Durante los años posteriores al primer acuerdo, el solicitante alquiló la panadería y la gestionó sin que se celebrara un acuerdo escrito entre las partes (al menos, a mí no se me presentó tal acuerdo).
- El 1 de diciembre de 2019 se firmó un contrato adicional de arrendamiento entre las partes (en adelante: el segundo acuerdo), por un periodo de un año, hasta el 31 de noviembre de 2020. En el marco de este acuerdo (titulado "Arrendamiento no protegido para una empresa"), se determinó que:
"El propósito del contrato de arrendamiento es operar la panadería Yedai - la producción de pan pita, panecillos y diversos productos horneados, según el formato de la panadería según este acuerdo." (Cláusula 3 del Acuerdo).
- En el marco del segundo acuerdo, se determinaron el alquiler por un año y otras condiciones que caracterizan un contrato de arrendamiento para una empresa.
En la cláusula 11 de este acuerdo, se determinó que:
"El arrendatario o cualquier persona en su nombre que participe en la gestión o empleo de la Panadería Yedai Gedera se compromete a no abrir un negocio similar - una panadería pita y varios productos horneados como los producidos en la Panadería Yedai, a una distancia de 25 km en cada dirección."
Cabe destacar que el segundo acuerdo no especificaba el periodo de restricción de la ocupación del solicitante, y no está claro en el acuerdo por qué periodo se comprometió el solicitante a no abrir un negocio competidor. En cualquier caso, y como se ha indicado anteriormente, la validez del segundo acuerdo en sí misma es solo por un año.
- En los márgenes, cabe señalar que el demandante (que gestionó la panadería en el pasado) es un hombre anciano y enfermo, que no gestiona la panadería, y esta es gestionada por el solicitante. La esposa del demandante, demandante 2, también es una mujer mayor, que cuida de su marido enfermo, además de cuidar a los ancianos. En otras palabras, el solicitante ha estado gestionando la panadería por su cuenta durante años, sin la ayuda de los demandantes, cuando reciben el alquiler por el alquiler de la propiedad y el negocio en sus máquinas.
- Durante los meses de octubre a noviembre de 2023, el Solicitante rescindió su relación con los Demandados y al mismo tiempo estableció un negocio de productos de panadería cerca de la panadería de los Demandados. Todo esto, a la luz de una disputa entre las partes sobre los términos del acuerdo de continuación entre las partes.
- Parece que no existe disputa de que el Solicitante gestionó la panadería por su cuenta en los últimos años, incluyendo la compra de varias instalaciones para su funcionamiento, junto con las instalaciones originales que habían dejado en la panadería sus propietarios, los demandados. El solicitante también empleaba empleados en la panadería, algunos de los cuales eran empleados veteranos, que supuestamente habían sido empleados en el pasado por los demandados, e incluso se encargó de sus condiciones sociales.
- En el marco del procedimiento ante mí, las partes presentaron reclamaciones mutuas: por un lado, los demandados solicitaron el reconocimiento del segundo acuerdo entre ellos, que supuestamente expiraba un año después de la fecha de su conclusión, y ordenar la continuación del arrendamiento, así como obligar al solicitante a pagarles el resto de la renta; Por su parte, el solicitante presentó una demanda reconventiva relativa a varios gastos incurridos en los empleados de la panadería, así como respecto a las instalaciones que permitió en la panadería cuando la abandonó al finalizar el acuerdo. En cualquier caso, no me interesa la decisión que tome al decidir estas cuestiones, sino más bien la petición del Solicitante para permitirle abrir una panadería para la fabricación de productos horneados dentro de los límites del Ayuntamiento Local de Gedera, y el argumento de los Demandados sobre la prohibición de que el Solicitante abra una panadería competidora dentro de los límites del Ayuntamiento Local de Gedera y sus alrededores.
- Por completo, señalaré que los demandados solicitaron, junto con su reclamación principal, conceder un reparo temporal instruyendo al solicitante (el demandado en el marco del remedio provisional) a cerrar la panadería que había abierto, a restaurar la panadería de los demandados y a prohibirle operar una panadería en violación del contrato de arrendamiento. El 3 de diciembre de 2023, concedí la solicitud de alivio temporal ex parte, limitando el uso por parte del solicitante del logotipo del solicitante y del certificado de kashrut entregado a los demandados en nombre de su negocio. En la audiencia de la moción de medidas provisionales a petición de los demandados, en presencia de las partes y del fiscal general, el 18 de diciembre de 2023, y con el consentimiento de las partes y del fiscal general, decidí eliminar la medida temporal sin una orden de costes. Durante una audiencia celebrada ante mí en la solicitud de medidas provisionales contra el solicitante, quedó claro que el solicitante ha vendido y sigue actuando hasta hoy como parte de su negocio productos horneados que compró en otras panaderías y no productos horneados autoproducidos.
- El solicitante ahora solicita permiso para hornear productos de panadería en su negocio sin restricciones y dentro de los límites del Ayuntamiento Local de Gedera. La petición del solicitante se presentó, tal como se indicó, el 25 de julio de 2024. La respuesta del abogado de los demandados (11 páginas de texto y 217 páginas, ¡incluidos los apéndices!) fue presentada el 12 de agosto de 2024. Inicialmente, programé una audiencia sobre la solicitud durante el receso, pero no tuvo lugar hasta el 10 de octubre de 2024. Como parte de la audiencia, el solicitante fue interrogado brevemente y la audiencia fue grabada y transcrita. Tras la transcripción de la audiencia, se presentaron breves resúmenes en nombre del abogado del solicitante y resúmenes de la respuesta en nombre del abogado de los demandados. Los resúmenes de la respuesta ampliaron el alcance y, por tanto, se me requirió presentar una serie adicional de resúmenes: resúmenes del abogado del solicitante y resúmenes adicionales del abogado de los demandados. Ahora que estos han sido completados, ha llegado el momento de tomar una decisión.
- El Demandante argumenta que su ocupación no debería estar restringida y que debería permitirse abrir una panadería en la que produzca productos de panadería por sí mismo, y no solo comercializar productos de otras panaderías, como se ha hecho en el último año. Según los demandados, esta solicitud viola fundamentalmente el compromiso del solicitante en el contrato de arrendamiento de abstenerse de abrir una panadería y/o tienda para la venta de productos de panadería y/o productos similares a los productos de panadería y en las proximidades del negocio de los demandados, la panadería. Revisaré los argumentos de las partes durante mi transmisión.
Solicitud de alivio temporal
- Antes de profundizar en el asunto sobre sus méritos, señalaré que nuestro asunto es en realidad una solicitud de alivio temporal, avanzando hacia una decisión sobre el fondo del caso. En este sentido, no me queda más remedio que mencionar conceptos básicos.
- Primero, el solicitante de medidas provisionales debe cumplir tres condiciones acumulativas: primero, la existencia de una causa de acción - es necesario que el demandante tenga éxito en su reclamación y que no sea una reclamación frívola; La segunda, que la balanza de conveniencia se inclina a favor del solicitante, es decir, que si no se concede la medida provisional, el solicitante sufrirá un daño mayor que el que se causará al demandado o a un tercero, si se concede la medida provisional, y la tercera es que la solicitud se presentó honestamente y de buena fe [Civil Appeal Authority 645/21 Anonymous contra Anonymous, en el párrafo 4 [Nevo] (21 de febrero de 2021); Civil Appeal Authority 3368/22 Erel Electromechanics en Tax Appeal contra Rotem Safety Ltd., en el párrafo 14 [Nevo] (6 de julio de 2022)].
- Existe un "paralelismo de fuerzas" entre las dos primeras condiciones, y por tanto, cuanto mayores sean las posibilidades de que el solicitante gane el procedimiento principal, más indulgente será el tribunal respecto al requisito de que el equilibrio de conveniencia se incline claramente a su favor y viceversa [Civil Appeal Authority 5215/22 Ofir Yahalom contra Raphael Cohen, en el párrafo 16 [Nevo] (18 de agosto de 2022); Autoridad de Apelación Civil 343/21 Eliyahu Yifrach contra la Autoridad de Tierras de Israel, en el párrafo 8 [Nevo] (9 de mayo de 2021); Autoridad de Apelación Civil 2553/20 Aviv contra Smadja [Nevo] (7 de junio de 2020); Uri Goren 711 (13ª edición, 2020)].
Discusión y decisión
- Tras revisar la solicitud del solicitante y su respuesta (como se ha indicado, es una respuesta larga y detallada), así como el acta de la audiencia y los resúmenes adicionales en nombre de los abogados de las partes, he llegado a la conclusión de que la solicitud del solicitante para abrir una fábrica para la fabricación de productos horneados de cualquier tipo debe ser aceptada. Voy a aclarar mi conclusión y mi forma de hacer las cosas.
El plano normativo