En otras palabras, incluso si asumimos para los fines de la discusión que el periodo de cierre y severas restricciones (por las que se pagó el alquiler desde el reembolso) habrían cumplido las condiciones de expectativa e impacto, no es posible llegar a la conclusión de que formule las condiciones de efecto incluso para el periodo relevante para la reclamación (a julio de 2021; un periodo en el que hubo restricciones suavizadas) porque las expectativas de Babylon de que podría operar la propiedad arrendada durante un periodo significativo de tiempo a renta por ingreso solo para establecer el parque infantil no se cumplieron.
Ciertamente, esto no es un impedimento permanente que interrumpa completamente el cumplimiento del contrato, como exige la jurisprudencia (véase, por ejemplo, Civil Appeal 5054/11 Sapir and Barkat Real Estate (Holiland) en Tax Appeal contra el abogado Yaakov Amster, en el párrafo 35 [Nevo] (7 de marzo de 2013); y comparar, en las circunstancias de la pandemia de coronavirus, con una objeción a la ejecución de una escritura (Shalom B.Y.) 45354-04-22 Shomron contra Enav (22 de noviembre de 2022); Caso Civil (Shalom Tel Aviv) 28260-05-20 Mandin enTax Appeal v. M.N.M. Shahaf inTax Appeal [Nevo] (22 de agosto de 2023); Caso Civil 57787-06-20 Bolda contra Mizrahi [Nevo] (9 de octubre de 2024); Caso Civil (Shalom Tel Aviv) 18585-05-20 Taller de los Campeones en Apelación Fiscal contra Meitar Ejecución de Infraestructuras y Comunicaciones en Apelación Fiscal [Nevo] (12 de diciembre de 2024)). Como mucho, en las circunstancias del caso, se trata de no cumplir con la expectativa de Babilonia. Esta expectativa no entra dentro del alcance de las obligaciones del demandante en el acuerdo y está profundamente arraigada en los riesgos que Babylon asumió en la transacción (comparar, el caso Isonik en el párrafo 39).
- En este sentido, es posible referirse a las palabras del Honorable Juez E. Stein en una solicitud de permiso para apelar que fue rechazada en el caso Isonik, donde se sostuvo, entre otros: "El Demandante desea transferir al Demandado, propietario del terreno, parte del daño causado por el brote de coronavirus. Esto es una redistribución de riesgos contractuales, una medida de gran alcance que carece de justificación" (Civil Appeal Authority 7637/22 La Rhine Development and Events in Tax Appeal v. Isonik Kid Systems inTax Appeal [Nevo] (17 de noviembre de 2022)). Lo mismo ocurre en nuestro caso.
La exigencia del demandante de cobrar a Babylon un alquiler mínimo según el acuerdo no es de mala fe
- Babylon afirma además en sus resúmenes que la exigencia de Ravetz de cobrarle un alquiler mínimo según el acuerdo a julio de 2021 es de mala fe. Se alegó que la apertura de la propiedad arrendada se pospuso durante muchos meses debido a la imposibilidad de realizar trabajos de adaptación para calificar el parque infantil alquilado como tal debido a los 68 días de cierre que precedieron a la apertura, y que en el periodo posterior a la apertura del parque, durante 154 días, la actividad cesó completamente debido a los cierres, lo que causó graves daños a Babylon. Según Babylon, "la insistencia del demandante en cumplir los acuerdos tal como están escritos y redactados, y esto bajo flexibilidad, aunque ligera, en los términos del arrendamiento para aliviar a los demandados en su angustia y debido a las circunstancias excepcionales que caracterizaron la crisis del coronavirus, constituye una grave falta de buena fe, especialmente en vista de la frustración del acuerdo" (párrafo 56 de los resúmenes). Se argumentó que la falta de buena fe da a Babilonia un remedio para negar la aplicación del acuerdo, y al menos el derecho a reducirlo. La reclamación debería ser rechazada.
- Ciertamente, como se ha señalado, la evidencia muestra que Babylon esperaba un periodo significativo en el que el parque infantil funcionara con normalidad y sin restricciones (el coronavirus), durante el cual el alquiler a pagar se diría únicamente con los ingresos para facilitar la consolidación del negocio y su flujo de caja. De hecho, no hay disputa en que para este fin el acuerdo estipula el periodo de los dos primeros años, durante el cual la renta se deriva únicamente de la redención (sin la obligación de renta mínima), como también se desprende de los testimonios de Aviel y Yoel (por ejemplo, pp. 55, 81-83 de la transcripción). Tampoco hay disputa de que esta expectativa no se cumplió, y también es posible aceptar como cuestión de lógica y sentido común la afirmación de que las circunstancias de la pandemia de coronavirus dificultaron el establecimiento del negocio y perjudicaron sus ingresos, en mayor o menor medida, si el plan de negocio formulado y presentado al demandante -sobre el cual el demandante tiene diversas reclamaciones- fue realista o no.
- A esta conclusión se puede llegar aunque Babilonia no presentó datos financieros completos, sino datos escasos que apenas estaban respaldados por documentos.
Entre otras cosas, Babylon no presentó pruebas que respaldaran una inversión de 11.400.000 ILS en el parque, como se indica en las declaraciones juradas de forma casual, sin detalles y sin respaldo en los documentos (por ejemplo, el párrafo 30 de la declaración jurada de Effi), y en el contrainterrogatorio de la CPA Eini, testificó que la inversión de Babylon en el edificio fue de aproximadamente 2,4 millones de ILS (de una inversión de 6 millones de ILS, que también incluía la inversión del demandante) y el resto de la inversión (aproximadamente 9 millones de NIS) fue en el equipo de Babylon que ella abandonó al salir de la propiedad arrendada (p. 99 de la transcripción; testimonio de Effi en p. 163).