Caso Civil (Centro) 63837-03-22 Aharon Itzkowitz contra Tal Mordechai Naveh

Sentencia

1. Ante mí está una reclamación de propietarios de apartamentos que firmaron un acuerdo con un promotor en una transacción Pinui-Binui bajo la Ley Pinui-Binui (Fomento de Proyectos Pinui-Binui), 5766-2006 (en adelante: la "Ley Pinui-Binui" y "la Ley") (anteriormente la Ley Pinui-Binui (Compensación), 5766-2006), contra otros dos propietarios de apartamentos en el complejo.  La demanda gira en torno a la afirmación de que los demandados se niegan de forma irrazonable a ejecutar una transacción Pinui-Binui.  Por ello, se solicitó declarar a los demandados como terratenientes recalcitrantes, aprobar la ejecución de la transacción Pinui-Binui y nombrar a un abogado o contable autorizado para celebrar la transacción en nombre de los demandados, de acuerdo con la  Sección 2(a)(2) de la Ley Pinui-Banui.  También se solicitó que los demandantes dividieran los recursos, de modo que, si la reclamación es rechazada, no se viole el derecho de los demandantes a reclamar daños y perjuicios por los daños causados por su negativa, de acuerdo con  el artículo 2(a)(1) de la Ley Pinui-binui.  También se solicitó que los demandados cobraran los gastos y honorarios de abogados a una tarifa realista, además de presentar un recurso fiscal conforme a la ley.

El Proyecto Pinui-Binui, objeto de la demanda

El Proyecto Pinui-Binui

2. La demanda fue presentada por propietarios de apartamentos en dos edificios de Katznelson Street 2 y 4 en Lod, conocidos como Bloque 5905 Parcela 8 (en adelante: "Katznelson 2") y Bloque 3960 Parcela 5 (en adelante: "Katznelson 4") (en adelante: "el Complejo" o "los Edificios").
3. Estos son edificios de 4 plantas y 24 viviendas. No hay duda de que su condición física es mala, sin habitaciones seguras y sin reforzamiento ni resistencia a los terremotos.
4. A fecha de 2018, los demandantes —la mayoría de los titulares de los derechos del complejo— firmaron un acuerdo con Koach Investments en un recurso fiscal (en adelante: el "Promotor"), en un acuerdo para la construcción de un proyecto de evacuación-reconstrucción en el complejo (en adelante: el "Acuerdo"). El compromiso en el acuerdo, en nombre del promotor, se realizó a través del Sr. Adir Keinan (en adelante: " Keinan").
5. The Entrepreneur es una empresa que, a día de hoy, está compuesta por tres accionistas: Gerstenfeld Investment and Construction Company (1985) en un recurso fiscal (en adelante: la "Gerstenfeld Company"), que posee una empresa con clasificación de contratista C5 (Gerstenfeld Engineering and Construction Ltd.); Koach Real Estate Urban Renewal en una Apelación Fiscal propiedad del Sr. Keinan y Harel Ezer Israel Holdings 2002 en una Campaña Fiscal que trata sobre el ámbito del emprendimiento.
6. Como parte del proyecto, el promotor planeó demoler los dos edificios y construir tres nuevos en su lugar, junto con la parcela 7 en el Bloque 5905, que está registrada a nombre de la Autoridad de Desarrollo como "terreno suplementario". El proyecto estaba previsto para llevarse a cabo en dos fases: en la primera, la evacuación y demolición del edificio existente en Katznelson 2, que contiene 8 viviendas, y la construcción de dos edificios residenciales que incluirán 96 viviendas, zonas comerciales y áreas públicas; En la segunda fase, tras la finalización de la primera fase, la evacuación y demolición del edificio existente en Katznelson 4, que contiene 16 viviendas, la entrega de 16 apartamentos en contraprestación a los propietarios de los nuevos edificios construidos en la primera fase, y la construcción de un edificio residencial que incluirá 34 viviendas y zonas comerciales (en adelante: "el proyecto") (Apéndice 19 a la declaración jurada del testigo principal Adir Keinan, en la p. 245).
7. El 15 de abril de 2018, el Urban Renewal Forum de Lod aprobó la promoción del proyecto, a petición de la mayoría de los propietarios de apartamentos y del promotor (p. 1 del Apéndice 6 de la declaración de defensa enmendada del demandado 1).
8. En consecuencia, el promotor promovió un plan de urbanización de renovación urbana numerado 406-0699488 (12 5782, 9991, 1394) en el Comité de Planificación y Construcción del Distrito Central (en adelante: el "Plan" y el "Comité de Distrito", respectivamente). El plan fue formulado y promovido en cooperación con el Ayuntamiento de Lod y la Compañía Económica de Lod, y acompañado por la Administración de Renovación Municipal del Municipio de Lod, que también acompañó a los propietarios de apartamentos en todos los asuntos relacionados con la selección de un abogado y representantes de inquilinos, el examen del acuerdo, etc. (en adelante: "la Entrada") (Apéndice 6 a una declaración de defensa enmendada por el demandado 1).
9. El 9 de diciembre de 2019, el plan fue debatido ante el Comité de Renovación Urbana, que decidió depositarlo bajo condiciones (Apéndice 5 de la declaración enmendada de la defensa, demandado 1).
10. El 8 de enero de 2021 se depositó el plano. Se presentaron objeciones al plan, incluidas por parte del demandado 2 y por parte del promotor.  El 18 de abril de 2021, el plan fue debatido ante el Comité de Objeciones.  El 11 de mayo de 2021 se celebró una reunión del Subcomité de Renovación Urbana en el Comité de Distrito, en la que se discutieron las objeciones al plan (Apéndice 5 a una declaración de defensa enmendada por el acusado 1).  El 24 de mayo de 2021 se dictaron sus decisiones.
11. La objeción del promotor giró, entre otras cosas, en torno a una reclamación de error administrativo en la tabla de derechos del plan, en la que se omitieron áreas residenciales de 794 metros cuadrados de áreas principales y 1.748 metros cuadrados de áreas de servicio en superficie para todas las viviendas del proyecto. El promotor alegó que, según la opinión del tasador, el proyecto no cumple con el requisito de beneficio empresarial según la norma 21.1 (las disposiciones de la Directiva del Consejo de Tasadores Inmobiliarios, norma 21 (en adelante: "Norma 21.1").  Si no se corrige el error del autor y el área del proyecto no aumenta, la ya baja rentabilidad del proyecto se verá perjudicada.  El Comité de Distrito aceptó parcialmente la objeción, de modo que se añadieron al proyecto los 1.748 metros cuadrados solicitados de áreas por encima del servicio, sin las áreas principales (Apéndice 5 a la declaración enmendada del Demandado de la defensa 1).
12. La objeción del Demandado 2 se basó, entre otras cosas, en argumentos en contra del alcance propuesto de derechos y la densidad obtenida del plan. Según ella, el edificio será inusual en un entorno caracterizado por la construcción de unas 8 plantas.  El plan perjudicará la calidad de vida de los residentes del barrio y provocará una disminución de su valor.  El Comité del Distrito rechazó la objeción, argumentando que la densidad y altura propuestas no superaban la existente en la ciudad, ya que estaba al oeste del barrio y adyacente, que incluía edificios de 25 plantas.  El plan aprovecha de manera eficiente el recurso terrestre de la región.  El Comité de Distrito determinó que las reclamaciones relativas a la depreciación debían examinarse dentro del marco de las leyes establecidas en la Ley (Apéndice 5 a la Declaración de Defensa Enmendada, Demandado 1).
13. A la luz de lo anterior y el rechazo de las demás objeciones, el Comité de Distrito decidió dar efecto al plan, sujeto a comentarios técnicos y legales del Departamento de Planificación, que no son relevantes para el presente procedimiento (Apéndice 5 a la declaración enmendada de la defensa del demandado 1).
14. El 14 de noviembre de 2021, el plan de validación fue publicado en el Boletín Oficial.
15. El 3 de septiembre de 2023, un año y medio después de la presentación de la demanda, se recibió un permiso de construcción bajo las condiciones del proyecto, para la demolición de los edificios y la construcción de tres nuevos edificios como parte de la renovación urbana. Según el permiso de la primera fase: el edificio de Katznelson 2 será demolido y se construirá un edificio de 9 plantas sobre la planta baja para comercio y residencia, que incluye 32 viviendas.  En el terreno suplementario, se construirá un edificio de 17 plantas sobre la planta baja para áreas públicas y residenciales, con 64 viviendas y 3 plantas subterráneas compartidas por ambos edificios.  En la segunda fase, el edificio será demolido en el número 4 de Katznelson, y se construirá un edificio de 10 plantas sobre la planta baja para comercio y residencia, con 34 viviendas y 2 plantas sótanas.  En el marco de la decisión del comité local sobre la solicitud de concesión del permiso de construcción, se decidió adoptar la recomendación del ingeniero para aprobar el permiso, sujeto al cumplimiento de ciertas condiciones, cuyo relevante para nuestros fines es que el acuerdo sea aprobado y firmado por todas las partes (Apéndice 3 de la declaración jurada del Sr. Adir Keinan).

Disposiciones del Acuerdo

16. Los apartamentos de contraprestación : según el acuerdo, los propietarios de los apartamentos existentes recibirán un nuevo apartamento, al menos en la misma planta que el existente, intentando mantener las mismas direcciones de aire. El tamaño de los apartamentos considerados será adicional al 10% del área existente (la zona principal incluye una sala segura, sin balcón ni áreas de servicio), además de un balcón "sukkah" con una superficie de al menos 8 metros cuadrados, un trastero de 4 metros cuadrados, aparcamiento en un aparcamiento subterráneo y ciertas partes de la propiedad común (cláusula 2.12 del acuerdo).
17. Asumiendo los gastos de los propietarios de los apartamentos , el promotor se comprometió a asumir los gastos de los propietarios, incluyendo el pago de los honorarios de sus abogados, los gastos de mantenimiento según lo detallado en los estatutos del Ayuntamiento de Lod, el coste de un inspector, el pago de las tasas de transporte, la conexión del nuevo condominio y los apartamentos a la red eléctrica, de agua y gas, los gastos de desarrollo y más (cláusulas 2.16 y 9 del acuerdo). Además, se comprometió a pagar el alquiler durante todo el periodo de desahucio de los propietarios de los apartamentos que serían desalojados de su apartamento existente (anexo al acuerdo del 23 de marzo de 2022, p. 122 de la declaración jurada del Sr. Keinan).
18. Costes de financiación para la ejecución del proyecto - El promotor se comprometió a financiar todos los costes requeridos para la ejecución del proyecto, incluyendo la promoción y aprobación del plan de zonificación, la preparación de planos y obras de construcción, la obtención de permisos de construcción, el empleo de consultores, el registro de una orden de condominio, el registro de los estatutos acordados, el registro de los derechos de los propietarios en los nuevos apartamentos y los pagos de impuestos, excepto el pago de las tasas de capitalización a la ILA para los apartamentos existentes (secciones 4.8, 4.9, 4.12, 14, 19 del Acuerdo).
19. Apoyo bancario – El promotor se comprometió a financiar el proyecto mediante apoyo financiero bancario cerrado, independiente y separado respecto a los otros proyectos del promotor (cláusula 10.1 del acuerdo).
20. Garantías – El promotor se comprometió a que los propietarios recibieran una garantía bancaria conforme a la Ley de Venta (Apartamentos), 5733-1973, o una póliza de seguro por el valor del nuevo apartamento en una cantidad determinada por un tasador en nombre del banco, acompañada de un informe de cero (cláusula 10.14 del acuerdo); una garantía fiscal (cláusula 10.15 del acuerdo); una garantía de cheque (cláusula 10.17 del acuerdo) y una garantía para el registro de un condominio (cláusula 10.16 del acuerdo).
21. El mecanismo para seleccionar los apartamentos – El acuerdo establece un mecanismo para seleccionar los nuevos apartamentos. Según él, de acuerdo con un informe de tasación que será elaborado por un tasador seleccionado por el promotor en colaboración con el abogado de los propietarios, el tasador acordado elaborará una tabla de puntuación que clasificará el valor de los apartamentos existentes según su estado legal y físico, incluyendo su ubicación, direcciones y más.  El apartamento que reciba un valor más alto tendrá prioridad al elegir el nuevo piso.  Entre apartamentos que tengan puntuación igual, el apartamento cuyo propietario firmó el acuerdo anteriormente recibirá prioridad (cláusula 11 del acuerdo).
22. Condiciones condicionales para el acuerdo – El acuerdo estipula que el acuerdo entrará en vigor sujeto al cumplimiento de las siguientes condiciones acumulativas: (a) El acuerdo fue firmado por una "mayoría privilegiada de los propietarios" según la definición de la Ley Pinui-Binui dentro de los 12 meses siguientes a la fecha de la firma del primer arrendador, el promotor podrá anunciar una prórroga de este plazo por 12 meses adicionales; (b) El promotor firmará el acuerdo 7 días después de la fecha de determinación (definida como "60 días desde la fecha en que el acuerdo será firmado por una mayoría privilegiada de los propietarios de apartamentos" en la cláusula 2.38 del acuerdo); (c) A partir de la fecha de determinación, el promotor y los propietarios de los apartamentos que firmaron el acuerdo tomarán medidas contra los propietarios que no firmaron. Los propietarios de apartamentos que firmaron el acuerdo presentarán demandas contra los propietarios recalcitrantes, en el marco de las cuales, entre otras cosas, solicitarán la aplicación de la aplicación del acuerdo; Segunda condición de suspensión: El proyecto será declarado "compuesto" de acuerdo con una de las alternativas previstas en el Capítulo 5 de la Ley de Imposición Inmobiliaria (Apreciación y Compra), 5723-1963, así como con condiciones adicionales relacionadas con la tributación inmobiliaria que no son relevantes para el presente procedimiento; Tercera condición de suspensión: Se publicará un nuevo plan de zonificación que será validado de acuerdo con hitos que no sean relevantes para el procedimiento actual; Cuarta condición de suspensión: Recepción de un permiso de construcción conforme a la ley hasta y no más tardar 16 meses desde la fecha de aprobación del plan de zonificación.  En caso de que el acuerdo se cancele en su totalidad por incumplimiento de las condiciones suspendidas, el promotor estará obligado a notificar por escrito a los propietarios del apartamento y a sus representantes en un plazo de 15 días desde el día en que fue notificado del incumplimiento de las condiciones suspendidas.  Si se cumplen las fechas mencionadas, los propietarios del apartamento tendrán derecho a cancelar el contrato y firmar declaraciones juradas de cancelación en su nombre (cláusula 3 del acuerdo).

Beneficio emprendedor para el desarrollador del proyecto

23. En 2019, el vestíbulo, que, como se indicó, acompañó al proyecto y a los propietarios de los apartamentos, realizó desde el principio un examen económico inicial del proyecto a través de un economista (Apéndice 6 a una declaración de defensa enmendada por el demandado 1 – una opinión sobre el plan de zonificación de renovación urbana en el complejo Katznelson 2+4 Lod). El examen mostró que la tasa de beneficio empresarial en esa fecha era de aproximadamente el 17,5%.  De acuerdo con el "Documento de Política para la Renovación del Viejo Tejido Urbano en Lod" de Mevoa, que, según se indica en él, fue elaborado por Paz Economics bajo la dirección de la Compañía Económica de Lod, el Departamento de Planificación del Municipio de Lod y Mevoa, con la urbanización empresarial y lucrativa deseada en la ciudad de Lod del 17%, aportó prueba de la posibilidad de recibir financiación de un banco prestamista (cláusula 6.3 del documento de política).  A la luz de lo anterior, la tasa de beneficio detallada en el examen preliminar del proyecto permitió la implementación del plan conforme a la política municipal de Lod.  Dado lo anterior, la Introducción recomendó que el plan se promoviera en un esquema propuesto de al menos 128 viviendas, lo que hacía económicamente posible llevarlo a cabo (Apéndice 6 a la enmendada declaración de defensa del demandado 1).
24. En 2020, Paz Economics preparó una opinión económica, según la cual el beneficio empresarial es del 17,2% (Apéndice 18 de la declaración jurada del Sr. Keinan; en adelante: la "Opinión 2020"). El 31 de agosto de 2022, Paz Economics preparó una opinión económica actualizada, según la cual el beneficio empresarial disminuyó al 16% (Apéndice 19 de la declaración jurada de A. Keinan) (en adelante: la "Opinión 2022").  El dictamen de 2022 fue elaborado a petición del promotor para actualizar datos como la tabla de áreas del proyecto, la combinación de apartamentos, la encuesta de precios de apartamentos y terrenos, el presupuesto del proyecto y la estimación del valor de los apartamentos y terrenos a fecha de redacción del dictamen judicial.  La opinión de 2022 establecía, entre otras cosas, que el edificio público se construiría a nivel de finalización completa como parte del presupuesto de construcción del proyecto, y que 8 inquilinos recibirían un alquiler alternativo durante 36 meses.

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