Una segunda alternativa, basada en el área equivalente de toda la mejora (es decir, calcular la compensación en función de la contraprestación total pagada por toda la mejora y no en función de la parte relativa del jardín, o si el tribunal considera que no se debe confiar en el aviso de mejora). Según esta alternativa, el alcance de la mejora esperada equivale a 55, 5 metros cuadrados construidos (33 metros cuadrados construidos y la superficie prevista es de 22, 5 metros cuadrados según un coeficiente de 0, 25). Restar 13 metros cuadrados del jardín (la diferencia entre 90 metros cuadrados y 77 metros cuadrados) equivale a 3, 25 metros cuadrados de edificación, lo que constituye aproximadamente el 5, 86% del alcance total de la mejora. Por tanto, la compensación máxima derivada de esta tasa sobre la contraprestación total (950.000 NIS) es solo aproximadamente 55.670 NIS.
Una tercera alternativa, presentada solo por precaución, según la cual el demandado asume que la porción relativa del jardín de la contraprestación pagada es igual a su valor total estimado en la tasación del demandante, es decir, ILS 783, 832, 5. Se argumentó que, incluso bajo esta suposición irrazonable, que otorga al demandante un pago de aproximadamente 166.000 ILS por una ampliación de 33 metros cuadrados construidos, la compensación máxima se limita a la reducción relativa del 14, 4%. Esta reducción respecto al valor total del jardín sitúa la cantidad máxima de compensación en aproximadamente 113.000 ILS únicamente.
- Además, se argumentó que no hay motivo para conceder a la demandante ninguna compensación por la supuesta violación de su privacidad. Esto se debe a que, incluso si se hubiera aprobado anexar un jardín de 90 metros cuadrados, la parte del jardín que da a la calle del Pueblo Francés no habría estado rodeada por una valla, de acuerdo con las directrices del ayuntamiento y la decisión explícita de 2014. Según el demandado, este impedimento era conocido por el demandante en el momento de firmar el acuerdo, y no suponía una "invasión de la privacidad" que se desvíe del estado normal de un apartamento en planta baja.
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- En conclusión, a la luz de todo lo anterior y detallado, el demandado argumenta que la reclamación del demandante debe ser desestimada.
Discusión y decisión;
- Tras examinar los argumentos mutuos y revisar todos los escritos y pruebas que se presentaron y escucharon ante mí, estoy convencido de que la demanda debe ser desestimada y mis razones se detallarán a continuación.
- Comenzaré examinando la política del ayuntamiento respecto a la anexión de patios a un apartamento, como el apartamento de contraprestación para el demandante. Como observación preliminar, considero necesario señalar que las partes se refirieron a la política que se aplicaba en los aspectos de planificación como la política del "municipio". En cuanto a esta actitud, comenzaré señalando que, debido a la identidad de las personas, tanto en el comité local como en el municipio, a veces existe confusión en la identificación de la entidad responsable de diversos asuntos. En cuanto a esto, parece que la persona que publica las directrices de política suele ser el comité local y no el municipio. Además, no existe disputa en que la Autoridad de Licencias, responsable de la emisión de permisos, también es un órgano del comité local. En estas circunstancias, en mi opinión es dudoso que sea correcto relacionar la política de planificación como "la política del municipio" y no como "la política del comité local", pero dado que esto es lo que hicieron las partes y para no confundirme en los términos, también me referiré al comité local y al municipio como "el municipio".
- He decidido comenzar el capítulo de la decisión con una discusión sobre la cuestión de la política del municipio, en las fechas relevantes para la demanda e incluso en la fecha de la emisión de esta sentencia. Esto es porque, como se detallará e ilustrará más adelante, opino que una decisión sobre la cuestión de qué era la política en tiempo real puede constituir una capa interpretativa significativa cuando busco rastrear la naturaleza del diálogo entre las partes, así como su contenido, así como respecto a las cosas que se dijeron o intercambiaron en tiempo real. Además, una decisión sobre este asunto tiene un impacto directo en la cuestión de si el demandado incumplió realmente un compromiso o si - en la medida en que se acepta el argumento del demandado y, en consecuencia, la obligación que es objeto de la audiencia es la obligación de hacer un esfuerzo - y, en cualquier caso, dado que la póliza no permitía que el jardín se asociara al tamaño reclamado, no incumplió el acuerdo. A esto debe añadirse que una decisión sobre la cuestión de cuál es la política del municipio a día de hoy, tiene implicaciones en cualquier caso para los remedios que pueden ser dictaminados en este caso. Así, y en la medida en que se demuestre que la política no permite la embargo del patio hoy en día, está claro que no es posible ordenar una aplicación que no sea factible y, por tanto, en tal caso, el remedio -en la medida en que se determine que hay margen para resolver- se centrará en la compensación.
- Antes de detallar la política del municipio, señalaré que, desde un punto de vista fáctico, no hay disputa en que el apartamento jardín del demandante es un apartamento en esquina (que tiene dos direcciones de aire), situado en la planta baja, y la parte del jardín en disputa -es decir , la que finalmente no se unió al apartamento- limita con el apartamento por un lado, mientras que su lado suroeste está hacia la parte frontal del condominio y limita con el Bulevar del Pueblo Francés. En otras palabras, no hay discusión en que este es un jardín en la fachada frente a la calle.
En cuanto a la política del municipio respecto a la anexión de áreas de jardín en el espacio frontal o en la fachada que da a la calle en la planta baja -similar al jardín objeto de discusión, que limita, como se indicó, con el Bulevar del Pueblo Francés- el demandante afirma que no se ha demostrado ninguna política que impida la posibilidad de tal vinculación, en general y en particular en las fechas relevantes para la demanda, mientras que el demandado sostiene que tal política se ha demostrado en el pasado y en el presente.