El acusado 1 declaró en su interrogatorio que no habría querido una unidad comercial como la de la familia Itzkowitz, aunque según él era una unidad de mayor valor, podría haberla vendido y comprado otro apartamento (párrafo del 20 de junio de 2024, pp. 149, párrafos 20-26, pp. 150-156). Cuando el promotor le ofreció recibir una unidad comercial idéntica a la de la familia Itzkowitz, su abogado respondió que, para examinar la propuesta, debía obtener documentos (p. 157, párrafos 1-7). Esta respuesta no está clara. El acusado 1 y su abogado tienen todos los documentos necesarios para examinar la oferta. Al fin y al cabo, según el propio acusado 1, el valor de un apartamento en contraprestación para Itzkowitz es un 30% superior al de los otros apartamentos de uso residencial. Esto se basa en su negativa a participar en un acuerdo de evacuación-reconstrucción. Por lo tanto, no está nada claro qué información o documento le falta. Esta respuesta en realidad demuestra que la objeción no tiene fundamento y que el propio acusado 1 no cree que la contraprestación a favor de la familia Itzkowitz sea excesiva.
Además, el demandado 1 no conocía en absoluto el tamaño del apartamento de la familia Twito y se equivocó al pensar que era un apartamento más pequeño (pp. 126-130 del par. del 20 de junio de 2024). El hecho de que el acusado 1 no conociera los detalles materiales que constituyen la base de su objeción, detalles que fácilmente podrían haberle sido conocidos si solo hubiera examinado los documentos presentados en el procedimiento, da fe de que su objeción no es sincera ni genuina.
- Cuarto, en cualquier caso, la compensación recibida por la familia Itzkowitz y Twito no perjudica a los Incluso si se hubiera demostrado que la familia Itzkovitz y la familia Twito recibían compensación excesiva (y no era así), esto era un beneficio que iba más allá de la letra de la ley, a costa del promotor. No a costa de los propietarios del apartamento. Los beneficios no perjudican a los demandados, no se producen a su costa ni infringen los derechos de los demandados (véase y comparar: Civil Case (Distrito de Jerusalén) 7236/05 Levin contra Ravid (Nevo, 15 de mayo de 2006)). La contraprestación a los demandados según el acuerdo es sin duda valiosa. En lugar de su apartamento actual en un edificio antiguo, sin una sala segura y en un edificio que no está reforzado contra terremotos, los acusados recibirán un apartamento nuevo y más grande con balcón, aparcamiento y almacenamiento, y una sala segura, y un edificio reforzado contra terremotos. Beneficios evidentes e importantes. No hay duda de que los demandados se beneficiarán de esta transacción.
- En resumen de esta parte, y en vista de lo anterior, los demandados no han podido demostrar que las familias Twito y Itzkovitz recibieran contraprestaciones excesivas ni que los demandados fueran discriminados.
- Los demandados argumentaron además (por el demandado 1) que el mecanismo para seleccionar los apartamentos en el proyecto genera consideraciones desiguales y que el hecho de que se establecieran puntos adicionales para los propietarios de apartamentos según la fecha en que firmaron el acuerdo constituye una violación del principio de igualdad en la distribución de las consideraciones (párrafo 9 de la declaración jurada del testigo principal del acusado 1). Tras examinar la reclamación, llegué a la conclusión de que debía ser rechazada. En primer lugar, contrariamente a lo que se afirma, según el mecanismo de selección de apartamentos, los propietarios no reciben una "puntuación adicional" según la fecha en que firmaron el acuerdo, sino que la puntuación se determina únicamente según las características del apartamento. Solo si hay apartamentos con puntuaciones idénticas, el orden de elección de apartamentos entre ellos se determinará según la fecha en que estos propietarios firmaron el acuerdo. En segundo lugar, el acuerdo, en el que se basa el mecanismo de selección de apartamentos, también fue examinado y aprobado por el vestíbulo, cuyo papel es acompañar a los propietarios de apartamentos en el proyecto en nombre del municipio, tanto por los propios propietarios, cuyas firmas aprobaron el mecanismo, como por su abogado. Tercero, el mecanismo para seleccionar apartamentos es razonable y no desigual. Está claro que, en la medida en que ciertos apartamentos del proyecto obtienen la misma puntuación tras un examen de tasación objetivo y sustantivo, es necesario encontrar una forma de determinar el orden de prioridad de cada uno de sus propietarios. La fecha de firma del acuerdo Pinui-Binui no constituye un camino ofensivo ni irrazonable. Una forma delictiva o irrazonable es aquella que aplica diversas disposiciones prioritarias y discrimina a diferentes propietarios de apartamentos sin justificación. Esto no es así en nuestro caso. Cuarto, la investigación del acusado 1 muestra que su negativa a participar en la transacción Pinui-Binui no se debe en absoluto al mecanismo de selección de los apartamentos. Cuando se le preguntó al acusado 1 en su interrogatorio sobre el mecanismo de selección de apartamentos, al principio no supo cómo señalar lo que consideraba desigual en él, sino que evitó responder y respondió que temía no recibir un apartamento en absoluto; es decir, según él, no había problema con el mecanismo de selección de apartamentos (Par. 20 de junio de 2024, pp. 164, párrafos 3-18). Tras ser confrontado de nuevo con la pregunta, respondió que espera elegir un apartamento "con parámetros similares al mío, según una cierta adición fija" (p. 166, párrafos 20-24). Sin embargo, este es exactamente el mecanismo del acuerdo. Al enfrentarse al hecho de que este es exactamente el mecanismo del acuerdo, respondió: "Esta no es la esencia del problema, la esencia del problema es que hay diferentes consideraciones para distintos inquilinos, y hay un promotor que actúa de mala fe y existe la preocupación de que el proyecto no se construya" (p. 167). En otras palabras, la negativa del demandado 1 al proyecto no se debe al mecanismo de selección de los apartamentos.
- En resumen, tras examinar los argumentos de las partes y las pruebas presentadas en su nombre, y tras quedar impresionado por los testimonios de los testigos y expertos, concluí que el proyecto es igual a todos los propietarios de apartamentos del proyecto, incluidos los demandados, y que la negativa de los demandados a llegar a un acuerdo por falta de igualdad en contraprestación es irrazonable dadas las circunstancias del caso.
La conducta del emprendedor
- Los demandados presentaron muchas alegaciones sobre la conducta del promotor, incluyendo, entre otras cosas, falta de transparencia, falta de presentación de documentos, presión ejercida, conflicto de intereses, falta de buena fe, que el promotor es un contratista firmante cuyo propósito del acuerdo es únicamente cobrar una comisión de corretaje, y más. Empezaré señalando que los demandados no demostraron sus afirmaciones y no encontré que hubiera un fallo en la conducta del promotor. A continuación examinaré los argumentos individuales de los demandados:
- En cuanto a la afirmación de los demandados de que el promotor ejerció presión sobre los propietarios de los apartamentos para que firmaran el acuerdo. Los demandantes alegaron que los propietarios del apartamento no se comportaban como personas que habían sido sometidas a presiones indebidas, muchos inquilinos comparecieron a la vista judicial celebrada el 28 de septiembre de 2023 y, además, cuando se reemplazó la representación en el caso, los propietarios volvieron a firmar el poder notarial. En otras palabras, los propietarios del piso quieren el proyecto (párrafos 23-25 de la declaración jurada principal del señor Keinan). Tras examinar los argumentos de las partes, he llegado a la conclusión de que la reclamación de los demandados debe ser rechazada. Los acusados no presentaron ninguna prueba de que ejercieran presión sobre los propietarios del apartamento. Al contrario. Me dio la impresión de que los propietarios del piso están sinceramente interesados en promocionar el proyecto.
- Los demandados alegaron que el promotor actuó de mala fe y falta de transparencia mientras ocultaba hechos, documentos e información que atestiguaban fallos materiales y procesales (falta de equidad, solidez financiera y falta de experiencia), siendo la mayoría de los propietarios de apartamentos ancianos y difíciles de trabajar. A pesar de muchas solicitudes, no se presentaron documentos, incluido el acuerdo y sus anexos. Los demandantes negaron las acusaciones. Tras examinar los argumentos de los demandados en este contexto, he llegado a la conclusión de que deberían ser desestimados. Los demandados no demostraron que existiera un defecto en la conducta del promotor en este contexto. Los demandados no demostraron que el promotor actuara de mala fe ni que ocultara hechos o documentos. El acusado 1 tampoco sabía durante su interrogatorio qué documentos le faltaban y admitió que no habría escrito a correos electrónicos en los que su abogado solicitaba documentos y no vio correspondencia sobre el tema (párrafo del 20 de junio de 2024, pp. 79, 20-26, pp. 80, 1-26, 81 s. 1-14). Si no hubo documentos en el momento de presentar la reclamación, desde el inicio del procedimiento, los demandados han recibido todos los documentos requeridos, por lo que, a partir de ese momento, su negativa a celebrar el acuerdo no puede basarse en falta de documentos o transparencia.
- Los demandados alegaron que el promotor era un contratista firmante cuyo propósito era cobrar una comisión de corretaje (un acuerdo de organización). Este argumento fue en vano. Los demandados no mencionaron, explicaron ni demostraron cómo el acuerdo constituye un "acuerdo para la organización de una transacción de evacuación y reconstrucción" conforme al artículo 1 de la Ley de Renovación Urbana (Acuerdos para la Organización de Operaciones), 5777-2017. Además, el acuerdo firmado por los propietarios de los apartamentos con el promotor es un acuerdo de evacuación-reconstrucción, que especifica el proyecto, las contraprestaciones, las garantías, etc. De acuerdo con el acuerdo, el promotor actuó para promover el proyecto y así que se aprobara un plan y se concediera un permiso de construcción bajo condiciones. En estas circunstancias, encontré que el argumento fue rechazado. Incluso si el argumento de los demandados fuera correcto, no consideré que fuera suficiente para demostrar que la negativa de los demandados a celebrar el acuerdo fuera razonable. Al fin y al cabo, los demandados se quejan de la conducta del empresario. Si, en su opinión, todo lo que el promotor desea es organizar el proyecto y no actuar como su iniciador, entonces el resto de las reclamaciones de los demandados sobre la identidad del promotor son superfluas.
- Los demandados alegaron que el promotor fue declarado infractor de la ley y que sus deudas fueron transferidas a procedimientos de cobro a través de la Autoridad de Cumplimiento y Cobro. Tras examinar la reclamación, he llegado a la conclusión de que es irrelevante para la cuestión de la negativa de los demandados a participar en la transacción Pinui-Binui. Sin embargo, según la redacción del Registro de Sociedades, en 2022 el empresario tenía una deuda por no pagar una cuota anual que fue transferida a un centro de recaudación de multas (Apéndice C a la declaración de defensa enmendada del demandado 1). Sin embargo, esto no prueba la razonabilidad de la negativa de los demandados a celebrar el acuerdo. Además, la deuda de 2022, cuando la negativa de los demandados a celebrar la transacción se dio antes, de modo que la negativa de los demandados no se derivó, ni deriva, de esa deuda por impago de una cuota anual.
- Los demandados alegaron que, tras la aprobación del nuevo plan de zonificación, el promotor vendió acciones a manos extranjeras sin el conocimiento ni consentimiento de los propietarios de los apartamentos. No encontré ningún fallo en la afirmación. Los demandados no alegaron incumplimiento del acuerdo, ni tienen derecho a presentar tal reclamación cuando no firmaron el acuerdo y no son parte en él. Los demandados no demostraron que existiera una conexión entre la venta de las acciones y la forma en que se llevó a cabo el proyecto, ni que sufrieran daños por la venta de las acciones. Por el material que tengo ante mí, parece que el proyecto no se retrasó por la venta de las acciones y que el representante y el espíritu vivo detrás del promotor siguieron siendo la misma persona, el Sr. Keinan.
- Los demandados alegaron que el promotor no declaró a un familiar propietario de un apartamento en el proyecto (la familia Keinan) en violación del deber de diligencia debida. Tras examinar la reclamación, vi que fue rechazada. El argumento de los demandados no incluye las circunstancias enumeradas en el artículo 2(b) de la Ley Pinui-Binui, en las que la negativa de un propietario de un apartamento a una transacción de desahucio no se considerará una negativa irrazonable. Aunque esta es una lista que no está cerrada. En segundo lugar, según el testimonio de Adir Keinan y Zion Keinan, el asunto se conocía de antemano y se presentó a los propietarios de los apartamentos (pár. 5.5.24, pp. 195, 1-6, pp. 229, 19-26, p. 230, párrafos 1-3). En tercer lugar, ningún otro promotor estaba interesado en el proyecto, y fueron los propietarios de los apartamentos quienes persuadieron al promotor para que promoviera el proyecto (párrafo del 28 de septiembre de 2023, pp. 18, párs. 7-9). Tercero
La negativa del demandado 2 a firmar el acuerdo ya que el apartamento en contraprestación que recibirá no tendrá tres direcciones aéreas
- La Demandada 2 alegó que exigió que el promotor recibiera las mismas direcciones aéreas que ella tiene hoy en su apartamento actual, como es habitual en transacciones de este tipo, y que su condición médica requiere que viva en un apartamento con al menos tres direcciones de aire (párrafo 44 de la declaración enmendada de la defensa y párrafos 14-18 de la declaración original de defensa). En su declaración jurada de testimonio principal, la acusada 2 también afirmó que, debido a necesidades médicas especiales, se le exigía tener un apartamento con tres direcciones aéreas (párrafos 18-19 de su declaración jurada principal). Los demandantes alegaron que la demandada 2 no presentó un documento u opinión que demostrara que tenía una discapacidad médica que impidiera el uso del aire acondicionado (párrafo 73 de la declaración jurada del Sr. Keinan).
- Tras examinar los argumentos del demandado 2, concluí que no constituyen una negativa razonable a celebrar un acuerdo de evacuación-reconstrucción según la ley.
- En primer lugar, acepto el argumento de los demandantes de que la demandada 2 no demostró que su condición médica requiera un piso de tres vías. Todo lo que presentó la demandada 2 fue la confirmación del Instituto Nacional de Seguros de que tiene un 93% de discapacidad permanente. No se presentaron documentos médicos que vincularan su porcentaje de discapacidad con la prevención del uso del aire acondicionado. Durante su interrogatorio, declaró que los médicos le aconsejaron dejar de usar aire acondicionado (párr. 19 de mayo de 2024, págs. 429, párrafos 21-25), pero no presentó documentos que lo demostraran, y ella misma admitió que no tenía tales documentos (p. 431, párrafos 11-26, párrafos 432, párrafos 1-15).
- En segundo lugar, el demandado 2 no demostró que tuviera derecho a recibir un apartamento idéntico al existente respecto a las direcciones aéreas, ni demostró que esto sea habitual en las transacciones Pinui-binui. Sin embargo, el artículo 2(b)(d) de la Ley Pinui-Binui establece que una negativa se considerará una negativa razonable si "existen circunstancias personales especiales del propietario que rechaza el apartamento, debido a las cuales la ejecución de la transacción de evacuación y construcción, bajo las condiciones acordadas con los demás propietarios, es irrazonable." Al mismo tiempo, la sección constituye una excepción a la regla, solo "en casos excepcionales las circunstancias personales del propietario recalcitrante del apartamento, y aún más su actitud subjetiva hacia su apartamento de residencia, justificarán su negativa a ser considerada una negativa razonable" (Schwarzberger, en el párrafo 35). Nuestro caso no es ese caso raro en el que las circunstancias personales de la demandada 2 justifiquen su negativa a firmar el acuerdo.
- En tercer lugar, no estoy convencido de que este sea un argumento genuino y honesto que deba tenerse en cuenta. Durante el proceso, el promotor ofreció al demandado un apartamento de contraprestación con tres direcciones aéreas. El Demandado 2 no aceptó la oferta, que finalmente dejó de ser relevante. El promotor fue más allá y sugirió a la demandada 2 que examinara la posibilidad de que ella vendiera su apartamento en el mercado libre cuando el promotor le pagara el salario del intermediario, en lugar de recibir un piso de tres vías. El demandado 2 aceptó aparentemente esta oferta, pero posteriormente presentó un aviso y una solicitud de instrucciones en las que pidió al promotor que se comprometiera a que su apartamento considerado, que según la propuesta sería vendido a un tercero, sería un apartamento con tres direcciones de aire. Esta petición es desconcertante, incompatible con los acuerdos de las partes que recibieron la validez de una decisión y es poco razonable. Si la razón por la que la demandada 2 necesita un apartamento con tres direcciones de aire es por motivos médicos, ¿por qué la demandada 2 requiere un apartamento con tres direcciones de aire cuando lo vende y no vive en él en absoluto? Finalmente, el promotor presentó al demandado propuestas que solucionan la dificultad en la que el demandado 2 basó su negativa, y el demandado 2 mantuvo su negativa. Véase el caso Schwarzberger en el versículo 41, que es relevante para nuestros propósitos:
"Cabe destacar que, tras la audiencia que tuvo lugar ante nosotros y tras nuestra propuesta, las partes mantuvieron contactos adicionales, en el marco de los cuales a la apelante se le ofrecieron ofertas adicionales, que parecen ser incluso preferibles a las que le hicieron en el pasado – que el Tribunal de Distrito consideró justas – en el marco de las cuales a la apelante se le ofreció una contraprestación que superaba el valor de su apartamento actual, junto con una exención de su obligación de pagar los gastos legales. No obstante, el apelante insiste en su rechazo alegando que las distintas ofertas lo privan, ya que actualmente no le proporcionan un valor igual al contraprestado que recibirán en el futuro los demás propietarios de apartamentos del edificio que se unieron al proyecto. Así, la apelante descubre que, en su opinión, tiene derecho a disfrutar del beneficio inherente al proyecto, sin unirse a él. Este enfoque no debe ser aceptado, lo que supone una violación de la igualdad entre el inquilino reacio y los demás propietarios del condominio. Al fin y al cabo, si se acepta este enfoque, el inquilino reacio disfrutará de un beneficio económico que superará al de los demás propietarios de apartamentos, ya que, a diferencia de ellos, no tendrá que esperar hasta la finalización del proyecto ni soportar dificultades o riesgos para disfrutar del beneficio económico inherente al proyecto de evacuación y construcción. Para ser precisos, el inquilino reacio no tiene derecho adquirido a disfrutar plenamente del beneficio inherente a un proyecto de evacuación y construcción al que se niega a participar. Más aún en un caso como este, cuando a la apelante se le ofreció unirse al proyecto en condiciones favorables en comparación con los demás propietarios de apartamentos, o vender su apartamento actual por una contraprestación que superara su valor, ofertas que ella rechazó."
- En las circunstancias mencionadas, he llegado a la conclusión de que la negativa del demandado 2 a celebrar un acuerdo de evacuación-reconstrucción debido a que el apartamento a cambio de contraprestación que recibirá no tendrá tres direcciones aéreas, es una negativa irrazonable.
- Ahora pasaré a otros argumentos planteados por los demandados para justificar su negativa a celebrar el acuerdo.
Reclamaciones adicionales de los demandados
- En primer lugar, los demandados argumentaron en sus resúmenes en contra de las opiniones de los demandantes y de los testigos de Paz Economics. Se afirmó que el Sr. Tutian, en nombre de Paz Economics, no estaba familiarizado con los datos relevantes, y surgieron contradicciones en algunos de los datos que subió (p. 100 del párrafo del 23 de febrero de 2025). Tras examinar la reclamación, vi que debía ser rechazada. En cualquier caso, el interrogatorio del perito al Sr. Tutian, que tuvo lugar en 2024, no establece una negativa razonable por parte de los acusados que se dio años antes. Para no encontrar que falte el artículo, examinaré los principales argumentos de los demandados en este contexto:
- El argumento de Paz Economics sobre la igualdad en consideración es incorrecto, ya que no examinó el acuerdo – tras examinar la afirmación, llegué a la conclusión de que debía ser rechazada, ya que, como se ha dicho, las consideraciones son iguales.
- Paz Economics no examinó las consideraciones para los propietarios de los apartamentos ni sabía cuáles eran las consideraciones finales para los inquilinos; tras examinar la reclamación, llegué a la conclusión de que es irrelevante y no eleva ni resta valor a la conclusión a la que llegué basándome en las pruebas que presenté respecto a las consideraciones finales para los propietarios de los apartamentos, que no están en disputa.
- Paz Economics no sabía en la investigación qué significaban los términos "coeficiente uniforme" y "apartamento de consideración"; tras examinar la afirmación, llegué a la conclusión de que era incorrecta y que no se originaba de la investigación.
- Párrafos de otra opinión fueron copiados en la opinión y, por tanto, no es posible basarse en la opinión; tras examinar la reclamación, he llegado a la conclusión de que debe ser rechazada. Incluso si hubo un error administrativo en la opinión, tenía la impresión de que Paz Economics mostró competencia, profesionalidad y comprensión, y que el testimonio era coherente y fiable.
- El señor Tutian, de Paz Economics, dijo en su interrogatorio que el valor de un metro cuadrado construido en un estado saliente es superior al valor de un metro cuadrado construido en un estado entrante, lo que contradice el párrafo 16 de la declaración jurada del señor Keinan. Tras examinar la reclamación, llegué a la conclusión de que debía ser rechazada. En su interrogatorio, todo lo que se dijo fue que "incluso si se construye el valor por metro cuadrado, a veces puede ser menor, en la nueva situación, porque, de hecho, hay más densidad... Aun así, al final del día, cada titular de derechos recibe un mayor número de unidades (derechos de construcción). Por esta razón, el valor del nuevo producto siempre será más valioso" (p. 294 del párrafo del 19 de mayo de 2024). Contrariamente a lo que se afirma, esta afirmación está exactamente en línea con el párrafo 16 de la declaración jurada del Sr. Keinan de que "este es un proyecto bueno y vital para los inquilinos..."
- En cuanto a los otros argumentos de los demandados respecto a la opinión de los demandantes que carecía de referencia al Estándar nº 15; Paz Economics no supo cómo explicar los gastos expresados en la opinión, por qué el beneficio empresarial disminuyó y si cumplía con la política de la introducción; y que, según la investigación de Paz Economics, los gastos en la opinión estaban inflados – a la vista de la conclusión a la que llegué por las razones detalladas arriba, no consideré que fueran sustanciales.
- En estas circunstancias, no he encontrado que haya fundamento en las afirmaciones de los demandados respecto a la opinión de los demandantes.
- Los demandados presentaron argumentos adicionales para los que se niegan a firmar el acuerdo. Abordaré estos argumentos a continuación:
- Los demandados alegaron que el promotor no proporcionó las garantías requeridas para la construcción del proyecto, como una garantía autónoma. Tras examinar la reclamación, vi que debía ser rechazada. Los demandados no señalaron ninguna garantía bancaria, que según ellos faltaba. El acusado 1 admitió en su interrogatorio que no sabía qué garantías le faltaban (p. 105 de 20 de junio de 2024, párrafos 4-7). El demandado 2 alegó que la garantía que le faltaba era una garantía de alquiler y que, en cualquier caso, las garantías no ayudarían si el proyecto quedaba "atascado" (pp. 444-446 de las actas del 19 de mayo de 2024).
Tras examinar las afirmaciones, llegué a la conclusión de que eran erróneas. De acuerdo con el acuerdo, el banco prestamista debe proporcionar una garantía bancaria para que el banco se comprometa y sea responsable ante los propietarios de los apartamentos con una garantía absoluta e incondicional por el pago de cualquier cantidad que deba a los propietarios del promotor en relación con el acuerdo (es decir, incluyendo el alquiler). Según los términos de la garantía, el banco se compromete a pagar cualquier cantidad requerida hasta el importe de la garantía aumentada en un plazo de 14 días desde la recepción de la primera demanda por escrito (de acuerdo con la redacción de la garantía bancaria adjunta al acuerdo).
- Los demandados argumentaron que el acuerdo era inválido porque la primera cláusula de suspensión del acuerdo, respecto a las fechas de firma del mismo, no se cumplió. Tras examinar la reclamación, descubrí que debía ser rechazada con ambas manos. La conducta de las partes demuestra que el acuerdo es válido. Tanto el promotor como los propietarios de los apartamentos actuaron y realizaron conforme a las disposiciones del acuerdo. De acuerdo con el acuerdo, el proyecto comenzó a llevarse a cabo y en 2023 incluso se emitió un permiso de construcción bajo las condiciones para el proyecto, y conforme al acuerdo, los propietarios de apartamentos que lo firmaron presentaron una demanda contra los propietarios reacios. Además, ninguna de las partes presentó un aviso de cancelación y los propietarios del apartamento no firmaron declaraciones juradas de cancelación conforme a la cláusula 3 del acuerdo. Cabe señalar que, en apoyo de su reclamación, los demandados citaron el Caso Civil (Distrito de Tel Aviv) 8991-10-15 Kochava Yosef contra DCS Reforzo de Edificios en una Apelación Fiscal (Nevo, 22 de agosto de 2021), en la que se aceptó la reclamación de los demandantes para cancelar un acuerdo celebrado entre los inquilinos y la empresa para la ejecución de un proyecto de refuerzo y renovación en el edificio conforme a las disposiciones de TAMA 38, ya que no se cumplieron las condiciones incluidas. Sin embargo, las circunstancias de ese caso son diferentes de nuestras preocupaciones. En ese caso, esta es una reclamación que se discutió como parte de la relación entre las partes que firmaron el acuerdo (los propietarios del apartamento y el promotor). Los propietarios demandantes del contrato eran parte del contrato y buscaron cancelarlo por varias razones, e incluso la conducta de las partes demostró que el acuerdo era nulo. Estas circunstancias son diferentes a nuestro interés en que no estamos tratando una disputa entre los propietarios de apartamentos y el promotor. Las partes del acuerdo están claramente interesadas en hacer cumplir el acuerdo. El argumento fue planteado por los demandados recalcitrantes, que no son partes del acuerdo, como argumento de la defensa, en un intento de justificar su negativa a firmar el acuerdo.
- Los demandados alegaron que los propietarios de los apartamentos fueron engañados y/o que el promotor y/o la familia Keinan, junto con otros propietarios, ejercieron presión sobre otros propietarios para que firmaran el acuerdo. Tras examinar la reclamación, llegué a la conclusión de que debía ser rechazada porque simplemente se afirmó y no se probó. Los demandados no adjuntaron pruebas a la reclamación y, en cualquier caso, si hubiera habido una reclamación real, los propietarios del apartamento habrían planteado las reclamaciones durante el procedimiento, no habrían firmado el nuevo poder notarial a favor del nuevo apoderado o habrían intentado retirarse del acuerdo. Sin embargo, ninguno de los propietarios de los apartamentos lo hizo. Al contrario. Además, desde el inicio del proyecto, los propietarios de los apartamentos estuvieron acompañados por un vestíbulo que les asistió, supervisó el procedimiento y les explicó sus derechos tras examinar el acuerdo (e incluso abrió un grupo de WhatsApp con representantes de los propietarios de apartamentos con vestíbulo, lo que demuestra la estrecha conexión entre el vestíbulo y el representante de los propietarios (pp. 357, párrafos 11-20 del párrafo 19.5.24). Un número significativo de propietarios de apartamentos compareció a las audiencias e incluso algunos fueron interrogados. Durante estas conversaciones, los propietarios de los apartamentos expresaron su deseo de llevar a cabo el proyecto.
- Los demandados alegaron que los términos del acuerdo eran irrazonablemente deficientes. Tras examinar la afirmación, llegué a la conclusión de que debía ser rechazada porque no estaba demostrada. Además, el hecho de que la mayoría de los propietarios de apartamentos (excepto los demandados) firmaran el acuerdo acompañados de un abogado experimentado en su nombre, estén interesados en el proyecto y presentaran una demanda contra los demandados recalcitrantes, demuestra que, en su opinión, los términos del acuerdo son válidos. Además, los demandados no señalaron una condición en el acuerdo que fuera irrazonablemente pobre. Por la totalidad de las pruebas que presenté, tenía la impresión de que los términos del acuerdo eran válidos y que el proyecto era económicamente rentable para todos los propietarios de apartamentos existentes, incluidos los demandados.
- Los demandados alegaron que el promotor carecía de experiencia. Tras examinar la reclamación, llegué a la conclusión de que debía ser rechazada. El promotor, Koach Investments Ltd., es una empresa de proyectos que se creó de forma ad hoc para el proyecto. La empresa está gestionada por tres accionistas, que son compañías con experiencia en el ámbito del emprendimiento y la renovación urbana. El Sr. Keinan también invierte en bienes raíces. La afirmación de los demandantes de que el promotor va acompañado de consultores experimentados, como una firma de arquitectura que acompaña al proyecto, que también representa a grandes empresas como Azorim, Africa Israel, Aura y otras (párrafos 86-90 de la declaración jurada del Sr. Keinan), no fue contradicha. Además, el proyecto es pequeño que no está en una zona de demanda para la construcción de un proyecto de evacuación-reconstrucción y, por tanto, no "atrae" a grandes promotores en el mercado. A pesar del fuerte deseo de los propietarios de los apartamentos de promover un acuerdo Pinui-Binui, tuvieron dificultades para reclutar a un promotor (como se demuestra que el beneficio emprendedor del proyecto no está entre los mayores). Solo después de que los propietarios del apartamento contactaran con el señor Keinan accedió. Además, el promotor ha demostrado que hasta ahora ha trabajado bien para promocionar el proyecto, inició el plan que finalmente fue aprobado y actualmente el proyecto se encuentra en una situación en la que se concedió un permiso de construcción bajo condiciones.
- Los demandados alegaron que el promotor carecía de fortaleza financiera. La afirmación no ha sido probada ni se ha demostrado que se trate de una objeción honesta y genuina. En su interrogatorio, el acusado 1 no supo cómo responder por qué el promotor no tenía fortaleza financiera y eludió su respuesta (pp. 95-102 del par. 20 de junio de 2024). Además, acepto el argumento de los demandantes en sus resúmenes, que no fue contradicho, de que en cualquier caso el proyecto irá acompañado de un respaldo bancario y se darán garantías a los propietarios de los apartamentos en el valor de los apartamentos en contraprestación, mientras que el banco prestamista en cualquier caso examina al propio promotor desde un punto de vista económico antes de que se dé el acompañamiento (pp. 22-23 de la transcripción de los resúmenes).
- Cabe señalar que los demandados presentaron muchos argumentos adicionales sobre por qué se opusieron al proyecto, en relación con la selección de los representantes del proyecto, la falta de autorización para presentar la reclamación, la transferencia de las acciones del promotor a otras empresas, argumentos técnicos sobre los documentos de constitución del promotor y la definición de la actividad del empresario conforme a la aprobación de la retención del impuesto; Los edificios no fueron declarados estructuras peligrosas; El acuerdo carece de detalles esenciales; No se firmó ninguna declaración jurada de conflicto de intereses. La mayoría de estos argumentos no se demostraron a nivel fáctico ni jurídico, no se probó que fueran relevantes y, en cualquier caso, no se probó que pudieran justificar la negativa de los demandados a firmar el acuerdo a través del prisma de la ley.
La buena fe y credibilidad de los acusados
- Tras quedar impresionado por la totalidad de los escritos, pruebas y testimonios, he llegado a la conclusión de que las razones de los demandados para negarse a celebrar el acuerdo no son sinceras ni verdaderas, y que sus testimonios no deben recibir un gran peso.
- En cuanto al acusado 1, tengo la impresión de que, además de que su abogado intervino y estalló repetidamente durante su testimonio como se ha mencionado antes, su testimonio estuvo plagado de contradicciones e inexactitudes, incluso en asuntos incidentales que no son relevantes para la reclamación, de una manera que reduce el peso que debe atribuirse a su testimonio. Por ejemplo:
- El acusado 1 se contradijo respecto a su residencia en Assaf Harofeh: en sus alegaciones y en su declaración jurada como testigo principal, afirmó que compró el apartamento por su proximidad a su lugar de especialización en el Hospital Assaf Harofeh y que hasta el inicio de su internado en Assaf Harofeh, el apartamento estaba alquilado. Por otro lado, durante su interrogatorio quedó claro que aún no había comenzado su pasantía (desde luego no en Assaf Harofeh), no sabía dónde haría prácticas y no era seguro que fuera a hacer prácticas en Assaf Harofeh (pp. 39, 13-15, 41 s. 1-20, p. 43, 15-20, p. 44, 4-22). Además, en su interrogatorio, declaró contradictoriamente que su intención era hacer prácticas en "uno de los hospitales del centro" (pp. 39, 3-5), y también que su intención era internarse en Assaf Harofeh (pp. 43, 1-3);
- El acusado se contradijo respecto a la cuestión de si su apartamento estaba alquilado o no; por un lado, declaró que su apartamento se alquilaba de forma continua (p. 43, párrafos 9-12); por otro lado, el tasador de los demandados declaró que en el momento de su visita a su apartamento (27 de febrero de 2024), el apartamento estaba vacío (Q. 7, p. 376 del párrafo 19 de mayo de 2024). Solo después de que el acusado 1 se enfrentara a esta declaración admitió que hubo un periodo en el que el apartamento no fue alquilado debido a un cambio de inquilino y que había estado alquilado durante seis semanas (párrafo del 20 de junio de 2024, págs. 57, párrafos 1-26, págs. 58, párrafos 1-22);
- El acusado se contradijo cuando, por un lado, afirmó que había comprado el apartamento por la vista desde él (párrafo 50 de la declaración de defensa enmendada), y por otro lado, testificó "no por la vista, sino por la ubicación" (pár. 20 de junio de 2024, pp. 65, párrafos 11-12, p. 69, 4-26, p. 70, párrafos 1-16);
- El acusado 1 declaró contradictoriamente que estaba interesado en vivir en el apartamento y no en abandonarlo debido a su ubicación (p. 110, 10-14), pero quedó claro por su declaración que no vivía en el apartamento y no vivió en él salvo durante un breve periodo durante la reforma que se realizó en él (párrafo del 20 de junio de 2024, p. 35, párrafos 2-3). No está claro por qué el acusado 1 no quiere desalojar un apartamento en el que no vive en absoluto.
- El Demandado 1, por un lado, alegó que la familia Twito recibió una ventaja excedente al obtener una exención de pago por tierras suplementarias por parte de la ILA (párrafo 8.2 de la declaración jurada del testigo principal), y por otro lado, no sabía qué era un terreno suplementario y se equivocó al pensar que era una adición de edificio realizada por la familia Twito (p. 133, s. 9-26, p. 136, s. 1-26, p. 137, s. 1-14). El Demandado 1 alegó además que la familia Twito obtiene una ventaja excesiva al recibir la participación del promotor en el mantenimiento del edificio y, por otro lado, admitió que esto es un beneficio para todos los propietarios de apartamentos del edificio (párrafo 20 de junio de 2024, p. 139, s. 23, p. 140, s. 1-15). En otras palabras, la participación en el mantenimiento del edificio no constituye un beneficio solo para la familia Twito.
- El Demandado 1 no conocía detalles materiales que forman parte inherente de las razones por las que afirma oponerse al proyecto. El Demandado 1 objetó el proyecto debido a la falta de viabilidad económica, pero no sabía qué era un préstamo bancario ni cómo afectaba al proyecto (pp. 103, 12-26, pp. 105, 1-24, 106, 1-19). El Demandado 1 se opuso al proyecto debido a la falta de consideración igualitaria para los propietarios de los apartamentos, pero en este asunto también se encontraron contradicciones, que se detallaron arriba.
- El acusado 1 eludió las preguntas y dio respuestas que no respondieron a las que se le hicieron (pp. 63, s. 5-15; p. 66, s. 18-26, p. 67, p. 1-10; p. 74, p. 19-26, p. 75, p. 1-22; p. 90, s. 23-26, pp. 91-93; p. 105, p. 2-14, p. 135, s. 6-26, p. 136, s. 1-7, p. 145, s. 5-15).
- Debe enfatizarse. El Demandado 1 se opone al proyecto e impide su avance, aunque no vive en ningún apartamento o edificio y no tiene ninguna relación especial con ellos. Como se ha mencionado, son edificios antiguos en estado ruinoso. No disponen de un espacio protegido ni son resistentes a los terremotos (sobre la importancia de la defensa contra terremotos en el Estado de Israel, véanse las palabras del Honorable juez D. Barak Erez en Civil Appeal 1002/14 Dov Shomroni contra Ohad Kofman et al. (Nevo, 9 de julio de 2014), en el párrafo 21, y la cita en ella). Desgraciadamente, la importancia de un espacio protegido se ha vuelto más evidente en el último año y medio, cuando el país estaba y sigue estando en un periodo de guerra, y misiles y cohetes se disparan cada día contra el territorio del Estado de Israel. La necesidad se intensifica cuando algunos de los residentes del edificio son personas mayores que tienen dificultades para moverse y alcanzar una escalera dentro del alcance de la alarma. Todos los propietarios de apartamentos del edificio donde se encuentra el apartamento del demandado 1 desean el proyecto, tanto los que viven en su apartamento como los que lo alquilan. En realidad, es el acusado 1 —que no vive en el edificio, y la mayoría de las veces no está en Israel porque estudia medicina en el extranjero— quien se opone al proyecto y, de hecho, impide que esas personas, algunas de ellas mayores, mejoren sus vidas y vivan en un piso donde hay un espacio protegido. Se añade que, antes de la compra del apartamento, el demandado 1 sabía que existía un acuerdo para un acuerdo de evacuación-reconstrucción, por lo que existía la posibilidad de que comenzara un proyecto de evacuación-reconstrucción (párrafo del 20 de junio de 2024, pp. 63, párrafos 9-12), y sin embargo eligió comprar el apartamento, asumiendo el riesgo (o la probabilidad) de que el proyecto se llevara a cabo. Y ahora elige clavar un palo en sus ruedas, sin justificación.
- También se encontraron dificultades en la versión del demandado 2. Por un lado, el demandado 2 alegó que no se oponía al proyecto ni que no solicitaba una contraprestación excesiva, y por otro, buscaba ser propietario del único apartamento con tres direcciones de aire y así recibir contraprestación excesiva, a pesar de que, según su opinión, tenía la intención de vender el apartamento. Por un lado, la demandada 2 afirma que fue excluida del proyecto y, por otro, estaba al tanto de un anuncio en el tablón de anuncios del edificio sobre una conferencia de inquilinos respecto al proyecto [P/8]. Así que ella, como los otros inquilinos, fue invitada a la conferencia y no fue excluida. Además, el demandado 2 no intentó en absoluto participar en reuniones o reuniones relacionadas con el proyecto, ni para comprobar sobre el proyecto, y no respondió a las cartas del promotor. Por un lado, en la declaración jurada de su testigo principal, la acusada 2 afirmó que también dirige un bufete de abogados en la zona de su apartamento y que en ninguna etapa de las negociaciones se le presentó la opción de obtener un local comercial en lugar de un piso residencial. Por otro lado, admitió que no habría aceptado recibir un apartamento idéntico al de la familia Itzkowitz. A estas contradicciones debe añadirse que las razones alegadas en la declaración de defensa por las que rechaza el proyecto no son idénticas a las razones por las que se opuso al proyecto (el plan) en tiempo real, para enseñarnos que estas son reclamaciones suprimidas y artificiales destinadas a servir de defensa a la declaración de la reivindicación.
- Estas dificultades son especialmente graves cuando se está llevando a cabo un procedimiento legal de tres años en el que los demandados retrasan el proyecto mientras los demás propietarios de apartamentos están ansiosos y esperando por él.
Conclusión
- Acepto la reclamación y apruebo la ejecución de la transacción de acuerdo con el acuerdo firmado entre los propietarios del apartamento y el promotor.
- Nombro y autorizo al abogado Guy Farbman en nombre de los propietarios de los apartamentos, que no es propietario de apartamentos en los edificios y/o agrupaciones, a celebrar una transacción con el promotor en nombre de los demandados y a firmar en su nombre cualquier documento requerido para la ejecución del proyecto conforme a la Sección 2(a)(2) de la Ley Pinui-Banui.
- Tras considerar todas las consideraciones, incluidos los resultados del procedimiento; el hecho de que los demandantes y el promotor estuvieran dispuestos a llegar a acuerdos con los demandados que hicieran redundante el procedimiento y que los demandados no aceptaran sus propuestas, de modo que la reclamación quedara completamente aclarada; La conducta de las partes durante todo el proceso (incluyendo la solicitud presentada por los demandados para citar testigos que no ayudaron en su versión y la solicitud de nombramiento de un perito presentada con retraso, así como la necesidad de presentar una declaración enmendada de la demanda debido a la conducta de los demandantes), determino que los demandados asumirán los gastos de los demandantes, incluyendo el reembolso de honorarios, el reembolso de honorarios del tasador por la opinión adicional fechada el 2 de mayo de 2024, así como honorarios de abogados por la suma de 100.000 NIS más una apelación fiscal legal (50.000 NIS más una apelación fiscal serán pagados por cada uno de los demandados). Opino que esta determinación es razonable dadas las circunstancias del caso. Todas las cantidades se pagarán en un plazo de 45 días a partir de hoy. Si las cantidades no se pagan a tiempo, tendrán intereses y diferencias de vinculación conforme a la ley, desde la última fecha de pago hasta la fecha real de pago.
Dado hoy, 11 de julio de 2025, en ausencia de las partes.