Caso civil (Nazaret) 10551-02-23 Michal Egler vs. Renana Peretz

Sentencia

Antes de presentar una reclamación de medidas declaratorias y de ejecución de un acuerdo para la venta de una propiedad inmobiliaria que se alega haber celebrado entre las partes, y de los recursos suplementarios y alternativos.

Antecedentes:

1. El foco de la demanda es un documento relacionado con la venta de un apartamento en el número 2 de Alon Street, Rosh Pina, en un edificio bifamiliar (en adelante - la propiedad). Los derechos sobre la propiedad pertenecen al demandado 1 (en adelante - el demandado).  El Demandado 2 es el padre del demandado que actuó como extensión en el compromiso (en adelante - el demandado).  Los demandantes son cónyuges.
2. El documento está fechado el 23 de agosto de 2021, pero no existe disputa entre las partes de que fue firmado a finales de octubre de 2021. El título del documento es "Opción para Comprar una Propiedad", y en el cuerpo del documento se indica lo siguiente:

Considerando que: Se firmó un contrato de arrendamiento entre las partes para un apartamento residencial de 5 habitaciones y su contenido detallado en este acuerdo en el 1/1 de Alon Street en Rosh Pin (en adelante: la "Propiedad" o "el Arrendado").

Y el inquilino expresó su deseo de comprar la propiedad con licencia.

         Por lo tanto, se acordó, estipuló y declaró entre las partes lo siguiente:

1. La propiedad se venderá durante el periodo de arrendamiento y/o al final del mismo al inquilino por un importe neto de ILS 2.6660.000.
2. De esta pantalla, se deducirá el alquiler pagado por el inquilino al propietario.
3. Tan pronto como sea posible, las partes se reunirán y presentarán un contrato de compraventa para su firma.
4. Las partes son conscientes de que este acuerdo es solo entre las partes y no debe mostrarse ni presentarse a nadie.
5. Las partes calcularon la transacción y llegaron a la conclusión de que aceptaban sus términos.
6. Al redactar un contrato de compraventa, cada parte asumirá los pagos y deudas que le correspondan como comprador y comprador habitual.
7. Nadie a favor tendrá reclamaciones sobre la calidad de la propiedad, ni siquiera en el momento de la entrega de la posesión de la venta.
8. Como prueba, hemos acudido hoy al firmante 23 de agosto de 2021

El Propietario                                                                                 El Inquilino

3. Según se indica en el documento, las partes firmaron además un contrato de arrendamiento de la propiedad, fechado el 30 de octubre de 2021, según el cual los demandantes alquilaron la propiedad al demandado durante el periodo comprendido entre el 1 de noviembre de 2021 y el 30 de octubre de 2022. En adelante, se denominará contrato de arrendamiento.  El contrato de arrendamiento estipula que el alquiler es de 5.000 ILS al mes.
4. La posesión de la propiedad fue entregada a los demandantes cerca de la fecha de firma de los acuerdos mencionados. No hay disputa de que los demandantes pagaron al demandado la suma de 90.000 ILS, una cantidad sobre la que las partes discrepan sobre su naturaleza exacta.  Los demandantes viven en la propiedad hasta hoy.
5. El 3 de noviembre de 2022, poco después de finalizar el periodo de arrendamiento según lo definido en el contrato, las partes se reunieron con el abogado Yair Ohana (en adelante - el abogado Ohana) con el propósito de firmar un contrato de compraventa. Durante la reunión, los demandantes supieron que solo partes de la parcela 259 sobre la que se construye la propiedad están registradas en el Registro de la Propiedad 7/24, mientras que el resto de sus derechos están registrados en otra parcela adyacente (parcela 261).  Según las pruebas, el trasfondo de esto es la falta de registro de un acuerdo de sociedad que existía entre los socios en una parcela de origen que fue parcelada, de tal manera que el registro en el Registro de la Propiedad no dio expresión al acuerdo de reparto.
6. Como se detallará más adelante, tras esa reunión, las partes mantuvieron conversaciones entre ellas y presentaron borradores de acuerdos, pero no se firmó ningún acuerdo de venta. En segundo plano, entre otras cosas, la dificultad que creó para los demandantes para obtener una hipoteca sobre la propiedad en vista de su estatus de registrado, las exigencias de la demandada sobre la fecha de pago de la contraprestación y la negativa de la demandada a modificar cualquier modificación en el borrador del contrato de compraventa preparado por su abogado.
7. El 30 de noviembre de 2022, los demandados informaron a los demandantes de que las negociaciones entre las partes habían finalizado y exigieron que abandonaran la propiedad.
8. El 2 de enero de 2023, el demandado presentó una demanda de desahucio de un inquilino ante el Tribunal de Magistrados de Nazareth (TA. 7334-01-23(.  El 6 de febrero de 2023, los demandantes presentaron ante mí la demanda para que se declarara la existencia de un acuerdo vinculante entre las partes para la venta de la propiedad y su ejecución.
9. Como parte de la reclamación de desahucio en el Tribunal de Magistrados, las partes llegaron a un acuerdo por el cual, hasta que se reciba una sentencia en la demanda de los demandantes, los demandantes pagarán al demandado una renta de 6.000 ILS a fecha de 1 de mayo de 2023. Si la reclamación es aceptada, las cantidades pagadas hasta la fecha de la sentencia se deducirán del importe de la contraprestación contractual.  También se acordó que, si se rechaza la reclamación de los demandados en el Tribunal de Distrito, los demandantes se comprometen a desalojar el apartamento en un plazo de 60 días desde la fecha de la sentencia.  Este acuerdo tiene fuerza de sentencia en el Tribunal de Magistrados.

Resumen de los argumentos de las partes: