenido motivos para exigir su desahucio de la propiedad arrendada. Además, no aclararemos cómo se beneficiará el demandado del mismo procedimiento y aprobación si, según él, la aprobación es por cinco años. Dado que el contrato es de cuatro años más un periodo de opción adicional de cuatro años, tenía derecho a continuar manteniendo la propiedad arrendada durante todo el periodo de aprobación, finalizando el contrato con el periodo de opción solo a finales de 2032.
- El demandado, de mala fe, decidió renunciar a sus obligaciones en virtud del contrato de arrendamiento para que el demandante aceptara llegar a un compromiso con él, aparentemente en mejores condiciones como una reducción del alquiler hasta que se cambiara la designación, así como la extensión del plazo a nueve años, incluyendo la opción (en lugar de un total de 8 años - cláusulas 7.1 y 7.4 del acuerdo), como se refleja en el demandado/3 y su testimonio en la página 7 del acuerdo.
- Aunque yo diga mucho con el demandado, e incluso asumo que tiene una razón para no pagar el alquiler, y esto no es así (!), la demanda debería ser aceptada. El demandado confirmó que no pagó en absoluto los pagos de agua y electricidad, aunque desde el punto de vista contractual también debe pagar estos pagos (véase también la cláusula 8.5 del acuerdo). Su respuesta de que esperó a una factura fiscal no está clara (y no se mencionó en absoluto en su defensa de la declaración, por lo que es dudoso que no constituya una ampliación de la fachada).
- Aún no está claro cuál es la relación entre los paneles solares, cuyo beneficio no aparece en absoluto en el contrato, y las partes no abordaron esto en sus alegaciones por impago de dichas deudas. El acusado no remitió al tribunal a ninguna solicitud por escrito en la que aclare que no paga los pagos obligatorios por los motivos que mencionó inicialmente solo en su interrogatorio. Para ser precisos: no son sumas pequeñas. La deuda eléctrica se estima en 32.553 ILS, mientras que la deuda por agua se estima en 30.705 ILS, cuyo alcance fue aprobado por el demandado como se indicó.
- El demandado intentó basarse en la cláusula 11.4, que establece: "Las partes tienen derecho a retener cualquier suma que se deban mutuamente bajo el acuerdo y/o como derivado del mismo hasta el cumplimiento de sus obligaciones debidas y anteriores a su cumplimiento." Esta cláusula establece que las partes tienen derecho a retener una cantidad (dinero) que se deben mutuamente como resultado del contrato. No solo no se contradijo la afirmación de que el demandado redactó el contrato con la ayuda de su abogado, de modo que si había una disputa interpretativa, la regla debía usarse en detrimento del redactor, sino que no llegué a su conclusión sobre qué obligación financiera incumplió el demandante, por la cual el demandado tiene derecho a retrasar el pago hasta que se cumpla esa obligación. Al fin y al cabo, no hay argumento de que el demandante deba organizar el cambio de designación o que esté obligado a pagar en el asunto, y no es en vano que el demandado se haya propuesto actuar en el asunto.
- Se da a entender en el párrafo 55 de la declaración de defensa que la intención del demandado es invertir en la propiedad arrendada (véase también p. 9, líneas 26-33 del resumen del demandado). Sin embargo, no he visto ninguna cláusula en el contrato que obligue al arrendador a devolver las inversiones realizadas en la propiedad arrendada (y en este sentido véase también la sección 20A de la Ley), y en cualquier caso, como se ha indicado, este asunto se supone que debe aclararse en el marco de un procedimiento separado, y no hay lugar para este argumento en el marco de un procedimiento acelerado para el desahucio de un inquilino.
- A la luz de todo lo anterior, acepto la reclamación y ordeno el desahucio del demandado de la propiedad arrendada, y debe devolverla al demandante a más tardar el día 30.5.26 Cuando está libre de cualquier persona y objeto.
- En las circunstancias del caso, ordeno al demandado pagar los honorarios del abogado demandante por la suma de 7.000 ILS, así como el reembolso de los honorarios judiciales por la suma de 774 ILS. Las sumas mencionadas se pagarán al demandante a través de su abogado en un plazo de 30 días a partir de hoy.
Dado hoy, 13 de Iyar 5786, 30 de abril de 2026, en ausencia de las partes.