0 Discusión y decisión
- La cuestión del incumplimiento y la interpretación de la cláusula 9 del contrato de arrendamiento
- La cuestión principal en este procedimiento es si los demandados tenían derecho a exigir el desahucio de la propiedad arrendada tras el final del primer año de arrendamiento, y cómo debe interpretarse la cláusula 9 del acuerdo. La sección 9 del contrato establece que "a pesar de lo anterior, si los propietarios desean vender la propiedad arrendada, el inquilino no tendrá la opción de prorrogar el periodo del arrendamiento."
- No acepto el argumento de los demandados de que cualquier "deseo" subjetivo, que no se base en ningún intento práctico de vender la propiedad arrendada, pueda constituir una obstaculización de los términos de la opción existentes en el acuerdo. Tal interpretación constituye una falta de buena fe que no puede ser tolerada.
- Las convenciones básicas de la ley son que cualquier derecho derivado de un arrendamiento, incluido el derecho a cancelar o terminar la relación contractual, debe ejercerse de manera aceptable y de buena fe, tanto en virtud del artículo 39 de la Ley de Contratos (Parte General), 5733-1973, como en virtud del artículo 4 de la Ley de Alquiler y Préstamo, 5731-1971 (en adelante: la "Ley de Alquiler y Préstamo"). En ausencia de una intención genuina de vender, y dado que no se ha tomado ninguna acción real para realizar este motivo, el ejercicio del derecho de cancelación se desvía del propósito para el que fue concedido y, por tanto, constituye un abuso del derecho contractual y contradice el deber de equidad y honestidad impuesto a las partes.
- En este caso, el acusado declaró durante el periodo previo al juicio que los demandados tenían la idea de mudarse a viviendas protegidas, pero como quedó claro en el procedimiento probatorio, los demandados han estado viviendo en el mismo apartamento residencial situado en Azori Chen, y que la propiedad alquilada objeto de este procedimiento es un apartamento de inversión que se alquila hasta hoy. Durante la vista y también en la previa al juicio, se supo que, en la práctica, los acusados no tomaron ninguna acción real que pudiera testificar su intención de vender el apartamento. Además, los demandantes alquilaron el apartamento a nuevos inquilinos aproximadamente tres meses después de la fecha del desahucio por parte de los demandantes, a un precio superior al alquiler que los demandantes habrían pagado si hubieran seguido viviendo en el apartamento.
- Por lo tanto, acepto el argumento de los demandantes de que no solo es inapropiado interpretar el acuerdo como que da a los demandados la opción únicamente de decir que tienen la intención de vender sin realmente pretenderlo, sino que en este caso tampoco existía un deseo real por parte de los demandados de vender.
- Por tanto, determino que el aviso de terminación del acuerdo enviado por los demandados 1 y 2 fue ilegal. Como resultado, los demandados 1 y 2 son quienes incumplieron el acuerdo.
- Obligación de pagar comisiones de corretaje
- No hay disputa en que el 3 de junio de 2021, el demandado 3 firmó un acuerdo de corretaje con los demandantes y les cobró una comisión de 10.000 ILS. Tampoco hay disputa de que la demandada 3 es hija de los demandados 1 y 2 y que recibió su consentimiento y actuó en su nombre, como propietaria de la propiedad.
- La demandada 3 declaró que trabajó en el sector inmobiliario durante 13 años y que tiene una licencia de corretaje activa, pero que durante los últimos ocho años su principal ocupación ha sido entrenadora de fitness.
- El demandado 3 actuó como intermediario en la transacción de alquiler de apartamentos que es objeto de la demanda. Los demandantes alegan que ella se presentó como agente inmobiliaria y se encargó del alquiler del apartamento. El demandado 3 también exigió y recibió una comisión de corretaje de 10.000 ILS de los demandantes.
- Los demandantes alegan que la demandada 3 no reveló su vínculo familiar a los propietarios en el momento de firmar el formulario de corretaje, y que esto solo se reveló después de que la demandante firmara el formulario y considerara que la propiedad arrendada era adecuada para sus necesidades. Tras sus argumentos sobre este asunto, los demandantes presentaron una demanda contra el demandado 3 ante la Asociación de Agentes Inmobiliarios alegando una violación de la Ley de Agentes Inmobiliarios, pero fue rechazada. Por otro lado, los demandados alegan que el demandado 3 aclaró la relación familiar en la primera conversación telefónica entre las partes el 1 de junio de 2021, y también lo hizo por escrito mediante correspondencia con el abogado de los demandantes el 3 de junio de 2021 (fecha de firma del formulario de corretaje), tal y como exige la Ley de Agentes Inmobiliarios.
- La principal cuestión que debe responderse en este asunto es si el demandado 3 violó la sección 10 de la Ley de Corredores Inmobiliarios, 5756-1996 (en adelante: "la Ley de Agentes Inmobiliarios"), según la cual un corredor inmobiliario no intermediará en una transacción inmobiliaria si tiene un interés personal en el bien o en la transacción, a menos que haya revelado a su cliente su interés personal como se ha indicado anteriormente y haya recibido el consentimiento por escrito del cliente para hacerlo.
- En primer lugar, señalaré que no me siento cómodo con la conducta de la demandada 3 en el contexto de su papel como mediadora en el caso que tenemos ante nosotros. Un agente inmobiliario que cobra una comisión de corretaje a su cliente le debe un deber de confianza, equidad y mayor divulgación. En el presente caso, está claro que no es deseable que la operación de corretaje se realizara cuando el demandado 3 estaba, prima facie, en un conflicto de intereses material. Además, no hay disputa de que la demandada 3 ya no ha estado trabajando en la correduría inmobiliaria durante muchos años, y que la factura que se entregó a los demandantes (si es que se entregó) se gastó en el curso de su ocupación como entrenadora deportiva, y no como agente inmobiliaria.
- Sin embargo, opino que en nuestro caso, el requisito escrito se cumplió de acuerdo con lo establecido en el artículo 10 de la Ley de Agentes Inmobiliarios, y esto a la luz de la correspondencia entre el abogado de los demandantes y el demandado fechada el 3 de junio de 2021. En el marco de esta correspondencia, el demandado 3 escribió el siguiente mensaje al abogado de los demandantes:
"Hola Ofer, en efecto, como les dije cuando nos conocimos, y el anuncio del que sonaron también es un anuncio de corretaje, les expliqué en ese momento que, aunque es el piso de mis padres, estoy negociando el trato. No podré hacer un descuento y, por supuesto, pagarán una factura y si quieres que esté a tu nombre para que te lo acrediten, claro que es divertido."