Supervisor del Registro de la Propiedad (PEsperanza) 217/24 Cohen Yehuda contra Asraf Uriel Yochai - parte 4

En segundo lugar, una condición de planificación requiere la viabilidad de obtener un permiso de construcción para la ampliación solicitada, de acuerdo con un plan válido [respecto a la relación entre el procedimiento de planificación y el procedimiento propietario, véase sentencia en el caso del Supervisor de Tierras Petah Tikva 659/20 Adv. Nahmias Shulamit contra Ghibli Erez Ezra (Nevo 14.03.2022)].

Tercero, la existencia de proximidad física - la ampliación solicitada debe estar conectada al apartamento existente como una continuación natural de la misma, de tal manera que la ampliación sea parte integral del apartamento ampliado [Sentencia Atieh; A.  Eisenstein, Fundamentos y leyes en derecho inmobiliario, Parte III - Condominios, p.  223].

1. De hecho, no existe ninguna disputa en que el cumplimiento de las tres condiciones acumulativas establecidas en la ley constituye una piedra angular en el proceso de toma de decisiones.  Sin embargo, y este es el punto principal, esto no sella la discusión legal, y no debe verse como el "final de la historia" que otorga a la mayoría un derecho absoluto a construir a cualquier precio.  Si la minoría logra demostrar una "infracción material" de sus derechos y la existencia de una alternativa menos perjudicial, o si la decisión de la mayoría está manchada por mala fe, el Supervisor puede intervenir y no permitir que la ampliación se lleve a cabo [véase, por ejemplo, (Supervisor de Tierras Haifa) 20/24 Khoury Doris contra Moskowitz Miriam (Nevo, 26 de enero de 2024)].

Aplicado a nuestro caso, los demandantes cumplen las condiciones de la mayoría propietaria requerida, pero no cumplen las condiciones urbanísticas

1. En cuanto a la mayoría propietaria, de hecho, no hay disputa de que los demandantes cumplieron con el requisito de la mayoría propietaria, ya que presentaron el consentimiento escrito de tres cuartas partes de los propietarios de apartamentos del condominio, que constituyen el 92% de la propiedad común, para llevar a cabo la ampliación del edificio.  Parece que los demandados son los únicos propietarios de apartamentos que rechazaron la solicitud de prórroga (véase el Apéndice 4 de la declaración de la demanda).
2. Sin embargo, la situación es diferente en cuanto al aspecto de la planificación: según el artículo 71A de la Ley de Bienes Raíces, una persona que desee ampliar su apartamento debe demostrar la viabilidad urbanística por parte de las instituciones autorizadas de planificación.
3. En nuestro caso, no hay disputa en que la decisión del Comité Local de Planificación y Construcción del 25 de agosto de 2022 aceptó la objeción de los demandados a la construcción de la sala segura.  Las razones del Comité, tal como se detallan en su decisión, fueron las siguientes: " El comité no aprueba ampliaciones de edificios que causen daños a otra propiedad adyacente.  2.  La construcción de la sala segura, de acuerdo con las instrucciones del Mando de Frente Interior, modifica la construcción existente en la planta baja que se construyó conforme al permiso de construcción nº 2015075 emitido en 2016 para ampliar la propiedad en unos 15 metros cuadrados.  La ampliación del solicitante reduce significativamente la casa en la planta baja y divide el espacio, por lo que sin el consentimiento del vecino no es posible.  3.  Sin una habitación segura, no es posible ampliar la casa con habitaciones en el tejado, por lo que también se rechaza la solicitud de habitaciones adicionales en el tejado."
4. La mera afirmación de los demandantes de que deberían poder solicitar un permiso de construcción demuestra que son plenamente conscientes de la falta de un permiso de construcción en sus manos.  Esto incluso se expresó explícitamente en el acta de la audiencia, donde se declaró: "...  Solicitamos, entre otras cosas, que se instruya a los demandados para que se abstengan de objeciones no fundamentadas y que permitan a los demandantes presentar una solicitud de permiso para establecer una dimensión y ampliar su apartamento.  Hablo del permiso para construir una sala segura..." (p.  4, párrafos 9-11).
5. Por tanto, se deduce que los demandantes no alcanzaron el umbral de planificación requerido, y esto es suficiente para que su reclamación sea rechazada.  Sin embargo, para garantizar la completitud del panorama y un examen exhaustivo de todos los aspectos planteados, también abordaré los otros argumentos de las partes.

El argumento de los demandados respecto al daño material que se les causará como resultado de la ampliación del apartamento de los demandantes no fue contradicho

1. Sé que los demandados alegan infracción de sus derechos de propiedad, pero esta reclamación no fue planteada por ellos en el marco de una demanda independiente, mientras que la ampliación no superó las condiciones umbrales, incluida la condición urbanística.  Sin embargo, como se ha dicho, también examinaré la reclamación de los demandados respecto al daño material.
2. Como se ha indicado anteriormente, en los casos en que se haya demostrado que la construcción solicitada (incluso si es una habitación segura) causará daños graves e irrazonables al apartamento del objetor, el supervisor puede no aprobar la construcción como se ha solicitado.
3. Antes de examinar la supuesta infracción sustantiva, debe señalarse que la Ley Inmobiliaria establece controles y equilibrios adicionales respecto a la ampliación de un apartamento, más allá del requisito de la mayoría propietaria.  Así, por ejemplo, el artículo 71B(b) de la Ley Inmobiliaria establece una estricta excepción a la decisión de la mayoría, estableciendo que no se tomará una decisión sobre la ampliación de un apartamento (incluida la construcción de una habitación segura) si es probable que esto vulnere los derechos relativos de construcción de cualquier otro propietario de vivienda para la expansión.  Esta disposición pretende garantizar que la distribución de los derechos de edificación se mantenga de manera proporcional y justa entre todos los propietarios de apartamentos, de modo que la ampliación de un apartamento no vaya a costa de la futura capacidad de otro inquilino para ejercer su parte relativa de estos derechos.
4. Por lo tanto, el argumento de los demandados de que su propiedad privada ha sido dañada y que la ampliación no debería permitirse constituye una objeción admisible según las disposiciones del artículo 71B(b) de la Ley de Tierras.  Ciertamente, esta sección, como se ha indicado, establece una prohibición explícita de tomar una decisión de ampliación si es probable que infrinja los derechos relativos de construcción de otro propietario de apartamento.  Sin embargo, además es necesario examinar si el objetor ha causado otro daño material, lo cual no constituye necesariamente una infracción de los derechos relativos de construcción.
5. La sección 71C(d) de la Ley de Tierras establece, como se indicó: "El Supervisor considera que se ha violado el derecho del propietario de un apartamento, una violación material...  Tiene derecho a ordenar la cancelación de la decisión que se tomó." "Daño material" para los fines de esta sección fue definido en el libro "Fundamentos y leyes del derecho inmobiliario" del académico A.  Eisenstein, parte tres, en la página 218, como una lesión permanente y continua que causa sufrimiento físico o mental al propietario de un apartamento que una persona razonable no estaría dispuesta a aceptar ni siquiera a cambio de una compensación adecuada [véase también Apelación Civil (Tel Aviv) 133/97 Clara Yusovich contra Tzila Chai (Nevo, 3 de octubre de 1999), que trata sobre daños materiales relacionados con la instalación de un ascensor en contravención de la posición de la minoría de propietarios de apartamentos].
6. En la sentencia sobre otro recurso - civil (Haifa) 3181-09-13 Jumana Agbaria Hamam contra Charlie Khoury en el párrafo 17 (Nevo, 16 de junio de 2014), se sostuvo respecto a la aplicación del mencionado artículo 71C: "Por tanto, según la disposición del artículo 71C de la Ley de Tierras, cuando la ampliación del apartamento probablemente cause un daño que exceda lo requerido por la realización del interés público en la ampliación del apartamento, mientras causa un daño desproporcionado a otro propietario del edificio, no es posible realizar la ampliación solicitada."
7. Esta conclusión es coherente con otras obligaciones que se aplican a los propietarios de apartamentos en un condominio, incluyendo la obligación de un propietario de un apartamento de actuar de buena fe en el ejercicio de sus derechos de propiedad, así como la disposición del apartado 2(b) de las normativas vigentes en el anexo a la Ley de Bienes Raíces.  Esta disposición, que se aplica al condominio, establece que un propietario de apartamento no puede realizar cambios ni reparaciones en su apartamento que dañen otro apartamento sin el consentimiento del otro propietario.  Incluso si el legislador permitiera, respecto a la ampliación de un apartamento, una reducción del derecho del propietario perjudicado en este asunto, opino que, cuando se trata de una infracción que exceda lo requerido, esto refuerza la afirmación del propietario perjudicado de que se trata de una infracción material a efectos del artículo 71C(a) de la Ley de Tierras.  A esto debe añadirse el deber de buena fe, lo que significa que la protección del interés propio del propietario del apartamento debe ser justa y tener en cuenta las expectativas justificadas y la debida confianza en la otra parte (véase la sentencia Rucker).
8. En nuestro caso, no hay contradicción en el argumento explícito de los demandados de que la ampliación solicitada, según su planificación actual, provocará un bloqueo casi total de tres ventanas en su apartamento, si la sala segura se construye frente a la casa (véase también p.  3, párrafos 27-28 de las actas de la audiencia).  Tal bloqueo no es algo trivial; Causa daños reales e irreversibles a la luz natural, la ventilación y la vista desde el apartamento de los demandados, cambiando así su carácter y calidad de vida.  Además, incluso si se elige otra alternativa, en la que se construya la sala segura en la parte trasera de la casa, la construcción solicitada dañará la habitación de los hijos de los acusados (véase también p.  5, párrafos 31-42 de las actas de la audiencia).  Esta lesión, ya sea expresada en una reducción de la habitación, un cambio estructural interno o una alteración material en su uso, también constituye una intrusión intolerable en el espacio privado de los demandados.  Estas reclamaciones, a pesar de su gravedad, no fueron negadas por los demandantes, ni siquiera en sus resúmenes.
9. Por tanto, del conjunto se deduce que el derecho de los demandantes a ampliar su apartamento, aunque sea un derecho importante consagrado en la ley, no puede justificar cambios estructurales tan drásticos y perjudiciales dentro de otro apartamento, y en particular sin el consentimiento del propietario.  Los demandantes no tienen derecho a realizar trabajos de construcción que bloqueen una parte tan significativa de las ventanas del apartamento de los demandados, y desde luego no tienen derecho a realizar ningún trabajo dentro del propio apartamento de los demandados sin su consentimiento explícito.  Estas acciones, según su naturaleza y resultados, constituyen "daño material" según se define en el artículo 71C(d) de la Ley Inmobiliaria y según la interpretación de la jurisprudencia.  Esta infracción se desvía de lo razonable y proporcional, y es incompatible con el deber de buena fe impuesto a los propietarios de apartamentos en un condominio.  Por lo tanto, incluso si los demandantes tienen la mayoría necesaria para llevar a cabo las ampliaciones, esto no las aprueba, ya que la mayoría no puede infringir significativamente los derechos sustanciales de propiedad de la minoría.

Incluso si la ampliación del apartamento de los demandados se considera una 'ampliación similar', no tiene el poder para superar el daño sustancial

1. El argumento de los demandantes de que los demandados realizaron una "ampliación similar" en su apartamento en el sentido del artículo 71B(c) de la Ley de Tierras, y por tanto deberían considerarse que aceptan la ampliación solicitada, debe ser rechazado.  El artículo 71B(c) de la Ley de Tierras establece efectivamente una presunción de consentimiento en casos de "expansión similar", y su propósito es evitar una situación de "coacción mutua" o "sodomía", en la que un propietario de apartamento que haya realizado una ampliación él mismo impida que otro arrendador realice una expansión similar.  Sin embargo, este propósito, por importante que sea, no es ilimitado y no puede servir como permiso para causar daño material.  La disposición del artículo 71B(c) de la Ley de Bienes Inmuebles no puede legitimar una infracción material de los derechos de propiedad de otro arrendador.  El principio rector en el derecho de propiedad, y en particular en lo que respecta a los condominios, es que la realización del derecho de un propietario de un apartamento no puede hacerse a costa de una infracción irrazonable y sustancial de los derechos de otro arrendador.  El umbral de daño material constituye una línea roja, más allá de la cual la presunción de consentimiento es inválida, ni siquiera el consentimiento explícito, si se dio en contravención de la ley o en daños desproporcionados.  La protección frente al daño material es un principio básico del derecho de la propiedad, que equilibra la libertad de acción del propietario y su deber de no dañar a otros.
2. En este sentido, acepto las palabras razonadas de la Honorable Supervisora de Registro de Tierras, la difunta Avital Schreiber, en su sentencia en el asunto (Supervisor de Tierras Jerusalén) 28/23 Eliav Zehava contra Ruth Netanyan, en el párrafo 18 (Nevo, 15 de agosto de 2024).  El Honorable Supervisor dictaminó allí que "incluso si los demandantes 1-2 hubieran construido una ampliación 'similar a' la que los demandados desean construir, esto no habría llevado a la conclusión de que los demandados tienen derecho a realizar una ampliación que perjudique sustancialmente al apartamento de los demandantes 1-2." Esta determinación refleja fielmente el equilibrio adecuado entre el principio de reciprocidad, consagrado en el artículo 71B(c) de la Ley, y la protección de los derechos de propiedad frente a daños materiales.  El principio de reciprocidad no puede hacer que la protección sustantiva del derecho de propiedad careza de sentido.  Opino que, incluso si la ampliación realizada en el pasado en el apartamento de los demandados pudiera considerarse una "extensión similar" en el sentido del artículo 71B(c) de la Ley, no habría reparado los daños materiales que podrían causar al apartamento de los demandados como resultado de la ampliación solicitada por los demandantes.  La presunción de consentimiento en el artículo 71B(c) no puede anular la prohibición de causar infracción material, ya que su propósito no es permitir la vulneración de derechos básicos, sino promover la reciprocidad en casos en los que no exista tal infracción.  Cuando se produce una infracción material, el principio de reciprocidad se aparta de la protección del derecho a la propiedad, que es un derecho constitucional fundamental.

Los demandantes no demostraron su afirmación de que la ampliación realizada en el apartamento de los demandados violaba el permiso

1. En cuanto a la afirmación de los demandantes de que la ampliación realizada por los demandados se realizó sin permiso, señalaré que, contrariamente a la reclamación de los demandados en sus resúmenes, esta reclamación sí surgió en la declaración de la reivindicación (párrafo 38).  Sin embargo, esta afirmación fue en vano y no se demostró en consecuencia.  He examinado el permiso de construcción que se concedió en relación con la ampliación del apartamento de los demandados (Apéndice 1 a los resúmenes de los demandantes), y no encontré en él ninguna referencia a la reclamación de los demandantes en relación con la forma de construcción y los materiales de construcción, incluyendo en lo relativo a la construcción ligera (véase también pp.  3, 42-49 de las actas de la audiencia), de modo que ni siquiera se presentó la primera prueba de que la construcción realizada por los demandados fue sin permiso, y por supuesto está abierto el camino para que los demandantes procedan en el procedimiento correspondiente.  y sujeto a cualquier ley.
2. A esto debe añadirse otra capa esencial: los demandantes compraron su apartamento con plena consciencia, tanto de la existencia de la ampliación en el apartamento de los demandados, como del hecho de que su apartamento no incluye un espacio protegido estándar (habitación segura).  De hecho, este periodo, con sus desafíos de seguridad, ilustra aún más la necesidad existencial de un espacio protegido estándar y accesible, y su importancia no debe subestimarse.  Sin embargo, como se ha indicado, aceptar la reclamación de los demandantes en estas circunstancias causará un daño material y desproporcionado a los derechos de propiedad de los demandados, y perjudicará el equilibrio existente.  Tal infracción es incompatible con los principios de justicia y equidad, y no debería permitirse en las circunstancias de este caso.

Conclusión

1. A la luz de todo lo anterior, la reclamación queda desestimada.

Gastos del procedimiento

1. En cuanto a los costes del procedimiento, es norma del derecho israelí que una parte que pierda en el proceso será responsable de los gastos de la parte contraria (Civil Appeal 9648/16 Orhitech GIS en Tax Appeal v.  Chen Avitan Law Offices, en el párrafo 67 y las referencias en el mismo (Nevo, 28 de febrero de 2018).  Esta regla también se reflejó en el Reglamento 151(a) del Reglamento de Procedimiento Civil, que establece que "la obligación de una parte de pagar tiene como objetivo indemnizar a la parte contraria por sus gastos en el proceso, teniendo en cuenta sus resultados, los recursos necesarios para gestionarlo y la conducta de las partes." En cuanto a la cantidad de gastos, el legislador subordinado determinó que el tribunal de primera instancia tendría en cuenta, entre otras cosas, "el valor de la indemnización concedida y la proporción entre esta y la cantidad reclamada, la forma en que las partes llevaron a cabo la audiencia, la complejidad del procedimiento, la inversión de recursos en su preparación y gestión, y la cantidad de gastos solicitados (Reglamento 153(c) del Reglamento) (véase también Apelación Civil 7627/20 Eisler Management Company en una Apelación Fiscal contra Tefen Medical en una Apelación Fiscal (Nevo 24.02.2022)).
2. Aplicado a nuestro caso, tras considerar los argumentos de las partes de acuerdo con los criterios establecidos en la jurisprudencia y dar mi opinión sobre la totalidad de las circunstancias del caso, incluyendo las Reglas de la Asociación de Abogados (Tarifa Mínima Recomendada), 5760-2000, decidí que los demandantes debían pagar a los demandados las costas del procedimiento, por la suma total de 7.500 ILS.  Esta suma será pagada por los demandantes a los demandados en un plazo de sesenta días desde la fecha de la sentencia; de lo contrario, los intereses y las diferencias de vinculación se soportarán desde la fecha de la sentencia hasta la fecha del pago completo real.

La Secretaría proporcionará una copia de la sentencia al abogado de las partes, como es habitual.