Caso Civil (B.Y.) 64078-07-21 Asher Sharvit contra Azorim Building (1965) Ltd. - parte 6

00Lowers de yeso

1. El perito del tribunal determinó en su opinión que el rebajado del techo y del sistema de aire acondicionado se realizó conforme a las instrucciones del planificador del sistema de aire acondicionado, sin perjuicio alguno para la eficiencia del mismo.  Además, dictaminó que, en ausencia de una opinión experta en aire acondicionado respecto al supuesto daño a la eficiencia del sistema de aire acondicionado y en vista de la posición de la parte contraria; No puede opinar sobre el supuesto daño a la eficiencia del sistema de aire acondicionado.  El experto determinó que, en la práctica, se colocan dos tuberías sobre la puerta de la sala segura utilizada para el sistema de aire acondicionado, y que el sistema de ventilación cumple con las instrucciones del Mando de Frente Interior sin ningún peligro.
2. Los demandantes afirman en sus resúmenes que el demandado actuó en contra del plan de venta actualizado al no bajar el yeso en el vestíbulo del apartamento ni el techo en la sala segura.  Según ellos, la determinación del tribunal ignoró el hecho de que todas las reducciones aparecen en el plan de venta actualizado que se le dio al perito y también en las opiniones de las partes.  Según los demandantes, deberían ser compensados por la suma de 21.000 ILS más IVA, o alternativamente por la suma de 6.200 ILS sin IVA, según determine el perito en nombre de los demandantes (párrafo 17 de los resúmenes de los demandantes).
3. No encontré ninguna desviación de la determinación del perito ni de la concesión de la indemnización a los demandantes.  Primero, como se desprende del interrogatorio del perito del tribunal, vio el plan de venta actual, que se le presentó en el marco de los documentos que le entregaron.  Es cierto que este es un plan que no fue firmado por las partes y, por tanto, él lo vio como un plan de trabajo, pero lo revisó antes de emitir su opinión (ibid., págs.  3, págs.  28-31).  El experto confirmó que la entrada se bajó con una tira de 20 cm, que el vestíbulo de entrada se bajó y que lo que no se hizo fue la instalación de cornisas (pp.  4, 32, 5, 9 y 23).  Como testificó el experto, el demandante añadió un paso para cubrir las tuberías y la caja, y el coste de la ampliación del demandante es de ILS 1.000 (el coste del contratista del demandado) (pp.  4, 32, 38; pp.  5, 18-21 y 33).  Así, la determinación del perito se basa en el plan de venta actual, su examen en el terreno y su experiencia profesional, y por tanto no consideré necesario desviarme de él y conceder una compensación adicional, salvo por la suma realizada por el demandante, de acuerdo con el coste determinado por el perito por la suma de 1.000 ILS.

Incompatibilidad del Plan de Aire Acondicionado

1. Los demandantes alegan que la falta de bajada de la sala segura provocó que las aberturas del aire acondicionado cambiaran.  Según ellos, el perito cometió un error al determinar que, en ausencia de la opinión de un experto en aire acondicionado, no puede emitir su opinión respecto al supuesto daño a la eficiencia del sistema de aire acondicionado en contravención de los planos; Los planos de aire acondicionado forman parte de los planos del apartamento y el perito los recibió (párrafo 18 de los resúmenes de los demandantes).
2. En primer lugar, el plan de aire acondicionado en el que se basaban los demandantes no se presentó al perito antes de su interrogatorio, a pesar de mi decisión del 5 de diciembre de 2022, de que las partes debían presentar al perito todos los documentos relevantes.  Los demandantes no presentaron justicia razonable por esta omisión.  Los demandantes tampoco enviaron preguntas a los expertos para aclarar estos documentos supuestamente ausentes, y esto es suficiente para cumplir con su obligación.  Por lo tanto, no pueden alegar que ni el perito ni él revisaron los documentos relevantes, que eligieron no presentarle.  En cualquier caso, el perito declaró que la ubicación de las aberturas del aire acondicionado es adecuada para el plan de venta (ibid., p.  13, párrafo 33).  De manera similar, el representante del demandado, Deri, que actuó como contratista del proyecto, declaró que las degradaciones se realizaron conforme a los planos y que la supervisión y los consultores fueron aprobados para ello (transcripción de la audiencia fechada el 19 de febrero de 2025, pp.  45, 26-27 y 46, 2).  Su testimonio, que no fue ocultado, está respaldado por el testimonio del experto.
3. Por lo tanto, no consideré que los demandantes probaran que no hubiera compatibilidad con los planes de fusión, y en cualquier caso no demostraron el coste que reclamaron.  Por lo tanto, no considero que el demandado esté obligado a pagar una compensación por este componente.

Nicho en la sala de servicio

1. Según los demandantes, el ancho del nicho que se construyó es menor que el de los planes de venta y, por tanto, no pueden colocar una lavadora y una secadora lado a lado, y deben ser compensados en la cantidad estimada por ellos en la suma de ILS 15,000 (párrafo 19 de los resúmenes de los demandantes).  En su opinión, el perito del tribunal determinó que el ancho del nicho era correcto.  El ancho del nicho en la sala de servicio tras las ampliaciones locales es de unos 124 cm.  Según el plan de ventas, el ancho del área de servicio es de 122 cm.  Aunque el plan de trabajo menciona un tamaño con un ancho de 125 cm, las notas del plano indican que "el tamaño no incluye recubrimientos como yeso y cerámica." Por lo tanto, las medidas reales, una vez realizado el revestimiento, pueden ser menores que el tamaño indicado en el plano.
2. El perito del tribunal también tomó nota de esta determinación en el marco de su contrainterrogatorio (transcripción de la audiencia del 22 de enero de 2025, pp.  29, 30; p.  31, 38).  Por tanto, no he encontrado ninguna desviación de la determinación del perito, que se dio en base a su experiencia, pericia y examen en el terreno, y no considero que el demandado deba estar obligado a pagar una compensación por este componente.

Azulejos para suelos

1. El experto localizó varias baldosas dañadas o con arañazos locales anormales en varios lugares (en el vestíbulo, el comedor, el salón y el dormitorio principal).  El experto determinó que debía realizarse una reparación artística local aplicando un relleno dedicado y realizando un pulido fino para lograr un aspecto uniforme.  Durante su contrainterrogatorio, el perito también tomó nota de esta determinación (ibid., pág.  24, párs.  31-32).
2. Según los demandantes, tienen derecho a una nueva venta y no a una venta "renovada", por lo que deberían ser compensados por reemplazar al menos el suelo de la "parte pública" por un importe de ILS 32.500 para 65 metros cuadrados, más el coste de supervisión y apelación fiscal (párrafo 20 de los resúmenes de los demandantes).
3. Según la Sección 4B(a) de la Ley de Venta (Apartamentos), el vendedor de un apartamento está obligado a corregir una discrepancia en el apartamento que pueda repararse, y el comprador debe darle la oportunidad adecuada para hacerlo en un plazo razonable.  El término "reparación" en este contexto es amplio e incluye cualquier acción destinada a eliminar la inconformidad, incluyendo la reejecución de una obra defectuosa, la sustitución de un artículo defectuoso o la finalización de la obra (Eyal Zamir, Sale Law (Apartments) (2002), p.  601).  Ninguna de las partes tiene derecho absoluto a dictar la forma de reparación, y el tribunal debe considerar factores como el coste de cada uno de los remedios, el grado en que cada método eliminará la incompatibilidad y el daño estético causado por una reparación parcial.  En nuestro caso, no vi una desviación de la determinación profesional del perito del tribunal, que consideró que no era necesario reemplazar el suelo, sino realizar reparaciones locales en relación con las baldosas individuales en las que se encontraron defectos, y adopto su decisión.

Persianas

1. El experto determinó que, según las especificaciones técnicas, las contraventanas serán persianas de sombreado eléctrico, como las existentes.  Estas contraventanas no proporcionan oscuridad total, solo sombreado.  Al mismo tiempo, el experto determinó que existe un hueco de luz anormal en las persianas de sombreado y, para eliminarla y asegurar el máximo sombreado, es necesario ajustar las persianas.  El perito del tribunal tomó nota de esta determinación durante su investigación (ibid., p.  26, párs.  22-28).
2. Según los demandantes, esto es un defecto y deberían ser compensados por el coste de reemplazar todas las persianas, que según ellos equivale a 40.000 ILS, o una disminución de valor por falta de rendimiento.
3. Incluso respecto a este componente, no vi ninguna desviación de la determinación profesional del perito del tribunal, que no fue contradicha.  No se demostró la necesidad de reemplazar todas las persianas, por lo que no consideré que se requiriera compensación adicional por este componente.

Peligro acústico debido al ruido de las tuberías con fugas

1. Los demandantes alegaron "un malestar psicológico significativo debido a escuchar el ruido de las aguas residuales al bajar el agua en el inodoro de los apartamentos superiores, por el receptor que se encuentra dentro del apartamento" (párrafo 22 de los resúmenes de los demandantes).  Los demandantes no solicitaron una compensación por la discapacidad, sino una compensación por la angustia mental.  En este contexto, el perito del tribunal determinó que la caja de control aparece conforme a las disposiciones del plano dentro del apartamento, en un lugar oculto a la vista.  El experto también determinó que la caja de control conecta las tuberías de drenaje de la cocina con las tuberías receptoras verticales.  El perito reiteró estas determinaciones durante su contrainterrogatorio (ibid., en pp.  16, párrafos 21-23 y en p.  18, párrafos 12-27).
2. En cuanto a la alegación de malestar psicológico, el perito del tribunal aclaró que no escuchó ningún ruido inusual durante su visita.  Si es un ruido inusual, debe ser probado por una opinión adecuada.  En su ausencia, no puede determinar la compensación.
3. En ausencia de un defecto probado, no encontré la manera de conceder una compensación.  En cuanto a la angustia del alma, también en relación con este componente, se tratará más adelante.

Aislamiento térmico que no está conforme al plan

1. El perito del tribunal determinó en su opinión que durante su visita no se encontraron hallazgos visuales que atestiguaran una falla en el sistema de aislamiento térmico.  Tras examinar la sección de pared de revestimiento en el dormitorio norte y examinar las capas de pared tal como se realizaron realmente, el experto encontró que no había desviación en el factor de resistencia respecto a los requisitos de la SI 1045 a la fecha de determinación.  Sin embargo, el experto constató que existía una desviación en la ejecución respecto al diseño del consultor térmico del proyecto (de acuerdo con el diseño del consultor térmico del proyecto, se requirió realizar un bloque de yeso de 7 cm de grosor con valores de resistencia térmica mejorados en lugar de un bloque de hormigón de 4 cm como se hizo realmente, por lo que en la práctica solo se logró una mejora del 30% respecto al estándar, y no del 65% previsto según los requisitos de la SI 1045).

El experto estimó el coste de la reparación en 10.000 ILS.  El perito tomó nota de estas determinaciones durante su interrogatorio (ibid., p.  34, párrafo 2).

1. Según los demandantes, también deberían ser compensados por el daño no pecuniario causado por la imposibilidad de usar la habitación durante los meses de invierno, así como por la disminución del valor que se ha producido al apartamento, ya que "es razonable suponer que el mismo aislamiento se realizó en todo el apartamento" (párrafo 23 de los resúmenes de los demandantes).  Sin embargo, incluso el perito en nombre de los demandantes no se refiere al aislamiento térmico de todo el apartamento, sino solo a la habitación noroeste.
2. No encontré ninguna desviación respecto a la determinación del experto respecto a este componente.  En este contexto, he dado mi opinión de que el perito de los demandantes tampoco hace conclusiones en relación con el aislamiento, sino que se refiere a lo que le dijo el demandante, que se refiere únicamente a esta habitación específica mientras determina que "debe verificarse y llevar a cabo el aislamiento adecuado y el pago por depreciación y pérdida razonable de uso" cuando el coste se fijó en 10.200 ILS, un coste similar al determinado por el perito del tribunal.  Por tanto, la determinación del experto, que se tomó en base a un examen que realizó y en su experiencia profesional, es razonable y no consideré que se desviara de ella.

Depreciación

1. Lo mismo ocurre con la supuesta depreciación.  El perito del tribunal determinó en su opinión que no hubo depreciación y que esta se incluyó en las cantidades de compensación que determinó para la reparación de cada componente defectuoso.  No encontré que esta determinación fuera contradictoria, ni que se presentaran pruebas o razones que pudieran desviarse de la determinación del experto.

Resumen provisional sobre las deficiencias

1. En el resumen mencionado, concluí que el demandado debe pagar al demandante por los defectos de la siguiente manera:

28. La suma de 28.800 ILS según la estimación del trabajo necesario para cancelar los defectos, según se indica en la opinión experta del tribunal (p. 28 de la opinión).
29. La suma de 2.500 ILS por una pendiente defectuosa en la cabina de la ducha.

• La suma de 1.000 ILS para el rebajado del fundido.

4. La suma de 4.500 ILS para la supervisión de ingeniería.

Estas sumas, además de un recurso fiscal legal.

1. Los valores de la opinión deben estar vinculados según el Índice de Insumos de la Construcción desde la fecha de emisión de la opinión (18 de febrero de 2024) hasta la fecha de la sentencia.

1. En la declaración de la defensa, el demandado alegó el derecho a enmendar.  Este argumento fue abandonado en el marco de sus resúmenes y no disputó la cantidad determinada por el perito (párrafo 2 de los resúmenes del demandado).  En consecuencia, el demandado debe pagar las sumas mencionadas.  Además, no consideré que al demandado se le debiera cobrar una compensación adicional por trabajos de contratistas en nombre de los demandantes, en vista de la conducta del demandante, como se describe a continuación.

Asociando el apartamento con "Motza Illit"

1. No existe disputa de que el apartamento del demandante está actualmente asociado con Motza Illit (transcripción de la audiencia fechada el 19 de febrero de 2025, en p.  26, s.  38; testimonio de Faraji en p.  17, s.  17).  Tampoco existe disputa en que los demandantes no intentaron cancelar el contrato debido a un defecto en su conclusión, y su argumento se centra en el nivel de incumplimiento de la obligación contractual.  El argumento de los demandantes es que la demandada engañó a los demandantes al venderles el apartamento cuando sabía que no era de origen élite y no informó a los demandantes de ello.
2. Empezaré diciendo que no encontré este argumento cierto.
3. El contrato de compraventa, firmado el 7 de junio de 2016, definía el terreno como "parcelas 30, 31, 32, 33, 34 en el Bloque 30317, situadas en el complejo "Arza" en Motza Illit.  El plan de zonificación se definió como Plan Esquema Nº Mi/876 y el proyecto fue definido como "el proyecto "Arza - Motza Illit" en el complejo "Arza" en Motza Illit, que está previsto que sea construido por la empresa....".
4. La cláusula 2.2 del contrato de compraventa establece que: "El comprador se compromete a examinar, con un examen razonable, antes de firmar el acuerdo, el terreno, su ubicación y alrededores, los planos de construcción de la ciudad que le corresponden, la descripción del edificio y de la propiedad tal como aparece en las especificaciones y planos adjuntos, el estado del edificio y de la propiedad en el momento de la firma de este acuerdo, así como cualquier otro factor que pueda influir en su decisión de comprar la propiedad en las oficinas de la empresa en los planos del edificio de la ciudad según las disposiciones de las cuales fue construida la propiedad."
5. Fue el demandante quien llevó a cabo las negociaciones para la compra del apartamento con el demandado (transcripción de la audiencia fechada el 19 de febrero de 2025, p.  29, párrafo 20).  El demandante declaró que normalmente no firma acuerdos antes de comprobar y verificar su corrección, pero en el caso en cuestión, "No podía pensar ni por un momento que el acuerdo no estuviera en la línea azul, que la línea azul cruzara la línea de nuestro proyecto y que no estuviera...  Le pertenece a él.  Lo comprobé todo, lo acepté, creí que era un punto que nadie pensó, ningún abogado que representara a nadie, este proyecto no pensó que debía ser examinado, que os están engañando y vendiendo un proyecto en una localidad que no está en ninguna localidad y no pertenece a nada" (ibid., 27-32).  Sin embargo, el examen de los documentos que tenían ante las partes en el momento de redactar el acuerdo lleva a la conclusión de que el demandado no tergiversó, ya que los documentos muestran que el proyecto estaba efectivamente definido como ubicado en Motza Illit:

1. El Plan de Construcción de la Ciudad - Plan Preliminar nº M/876 se denominaba "Complejo Illit Arza Motza". Bajo el subtítulo "Lugar del Plan" se dice que "el complejo 'Arza' en Motza Ilit dentro de los límites del Consejo Regional Mateh Yehuda" (énfasis añadido).
2. El contrato de arrendamiento - En el contrato de arrendamiento, el "Lote" se definía de la siguiente manera: "El Lote": El terreno descrito en el diagrama adjunto y que es parte integral de este contrato, y cuyos detalles son: Ubicación: Origen de Illit, la superficie es aproximadamente 20.163 metros cuadrados...". El Departamento de Registro y Asentamiento de la Administración de Tierras de Israel confirmó en su carta fechada el 5 de septiembre de 2011 que el Bloque 30317, Parcelas 31, 33 y 34 se encuentra en Motza Illit.

• El Acuerdo de Desarrollo - En el acuerdo de desarrollo de marzo de 2013 firmado con el Consejo Regional de Mateh Yehuda y el Comité Local de Planificación y Construcción de Mateh Yehuda, el promotor declaró que es el propietario registrado y titular del terreno ubicado en el "Complejo Arza" "en el asentamiento de Motza Illit, dentro de los límites del Consejo".

1. El permiso de construcción - El permiso de construcción fechado el 21 de agosto de 2013 también indica que la autoridad local es el Consejo Regional de Mateh Yehuda y la dirección del edificio: "Pack Mishkenot Motza".

El demandante se enfrentó a estos documentos durante su interrogatorio, y admitió que no los examinó ni que le interesaban (ibid., p.  30, 35; p.  31, 5-6 y 10, 12-13 y 29).