Al mismo tiempo, es posible encontrar en la jurisprudencia una llamada a considerar reducir esta tendencia, pero la sentencia sobre este tema sigue vigente hoy en día (el caso Ajami, supra, ibid., en el párrafo 26). Cuando tratamos de un acuerdo de venta de bienes inmuebles, se añade el requisito escrito del artículo 8 de la Ley de Bienes Raíces, 5720-1969, a las condiciones mencionadas. En este contexto, la jurisprudencia sostuvo que un documento provisional en una transacción inmobiliaria en el que se cumplen las condiciones de especificidad, en cualquier caso, también satisface el requisito escrito (caso Rabinai, supra, ibid., pp. 290-291).
- En este contexto general, pasaremos al examen de los elementos mencionados en nuestro caso.
Conclusiones:
- Un examen del propio documento y de las circunstancias que rodearon su redacción conduce a la conclusión de que las partes tenían la discreción de celebrar un acuerdo vinculante. Las razones de esto se detallarán a continuación.
- Primero, esto se aprende del lenguaje del documento, y en particular de la cláusula 1, en la que se determinó en un lenguaje decisivo que "la propiedad será vendida" a los demandantes, así como de lo que se establece en la cláusula 5 de que "las partes calcularon la transacción y llegaron a la conclusión de que los términos de la transacción les eran aceptables". Esto es una clara expresión externa del deseo de las partes de celebrar una transacción de venta de la propiedad y su compromiso con ella. A esto añadiremos lo que se establece en la sección 4 del documento en la que se determina que "no será mostrado y/o presentado a nadie"; Esta estipulación también apoya la conclusión de que las partes consideraban que el documento tenía efecto legal, de lo contrario es difícil entender la necesidad de proteger su existencia (y, como se ha indicado, los demandados no dieron una explicación real para esta cláusula). A esto añadiremos el hecho de que el acuerdo fue firmado por las partes (el demandado en nombre del demandado y el demandante en nombre de los dos demandantes), un hecho que la jurisprudencia ha visto más de una vez como indicativo de la intención de las partes de dar efecto vinculante al documento ( el caso Ajami , supra, ibid., en el párrafo 31 y las referencias en él). No es superfluo señalar que, incluso según los demandados, se redactó un acuerdo legal vinculante entre las partes (pero según ellos, es un acuerdo de opción), por lo que parece que, en cuanto al elemento de finalización, no surge ninguna disputa real ni siquiera a partir de su propia versión.
- En segundo lugar, la redacción de la "fórmula de la relación" en el documento no condiciona ni condiciona la validez de los acuerdos detallados en él a la firma posterior de un contrato de compraventa. Como se puede recordar, la cláusula 3 establece: "Tan pronto como sea posible, las partes se reunirán y promoverán un contrato de compraventa para su firma." Por regla general, cuando las partes determinan en un documento de consentimiento que lo que se establece en él es "subordinado" al acuerdo que se firmará en el futuro o "condicional" a la firma de dicho acuerdo, esto debería indicar que consideran el documento solo como una etapa de negociación que no crea responsabilidad contractual (aunque esto no es necesariamente una indicación decisiva, sino que debe examinarse como parte de todas las circunstancias, véase: Civil Appeal 9247/10 Aharon Rosenberg et al. contra Haim Saban et al. (24 de julio de 2013), párrafo 13 de la sentencia). En otros casos en los que las partes estipularon en el memorando que firmarían un acuerdo más tarde o dentro de un plazo definido, sin condicionar los acuerdos entre ellas a esto, se determinó más de una vez que esto no atestigua falta de discrecionalidad (véase el caso Rabinai, en la p. 288, y los ejemplos en él; el caso Rosenberg, supra, párrafo 17). En nuestro caso, la redacción de la cláusula 3 del acuerdo muestra que las partes pretendían y asumían que se firmaría un contrato de compraventa entre ellas más adelante, pero no se determinó que la validez de los acuerdos entre ellas estuviera sujeta o condicionada a esto. Además, el hecho de que las partes determinaran que avanzarían un contrato de compraventa "lo antes posible" también refuerza la conclusión sobre la madurez de los acuerdos entre ellas en su opinión (véase el caso Ajami anterior, ibid., en el párrafo 31).
- En tercer lugar, las circunstancias de la firma del documento también respaldan la existencia de discreción. Como se detalló anteriormente, consideré oportuno aceptar la versión de los demandantes de que el aplazamiento de la firma de un contrato de compraventa se debía a consideraciones fiscales por parte del vendedor. Por tanto, no fue una visión auténtica por parte de las partes de la firma del documento como una etapa intermedia en las negociaciones, sino más bien como la creación deliberada de un intervalo temporal para fines de una representación externa que no se relaciona con sus intenciones en el eje de las relaciones entre ellos. En palabras del demandado en su conversación con el demandante: "Hacer que el precio sea el precio final, eso es todo, se cierra y eso es después de 18 meses, el contrato se firma, eso es todo, es un contrato de venta, pero en principio es formal" (Apéndice A, p. 10, párrafos 4-6). A esto debe añadirse el hecho de que los demandantes pagaron por adelantado a expensas de la contraprestación (como se detalla arriba - bajo la cobertura del alquiler), lo que también refuerza la conclusión de que las partes estaban decididas a celebrar un acuerdo vinculante.
- En cuanto a la reclamación de los demandados sobre la falta de notificación del acuerdo a las autoridades fiscales, como indicación de que no lo consideraban un contrato vinculante, no la encuentro en las circunstancias del caso. De hecho, el no informar a las autoridades fiscales sobre un memorando de entendimiento puede indicar la naturaleza limitada que le atribuyen las partes (en nuestro caso, la declaración fue realizada solo retroactivamente por los demandantes, véase p. 8 de la transcripción, párrafo 18). Sin embargo, cada caso está en sus propias circunstancias y no necesariamente tiene que decidirse (el asunto de Shasha arriba, párrafo 9). Como se detalló anteriormente, el tejido probatorio presentado en este caso indica que los demandados buscaron crear una representación según la cual se concluyera el acuerdo entre las partes en una fecha posterior, con el fin de obtener una exención del impuesto sobre mejoras. En el acuerdo redactado en nombre de los demandados, se determinó que no debía mostrarse a nadie, y la conexión entre ambas cosas parece ser evidente, por decir lo menos. Además, incluso la contraversión de los demandados de que las partes firmaron un acuerdo de opción implica un deber de informar a las autoridades fiscales que no se hizo, por lo que esto no debe basarse en ello como prueba de discreción. En estas circunstancias, la falta de notificación en tiempo real no constituye una indicación de falta de discrecionalidad por parte de las partes para celebrar un acuerdo vinculante, sino más bien lo contrario. Los demandados no pueden ser escuchados en una reclamación relativa a tal no informe, cuando la iniciativa para hacerlo fue suya y solo pretendía notificarles.
Algunos:
- Para que un documento se considere como responsable contractual vinculante, debe ser lo suficientemente específico para su propósito e incluir los detalles principales esenciales para la transacción. Como se detalló anteriormente, el requisito de especificidad se ha suavizado en la jurisprudencia a lo largo de los años, aunque se ha determinado que puede existir incluso cuando el documento no incluye algunos detalles materiales de la transacción, siempre que estos detalles puedan completarse, y que estos no sean detalles que estuvieran en disputa entre las partes en el momento de la firma del memorando de entendimiento, y que no hayan llegado a un acuerdo sobre ellos.
- En nuestro caso, el documento firmado por las partes incluye detalles materiales de la transacción: la identidad de las partes, la naturaleza de la transacción, la identificación de la venta, la contraprestación y la carga tributaria. Según los demandados, el acuerdo no incluye muchas otras cuestiones materiales, de una manera que no permita considerarlo suficientemente específico. En este sentido, señalan la falta de detalles sobre la forma en que se financió la compra; Referencias a la capacidad de financiación de los compradores; la fecha de entrega de la propiedad; Garantía de recepción del Formulario 4; Fechas de pago y responsabilidad por defectos en la forma en que se registra la propiedad. En cuanto a los cuatro primeros asuntos, no creo que sean detalles materiales en los medios cuya ausencia anule ciertas cosas y pueda completarse. Así, en cuanto a la fecha de la transferencia de propiedad y posesión, la jurisprudencia ha sostenido más de una vez que estos son detalles que pueden completarse conforme a la disposición del artículo 9 de la Ley de Ventas, 5728-1968 (en adelante - la Ley de Venta) (véase: caso Rabinai, supra, ibid., p. 289; caso Friedman, supra, ibid., en el párrafo 34). La provisión de financiación por parte de los compradores es un compromiso claro del acuerdo entre las partes y no requiere detalles. En cuanto al Formulario 4, queda claro por las pruebas que los demandados dejaron claro desde el principio y de manera inequívoca que el asunto era su gestión y responsabilidad (transcripciones de las conversaciones en el Apéndice A de las declaraciones juradas de la fiscalía; conversaciones entre los demandantes y el demandado - p. 8, párrafos 7-21; p. 12, párrafos 4-12; 25, párrafos 11-18; conversación entre el demandante y el abogado Ohana, p. 30, párrafos 9).
- En cuanto a la fecha de pago; por regla general, la jurisprudencia tendía a considerar la fecha y su distribución como un detalle material cuya ausencia en el acuerdo puede perjudicar ciertos aspectos. Sin embargo, no se trata de una determinación categórica estricta, sino que debe examinarse en cada caso según sus circunstancias, y en particular si las partes en las circunstancias del caso concreto consideraron dicho detalle como una condición material en la transacción. En consecuencia, la jurisprudencia ha reconocido en más de una ocasión la existencia del elemento de especificidad incluso en ausencia de una determinación en el acuerdo sobre las fechas de pago/distribución del pago, activando los mecanismos complementarios respecto a este detalle (Rosenberg supra, párrafos 14; Rosenberg, supra, párrafo 34; Weiss, supra, párrafo 4 de la sentencia del Honorable Presidente Hayut, párrafos 5-6 de la sentencia del Honorable Juez Kabub). Esto se debe a que, como se ha señalado, no es un asunto sobre el que las partes dieran su opinión ni alcanzaron un acuerdo en el momento de firmar el memorando de entendimiento (véase Adini arriba, la opinión mayoritaria, en circunstancias en las que las partes expresaron su opinión en el memorándum de que los pagos estarían detallados en el apéndice, pero dicho apéndice no estaba adjunto).
- En nuestro caso, el acuerdo no especifica las fechas de pago. No hay indicios de que en el momento de su firma las partes lo consideraran un asunto material en el compromiso o que estuviera en disputa en ese momento. Más tarde, antes de la reunión con el abogado Ohana el 3 de noviembre de 2022, el demandante informó al demandado de que podía pagar la suma de 1,5 millones de ILS en el momento de firmar el contrato de compraventa y el saldo en un plazo de 30 días mediante una hipoteca que se iba a contraer sobre la propiedad, y el demandado no se opuso a esto (transcripción de una conversación entre el demandante y el demandado, Apéndice A, pp. 11-12, párrafos 11-2, párrafos 1, respectivamente). De lo anterior se deduce que, desde el principio, la fecha de pago no fue objeto de una disputa real entre las partes y no se percibió como un punto de vista relevante. Esto se refuerza con las palabras de la abogada Ohana al demandante durante su conversación poco después del estallido de la disputa, según las cuales "... Escribió un millón y una reservas y condiciones y no lo aceptaremos, no importa si hay dinero o no, no lo aceptes", y luego señaló: "El dinero es irrelevante, si el contrato que... Si no recibes el contrato que te enviamos" (Apéndice 10, p. 1).
- En ausencia de una determinación en el documento sobre la fecha de pago, es necesario examinar si es posible cubrir los vacíos mediante fuentes suplementarias. En este contexto, debe señalarse desde el principio que el mero hecho de que las partes negociaran entre ellas para firmar un contrato de compraventa no indica necesariamente una falta de discreción o de certeza suficiente que no pueda completarse. Esto es típico en una situación como la nuestra, cuando las partes elaboran un documento incompleto de acuerdo entre ellas y designan el "cierre" de todos los detalles para que se firme un acuerdo final. En tal situación, llevar a cabo tales negociaciones es necesario para formular acuerdos sobre cuestiones que siguen abiertas, y a veces incluso sirve como un intento de "mejorar las posiciones" de cualquiera de las partes. La jurisprudencia insistía en que la conducción de tales negociaciones, el intercambio de borradores entre las partes y la falta de llegar a una versión acordada indicaban necesariamente una falta de discreción o suficiente especificidad en el documento del acuerdo formulado anteriormente, mientras que cada caso se examinaba según sus circunstancias (véase: Civil Appeal 9255/11 Yosef Daniel contra Anónimo et al. (11 de agosto de 2013), párrafo 21 de la sentencia en el Honorable Juez Barak-Erez; el caso Rosenberg, supra, ibid., en el párrafo 21; el caso Friedman, ibid., en el párrafo 35).
- En cuanto a las circunstancias actuales, como ya se ha señalado, los demandantes solicitaron pagar la propiedad mediante capital y el saldo en dinero hipotecario en un plazo de 30 días. Esto se le dijo al demandado durante una conversación que tuvo lugar entre él y el demandante antes de una reunión con el abogado Ohana el 3 de noviembre de 2022, y él expresó su consentimiento en ello. Sin embargo, el tema hipotecario se encontró con un obstáculo después de que los demandantes se enteraran por primera vez, en una reunión con el abogado Ohana el 3 de noviembre de 2022, sobre el problema de registro de la propiedad. En vista de esto, los demandantes buscaron inmediatamente representación legal a través de un abogado en el presente procedimiento. En un borrador del contrato de compraventa que el abogado Ohana envió al abogado de los demandantes, se registró que toda la contraprestación se pagaría en la fecha de firma del contrato (sujeto a un depósito en fideicomiso de 100.000 ILS para asegurar los certificados de transferencia). En los comentarios presentados por los abogados de los demandantes a este borrador, se registró que en el momento de la firma, se pagaría la suma de 133.000 ILS contra la persona que registró una nota de advertencia, y el saldo se pagaría antes del 20 de marzo de 2023, de los cuales la suma de 250.000 ILS se depositaría en fideicomiso en manos del abogado reconocido para asegurar, entre otras cosas, la organización de la forma en que se registrarían los derechos. El acusado no estuvo de acuerdo con esto, como se deduce de la carta del abogado Ohana fechada el 30 de noviembre de 2022. Poco después, a principios de diciembre de 2022, los demandantes anunciaron que acordaban pagar la contraprestación completa antes de que terminara ese mes. Así, se indicó tanto en el aviso del demandante al demandado fechado el 4 de diciembre de 2022 (Apéndice XI1 a las declaraciones juradas de la demanda), como en el aviso de los abogados de los demandantes al abogado Ohana fechado el 8 de diciembre de 2022 (Apéndice J a las declaraciones juradas de la demanda), según el cual sus clientes "acuerdan pagar la consideración completa antes de fin de mes" (Apéndice 11 de las declaraciones juradas de la demanda) y en una conversación telefónica entre el demandante y el abogado Ohana fechada el 12 de diciembre de 2022 (Apéndice J a las declaraciones juradas de la demanda).
- De lo anterior se deduce que, en la práctica, los demandantes aceptaron la exigencia del vendedor de pagar la contraprestación total en un solo pago y sin la distribución de los pagos. Según la jurisprudencia, el consentimiento retroactivo a la demanda de la parte que argumenta en contra de la validez del acuerdo puede solucionar un problema particular en el documento, una doctrina conocida en la jurisprudencia como principio de ejecución óptima (caso Ajami, supra, párrafo 32; El caso Green, supra, ibid., en el párrafo 48; El caso Friedman, supra, ibid., en el párrafo 34). Además, se deduce de lo anterior que, desde el principio (y antes de que se aclarara el problema del registro que no permite obtener una hipoteca para la propiedad específica), las partes consideraron en principio un formato para completar la contraprestación total en un plazo de 30 días tras la firma del contrato de compraventa (autofinanciación + hipoteca) como plazo adecuado para el pago de la contraprestación de la propiedad. En estas circunstancias, el acuerdo puede completarse en un punto conforme a la disposición del artículo 41 de la Ley de Contratos, según el cual "una obligación cuya fecha no haya sido acordada debe cumplirse en un plazo razonable tras la celebración del.." (Una disposición similar se encuentra en combinación con secciones 9(a) y 21 de la Ley de Venta). De hecho, como regla general, parece que hay una dificultad considerable para añadir contenido concreto al término "tiempo razonable" en el contexto de una transacción de venta inmobiliaria, pero como se ha señalado en nuestro caso, existe una base concreta que indica la percepción de las partes sobre el plazo razonable para cumplir la obligación.
- En cuanto a la cuestión de modificar el registro de derechos en la tierra; como ya se ha señalado, los derechos de la demandada sobre la tierra están mal registrados, de modo que en la parcela 259 solo 7/24 de los derechos están registrados a su nombre, y en otra parcela adyacente (261) el resto de los derechos está registrado a su nombre. Por las pruebas presentadas, parece que la parcela 259 (sobre la que se construye la propiedad) fue creada en un proceso de parcelación de una parcela fuente, en la que los socios tenían un acuerdo de reparto. Este acuerdo fue registrado en el Registro de la Propiedad, pero por una razón que no se aclaró, no se expresó en el marco del proceso de parcelación. La redacción del registro de la parcela 259 muestra que la parcelación fue registrada el 15 de diciembre de 2021, es decir, tras la firma del acuerdo entre las partes. Por lo tanto, ambas partes (como incluso testificaron ante mí) no tenían conocimiento de nada en el momento de firmar el acuerdo y ni siquiera podían saberlo (ya que la Parcela 259 como unidad registrada se creó y registró solo después). Por tanto, está claro que en el acuerdo entre las partes no consideraron oportuno establecer una disposición explícita en relación con este punto específico ni determinar la responsabilidad de regular el registro. Sin embargo, opino que este asunto también puede resolverse. Esto, incluso sin necesidad de exigir disposiciones complementarias externas, ya que la interpretación del acuerdo conduce a la conclusión de que la responsabilidad en este asunto recae en los demandantes. La cláusula 7 del acuerdo entre las partes estipula que "ninguna de las partes tendrá derecho a reclamar sobre la calidad de la propiedad, incluso en el momento de la entrega de la posesión de la venta." El término "la naturaleza de la propiedad" es lo suficientemente amplio como para incluir el estatus legal del bien. De acuerdo con este acuerdo, el riesgo de un cambio que ocurra después del acuerdo recae en los demandantes. Esta es la interpretación que los demandados y los demandantes alegan en sus resúmenes no la cuestionan. Además, aunque en los comentarios del abogado de los demandantes al borrador del contrato de compraventa, inicialmente se dejó constancia de que el vendedor sería responsable de modificar la forma en que se registraba la propiedad, y que, en consecuencia, la suma de 250.000 ILS sería retenida en fideicomiso por su abogado hasta que se realizara la enmienda, poco después, a principios de diciembre de 2022, los demandantes anunciaron que acordaban pagar la contraprestación completa antes de que termine ese mes sin tal demora, y por tanto aceptaron implícitamente la posición del demandado sobre este punto. En este contexto, cabe señalar que en los comentarios de los abogados de los demandantes para el borrador del contrato de compraventa, había una nota dirigida al abogado Ohana, según la cual: "En nuestra conversación, usted afirmó que la vendedora lo asume sin coste alguno." Por tanto, parece que los comentarios incluidos por los abogados de los demandantes en el borrador sobre este punto estaban relacionados con lo que él consideraba aceptable en ese momento para el abogado Ohana, de una manera que se relaciona con la afirmación de los demandantes en sus resúmenes de que esto es como mucho un malentendido (párrafo 64 de los resúmenes). No me ha pasado desapercibido que en su testimonio los demandantes afirmaron que creían que el demandado debía actuar para modificar el registro, pero como se ha dicho, no discrepaban en absoluto en sus resúmenes sobre la interpretación de los demandados de la disposición de la cláusula 7 del acuerdo, e incluso su conducta en tiempo real implica lo contrario.
- La conclusión de todo esto es que se firmó un acuerdo vinculante entre las partes, en el que se cumplen tanto el requisito de finalización, el requisito de especificidad, con la ayuda de fuentes suplementarias, como el requisito de escritura. Añadiré que en el presente caso hay pruebas sólidas de la existencia de la intención de celebrar la transacción, como se detalla en detalle arriba. En estas circunstancias, y de acuerdo con el enfoque utilizado en la jurisprudencia, al menos debe adoptarse un enfoque sospechoso respecto a la reclamación de una parte que busca desautorizarla por falta de especificidad suficiente en sus términos, y es posible relajar el requisito de especificidad (el caso Green, supra, ibid., en el párrafo 42).
- Antes de concluir este capítulo, abordaré el argumento de los demandados de que los demandantes no disponían de la financiación necesaria para la compra de la propiedad y que, en vista de su falta de confirmación fiable de la existencia de dicha financiación, como se les exigió en la carta del abogado Ohana del 6 de noviembre de 2022, no tenía sentido continuar las negociaciones. Considero rechazar este argumento. Con respecto a la exigencia en la carta mencionada de presentar la confirmación del importe total de la compra por parte de los demandantes en un plazo de 7 días, incluso sin abordar la cuestión de la mala fe en la demanda en circunstancias concretas, después de que la ISA de los demandantes anunciara el 11 de noviembre de 2022 que los demandantes podían pagar la contraprestación completa, el abogado Ohana no insistió en la exigencia de presentar referencias, sino que remitió un borrador del contrato de compraventa. Incluso en la continuación de la correspondencia entre las partes, ya no se planteó la demanda de transferir una referencia sobre la existencia de la financiación, por lo que parece que este asunto ha sido descuidado. En este sentido, también me referiré al testimonio del abogado Ohana, según el cual envió el borrador del contrato de compraventa después de que el abogado de los demandantes le informara de que los demandantes podían pagar la contraprestación total - lo cual le convenció (p. 19 del Proturol, párrafos 10-12). En cualquier caso, se desprende que "en tiempo real" este asunto no fue el foco de la decisión de los demandados de retirarse de la transacción. En cuanto a las fuentes financieras de los demandantes; No hay disputa en que los demandantes vendieron su vivienda en los Altos del Golán el 6 de diciembre de 2021 por 2,2 millones de ILS (el contrato de compraventa se adjuntó como Apéndice B a las declaraciones juradas de la demanda), por lo que la reclamación sobre el capital que tenían en ese momento para comprar la propiedad ciertamente no se absorbe del aire. Adjunto a sus declaraciones juradas había un documento bancario que atestiguaba un saldo de aproximadamente 1,4 millones de ILS. Los demandados se refieren a la respuesta de la demandante en su interrogatorio cuando se le preguntó sobre la fecha en que se emitió el saldo, que se emitió hace varios meses y que el saldo es a partir de ahora (p. 18, s. 34, p. 19, párrafos 6-7), y sostienen que esto prueba que en el momento de las negociaciones entre las partes, los demandantes no disponían de la suma en cuestión. No considero oportuno aceptar ese argumento. Las respuestas de la demandante sobre este punto no fueron inequívocas, y está claro que no recordó decir de cuándo provenía el documento, pero esto no prueba nada respecto a la existencia de la financiación en manos de los demandantes en el momento relevante. Al mismo tiempo, el demandante declaró que dicho saldo provenía del periodo posterior a su traslado a la propiedad y se originaba en la venta de la casa en Merom Golan (p. 37 de la transcripción, párrafos 3-8). Esta versión encaja de la forma más lógica con la fecha en que se vendió la casa y con la conducta de los demandantes "en tiempo real", y no veo razón para no aceptarla. En cuanto al resto de la contraprestación, los demandantes testificaron que el padre del demandante acudió rápidamente en su ayuda y accedió a hipotecar su casa para recibir una financiación por un importe de 1 millón de ILS. Esta versión está bien establecida en los documentos presentados, que atestiguan la concesión de aprobación en principio al padre para recibir un préstamo por importe de ILS 1 millón (una "hipoteca inversa") con el propósito de "ayudar a comprar un piso para una hija" (documento de Ayalon Insurance Company en un recurso fiscal fechado el 21 de noviembre de 2022, Apéndice I1 a las declaraciones juradas de la reclamación).
Falta de justificación en las negociaciones:
- Los demandantes sostienen que, en la medida en que se determine que el documento firmado por las partes no establece una responsabilidad contractual válida, en vista de la conducta de mala fe de los demandados que impidió la firma de un contrato de compraventa, la transacción debe considerarse perfeccionada.
- En vista de mi conclusión anterior, no es necesario abordar la cuestión de si un contrato puede considerarse perfeccionado cuando la conducta de una de las partes, sin consentimiento, lo impidió, una posición que se refleja en la jurisprudencia (Civil Appeal 579/83 Sonnenstein contra Gabso Brothers, IsrSC 42(2) 278, la sentencia del Honorable Juez Barak; Apelación Civil 829/80 Shikun Ovdim contra Zepnik, IsrSC 37(1) 579). En cualquier caso, no es necesario buscar el recurso alternativo solicitado en la reclamación (compensación por la pérdida de la oportunidad de comprar una propiedad alternativa o compensación por subsistencia), sino solo por el reparo reclamado de forma acumulativa por daños no pecuniarios debidos a conducta inadecuada.
- En el fondo, opino que la conducta de los demandados en este caso en la fase en la que las partes negociaron para firmar un acuerdo final es incompatible con el deber de actuar de manera aceptable y de buena fe, como se desprende de los detalles de las circunstancias a continuación. Primero, inmediatamente después de la reunión del 3 de noviembre de 2022, los acusados dictaron un calendario muy estricto. Exigieron que los demandantes les presentaran en un plazo de 7 días con prueba del pago completo en sus manos, y posteriormente exigieron que firmaran el borrador del contrato de compraventa que presentaron en un plazo de dos días , de lo contrario las negociaciones concluirían de inmediato. Todo esto, mientras amenazaba con desalojar a los demandantes de la propiedad en la que llevaban viviendo aproximadamente un año. Los demandados sabían que los demandantes tenían la intención de financiar la compra de la propiedad, entre otras cosas, mediante una hipoteca (y, como se ha indicado, no se opusieron a ello) y eran plenamente conscientes de que, por primera vez, los demandantes fueron informados del problema de registro y de la cuestión resultante respecto a la posibilidad de obtener una hipoteca, solo en una reunión el 3 de noviembre de 2022. En la situación que se ha creado, está claro que los demandantes necesitan tiempo para prepararse para la alternativa. Cabe enfatizar que los demandados no dieron ninguna explicación sustantiva para crear un calendario tan ajustado en dicho momento, especialmente después de todo el año transcurrido, ya que la firma del acuerdo entre las partes no aceleró el avance de la transacción por parte de los demandados, y fueron los demandantes quienes solicitaron su avance. Posteriormente, los demandados se negaron a negociar sobre la redacción del borrador de acuerdo redactado por sus abogados; Su negativa fue contundente, sin abordar este o aquel punto en detalle, sin centrarse en los puntos sustantivos de desacuerdo con los demandantes y bloqueando la posibilidad de un discurso sustantivo. En cambio, exigieron que el borrador fuera firmado por ellos, "tales serán vistos y santificados" y que fueran improvisados. Además, cuando los demandantes anunciaron poco después que estaban dispuestos a cumplir con las demandas de los demandados y que podrían pagar todo el precio de la propiedad en poco tiempo (tras organizarse rápidamente para obtener una fuente alternativa de financiación), los demandados cortaron el contacto, no respondieron a los teléfonos/mensajes de texto y rechazaron cualquier cooperación para avanzar en el compromiso.
- La imagen que se desprende de toda la secuencia descrita anteriormente es la instalación de un obstáculo por parte de los demandados para la realización de la transacción, en contraposición a desacuerdos sustantivos sobre las fechas de pago, como afirman los demandados. Reiteraremos las palabras de la abogada Ohana a la demandante después de que anunciara su acuerdo de pagar la totalidad de la contraprestación antes de que termine el mes, que: "El dinero es irrelevante si el contrato que... Si no recibes el contrato que te enviamos" (Apéndice 10, p. 1). De esto se deduce que, incluso en esta etapa y en retrospectiva, la cuestión de la fecha de pago no era el foco del asunto.
- Cabe destacar que en el momento mencionado, las partes estaban en una etapa avanzada del compromiso entre ellas. Los demandantes se basaron en los acuerdos entre las partes, se mudaron a la propiedad un año antes y moldearon su vida en consecuencia. Incluso pagaron una cantidad considerable por adelantado conforme a los acuerdos de las partes. Desde el principio, el acusado les presentó una declaración de que se trataba de una transacción acordada y que la firma de un contrato de compraventa no era más que un asunto "formal", como él mismo expresó (Apéndice A a las declaraciones juradas de la fiscalía, p. 10 de la transcripción, párrafos 1-6). Los demandantes cooperaron con el demandado en sus mociones respecto a la estructura del compromiso y su división tal como se describió anteriormente, que derivó únicamente de consideraciones relacionadas con el vendedor. En el contexto de todo esto, la conducta de los demandados en la etapa en que las partes se acercaron a la formulación de un acuerdo final, como se ha descrito anteriormente, mientras blandía la espada del desahucio sobre la cabeza de los demandantes al mismo tiempo, no cumple, en mi opinión, con el estándar requerido de conducta aceptable y buena fe.
Remedio:
- Los remedios invocados en la demanda son medidas declaratorias respecto a la existencia de un acuerdo válido y vinculante entre las partes para la venta de la propiedad a los demandantes y el recurso para hacer cumplir su hijo. Además, se reclama un remedio compensatorio alternativo en la medida en que se posponga el remedio principal (compensación por subsistencia), y un alivio acumulativo de compensación por angustia mental.
- Sobre la base de todo lo anterior y mis conclusiones detalladas, se concede una medida declaratoria según la cual se celebró un acuerdo válido y vinculante entre las partes para la venta de la propiedad a los demandantes. De acuerdo con lo anterior respecto a la fecha de pago, la contraprestación se pagará al demandado en un único pago al completar lo siguiente por las partes y contra la transferencia de los derechos. Los derechos se transferirán a los demandantes tal como están registrados actualmente a nombre del demandado.
- Para determinar los métodos de implementación y los acuerdos implicados, las partes actuarán en cooperación y de buena fe para formular acuerdos. Si esto no tiene éxito para las partes, y se espera que no ocurra, cada una podrá presentar una demanda adecuada para un caso penal, es decir, una prórroga de la fecha para un juicio en este asunto, incluyendo la solicitud de nombrar un receptor judicial para llevar a cabo el compromiso.
- En el marco de los remedios anteriores, he prestado atención a la cuestión de la valoración de la contraprestación contractual. El acuerdo no estipulaba por las partes que la contraprestación acordada se evaluara en la fecha del pago efectivo. En estas circunstancias, y dado que si se hubiera firmado un contrato de compraventa, se esperaba que la contraprestación se pagara antes de finales de diciembre de 2022, no considero oportuno ordenar la valoración del importe contractual antes de esa fecha. En cuanto al periodo posterior; La sección 4 de la Ley de Contratos (Remedios por Incumplimiento de Contrato), 5731-1970, establece que el recurso de ejecución puede estar condicionado "al cumplimiento de las obligaciones de la parte perjudicada o a la garantía de su cumplimiento, o a otras condiciones requeridas por el contrato según las circunstancias del caso." La jurisprudencia consideró esto como base para ordenar la valoración de los aspectos financieros de la parte perjudicada en el contrato incumplido, en los casos apropiados, mientras que en este contexto se consideran la contribución de cada una de las partes al incumplimiento y todas las circunstancias del asunto, entre otras cosas (caso Shasha, supra, párrafo 14). En nuestro caso, fueron los demandados quienes impidieron que el pago se realizara a tiempo, como se detalla arriba. Por otro lado, dado el tiempo transcurrido, ya que los demandantes alegan un aumento sustancial en los precios de los bienes inmuebles en el periodo pasado, y dado que parte de la contraprestación permaneció en manos de los demandantes durante todo ese periodo, opino que la no valoración es en absoluto inapropiada para las circunstancias del caso. En conjunto de las circunstancias, considero ordenar una valoración parcial, de modo que la suma de 1,4 millones de ILS de la contraprestación contractual tenga diferencias de vinculación y intereses conforme a la ley desde la fecha establecida anteriormente (1 de enero de 2023) hasta el pago efectivo, y el resto de la contraprestación solo tenga diferencias de vinculación desde la fecha mencionada hasta el pago efectivo. Los pagos pagados a los demandados y acordados para compensar también serán evaluados (vinculación e intereses) a fecha mencionada.
- En cuanto a una reclamación de compensación entre daños no pecuniarios; Tras considerar el asunto, y no sin vacilaciones, concluí que los demandados no debían estar obligados a pagar tal compensación. Esto se debe a que ambas partes vieron que actuaban juntas de manera defectuosa en su forma de formular un simple acuerdo contractual, mientras creaban un conjunto contractual torcido y en parte ficticio (aunque la parte de los demandados en el asunto era más dominante), lo que parece haber contribuido en gran medida al desarrollo de la disputa y la llevó a este punto.
- Por lo tanto, la reclamación se acepta de acuerdo con lo anterior.
- Los demandados pagarán los gastos de los demandantes y honorarios de abogados por un importe total de ILS 40,000, y en este sentido he considerado los costes del procedimiento y todas las circunstancias del asunto.
La Secretaría proporcionará a las partes