Caso civil (Tel Aviv) 72240-05-24 Shalev Elhaik contra Prosper Ben Shitrit - parte 5

A esto, el abogado de los demandantes respondió:

"Vale."

1. A la luz de esta correspondencia entre las partes fechada el 3 de junio de 2021, no existe disputa en que, al menos el día de la firma del formulario que solicitaba los servicios de corretaje, los demandantes tomaron conciencia del interés personal del demandado 3 y el abogado de los demandantes lo confirmó.  Además, se puede deducir por el lenguaje de la declaración del demandado 3 que no es imposible que los demandantes supieran del interés personal del demandado 3 tan pronto como en la primera conversación telefónica entre las partes.
2. El artículo 10 de la Ley de Agentes Inmobiliarios no establece la obligación de que la divulgación del interés personal se haga por escrito en el formulario de orden de corretaje, sino que se centra en el requisito sustantivo de que el cliente dé su consentimiento explícito por escrito para continuar la actividad de corretaje a pesar de la existencia del interés personal, condición que se cumplió en el caso ante mí.  Por lo tanto, rechazo los argumentos de los demandantes respecto a la violación del artículo 10 de la Ley de Agentes Inmobiliarios por parte del demandado 3.
3. Otra cuestión que debe abordarse es si el demandado 3 tenía derecho a exigir comisiones de corretaje, teniendo en cuenta el artículo 25T(b)(3) de la Ley de Alquiler y Préstamo, que establece que el inquilino no asumirá directamente los pagos que el arrendador debe a un tercero, incluidas las comisiones de corretaje al agente inmobiliario si este actuó en nombre del arrendador.
4. La prohibición establecida en la ley solo se aplica cuando el arrendador transmite su propia deuda al inquilino (pago "sobre el lugar del arrendador").  Cuando el inquilino firma un contrato de corretaje independiente y separado con el agente inmobiliario, se trata de una obligación independiente que no entra dentro del ámbito de la prohibición legal.
5. En este caso, los demandantes sabían incluso antes de llegar al apartamento que el anuncio había sido publicado por el demandado 3 como intermediario.  Los demandantes firmaron un formulario ordenando los servicios de corretaje de forma independiente y voluntaria, en el que se comprometieron a pagar a la demandada 3 la suma de ILS 10.000 por sus servicios.  No hay disputa de que se trata de una obligación independiente y no de una obligación que los demandados 1 y 2 contrajeron hacia el demandado 3.
6. Las reclamaciones de los demandantes sobre la falta de divulgación del interés personal del agente inmobiliario en la ejecución de la transacción fueron examinadas y discutidas anteriormente en el marco de la discusión sobre la cuestión de la violación del artículo 10 de la Ley de Corredores Inmobiliarios.  En este contexto, cabe señalar que ambas pruebas presentadas muestran que, como mínimo, los demandantes conocían la existencia del interés personal del demandado 3 el día de la firma del formulario de pedido de servicios de corretaje, el 3 de junio de 2021, es decir, unos tres días antes de la fecha de la firma real del contrato de alquiler.
7. Por lo tanto, en la medida en que los demandantes intentaron retirarse del compromiso dadas estas circunstancias que les llegaron a su conocimiento, tuvieron la oportunidad de hacerlo, pero se abstuvieron de hacerlo y completaron la transacción sabiendo y aceptando, por escrito y a través de su abogado, la existencia del interés personal del demandado 3.
8. A la luz de lo anterior, el resultado necesario es que la recaudación de las comisiones de corretaje en nombre del demandado 3 es en realidad una recaudación legal y las reclamaciones de los demandantes en este contexto deben ser rechazadas.

• Cantidad del depósito

1. Los demandantes proporcionaron la suma de 30.000 ILS en efectivo como depósito a los arrendadores, y los demandados se negaron a devolverla, lo que debería considerarse el principal motivo para presentar el procedimiento.  No acepto el argumento de los demandados de que poseen el depósito legalmente y tienen derecho a devolverlo, ya que las deudas y daños totales causados por los demandantes superan el importe del depósito.
2. Dado mi determinación de que no había base para el aviso de la rescissión del contrato por parte de los demandados y que ellos fueron quienes incumplieron el contrato de arrendamiento, tampoco había lugar donde retener la totalidad del depósito, y era correcto devolverlo.
3. Tras revisar los argumentos de ambas partes, estoy convencido de que la suma de 3.000 ILS debe deducirse por 9 días que no se pagaron en mayo, de modo que la suma de 27.000 ILS debería haberse reembolsado ya en junio de 2022.
4. Por lo tanto, mi conclusión es que los demandantes deben ser reembolsados por un importe de ILS 27.000 más vinculación e intereses, tal y como exige la ley desde junio de 2022 hasta la fecha de esta sentencia.

1. Pago por los intervalos de alquiler

1. Los demandados exigieron el pago por un importe de 7.000 ILS por la diferencia temporal entre el 15 de mayo de 2022, fecha del desahucio real de la propiedad arrendada por parte de los demandantes, y el 6 de junio de 2022, fecha contractual de finalización del primer año del acuerdo.  Los demandados alegaron que los demandantes incumplieron el acuerdo al desalojar el apartamento antes de tiempo y no pagar el alquiler durante ese periodo.
2. Dado que se determinó que el aviso de desahucio dado por los arrendadores era ilegal, no considero responsables a los demandantes por estas tres semanas, que constituyeron un desahucio antes de la fecha indicada en el contrato de arrendamiento.
3. Como es bien sabido, y como testificaron los demandantes, había escasez de apartamentos en alquiler en la zona donde se encuentra el piso, y acepto su versión de que cuando encontraron un apartamento alternativo, lo alquilaron inmediatamente.  Y en la medida en que no hubo solapamiento en las fechas, no considero que los demandantes estén obligados en este sentido.

1. La compensación adecuada

E.1.  La reclamación de los demandantes por diferencias de alquiler (para el nuevo apartamento)

1. No acepto la reclamación de los demandantes sobre diferencias de alquiler por el nuevo piso que alquilaron.  Dado que los demandantes alquilaron un apartamento más grande (5 habitaciones en lugar de 4, además de una superficie de 130 metros cuadrados frente a 90 metros cuadrados), es natural que cueste más.
2. Compensar a los demandantes a la tasa del alquiler completo pagado por el nuevo piso que eligieron alquilar colocará a los demandantes en mejor posición de la que habrían estado si el contrato hubiera estado vigente, lo que constituye un enriquecimiento ilegal a costa de los demandados, y no hay lugar para esto (y véase en este contexto: Civil Case (Central District) 48179-09-19 Toy Store en Tax Appeal v.  D.N.  Dan Propiedades en Apelación Fiscal .( (17.01.2025)

E.2.  Compensación a los demandantes por el incumplimiento del contrato de arrendamiento

55. Los demandantes tenían derecho a ejercer dos periodos de opción de un año cada uno, de modo que, si ejercían su derecho, podrían haber vivido en el apartamento por 24 meses adicionales de alquiler.

1. La compensación debida a los demandantes por el pago de la renta alternativa se expresa en la diferencia entre la cantidad que debían pagar según el contrato y la cantidad que debían pagar por la propiedad alternativa que alquilaron, basándose en la suposición de que el pago pagado por el alquiler de la propiedad alternativa refleja la renta adecuada para una propiedad similar a la propiedad arrendada objeto de la demanda (y véase en este contexto: Civil Appeal Authority 4982/16 Hacohen Harel contra Nissan Eli (7 de marzo de 2017)).
2. Tras el incumplimiento del acuerdo por parte de los demandados 1 y 2, los demandantes optaron por alquilar un apartamento que no era idéntico en naturaleza y tamaño al que es objeto de la demanda de demanda, y pagaron un alquiler mensual de aproximadamente 14.500 ILS por él.  Como se ha indicado, debe tenerse en cuenta la mejora en las condiciones de vivienda de los demandantes y debe reducirse una cierta cantidad respecto a ello.

58. Además, no se presentó ninguna opinión del tasador en este asunto para demostrar un aumento real en el precio del alquiler debido al cual los demandantes perdieron, por lo que no concedo compensación por un pago más alto por el nuevo apartamento.
59. En las circunstancias del caso que tengo ante mí, considero apropiado determinar que el valor del alquiler de una propiedad alternativa que sea similar en sus características al apartamento objeto de la declaración de reclamación es de 11.500 ILS al mes, que es la cantidad determinada en el acuerdo con los nuevos inquilinos respecto a ese apartamento. De acuerdo con el contrato de arrendamiento entre las partes, los demandantes tenían derecho a ejercer el periodo de opción y continuar residiendo en la propiedad arrendada por la suma mensual de 10.500 ILS al mes durante el primer año y luego 11.025 ILS en el segundo año.  Por lo tanto, el daño causado a los demandantes debido a la necesidad de vivienda temporal durante el periodo de incumplimiento de la opción es aproximadamente de 17.700 NIS.

E.3.  Compensación general y angustia mental

1. Acepto la afirmación de los demandantes de que experimentaron una gran angustia mental en la notificación de desahucio, que se emitió unos ocho meses después de la fecha en que se mudaron al apartamento, por el deseo de cumplir tres años de alquiler.  La demandante estaba embarazada y eligió un lugar cercano a la casa de sus padres.  También tuve en cuenta que es posible que, si no hubieran estado sujetos a la presión del tiempo y a las circunstancias del caso tal como estaban, habrían elegido alquilar un apartamento de 4 habitaciones, y no uno de 5 habitaciones tal como estaba realmente alquilado.
2. También acepto el argumento de que mudarse durante el embarazo, con todo lo que conlleva, constituyó una molestia que podría haberse evitado, especialmente porque no había razón legal para concluir el acuerdo.  Concedo una compensación general por el sufrimiento mental por un importe de 20.000 ILS, que también incluye los gastos auxiliares asociados a la mudanza, como transporte, embalaje, intermediación de mobiliario, etc.

 Conclusión

62. En vista de lo anterior, la reclamación debe aceptarse en parte para que los demandados 1 y 2 paguen a los demandantes las sumas especificadas a continuación:
63. Para la devolución del depósito: una suma de ILS 27.000 más vinculación e intereses según lo exige la ley desde junio de 2022 hasta la fecha.
64. Compensación por el pago de alquiler alternativo: ILS 17,700.

• Compensación por sufrimiento emocional y gastos de mudanza: 20.000 NIS.

63. En cuanto a la cuestión de los gastos, además de lo que he dicho anteriormente, he considerado apropiado conceder gastos a la deuda de los demandados 1 y 2 por la suma total de ILS 15,000, y los demandados asumirán la tarifa tal como se ha pagado.
64. Las cantidades mencionadas se pagarán en un plazo de 45 días.

Concedido hoy, 2 Av 5786, 16 de julio de 2026, en ausencia de las partes.