Caso Civil (B.Y.) 14446-07-22 Amir Ben Hamo contra Madonna Efron - parte 3

En nombre de la acusada, la demandada y su marido, el Sr.  Avraham Efron, testificaron.  El acusado presentó una declaración jurada de testimonio en nombre del abogado Lior Bazov, pero no compareció para testificar, por lo que el abogado del acusado anunció que renunciaba a su testimonio (p.  2 de la transcripción de la audiencia del 12 de marzo de 2024, párrafo 27).  Además, se presentó una declaración jurada en nombre del señor Eliezer Flint, un agente inmobiliario que supuestamente acompañó a la pareja en la compra del apartamento.  El señor Flint no compareció para su testimonio.  Se le dio al testigo la oportunidad de comparecer para su testimonio mediante una conferencia visual (también a petición del abogado del acusado, y véase la moción del 11 de marzo de 2024), pero el testigo no se presentó y no pudo celebrarse.

13. Las partes resumieron sus argumentos por escrito, y ahora queda decidir la cuestión en disputa.

Discusión y decisión

14. La Sección 14 de la Ley de Agentes Inmobiliarios, 5756-1996 (en adelante: la "Ley de Agentes Inmobiliarios") establece que:

“)a) Un agente inmobiliario tendrá derecho a comisiones de corretaje de un cliente si se cumplen todas las siguientes condiciones:

• Estaba autorizado bajo esta ley en el momento en que se dedicaba a la corretaje o estaba sujeto a una exención temporal conforme a las disposiciones del artículo 20 en ese momento;
• Cumplió con las disposiciones del artículo 9;
• Fue el factor efectivo que llevó a las partes a firmar un acuerdo vinculante."

15. Como se ha dictaminado en varias ocasiones, para decidir la cuestión de la identidad de la parte efectiva en la transacción, el tribunal debe tener en cuenta, entre otras cosas, el grado de intensidad de las acciones del intermediario, el alcance de los contactos con las partes, el número de reuniones y la implicación del mediador en las negociaciones y la formulación de los términos de la transacción. Además, el tribunal debe examinar la existencia de factores adicionales que ayudaron a las partes a llegar a un acuerdo y el alcance de su ayuda.  Se da un peso significativo al grado de implicación y a la intensidad de las acciones del corredor (véase: Civil Appeal 2144/91 Moskowitz v.  Estate of the late Beer, IsrSC 48(3) 116, 123 (1994); Apelación Civil 7247/97 Yitzchakov contra Mordechai Aviv Construction Enterprises Ltd., IsrSC 56(1) 842, 847 (2001); Apelación Civil 2708/14 Israeli contra Aharoni, párr.  8 [Nevo] (6 de diciembre de 2015), en adelante: "El Caso Aharoni" y Caso Civil (Distrito de Tel Aviv) 39433-03-12 Israeli contra Aharoni [Nevo] (12 de marzo de 2014) en adelante: "El Caso Aharoni en el Tribunal de Distrito").
16. Según se sostuvo enel caso Aharoni en el Tribunal de Distrito:

"La prueba es una prueba de causalidad...  Pero el agente inmobiliario no cumple con su deber probando solo la causalidad factual; no basta con que el agente sea un factor concreto en la cadena de causalidad, en el sentido de una razón sin la cual no hay transacción.  La demanda es de un factor que sea eficiente.  El énfasis no está en la multiplicidad de acciones posibles y diferentes, ni siquiera en su naturaleza, sino en la eficacia de la actividad.  El agente inmobiliario debe ser el factor causal en la relación entre el vendedor y el comprador, y como es bien sabido, las principales características de la operación de corretaje son el inicio de una reunión entre el deseo del comprador de vender y el deseo del comprador de adquirir la propiedad, la finalización de la transacción como resultado de esa reunión y la condición de pago en la ejecución de la transacción de tal manera que, sin una transacción, no haya remuneración incluso si el trabajo fue invertido." (ibid., párr.  9).

17. Y esto nos lleva a nuestro asunto. El contacto inicial entre las partes fue creado por el demandado tras la publicación del apartamento en la red de Facebook de la página del demandante.  En respuesta a su solicitud, la demandante le presentó detalles preliminares y generales: que el apartamento se vendía en suspensión judicial y que sería posible verlo una semana después.  También se propuso transferir tasaciones.  Se informó al demandado de que el precio se determinaría tras la presentación de ofertas por parte de otras partes interesadas, y que también podría llevarse a cabo un proceso de licitación (Apéndices B y E a la declaración jurada del demandante).
18. Tras esta correspondencia inicial, el acuerdo fue transferido al demandado para su firma digital. No hay disputa en que el demandado firmó el acuerdo.  La demandada afirma que no se le explicó lo que estaba firmando y que no entendió su esencia ni su significado, pero esta afirmación se hizo de forma mera y a medias, y en cualquier caso no se probó.  La transcripción de la conversación que tuvo lugar entre las partes tras la firma muestra que el demandante explicó al demandado una explicación general del acuerdo de corretaje (p.  23 del Apéndice E de la declaración jurada del demandante, párrafos 3-11).  Se presume que una persona que firma un documento entiende lo que ha firmado (véase: Civil Appeal 6055/04 Landau contra Bank Leumi Le-Israel en Tax Appeal [Nevo] (12 de julio de 2006); Apelación Civil 6645/00 Arad contra Even Piskei Din N.  (5) 365 (2002)).  Por lo tanto, no consideré que existiera un defecto en el acuerdo ni en las circunstancias que llevaron a su conclusión.  En cualquier caso, el demandado no argumentó que el acuerdo debiera ser anulado, sino que su argumento principal se refería a la implicación del demandante y a que él fuera el factor efectivo en la transacción.
19. Tras la firma, tuvo lugar otra conversación telefónica entre las partes (Apéndice E a la declaración jurada del demandante, p. 21).  Durante esta conversación, el demandante proporcionó al demandado detalles adicionales sobre el apartamento relacionados con una oferta anterior hecha por su cliente, quien presentó una oferta por el piso por un importe de ILS 3.120.000, que no fue aceptada (p.  22 del Apéndice E).  El demandante sugirió al demandado que presentara una oferta por una cantidad no superior a ILS 3.200.000 (ibid., p.  24, s.  2).  La demandante ordenó a la demandada que coordinara una fecha para la visita al apartamento con el receptor y, a petición de ella, él dijo que también acudría a la fecha de la visita (ibid., p.  28, párs.  13-14).
20. El demandante alegó que se mantuvieron varias conversaciones adicionales (párrafo 4 de la declaración jurada del demandante) y adjuntó como prueba un mensaje de voz fechado el 12 de enero de 2022 (p. 29 del Apéndice E a la declaración jurada del demandante).  Sin embargo, el lenguaje del aviso indica que es una formulación masculina, por lo que este aviso aparentemente iba dirigido a otro cliente distinto al demandado.  En cualquier caso, este aviso no contiene datos adicionales más allá de lo que ya se ha dado al acusado en la conversación.
21. El demandante proporcionó al demandado documentos relacionados con el apartamento, que incluían un folleto de invitación para hacer propuestas preparado por el receptor que incluía una valoración - sin importes ni cálculos (Apéndice F a la declaración jurada del demandante). Estos documentos tampoco son documentos que la demandada no pudiera haber recibido del propio receptor, y no proporcionan una ayuda significativa para concluir la transacción al final.
22. Tras esa conversación, la demandante contactó con la demandada por WhatsApp el 15 de enero de 2022 para informarla sobre si había programado una visita al apartamento (Apéndice C a la declaración jurada de la demandante).
23. Desde esa correspondencia del 15 de enero de 2022 hasta el 11 de abril de 2022, no hubo contacto entre el demandante y el demandado (párrafo 9 de la declaración jurada del demandante). No existe disputa en que el demandante no visitó el apartamento con el demandado (párrafo 14 de la declaración jurada del demandante; ibid., p.  7, párrafo 18).  El demandante declaró que no habló con el administrador judicial sobre la transacción del demandado (p.  10, párrafos 1-2).  Esto también es evidente en las transcripciones de las conversaciones que adjuntó (Apéndice 13 a la declaración jurada del demandante).  No queda claro a partir de estas transcripciones cuándo se realizaron, y en cualquier caso surgen conversaciones generales de ellas.  En este contexto, señalaré que las transcripciones se presentaron sin una opinión legal y, por tanto, no pueden tener valor.
24. El demandado también declaró que, aparte de estas conversaciones, el demandante no hizo nada (pp. 14, párrafos 27-28).  También declaró que , según le informó el administrador judicial, esta no era una propiedad que estuviera en dominio exclusivo de un agente inmobiliario u otro.
25. Así, el testimonio tanto del demandante como del demandado indica que la participación del demandante en la transacción fue publicar la oferta en su página web de Facebook, transmitir detalles sobre la propiedad al demandado y proporcionar antecedentes y detalles sobre una oferta anterior que se presentó al receptor. El demandante no participó en el proceso de presentación de la oferta, fijación del precio ni firma del acuerdo.
26. Como puede verse en el cuerpo de pruebas, las acciones del demandante como mucho daban al demandado acceso al procedimiento de administración judicial, pero no había certeza de que el demandado ganara el proceso de licitación. En este contexto, el precio de la transacción también era diferente del precio que el demandante indicó al demandado que ofreciera.  Al final del día, el precio de la transacción fue superior al precio que la demandante dijo ofrecer, que era superior a ILS 300,000.
27. En este contexto, no se presentaron testigos adicionales que pudieran arrojar luz sobre la vitalidad del demandante para que la transacción se llevara a cabo. el receptor, que podía testificar sobre el proceso de licitación y aportar detalles adicionales sobre el beneficio de los datos proporcionados por el demandante al demandado; y si estos contribuyeron realmente a la formación del acuerdo; No fue llamado a testificar.
28. Por tanto, no consideré que el demandante fuera el factor efectivo que llevó a la transacción. En cuanto a la implicación de un agente inmobiliario en un proceso de licitación en administración judicial, el Honorable juez Sohlberg ya ha comentado en el caso Aharoni:

"Como nota al margen, diré que, debido a este punto en sí, no es necesario discutir la cuestión planteada por el demandado, a saber, si es posible determinar que un corredor que medió entre un cláusula de cláusula y un procedimiento de licitación (como para informarle de la existencia de la oferta) o un procedimiento de licitación en administración judicial, se considera el 'factor efectivo' para el compromiso entre las partes.  En mi opinión, sí habrá situaciones en las que dicho intermediario será considerado la parte efectiva para el encargo, tanto porque el proceso de licitación se hace público público, como porque el propio proceso de licitación puede considerarse como una parte extranjera interviniendo en la transacción..." (ibid., párrafo 15).

29. Aunque estas palabras se dijeron como nota al margen, también son relevantes para nuestro caso. En nuestro caso, el demandante no fue el factor efectivo en la contratación y el proceso de licitación constituye la intervención de una parte extranjera en la transacción.  Sus resultados no están bajo el control del agente inmobiliario, sino del administrador judicial, y por tanto el propio proceso de pujar en administración judicial impide que el demandante sea el "factor efectivo" en el acuerdo entre comprador y vendedor (véase también en este sentido en el Caso Civil (Shalom Tel Aviv) 24727-11-19 Daniel Properties (D.D.) en Tax Appeal v.  Meshulam Levinstein Engineering and Contracting in Tax Appeal [Nevo] (20 de marzo de 2023)).
30. A la luz de lo anterior, la demanda debe ser desestimada. Más de lo necesario, me relacionaré con el argumento planteado respecto a la ruptura de la relación a la luz de las acciones de otro mediador.
31. La demandada alegó que, en vista de la falta de participación de la demandante, recurrió a otro corredor que ayudó y condujo a la transacción. En apoyo de esta afirmación, el demandado adjuntó un documento titulado "Solicitando servicios de corretaje" de Albert Elchildiev (Apéndice B a la declaración jurada del demandado), así como un documento titulado "Declaración jurada" firmada por Eliezer Flint, que indica que fue él quien acompañó al demandado en la transacción (Apéndice A de la declaración jurada del demandado).  También adjuntó una factura del impuesto de recibo que fue emitida al marido de la demandada, el Sr.  Avraham Efron, el 9 de noviembre de 2022.
32. La evidencia del demandado sobre la implicación del otro intermediario no establece la base probatoria requerida:
33. El documento para solicitar servicios de corretaje no está firmado, no especifica los detalles necesarios como los datos del cliente, las propiedades ofrecidas al cliente ni el precio solicitado. El señor Alchilidayev no fue llamado a testificar, por lo que no encontré ningún peso probatorio a este documento y no es posible basar un hallazgo fáctico respecto a la participación del demandado en servicios adicionales de corretaje.
34. La "declaración jurada" del Sr. Flint no está legalmente verificada y, por tanto, no puede ser aceptada como testimonio.  El Sr.  Flint fue citado a declarar, pero no compareció.  Se le dio a Flint la oportunidad de testificar en una conferencia visual, pero dado que no se cumplieron los requisitos mínimos requeridos para testificar de esta manera, no se permitió su testimonio.  Por tanto, no se probó la versión de que fue el Sr.  Flint quien acompañó al demandado en la transacción.

• La factura adjunta como prueba del pago de las comisiones de corretaje al Sr. Albert Alchildiev está fechada el 9 de noviembre de 2022.  Esto ocurre mientras el acuerdo con el administrador judicial está fechado el 27 de febrero de 2022 y la aprobación del tribunal se dio a finales de marzo.  El demandado no dio explicación por el considerable retraso en la emisión de la factura.  Teniendo en cuenta las dificultades probatorias detalladas y la diferencia de tiempo entre la realización de la transacción y la factura emitida, encontré que la versión del demandante que afirmaba que esta factura fue emitida como defensa tras el envío de la carta de advertencia en su nombre era más razonable que la versión del demandado.

33. Por lo tanto, no he encontrado posible aceptar la versión del demandado respecto a la implicación de otro corredor en la transacción, una versión creada para este procedimiento legal y que no está fundamentada en pruebas.
34. Sin embargo, como he dicho, esto no cambia mi conclusión. El demandante es quien debe probar su reclamación, levantar la carga y convencer al equilibrio de probabilidades de que fue él quien fue el factor efectivo para establecer la transacción.  No lo hizo, por lo que la demanda debe ser desestimada.
35. A la luz de todo lo anterior, la reclamación queda desestimada.

En vista de la conducta de la demandada durante la vista -tanto respecto a la versión que no se probó sobre la implicación de otro intermediario (lo que plantea dudas sobre la veracidad de los documentos adjuntos por ella al respecto), como respecto a la citación del Sr.  Flint, no consideré necesario emitir una orden de costas y cada parte asumirá sus propios costes.