Caso Civil (Tel Aviv) 66179-03-22 Rabatz Investments Ltd. contra Babylon Park Israel Ltd. - parte 2

El Inquilino también pagará, a fecha de firma de este Acuerdo, una cuota mensual de gestión por la suma de ILS 10 , junto con diferencias de vinculación y recaución fiscal por cada metro cuadrado o parte de la superficie bruta arrendada y la parte arrendada del consumo público de electricidad y agua arrendados, así como todos los pagos vigentes que se aplicen a la propiedad arrendada, incluyendo el agua, la electricidad y los impuestos municipales.

4.2.  En el tercer año, en el cuarto y en el quinto año, renta mensual por la suma igual al 15% del rescate mensual del inquilino en las instalaciones arrendadas, junto con un recurso fiscal o por la suma de 60 ILS más un recurso fiscal junto con diferencias de vinculación por cada metro cuadrado de superficie bruta arrendada, lo que sea mayor.

Además, el inquilino pagará una cuota mensual de gestión por la suma de 10 ILS más una recaudación fiscal por cada metro cuadrado o parte de este espacio bruto arrendado, junto con diferencias de vinculación.

El inquilino también deberá pagar la parte arrendada del consumo público de electricidad y agua en la propiedad arrendada, así como todos los [pagos corrientes - L.C.] actuales que se aplicen a la propiedad arrendada, incluyendo el agua, la electricidad y los impuestos municipales.

Para evitar dudas, se aclara que el cálculo entre las partes respecto a la mayor de las dos sumas especificadas en esta sección se realizará al final de cada año gregoriano [énfasis en el original - L.  C] y luego se realizará el pago excedente, si es que lo hay.

5. En otras palabras, el alquiler durante el primer periodo de arrendamiento (los primeros cinco años) se determinó según el 15% de los ingresos mensuales de Babilonia (más IVA), mientras que a partir del tercer año, dicho alquiler se pagará como derivado del rescate o 60 ILS por metro cuadrado junto con diferencias de vinculación (y IVA) (en adelante - el "Alquiler Mínimo"), lo que sea mayor. En otras palabras, en los dos primeros años del periodo de arrendamiento, no se aplica el alquiler mínimo, sino solo el alquiler del rescate.  Esto es excepto por un periodo en el que la propiedad arrendada no se abra al público después de seis meses desde la fecha de firma del acuerdo.
6. Para entender la disputa más amplia que surgió entre las partes (que se desvía de este procedimiento), señalaré además que, como parte de los términos comerciales, se acordó que el demandante compartiría el coste de las obras de adaptación destinadas a preparar la zona arrendada para ser utilizada como parque infantil (párrafo 8 del apéndice de las condiciones especiales). De acuerdo con este resumen, el demandante-propietario debía participar en el coste de las obras por una suma aproximada de 2.000 ILS, junto con un recurso fiscal por cada metro cuadrado neto de superficie arrendada contra una factura, de acuerdo con las diversas condiciones acordadas.  En otras palabras, esto supone una contribución al coste de la obra de construcción por un importe aproximado de 3,6 millones de ILS (más IVA).  Sin embargo, también se acordó entre las partes un mecanismo de restitución proporcional del coste de participación del demandante en caso de que la relación de arrendamiento termine tras un periodo inferior a 10 años, en cuyo caso Babylon está obligada bajo el acuerdo a reembolsar al demandante parte del coste de inversión (cláusula 8.6 del acuerdo).
7. En cuanto a los honorarios de gestión, se acordó en la cláusula 4.1 del anexo de las condiciones comerciales en Babilonia pagar una comisión de gestión por un importe de 10 ILS por metro cuadrado bruto, más diferencias de enlace. En la cláusula 5 del acuerdo de gestión, la empresa gestora (el propio demandante) se comprometió a prestar una serie de servicios, ya fuera por sí misma o a través de terceros, incluyendo la conservación, renovación y limpieza de las áreas; garantizar el suministro continuo de agua y electricidad; Mantenimiento continuo del sistema de aire acondicionado e instalación de señales direccionales además de las señales publicitarias para los inquilinos, todo ello relacionado con las zonas públicas de la zona comercial.
8. La fecha prevista para la apertura del parque infantil al público, conforme a las disposiciones del acuerdo, era dentro de seis meses desde la firma del anexo a los términos comerciales; Es decir, en enero de 2020. El parque infantil no se abrió según lo previsto y, supuestamente, según las disposiciones del acuerdo, el demandante estaba obligado a pagar al demandado un alquiler mínimo desde esa fecha hasta que el parque abriera al público.
9. Sin embargo, el 21 de mayo de 2020, las partes firmaron un anexo al contrato de arrendamiento (en adelante también el "Anexo al Contrato de Arrendamiento"). La cláusula 2 del anexo establece que "a pesar de lo que se establece en la cláusula 4.1 del apéndice de los términos comerciales, las partes acuerdan que el alquiler respecto a la propiedad arrendada comenzará a pagarse a partir del día en que Babylon abra sus puertas en la propiedad arrendada al público general, que abrirá el 15 de junio de 2020.  Para evitar dudas, se aclara que el resto de las responsabilidades de Game On/Babylon, incluida la obligación de pagar las comisiones de gestión por el arrendado, permanecen sin cambios." En la cláusula 4 del anexo se señaló que "las disposiciones de este anexo no restan ni perjudican ninguna de las obligaciones de las partes bajo el contrato de arrendamiento y según el anexo del 21 de enero de 2020, que seguirá gobernando la relación entre las partes, salvo en lo expresamente establecido en este anexo."
10. Parece que no hace falta mencionar que durante marzo de 2020 estalló la pandemia de COVID-19. Finalmente, el parque infantil se abrió al público en junio de 2020 y estuvo sujeto a dos confinamientos durante los cuales no funcionó, así como a diversas y sustanciales restricciones impuestas por el gobierno debido a la pandemia en 2020-2022.
11. La demanda trata sobre una demanda de pago de alquiler y tasas de gestión, que alega no se pagaron conforme a las disposiciones del acuerdo, así como una indemnización acordada por el incumplimiento de su impago. Se trata de una supuesta deuda que se acumuló hasta la fecha de presentación de la reclamación en marzo de 2022.
12. Según los demandados, debido a las restricciones por COVID-19, no fue posible realizar de forma continua y completa el "periodo de ejecución" establecido en el acuerdo - de dos años, según la reclamación - durante el cual se acordó que el alquiler se pagaría únicamente según el rescate (sin un pago mínimo del mínimo según el acuerdo). Por lo tanto, se impidió que el patio de recreo se estableciera y realizara su potencial comercial, y en este contexto, el principal argumento de la defensa planteado por los demandados en sus resúmenes es que debe mencionarse el "periodo de circulación" que duró dos años, durante el cual Babylon está obligada a pagar el alquiler únicamente por ingresos, según este a fecha de 4 de febrero de 2022.  Los demandados además alegan en sus resúmenes que no se les proporcionaron servicios de gestión y, por tanto, no deberían cobrarles por estos servicios; que pagaron de más por servicios de gestión que no se les proporcionaron y que estos pagos debían deducirse; que el demandante actuó de mala fe al ignorar las circunstancias de la crisis del coronavirus y su impacto en el compromiso; y que la propia demandante incumplió el contrato de arrendamiento y causó daños y perjuicios al demandado.
13. Tras estas breves palabras introductorias , revisaremos los escritos presentados.

Resumen de la afirmación

14. En la demanda se alegó que el demandado no pagó alquiler ni honorarios de gestión por la suma de ILS 1.392.438. Esto es según el libro mayor contable correspondiente al periodo del 18 de julio de 2019 al 31 de marzo de 2022 (Apéndice 6 del estado de reclamación).
15. También se argumentó que el impago del alquiler y las tasas de gestión constituye un incumplimiento fundamental de todos los acuerdos, y por tanto el demandante también tiene derecho a una compensación acordada según la cláusula 19.6 del contrato de arrendamiento "igual a tres veces el alquiler mensual y las últimas comisiones mensuales de gestión pagadas antes del incumplimiento, más el IVA" (párrafo 10 de la demanda). Según el demandante, esto equivale a la suma de 501.162 ILS.
16. Además, se argumentó que Effi (acusado 2) debía ser acusado conjunta y solidariamente por la cantidad reclamada en vista de su garantía personal para los cargos del acusado.

Resumen de la declaración de defensa

17. En la declaración de defensa, se alegó que antes de la firma del contrato de arrendamiento el 2 de junio de 2019, se llevaron a cabo negociaciones entre las partes , basándose en las declaraciones del demandante de que el centro comercial "se mantendrá a un nivel muy alto." En el borrador del acuerdo, Babylon debía declarar que era consciente de la importancia de la gestión de la propiedad arrendada para mantener el nivel y la calidad del centro comercial.
18. Además, se alegó que Babylon descubrió recientemente que la demandante había modificado la redacción del acuerdo de manera que cambió la redacción que la propia demandante había transmitido y sobre la que Babylon no había comentado, de modo que el acuerdo impone a Babylon la responsabilidad de reparar los sistemas arrendados y elimina al demandante-propietario la responsabilidad por las interrupciones en el suministro eléctrico. Se argumentó que esta nueva división de responsabilidad no debía validarse, que "se coló en el acuerdo sin el conocimiento del inquilino".

En este contexto, el demandado señaló que, como parte del acuerdo entre las partes, firmaron el Apéndice 11 y en los párrafos 3.4-3.3 de este Apéndice se acordó que el demandante o la sociedad gestora en su nombre serían quienes proporcionarían los servicios eléctricos al arrendatario y que el demandado se comprometía a utilizar únicamente los servicios eléctricos que les proporcionarían.

19. Babylon afirmó además que el apéndice de los términos comerciales firmados no reflejaba sus comentarios. Según ella, firmó de mala fe grave el apéndice de los términos comerciales en una versión que no estaba acordada por ella, cuando se afirmó queen el momento de la firma creía que estaba firmando una versión coherente con los cambios que propuso en el borrador del 17 de julio de 2019.  Según este borrador, se afirma que, en el tercer, cuarto y quinto año, el alquiler mensual y las tasas de gestión se pagarán en un importe total y consolidado igual al ingreso mensual medio del inquilino durante los dos primeros años del periodo de arrendamiento, o el 15% de los ingresos mensuales de la propiedad arrendada junto con el IVA, lo que sea mayor.  En otras palabras, según la redacción firmada durante todo el periodo de arrendamiento, las cuotas mensuales de gestión serán de 10 ILS por metro cuadrado (y no durante dos años como se propone en el borrador presentado por el demandado); Y en el tercero, cuarto y quinto año, se aplicará un alquiler mínimo de 60 ILS por metro cuadrado, tal y como exigió el demandante, aunque Babylon no haya aceptado esto.  Se argumentó que, por tanto, los términos del borrador presentado por el demandado el 17 de julio de 2019 debían considerarse vinculantes; Es la redacción que Babylon pensó que estaba firmando.
20. Se argumentó, en este contexto, que aunque el demandante no aclaró completamente los componentes de la deuda reclamada, "está claro que se debe únicamente al hecho de que el demandante se basa únicamente en la redacción de los términos adjuntos como Apéndice 3 a la declaración de la demanda (que no refleja los acuerdos entre las partes como se mencionó anteriormente)" (párrafo 33 de la declaración de defensa). El cálculo de la deuda según el borrador fechado el 17 de julio de 2019, según Babylon, muestra que las comisiones de gestión y alquiler durante el periodo relevante son solo de 341.678 NIS.
21. Los demandados además alegan que ni siquiera se debería cobrar la cantidad reducida respecto al alquiler y los honorarios de gestión debido a un incumplimiento de los acuerdos entre las partes; causó daños a Babylon y también actuó de mala fe cuando se negó a hablar con ella sobre el ajuste de los términos de alquiler a la luz de las circunstancias creadas en la sombra de la pandemia de COVID-19. Como mínimo, se afirmaba, los daños causados a Babilonia debían compensarse.
22. En cuanto a los daños causados por Rabetz a Babylon, se alegó que Rabetz incumplió el acuerdo y causó daños al no permitir que Babylon colocara un cartel LED delante del centro comercial para invitar a los clientes al parque infantil; que se prometió que se mejoraría el nivel de mantenimiento del centro comercial, pero en la práctica el centro comercial estaba "sucio", como dijo el demandado, e incluso hubo problemas de mantenimiento que crearon un riesgo de seguridad (una barandilla de hormigón agrietada y una vieja envolvente de edificio que el demandante se comprometió a reemplazar pero no lo hizo); Los problemas con el suministro eléctrico han provocado cortes de luz frecuentes y prolongados que han afectado el funcionamiento continuado del parque infantil y han provocado la pérdida de clientes y daños en su equipo eléctrico a un coste de decenas de miles de shekels. Es entonces cuando la instalación de un generador para suministrar corriente eléctrica podría minimizar los daños causados.
23. En cuanto al ajuste del alquiler, los demandados alegaron que, debido al brote del coronavirus, Babylon no pudo continuar con su actividad habitual y según lo previsto. La fecha de apertura del parque infantil se pospuso meses, tanto por la imposibilidad de adaptar la propiedad para alquilar, como por el confinamiento de 68 días impuesto al público.  Incluso después de la apertura del parque infantil durante 154 días, se cerró debido a los confinamientos, y durante periodos sin confinamientos, los ingresos eran muy bajos, por lo que la operación solía serimpulsiva, cuando durante muchos meses el alquiler y las tasas de gestión superaban los ingresos, e incluso cuando los ingresos eran mayores, los gastos totales del parque eran mayores.  Se argumentó que, en estas circunstancias, el contrato de arrendamiento fue frustrado.  La pandemia no podía preverse y el acusado no pudo haber evitado la pandemia ni sus consecuencias destructivas.  El demandado hizo todo lo posible por minimizar los daños y trabajó para promocionar su actividad a través de varios canales (incluyendo radio, televisión, carteles, folletos y redes sociales), pero esto no supuso un beneficio real y el parque de juegos permaneció en déficit durante la mayor parte de los meses.
24. Se afirmó que Babilonia se acercó a Rabetz en numerosas ocasiones para negociar los términos del acuerdo conforme a las nuevas circunstancias que surgieron en ese momento, pero Rabetz se negó a hacerlo. Se negó a considerar una reducción en las comisiones de gestión durante los confinamientos, aunque el centro comercial funcionaba de manera limitada, y también se negó a negociar el alquiler que se pagaría tras 24 meses desde la entrada en la propiedad arrendada.  Se argumentó que, según la cláusula 4.1 del acuerdo, el alquiler que se pagará en los primeros 24 meses será de los ingresos de la propiedad arrendada para permitir al demandado un periodo de tiempo suficiente para establecer la transacción.  Sin embargo, debido a la crisis del COVID-19, la propiedad alquilada funcionó solo durante 13,5 meses de un periodo de 24 meses, y durante ese periodo el tráfico de visitantes fue bajo, por lo que la petición de Babylon de tenerla en cuenta estaba justificada.  Pero Babilonia fue "enfadada" ignorada.  Además, se argumentó que "la insistencia del arrendador en el cumplimiento de los acuerdos tal como están escritos y redactados, y esto bajo los términos del contrato, aunque sea ligeramente, para aliviar la angustia del inquilino y debido a las circunstancias excepcionales que caracterizaron la crisis del coronavirus, constituye una grave falta de buena fe, especialmente en vista de la frustración del acuerdo" (párrafo 51 de la declaración de defensa).  También se argumentó que la falta de buena fe de Rabetz otorga a Babylon diversos recursos, incluyendo la denegación de la ejecución del pago total de la renta y las tasas de gestión (párrafo 53 de la declaración de defensa).
25. Finalmente, Babylon argumentó que no hay margen para otorgar una compensación acordada, y que al menos la cantidad de compensación acordada según el artículo 15(a) de la Ley de Contratos (Remedios por Incumplimiento de Contrato), 5731-1970, debería reducirse. Se argumentó, entre otras cosas, que la compensación acordada en el importe del alquiler y los honorarios de gestión de tres meses no está en una proporción razonable al daño que se podría haber esperado en el momento de la firma del contrato, y que el mero hecho de que la cláusula de compensación acordada sea amplia independientemente de la gravedad del incumplimiento lo demuestra de ello.  Además, se argumentó que, como mucho, el daño que podría haberse previsto como resultado del incumplimiento está de acuerdo con el interés de atrasos establecido en la cláusula 21.1 del acuerdo entre las partes, a un tipo del 2% mensual.  Como mínimo, la cantidad de la compensación acordada debe calcularse de acuerdo con los términos acordados por los demandados en el borrador fechado el 17 de julio de 2019, como se ha indicado, y además se argumentó que la compensación acordada debe reducirse por culpa del contribuyente de Rabatz.
26. En los márgenes, señalaré que si he elaborado un poco al describir los argumentos de la declaración de defensa, la razón de esto son los argumentos (parcialmente justificados) de Rabetz para el desarrollo de las reclamaciones de Babylon a lo largo del proceso, desviándose de los límites de la disputa en los escritos, como se detallará más adelante.

El Informe Preliminar

27. El 23 de octubre de 2022, las partes presentaron un informe preliminar. Entre otras cosas, las partes anunciaron la reducción de las empresas de la siguiente manera: "Los demandados acordaron retirar sus argumentos de defensa relativos al apéndice de electricidad (párrafos 24, 43-44 de la declaración de defensa).  Además, los demandados acordaron reducir su reclamación respecto a su engaño por parte del demandante antes de la firma de los contratos de arrendamiento, y situarla únicamente en el nivel de la falta de buena fe del demandante en las negociaciones previas a la firma, y no insistir en la alegación de que el acuerdo vinculante entre las partes era el borrador de texto enviado por los demandados el 17 de enero de 2022 [Tz.  17 de julio de 2019 - L.  C] (párrafos 31, 35, 59, 63 y 67 de la declaración de defensa).  Cabe señalar que, según la reclamación del demandante, esto es una ampliación del frente por parte de los demandados, una reclamación incorrecta en opinión de los demandados, y en este contexto remitieron al demandante a los párrafos 2 y 30 de la declaración de defensa."

Los puntos principales del proceso litigioso

28. Las pruebas de las partes se presentaron por escrito. El 12 de febrero de 2023, la fiscalía presentó declaraciones juradas del testigo principal del Sr.  Yoel Madar, quien actuó como representante del demandante en los momentos pertinentes de la demanda (en adelante - "Yoel"), y del Sr.  Aviel Amar, hijo del propietario de la propiedad arrendada y con quien se negociaron para concluir el acuerdo (en adelante - "Aviel").  El 23 de marzo de 2023, la defensa presentó las declaraciones juradas del testigo principal de Effi, que es accionista mayoritario de Babylon y garante de sus obligaciones hacia el demandante, como se indicó antes, y de Shiran Eini, CPA, que actúa como gestor financiero de Babylon.
29. El 27 de marzo de 2023, el demandante presentó una moción para eliminar cláusulas de las declaraciones juradas de la defensa con el argumento de ampliar la fachada, y en una audiencia previa al juicio el 28 de marzo de 2023, el abogado del demandante notificó, a la pregunta del tribunal, que estaba de acuerdo en que estos argumentos para la ampliación de la fachada se discutirían en los resúmenes.
30. En una audiencia probatoria celebrada el 17 de septiembre de 2024, los testigos de la acusación y la fiscal Eini fueron interrogados sobre sus declaraciones juradas. Effi fue interrogado sobre su declaración jurada en otra audiencia probatoria celebrada el 7 de noviembre de 2024.  Posteriormente, de acuerdo con las instrucciones dadas, se presentaron resúmenes escritos.

Discusión y decisión

31. Tras considerar los argumentos de las partes y el material probatorio, he llegado a la conclusión de que la reclamación debe ser aceptada en la mayoría de los casos, como se detallará más adelante.

No hay base para interpretar el acuerdo de modo queel derecho al alquiler mínimo comience después del 21 de julio

32. En la declaración jurada del testigo principal y en los resúmenes, los demandados afirman que en el acuerdo se determinó un periodo de dos años, que es el "periodo de circulación", durante el cual no se les debe cobrar un alquiler mínimo, sino solo un alquiler según los ingresos. Posteriormente, se argumentó que el periodo de funcionamiento comienza solo el día en que la propiedad arrendada abre al público general, y que debe determinarse que comenzó solo el 4 de febrero de 2022, cuando se levantaron las restricciones por COVID-19 (párrafo 26 de los resúmenes).  Anteriormente, según la demanda, la implementación del Periodo de Ejecución se impidió debido a las diversas restricciones impuestas por el Gobierno a las empresas, cuando según los Demandados, el Periodo de Implementación es relevante para el Acuerdo y "sin él, el Acuerdo no se habría firmado en primer lugar" (párrafo 30 de los Resúmenes).  Por otro lado, se argumentó que el periodo de funcionamiento debía contarse a partir del 20 de junio de 2020, cuando la propiedad arrendada se abrió al público general (sección 32 de los resúmenes).
33. Hay una razón para los argumentos de que estas son reclamaciones dentro del alcance de una ampliación prohibida de la fachada en la medida en que constituyen un argumento para interpretar los términos del acuerdo (señalaré que las reclamaciones de ampliación de la fachada estaban reservadas para el demandante conforme a la transcripción previa al juicio del 28 de marzo de 2020 yel argumento en la audiencia probatoria, por ejemplo, pp. 121, 134 de la transcripción).  En la declaración de defensa, Babylon afirmó que se aplicaban los términos del borrador del 17 de julio de 2019 (una afirmación que ella retiró en la audiencia preliminar), o, alternativamente, se afirmó que Babylon actuó de mala fe al no aceptar la petición de Babylon para discutir la adaptación de los términos del arrendamiento a las circunstancias del coronavirus.  No es posible entender -ni siquiera una pista- un argumento de que, según el apéndice de los términos comerciales firmados, la estipulación relativa al pago de la renta debería "extenderse" como un derivado del rescate únicamente, de modo que comenzará en una fecha diferente y más tarde de dos años después de la firma de la firma.  Esto es suficiente para que la reclamación sea rechazada.
34. La reclamación también debe ser rechazada por sus méritos. Señalaré desde el principio que el argumento se planteó de forma ambigua sin estar claramente argumentado en los resúmenes de Babylon sobre si esta afirmación surge únicamente de la obligación de Ravetz de adaptar el acuerdo a las circunstancias del coronavirus, o también de una afirmación interpretativa del acuerdo.  En cualquier caso, el argumento debería ser rechazado.
35. En la medida en que tratamos con una afirmación interpretativa, no es posible aceptar la interpretación de Babilonia. Esto es un acuerdo comercial.  Según las pruebas -y no hay disputa al respecto- el acuerdo se firmó entre entidades empresariales representadas legalmente.  En acuerdos de este tipo, conforme a la jurisprudencia, debe darse un peso significativo e incluso decisivo al lenguaje del acuerdo (véase la opinión del Honorable Juez A.  Grosskopf, Other Municipal Applications 7649/12 Bibi Roads, Dirt and Development in a Tax Appeal v.  Israel Railways [Nevo] (20 de noviembre de 2019) (en adelante - el "Caso Bibi Roads"); Sentencia del Vicepresidente, el Honorable Juez T.  Havkin, en el Caso Civil (Magistrado de Tel Aviv) 51406-10-19 King George Tel Aviv contra Elitam en Apelación Fiscal [Nevo] (28 de enero de 2024)).
36. El acuerdo es claro y explícito respecto a la cuestión del periodo durante el cual el alquiler se pagará únicamente como derivado del rescate (sin pago mínimo). La cláusula 4.1 del Apéndice de los Términos Comerciales estipula que la renta como derivado del rescate (sin pago mínimo) se pagará "en los dos primeros años del periodo de arrendamiento".  El periodo de arrendamiento se definió en la cláusula 3.1 del apéndice de los términos comerciales de la siguiente manera: "El periodo de arrendamiento es de 5 (cinco años) comenzando el día de la firma de este acuerdo y finalizando al final de los 5 años posteriores [mi énfasis es L.C.]".  Por tanto, está claro por las disposiciones del acuerdo que un periodo de dos años en el que la renta es solo un derivado del rescate (sin que se determine un importe mínimo) comienza en la fecha de firma.  Cabe recordar que las partes firmaron el apéndice de los términos comerciales el 18 de julio de 2019.  Por tanto, conforme a los términos del acuerdo, hasta julio de 2021, la renta es solo un derivado de los ingresos , tras lo cual se aplica una renta mínima (siempre que la renta derivada de los ingresos no los supere).
37. Señalaré, en este contexto, que la evidencia sí muestra que el propósito del periodo en el que la renta se fijó solo en un porcentaje de la redención, sin que se determinara una renta mínima, era permitir a Babilonia un periodo de circulación para ayudar al negocio de parques infantiles a establecerse y desarrollarse (véase, por ejemplo, el testimonio de Yoel en las páginas 81-83), así como un periodo durante el cual se realizaron trabajos de adaptación en la propiedad - para los cuales se acordó que no se pagaría renta (si se completaba en seis meses). Sin embargo, el lenguaje claro y claro del acuerdo no permite interpretarlo de tal manera que el periodo de dos años en el que se paga la renta como derivado solo de la redención se prorrogue o posponga si se cumplen ciertas circunstancias o condiciones.  El lenguaje del acuerdo es claro e inequívoco.
38. Por tanto, también queda claro por la redacción del acuerdo que la fecha en que la propiedad arrendada se abrió al público general no es relevante para el inicio del periodo de dos años en el que la renta se paga únicamente como derivado del redención, contrariamente a la afirmación del demandado. Recordaré, en este contexto, que según las claras disposiciones del acuerdo, el periodo de dos años en el que la renta es derivada del rescate solo incluye un periodo significativo de trabajo de adaptación en la propiedad arrendada tras la firma con el fin de preparar la propiedad arrendada para ser utilizada como patio de recreo (hasta enero de 2020), como indica, entre otras cosas, la cláusula 4.1 del anexo de las propias condiciones comerciales.  Las partes también anticiparon que era posible que la hipoteca de las obras de ajuste que "muerden" durante el periodo de dos años (en el que se determinó que la renta se pagaría solo con el redento y sin mínimo) se prorrogara y se determinara específicamente en tal caso, en la cláusula 4.1 del Apéndice de los Términos Comerciales, que se pagara la renta mínima por la extensión de las obras de ajuste más allá de un periodo de seis meses, y de una manera que acortara el periodo en que se paga la renta solo desde el redense.  En este sentido, en sí mismo, hay algo que contradice la posición de Babilonia.
39. No es casualidad que en la declaración de defensa en nombre de los demandados se quejen del alquiler y los honorarios de gestión y que el demandante insista en "cumplir los acuerdos tal como están escritos y redactados" (párrafo 51 de la declaración de defensa), cuando afirman que, a la luz de las circunstancias del coronavirus, se requiere consideración por su parte. Incluso en los resúmenes -más allá del argumento de que el "periodo de circulación" debe contarse el 4 de febrero de 2022 o el 20 de junio de 2020- los demandados no explican cómo, según ellos, la supuesta interpretación puede añadirse a la redacción del acuerdo.
40. En este contexto, señalaré que tampoco hay base para interpretar el anexo al acuerdo (de mayo de 2022) como uno que pospone la fecha en que se paga el plazo de dos años en el que se paga la renta como derivado del rescate solo y sin mínimo, como se alega en los resúmenes de la demandada (y como ella también argumentó en la audiencia probatoria). La disposición de la Sección 2 del Adenda no pospone ni modifica el periodo de arrendamiento que se cuenta desde la fecha de firma de los Términos Comerciales, tal como se define en la Sección 4.1 del Apéndice de los Términos Comerciales.  Está claro que el nuevo acuerdo expresado en el anexo al acuerdo relativo al alquiler solo se refería al hecho de que el alquiler mínimo no se pagaría en el plazo de dos años debido a la prórroga de las obras de adaptación más allá de seis meses, a pesar de lo que se establecía en la cláusula 4.1 del anexo de las condiciones comerciales.
41. Esto se basa en el lenguaje claro y natural del acuerdo, y lo mismo ocurre con las circunstancias del caso. Esto también es evidente en la admisión del demandado en la declaración de defensa sobre la cantidad de la reclamación bajo el acuerdo "tal como está redactada y redactada" y la supuesta inflexibilidad de Rabatz (párrafos 32-33, 51 de la declaración de defensa).  Y por si fuera poco, Babylon afirmó además en la declaración de defensa que "el propietario se negó a hablar con el inquilino sobre la cantidad de alquiler a pagar después de 24 meses desde su entrada en la propiedad arrendada...  En las circunstancias de la crisis del frío, funcionó solo durante unos 13 meses y medio de los 24 meses, durante los cuales el tráfico de visitantes fue bajo y el inquilino solicitó, y con razón, cierta consideración por parte del propietario.  Desafortunadamente, sin embargo, el inquilino se encontró repetidamente con desapariciones airadas por parte del propietario" (párrafo 50 de la declaración de defensa).  Este argumento en la declaración de la defensa también puede contradecir la interpretación infundada planteada por Babylon en sus resúmenes (y véase también la declaración jurada del propio Effi, que no respalda este argumento (párrafo 103 de la declaración jurada) y el testimonio de Yoel, quien llevó a cabo las negociaciones sobre el anexo al acuerdo en las páginas 76 y 78 de la transcripción).  No hace falta decir que durante el periodo de trabajo en la propiedad arrendada no hay redención, y por tanto la importancia de la renta como derivado solo de la redención es que no se paga ninguna renta.
42. En los márgenes, mencionaré que en la declaración de defensa se afirmó que el apéndice de los términos comerciales vinculantes no era el firmado, sino el borrador que Babylon presentó el 17 de julio de 2019. Babylon retractó esta afirmación en el informe preliminar en el que las empresas fueron reducidas, y en la medida en que repite este argumento en sus resúmenes (por ejemplo, en la sección 20), Rabatz afirma acertadamente que esto es una ampliación de un frente prohibido.  También señalaré que, en cualquier caso, no queda rastro de este argumento ni de la acusación de engaño al firmar el apéndice de los términos comerciales en la declaración jurada del testigo principal de Effi, quien describió extensamente los contactos con Aviel antes de la firma y no afirmó que cometiera un error o que fuera engañado en la redacción firmada, sino que repitió la afirmación en respuesta a las preguntas planteadas en el contrainterrogatorio por qué se retractó de la afirmación.

La afirmación de Babilonia de frustrar debe ser rechazada

43. Babylon argumenta en sus resúmenes que , en las circunstancias del caso, las leyes de frustración se cumplen de manera que anulan la exigencia de Ravetz de pagar la renta completa y las tasas de gestión.
44. La ley de impedimento está establecida en la Sección 18 de la Ley de Contratos (Remedios por Incumplimiento de Contrato), 5731-1970. Este es el texto de la disposición del artículo 18(a) de la Ley:

45. La aplicación de las leyes de prevención depende del cumplimiento de tres condiciones: la primera condición es la "condición de expectativa", según la cual se exige que el incumplimiento sea resultado de circunstancias que el infractor no conocía y no debería haber conocido en el momento de celebrar el contrato. La segunda condición es la "Condición de Efecto sobre el Contrato", que indica que se requiere que el cumplimiento del contrato sea imposible o fundamentalmente diferente de lo acordado debido a esas circunstancias.  La tercera condición es la "condición preventiva", según la cual la causa de acción solo se aplicará cuando tratemos de circunstancias que el infractor no podría haber evitado (véase extensamente, Civil Appeal 6328/97 Regev v.  Ministry of Defense, IsrSC 55(5) 506, 517 (2000); Apelación Civil (Distrito Central) 11146-04-22 Sistemas Infantiles Isoonic enApelación Fiscal contra La Rhine Entrepreneurship and Events in Tax Appeal [Nevo] (22 de agosto de 2022) (en adelante - el "caso Isonik")).
46. Las condiciones para la aplicación de las leyes de la frustración no se cumplen en las circunstancias del caso:
47. En primer lugar, en un anexo al acuerdo que las partes celebraron el 21 de mayo de 2020 -unos dos meses después del estallido de la pandemia de COVID-19- acordaron un cambio en el acuerdo según el cual a Babylon no se le cobraría un alquiler mínimo por la extensión de los trabajos de adaptación, mientras que las partes añadieron en los párrafos 2 y 4 del anexo (citado anteriormente) que las obligaciones de las partes bajo el acuerdo, con excepción de los cambios acordados, son arbitrarias. No se puede negar que en este momento - cuando Babilonia ratificó sus obligaciones bajo el lenguaje del acuerdo - la pandemia de coronavirus o sus posibles consecuencias fueran imprevisibles.  No obstante, el acuerdo que se formuló establece que las obligaciones del acuerdo seguirán aplicándose y no, por ejemplo, una cláusula que preserve la reclamación de obstáculo y cualquier otra reclamación futura.  Esto es suficiente para llegar a la conclusión de que no se cumplen las condiciones de expectativa.

Señalaré, en este contexto, que en las circunstancias del caso también existe una dificultad en el hecho de que Babilonia no pagó la renta según una decisión que tomó.  No se afirma que Babylon no pudiera pagar el alquiler en términos de recursos y situación de flujo de caja de la empresa (tampoco hay pruebas de ello).  En este sentido, parece difícil afirmar que el incumplimiento ocurrió como resultado de las circunstancias frustrantes, y como mucho podría argumentarse que el contrato se volvió impráctico debido a la importancia económica de su existencia o que su propósito se vio frustrado en el sentido de que una parte del contrato (Babilonia) no puede derivar de él su propósito subyacente, pero incluso quienes defienden que puede haber circunstancias en las que tales casos entren dentro del ámbito de la doctrina de la prevención insisten en que esto debe limitarse solo a casos extremos (véase Gabriela Shalev y Effi Zemach Contracts 777-782 (4ª edición, 2019)).

48. En segundo lugar, el argumento de Babylon es que no debería estar obligada a pagar el alquiler mínimo que, según el acuerdo, comenzó a aplicarse en julio de 2021. Este fue un periodo en el que, según el propio método de Babilonia, no hubo confinamientos; El parque infantil estaba abierto al público y se relajaron las restricciones por COVID-19 impuestas durante el método Babylon (tras la abolición de la obligación de llevar mascarilla; también hubo vacunas para niños, y la restricción restante era que se requería un Green Pass, que requería vacunación o una prueba PCR en una estación adecuada).  El propio Effi declaró queel coronavirus no intervino durante este periodo (pp.  141, s.  26, p.  144, s.  18-19).  Incluso ignorando el significado de los términos del primer anexo y teniendo en cuenta los estrictos estándares establecidos en la jurisprudencia, no se puede decir que durante este periodo la implementación del acuerdo fuera imposible.  En otras palabras, tampoco se cumplen las condiciones de influencia.

Además, en el periodo anterior al que es objeto de la demanda -antes de julio de 2021- a Babylon se le cobró renta únicamente según el redención (es decir, solo según los ingresos reales, de una manera que ponderara el daño sufrido como consecuencia del coronavirus, por el que también se perjudicó al demandante).