Estos documentos muestran que la representación presentada al demandante y establecida en el contrato de compraventa no fue una tergiversación, sino que el proyecto se encuentra efectivamente en el complejo Arza, que geográficamente se encuentra en Motza Illit. Esto también se reflejaba en documentos oficiales de las autoridades competentes.
- Para demostrar su alegación de que el demandado sabía de la necesidad de modificar los límites municipales incluso antes de que se emitiera el permiso de construcción y en el momento de la firma del contrato de compraventa, los demandantes se basan en una carta del asesor legal del demandado, la abogada Israela Fender, fechada el 18 de octubre de 2017 (Apéndice 3 a la declaración jurada de los demandantes). En primer lugar, señalaré que, según se deduce de la carta, esta no es una opinión jurídica vinculante, sino más bien una carta que es una "visión general".
- En segundo lugar, no consideré que esta carta respalde el supuesto engaño.
Como se indicó, el contrato de compraventa se firmó el 7 de junio de 2016, más de un año antes de esta carta. El argumento de los demandantes es que la cuestión de la afiliación municipal era conocida por el demandado antes de la firma del contrato de compraventa. El abogado Fender no fue llamado a testificar por ninguna de las partes, por lo que la carta no puede interpretarse más allá de lo que se indica en ella.
Según se desprende de la carta, históricamente el complejo de Arza no estaba incluido en la jurisdicción de Motza Illit, porque no había edificios residenciales ni residentes permanentes, y por tanto, con la aprobación del plan de zonificación, la emisión de permisos de construcción y la ejecución de obras residenciales, surgió la necesidad de modificar los límites municipales e incluir el complejo de Arza en el área jurisdiccional de Motza Illit. La autoridad local - el Consejo Regional Mateh Yehuda presentó una solicitud al respecto - y fue aprobada por el Ministro del Interior. Sin embargo, en esta carta, el abogado Fender afirma explícitamente que "en todos los documentos según los cuales se compró el terreno del complejo, como el T.B.A. aprobado en el que ya se ha aprobado la designación del terreno para fines residenciales, los permisos de construcción, el contrato de arrendamiento emitido por la Administración de Tierras de Israel, etc., se define que el complejo está ubicado en Motza Illit." En otras palabras, los terrenos del complejo se adquirieron con el conocimiento de que el complejo se encuentra en Motza Illit, como consta en los documentos relevantes en el momento de la compra.
- El vicepresidente de Ingeniería del demandado, Simcha, declaró que no era trabajo del demandado aclarar la cuestión de la afiliación municipal, quién recauda los impuestos municipales o los procedimientos de registro de las instituciones educativas. Simcha declaró que la acusada realizó inspecciones y, basándose en los documentos que poseía, el proyecto se encuentra en Motza Illit. El demandado no era consciente del problema de afiliación municipal hasta que los apartamentos estuvieron ocupados y se recibieron las facturas fiscales municipales, porque todos los documentos indicaban que el proyecto estaba ubicado en Motza Illit. Este asunto es responsabilidad del Consejo Regional de Mateh Yehuda, que gestionó el asunto con el Ministerio del Interior. Simcha declaró que el demandante compró el apartamento cuando ya estaba construido, y que también podía ver dónde se encontraba el apartamento (párrafos 9-13 de la declaración jurada de Simcha; transcripción de la audiencia fechada el 19 de febrero de 2025, p. 36, párrafos 21; p. 38, párrafos 22-30; p. 39, s. 1-14; p. 41, s. 1-26). El testimonio de Simcha fue claro y coherente, no contradecía y era coherente con los documentos de tiempo real, que atestiguan que el proyecto se definió como ubicado en Motza Illit.
- El testimonio de los testigos de los demandantes, Stern, Faraji y Cohen, tampoco ayudó en este asunto ni fundamentó el supuesto engaño contra los propios demandantes.
- Por tanto, comprobé que las representaciones de la demandada coincidían con los documentos en su poder, según los cuales el proyecto se encuentra en Motza Illit. Los demandantes compraron el apartamento cuando ya estaba construido, cuando los documentos estaban al alcance de la mano, y pudieron examinar la cuestión de la afiliación municipal, en la medida en que era importante para la compra del apartamento. Por lo tanto, no consideré que hubiera incumplimiento de una obligación contractual por parte del demandado respecto a la cesión del proyecto.
- Añadiré que tampoco encontré que el demandante probara los daños que le causaron. El demandante declaró al respecto que "no es imposible, e incluso casi con certeza, si hubiéramos sabido que el proyecto no estaba asociado con Motza Illit, no habríamos comprado el apartamento al demandado, sino que habríamos comprado uno de los apartamentos en Jerusalén y otra casa que nos fue presentada en Motza Illit" (párrafo 10 de la declaración jurada del demandante). Más allá de que este es un testimonio único de un litigante, es un simple razonamiento que no está respaldado por ninguna referencia. Los demandantes alegan que el impuesto sobre la propiedad era más alto porque el complejo no pertenecía a ninguna localidad y que no podían elegir ni ser elegidos en elecciones municipales, participar en las actividades de la comunidad, estar incluidos en instituciones educativas y estar regulados para adultos. Esta afirmación tampoco ha sido demostrada. Como se indicó, en el momento de las audiencias probatorias en el procedimiento, el proyecto ya estaba vinculado desde el punto de vista municipal a Motza Illit, y no se presentó ninguna prueba de que los demandantes sufrieran daños en los años en que se llevó a cabo el proceso de asignación municipal.
- En resumen de este capítulo, no consideré que los demandantes probaran engaño o tergiversación y falta de buena fe por parte del demandado. Por lo tanto, los demandantes no tienen derecho a una compensación del demandado por este componente ni por la angustia mental que les ha causado como consecuencia.
- En vista de esta conclusión, no consideré necesario abordar la disputa entre las partes (aunque las partes elaboraron y desarrollaron este asunto) respecto a la inclusión de este recurso en la reclamación paralela presentada por los demandantes y otras partes en el Tribunal de Distrito. Como afirmaron los demandantes, eliminaron este remedio de su reclamación paralela y, en cualquier caso, está claro que no es posible recibir una compensación doble.
Compensación por sufrimiento mental y gastos
- Los demandantes alegan en sus resúmenes que el demandado ignoró sus indagaciones que comenzaron incluso antes de la entrega de la posesión del apartamento, que el demandado en su conjunto renunció a su responsabilidad y no se ocupó de los defectos que incluían defectos de humedad, salvo algunas excepciones (reparación del compresor y expansión parcial del nicho en la sala de servicio), y la fecha de entrega de la posesión se pospuso debido a la negativa de los demandantes a aceptar el apartamento con defectos de humedad. El demandante además afirma que se vio obligado a perder muchas horas para organizar la asignación del proyecto. Por lo tanto, deben ser compensados con una indemnización por el sufrimiento emocional en un importe de 50.000 NIS.
- La compensación por la angustia mental queda a discreción del tribunal, que tiene en cuenta una serie de consideraciones, incluyendo el alcance y la gravedad de los defectos, el coste de los mismos, el alcance de su impacto en el uso del apartamento, el retraso en la presentación de la reclamación, la angustia mental implicada en corregir dichos defectos, la cantidad de compensación otorgada y otras consideraciones (véase al respecto otras solicitudes municipales 5602/03 Segal et al. contra Housing and Development for Israel in a Tax Appeal (28 de febrero de 2005); así como en el Caso Civil (Distrito Central) 2270-08-07 Allegria contra Plasim Development and Construction Company en una apelación fiscal (11 de mayo de 2010).
- En cuanto al supuesto sufrimiento mental causado a los demandantes como resultado de los defectos de construcción, no se puede ignorar que la lista de defectos expresada en la opinión experta es significativamente menor que la planteada en la declaración de la demanda. De manera similar, los demandantes vivían en el apartamento y siguen viviendo en él. Como determinó el perito, reparar los defectos no requiere que los demandantes abandonen el apartamento. Por tanto, incluso si existe angustia subjetiva para los demandantes como resultado de los distintos defectos, objetivamente se encuentra en el umbral bajo. Añadiré que, como me impresionó durante el procedimiento y por el testimonio del demandante, el demandante eligió adoptar un enfoque beligerante y confrontativo, bajo cooperación y permitiendo que el demandado abordara todas las supuestas deficiencias. Su reclamación de angustia mental causada al demandante, que es decenas de veces mayor que su angustia mental, tampoco se expresó en el testimonio del demandante, quien decidió no testificar en este procedimiento (transcripción de la audiencia del 19 de febrero de 2025, p. 27, párrafo 39). En cuanto al sufrimiento mental causado a los demandantes como resultado del deterioro del ruido en las tuberías con fugas, como se indicó, el perito no encontró ningún defecto y también declaró que durante su visita no le impresionó el ruido inusual. Por tanto, no se ha probado ningún defecto objetivo y, en la medida en que los demandantes sufran angustia mental subjetiva, no está sujeto a la compensación del demandado.
- En cuanto a la reclamación sobre la angustia mental causada por la cuestión de la asignación del apartamento, como se ha declarado, no consideré que el demandado fuera responsable de compensar a los demandantes por este componente. A esto añadiré que la reclamación del demandante por el considerable tiempo invertido en atribuir el proyecto a Motza Illit no estaba respaldada por pruebas (ibid., págs. 28, párrafos 26-29; p. 29, párrafos 8-9). En cualquier caso, no hay disputa de que el proyecto se encuentra actualmente, también desde el punto de vista municipal, en Motza Illit.
Así, teniendo en cuenta el alcance y la gravedad de los defectos reclamados, en contraposición a los que realmente se concedieron y su coste; teniendo en cuenta el alcance de su influencia en el uso del apartamento, que fue insignificante; y teniendo en cuenta la cantidad de compensación otorgada contra la cantidad reclamada; y también teniendo en cuenta la conducta general de los demandantes; No he encontrado ninguna compensación adicional que conceda a los demandantes por la angustia mental que les causó.