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(c) Se considerará que el propietario de un apartamento ampliado ha aceptado una ampliación similar de cualquier otro apartamento en el mismo edificio" (énfasis aquí y en adelante, no en el M.P. original).
- La sección 71C(d) establece que: "Si el Supervisor considera que se ha violado el derecho del propietario de un apartamento, una infracción material, o que el tasador inmobiliario que se determinó como se indicó anteriormente cometió un error, podrá ordenar la cancelación de la decisión tomada, modificarla o condicionarla con condiciones, todo según lo considere oportuno, ya sea mediante pagos de saldo o de otro tipo, y también tiene derecho a dar instrucciones sobre los procedimientos de registro en la Oficina del Registro de la Propiedad."
- Según la Ley de Bienes Raíces, para ampliar un apartamento se requiere el consentimiento de quienes poseen el 75% de los apartamentos y dos tercios de la propiedad común adyacente a sus apartamentos, y para construir un espacio protegido en el apartamento, se requiere el consentimiento de los propietarios del 60% de los apartamentos del condominio. Esta mayoría es inferior a la requerida para ampliar un apartamento normal debido al propósito de la legislación de facilitar la construcción de habitaciones seguras como una necesidad esencial de seguridad que protege la vida humana. La Ley de Bienes Inmuebles estableció un equilibrio entre las diversas consideraciones dentro del marco del artículo C1 de la Ley, que incluye los mencionados artículos 71B y 71C, permitiendo al tiempo la ampliación de un apartamento y la construcción de una sala segura por mayoría reducida, al mismo tiempo que determinaba los derechos de los propietarios que reclaman daños por dicha ampliación. La legislatura tuvo en cuenta la importancia de construir una sala segura y, por tanto, hizo concesiones en este sentido.
- Surge la pregunta: ¿qué es esa "ampliación" de un apartamento? La respuesta a esto se encuentra en la sección 71A de la Ley de Bienes Raíces, que define "ampliación" como "un aumento del área de un apartamento existente en el condominio, para el cual se puede obtener un permiso de construcción según un plano válido". Esto significa que el legislador reconoció la posibilidad, bajo ciertas condiciones, de que un propietario de apartamento tuviera derecho a construir en partes de la propiedad común para ampliar su propio apartamento. Además, este derecho puede ejercerse incluso si no hay un acuerdo unánime por parte de todos los propietarios de apartamentos, sino que el consentimiento de una mayoría especial de ellos, como se ha detallado anteriormente, es suficiente. Al hacerlo, el legislador creó un mecanismo que permite el desarrollo y el cambio, equilibrando los derechos del individuo con el principio de la mayoría.
- Según se cita en la sentencia en el caso de la Autoridad de Apelación Civil 1462/10 David Attia contra Lior Sagi (Nevo 2.8.2012) (en adelante - la "Sentencia Attia"), sección 71B de la Ley de Tierras, es una adición tardía a la Ley de Tierras, como parte de la Enmienda 18 de 1995. El propósito de esta sección, reflejado en las notas explicativas de la enmienda, era ofrecer una solución a las dificultades de densidad de vivienda que afectan a muchas familias, proporcionando la posibilidad de ampliar los apartamentos existentes o, alternativamente, abordar el problema de la densidad de población que prevalece en ciertas zonas del país, mediante la construcción en bienes comunales.También se señaló que el requisito actual, que se establece en la sección 62(a) de la Ley de Tierras, que requiere el consentimiento de todos los propietarios de apartamentos para construir y anexar partes de la propiedad común, "constituye un obstáculo material y se propone cambiarlo" (véase el Proyecto de Ley de Tierras (Enmienda nº 19) (Modificando la mayoría requerida para cambios en la propiedad común), 5755-1994, H.H. 114).
- La sentencia Attia también señaló que el sistema jurídico israelí otorga prioridad a la protección de los derechos básicos del individuo. En este contexto, el derecho a la propiedad, como es bien sabido, fue consagrado como derecho constitucional en la sección 3 de la Ley Fundamental: Dignidad y Libertad Humanas, y su estatus normativo no está en disputa [(Civil Appeals Authority 6339/97 Rocker contra Salomon, IsrSC 55(1) 199, 238 (1999) (en adelante: "la Sentencia Rucker")]. Sin embargo, se enfatizó que el derecho a la propiedad no es un derecho absoluto y que su protección tampoco es absoluta [Civil Appeal Authority 7112/93 Tzudler contra Yosef, IsrSC 48(5) 550 (1994)].
- Debe recordarse que la posibilidad de ampliar un apartamento a pesar de la oposición de una minoría de propietarios es una excepción a la norma que exige el consentimiento de todos los propietarios para retirar parte de la propiedad común. Por lo tanto, esta excepción debe interpretarse de forma restrictiva, minimizando la vulneración de los derechos de propiedad de la minoría. (Párrafo 19 de la sentencia Attia)
- Por tanto, la ampliación de un apartamento está condicionada a tres condiciones acumuladas:
Primero, la condición de una mayoría propietaria es que se requiera una mayoría del 75% de los propietarios de apartamentos para ampliar un apartamento, mientras que si se trata de una ampliación con el propósito de añadir una habitación segura, es suficiente para obtener una mayoría del 60% de los propietarios. Este consentimiento debe ser positivo, claro y explícito, tanto en cuanto al alcance de la construcción como en cuanto a su naturaleza, teniendo en cuenta que el embargo o explotación de los derechos de edificación implica la concesión permanente de estos derechos al apartamento ampliado [véase: Civil Appeal Authority 259/99 Felice Reuven en Tax Appeal v. Sofiov, IsrSC 55(3) 385, 402 (2001); Civil Appeal 815/81 Khalifa v. Shaul, IsrSC 36(3) 78, 83 (1982); Petición de apelación/Reclamación administrativa 795/19 Taliat contra el Comité de Apelaciones de Planificación y Edificación del Distrito de Tel Aviv (Nevo 15.7.2020)].