Caso Civil (Haifa) 7939-06-21 Harush Erez contra Gila Shai

1. Tengo ante mí una demanda que surgió por un acto de engaño, mala fe y negligencia profesional al redactar un contrato de venta de "apartamentos".
2. Los hechos relevantes en nuestro caso son los siguientes:

Durante 2004, la demandada nº 1, la Sra. Gilo Shai (en adelante: "la demandada"),  examinó la posibilidad de comprar un "apartamento" en la planta baja, en el número 26 de la calle Golomb en Haifa, en un área de aproximadamente 50 metros cuadrados, conocida como Parcela 6, Subparcela 2 en el Bloque 10926 (en adelante: "el Apartamento").

Antes de la compra, se le presentó un documento de registro de la propiedad, a fecha de 1 de diciembre de 2002, según el cual el "apartamento" está registrado bajo el título "Apartamento y Cuartos de Servicio".

Desde 1993, el "Apartamento" se alquila con un contrato de arrendamiento sin protección al "Instituto Yael", que es un instituto para el diagnóstico de estudiantes (en adelante: el "Instituto Yael").

3. Para los fines de la compra, el demandado tomó Hipoteca por banco Tefahot para hipotecas en recursos fiscales (en adelante "Banco Tefahot"). El 14 de abril de 2004, se recibió el informe de tasación en nombre del banco con el fin de determinar el valor del "apartamento".  El informe fue preparado por la tasadora, la Sra. Lilach Ben Porat (en adelante "Tasador Ben Porat"), según lo cual el valor del apartamento se estimó en 171.000 NIS (US₪38.000).  El informe señalaba, entre otras cosas, que "No se examinaron planes por parte del comité o del municipio" (p. 2 del informe).
4. El 14 de octubre de 2004, el demandado firmó un acuerdo con los albaceas del patrimonio del difunto Yosef Nikolevsky para la compra del "apartamento". Según ella, siempre creyó que era un "apartamento" con un permiso de construcción legal.
5. Durante 2008 El demandado deseaba contraer una hipoteca adicional sobre el "apartamento". En este marco, Bank Tefahot le pidió que realizara una nueva tasación con el fin de determinar el valor del "apartamento".  El 30 de abril de 2008, el tasador Ben Porat preparó un informe de tasación para el apartamento, según el cual se estimó el valor del apartamento en 155.000 NIS.  En este informe se señaló que "No se ha examinado ningún boceto de condominio ni permiso de construcción; la valoración se basa en la suposición de que son compatibles con la propiedad de los HendoN" (p. 2 del informe).
6. Algún tiempo después, el demandado supo que, como condición para contraer la hipoteca, y como parte de una póliza aplicada en ese momento por Tefahot Bank, El permiso de construcción del "apartamento" debe presentarse al banco". La demandada contactó con el ayuntamiento y examinó el expediente de la construcción, y luego, según ella, Se descubrió por primera vez que el "apartamento" era un área que constituía un espacio opaco en la planta de cimiento, y que no tenía permiso de construcción.
7. Tefahot Bank se negó a conceder al demandado una segunda hipoteca, y el demandado decidió vender el "apartamento"".

Según ella, informó a todos los posibles compradores de que el "apartamento" es una zona de espacio opaco y que no es posible obtener una hipoteca para ello.

8. A lo largo de un mes Abril de 2009 El demandante, Sr. Erez Harush (en adelante: "El demandante") que el demandado está ofreciendo el "apartamento" a la venta por la suma de NIS 172,000. El "apartamento" fue, como se ha mencionado, alquilado sin protección al Instituto Yael, por el periodo del 12 al 31 de diciembre de 2009, a cambio de un alquiler mensual por la suma de 2.000 NIS.
9. Tras visitar el apartamento y reunirse con el inquilino, quien expresó su deseo de ampliar el periodo de arrendamiento dos años más, el demandante decidió comprar el "apartamento". Como este fue el primer apartamento que compró y no tenía abogado, el demandado le ofreció los servicios de la demandada nº 2, la abogada Rachel Manor, quien la representó en la mencionada transacción de venta (en adelante "Mansión Avanzada").
10. Al mismo tiempo, el demandante preguntó a su hermano, el Sr. Menachem Harush, que es contratista de reformas (en adelante "Hermano Menachem"), para comprobar el estado físico del "apartamento", así como para comprobar con el Ayuntamiento de Haifa si existen deudas fiscales y/o de agua municipales en él. El examen reveló que no existían impuestos municipales ni obligaciones de agua sobre el "apartamento".
11. El demandante contactó con el abogado Manor, quien accedió a representarle en la transacción de venta a cambio de un pago de honorarios del 0,5% + una apelación fiscal del precio de la transacción. Según él, la abogada Manor no le recomendó contratar a un ingeniero o tasador para comprobar el estado del "apartamento", y se conformó con la pregunta de si necesitaba una hipoteca, y cuando respondió que no, le informó que prepararía un contrato de compraventa y coordinaría una fecha para la firma.
12. El 7 de abril de 2009 El demandante y el demandado comparecieron en la oficina del abogado Manor para firmar el contrato de compraventa. Según la versión del demandante, en ese momento, el abogado Manor le presentó por primera vez el contrato de compraventa, el registro del "apartamento" y el contrato de arrendamiento que estaban vinculados al contrato de compraventa.  Además, le informó que el "apartamento" tenía una hipoteca a favor del Banco Tefahot, que se descontaría de la contraprestación que debía pagar conforme al acuerdo.  Según él, en ese momento Ninguno de los demandados le informó de que había un problema de planificación "en el apartamento" y que el "apartamento" no tenía permiso de construcción.
13. Según el demandante, ese mismo día y basándose en las representaciones presentadas por los demandados, firmó el contrato de compraventa, pagó la contraprestación total y, el 10 de octubre de 2011, tras la hipoteca sobre el "apartamento" por la suma de NIS 138.453, los derechos sobre el "apartamento" fueron transferidos a su nombre a la Oficina del Registro de la Propiedad.
14. En septiembre de 2015, Es decir, unos 6 años después de la compra del "apartamento", el demandante lo recibió del Ayuntamiento de Haifa Un informe sobre el descubrimiento de un delito de construcción sin permiso de construcción, en el que se señalaba, entre otras cosas, que el "apartamento" es un espacio que debe ser rellenado. Al recibir el informe mencionado, contactó con los demandados, quienes se comprometieron a tratar el asunto.  La correspondencia entre los abogados de las partes no condujo a una solución al problema. y durante 2018, se presentó una acusación contra el demandante en el Tribunal de Asuntos Locales de Haifa, en la que se señaló que el apartamento se construyó sin permiso, y que Según el permiso de construcción, estamos tratando con un espacio opaco que fue alquilado ilegalmente a un tercero, y el demandante fue acusado de delitos por utilizar el terreno en desviación del permiso y de la responsabilidad por el uso del mismo, conforme a las disposiciones de la Secciones 204(b), 208(a)(3)(8) de la Ley de Planificación y Construcción, 5725-1965 (Planificación y Construcción - Comités Locales 38404-10-18 Estado de Israel contra Harush [Nevo]) (en adelante "El Procedimiento Penal").
15. El fiscal negó los delitos que se le imputaron en la acusación y afirmó que no tenía conocimiento del estado de planificación del "apartamento", incluyendo la falta de obtención de un permiso de construcción hasta que se recibió la acusación.

Para probar la acusación, el estado citó al inspector de obras y a un representante del departamento municipal de impuestos para que testificaran, y el demandante citó al demandado, el abogado Manor, así como al tasador Sr. Avi Hadad de la empresa de tasadores Ben Porat, quien preparó el informe de tasación en 2009 (véase el párrafo 5 arriba).  El procedimiento penal se ampliará más adelante.

16. El 19 de marzo de 2020, tras escuchar los testimonios, el demandante fue declarado culpable de los delitos que se le imputaban en la acusación, tras determinarse, entre otras cosas, que la propiedad definida como "apartamento" constituye un espacio opaco.

El 19 de mayo de 2020, el demandante fue condenado a una multa de 20.000 NIS y se emitió una orden en su contra para detener el uso de la desviación del permiso de construcción.

17. A la luz de este desarrollo, el demandante presentó la presente demanda, en la que alegaba que los demandados le habían engañado y engañar respecto a la naturaleza de la venta, y le presentaron una representación falsa a pesar de saber que no estábamos tratando con un "apartamento" construido según un permiso de construcción legal, sino en un espacio opaco. Por otro lado, alegó que la abogada Manor fue negligente en su papel y no comprobó la naturaleza de la venta antes de la firma del contrato de compraventa, por lo que solicitó que los demandados pagaran una indemnización por todos los daños que le causaron, que él estimó en la suma de 705.115 NIS en la fecha de presentación de la reclamación.
18. El 14 de julio de 2022, mientras se celebraba el juicio, el demandante vendió el "apartamento" a un tercero por la suma de 120.000 NIS, y el importe de la reclamación se redujo a 585.115 NIS.
19. Los demandados argumentaron en su defensa que La reclamación se presentó unos 12 años después de la firma del contrato de compraventa, por lo que debería ser desestimada de inmediato por prescribir o retraso. Por otro lado, afirmaron que el "apartamento" fue comprado para el hermano Menachem, y que tanto el demandante como su hermano Menachem conocían el estado de planificación del "apartamento" antes de su compra, incluyendo la falta de obtención de un permiso de construcción conforme a la ley.  Según ellos, el demandante sabía, de forma positiva, ya en el momento de firmar el contrato de compraventa en 2009, que estábamos tratando con una venta para la que no existía un permiso de construcción legal, y para respaldar su reclamación se refirieron a determinaciones en el procedimiento penal que, según ellos, creaban una causa de acción y/o estoppel judicial por la fuerza Sección 42A a la Ordenanza de Pruebas contra el Demandante.  Además, afirmaron que el valor de mercado del "apartamento" en el momento de su venta Construido sin permiso legal La suma estaba entre NIS 150.000 y NIS 200.000, y que la compra del "apartamento" por parte del demandante por la suma de NIS 172.000 refuerza su afirmación de que el demandante conocía el estado de planificación del "apartamento" antes de su compra.
20. En relación con la reclamación por negligencia profesional, la abogada Manor alegó que, al redactar el contrato de compraventa, actuó según lo exigido por ley, informó al demandante sobre el estado de planificación de la venta y los problemas inherentes, explicándole las consecuencias legales y económicas derivadas de esta situación, por lo que no había culpa en su conducta hacia él. Alternativamente, argumentó que si se concede una compensación a favor del demandante, debería imponerse al demandado, ya que según ella fue, según ella, la parte que en realidad "engañó" al demandante, según este último, y fue la parte que recibió el pago por el "apartamento".
21. Los testimonios

En nombre del demandante, el demandante y el tasador, el Sr. Eran Volkan, testificaron.