las reclamaciones del demandante;
- Según la demandante, la demanda giraba en torno a un incumplimiento flagrante y fundamental de los compromisos de la demandada de mejorar su apartamento a un apartamento con jardín y una superficie de al menos 128 metros cuadrados, por lo que la demandante pagó una suma adicional de 950.000 ILS. En la práctica, cerca de la fecha de entrega del apartamento, el 3 de noviembre de 2022, quedó claro para la demandante que la franja del jardín se había reducido en favor de la propiedad común y que la superficie de su jardín se había reducido a solo 77 metros cuadrados. En estas circunstancias, el demandante solicita ante todo la ejecución del acuerdo como medida cautelar para el registro y embargo del jardín, y alternativamente el pago de la suma de 706.000 ILS por la disminución del valor del apartamento y la grave violación de su privacidad. Según el demandante, la defensa del demandado resultó ser una defensa absoluta de telas, tras resultar de las pruebas que el demandado nunca presentó una solicitud al comité local para que el jardín fuera privado y, en cualquier caso, no recibió ninguna negativa por parte del municipio. Además, se argumentó que la afirmación del demandado de que se había pagado una contraprestación adicional por las diferencias en las áreas del apartamento y no por la realización del sueño del demandante de recibir el jardín perimetral prometido fue completamente contradictoria. Además, se argumentó que la negativa del demandado a citar testigos sustanciales en su nombre, junto con la ausencia de una opinión del tasador, contraria a la opinión profesional del tasador Amit Ziv, en nombre del demandante, refuerza la versión del demandante y exige que la reclamación sea aceptada en su totalidad.
- Con más detalle, el demandante comienza argumentando que la reclamación del demandado, y en consecuencia la contraprestación pagada por el demandante en el marco de la primera ampliación, no es para el jardín, sino para la adición de áreas en el apartamento del demandante, que resultó ser protección de tela. Así, el demandante explica que al revisar el primer anexo se muestra que no menciona ni siquiera la ampliación de espacio en el apartamento. Sin embargo, todo lo que se menciona es una mejora debido a la adición de un jardín y la apertura de una ventana. La demandante también se refiere a su testimonio, que indica que el aumento de la superficie del apartamento fue secundario para ella, y que "la esencia era un apartamento con jardín y una superficie de unos 128 metros cuadrados", evidencia que, según su enfoque, se mantuvo sólida incluso en su contrainterrogatorio. Se argumentó que, en contraste con la redacción del primer anexo y el testimonio del demandante de "Kli Rishon". Los argumentos de la defensa se basaron únicamente en el testimonio del CEO del demandado, el Sr. Zvika Rubinstein, quien admitió en su contrainterrogatorio que no tenía información en respuesta a la pregunta de quién redactó la primera ampliación y, además, no pudo señalar un documento que respaldara su versión de que la contraprestación se pagó por las diferencias en las áreas de los apartamentos, sino que simplemente afirmó que el acuerdo sobre la ampliación de la zona surge de los documentos, y por tanto el demandante tenía un apartamento de 97 metros cuadrados y fue mejorado a uno de 130 metros cuadrados."R. El demandante señala además que, durante la investigación, el CEO del demandado intentó explicar que la fuente de la redacción del primer anexo provenía de las instrucciones de los asesores fiscales, que no fueron llamados para testificar. Además, se afirmó que durante su testimonio, el CEO del acusado se refirió a una tabla de áreas que estaba adjunta al acuerdo TAMA. Sin embargo, según el demandante, no es posible basarse en esta tabla de áreas, ya que no se menciona en el primer anexo, sino que se añadió al acuerdo TAMA que se firmó dos años después.
Por lo tanto, el demandante argumenta que la versión del demandado, y por tanto el pago objeto de la primera ampliación es por mejorar una zona adicional al apartamento del demandante, es una protección de tela destinada a permitir al demandado eludir sus obligaciones inequívocas hacia el demandante.
- El demandante argumenta además que el documento conocido como notificación (mencionado anteriormente en el párrafo 6 de la sentencia y adjunto como Apéndice 2 a la declaración jurada del demandado), en el que se detallaba que si alguno de los inquilinos quería mejorar su apartamento, la contraprestación por cada metro cuadrado de un apartamento adicional sería de 21.000 ILS, nunca fue enviado al demandante ni a ninguno de los demás propietarios de los derechos sobre el edificio. Según el demandante, este es un documento robado, que fue preparado únicamente para este propósito. Además, se alegó que, en cuanto al envío del documento, se afirmó que, del contrainterrogatorio del CEO del demandado, Rubinstein, se supo que no tenía conocimiento personal ni pruebas reales sobre el envío de este mensaje, incluyendo que admitió que no sabía cuándo se envió el mensaje, a quién se envió o quién lo redactó realmente. Además, se argumentó que el demandado no presentó ninguna referencia al envío del aviso por correo ordinario, por correo certificado o mediante confirmación de recepción, lo cual resulta desconcertante, dado que según el demandado el documento se envió a todos los inquilinos y, por tanto, a primera vista, se esperaría que se renunciara a la documentación que indicara que fue enviado y en cuál de los archivos de los inquilinos se renunciara. En estas circunstancias, se argumentó que las afirmaciones del demandado de que el documento fue enviado debían ser rechazadas, dado que la entrega de esta carta en tiempo real no se probó.
- La demandante añade además que el apoyo adicional para sus reclamaciones, y de acuerdo con ellas, la demandada se comprometió a mejorar su apartamento a uno con un jardín de 128 metros cuadrados, puede encontrarse en el segundo anexo al acuerdo TAMA. Se argumentó que la cláusula 4 de este anexo muestra claramente que la demandada se comprometió a embargar el apartamento de la demandante, lo condenó tal y como se describe en los planos adjuntos, y los inquilinos dieron su consentimiento a cualquier acuerdo de registro que garantizara sus derechos. Según el demandante, una revisión de las fechas de las firmas de los inquilinos en la segunda ampliación muestra que firmaron la segunda ampliación en diciembre de 2018 y durante 2019, cuando se concedió el permiso de construcción ya en abril de 2018. Se argumentó que, en estas circunstancias, el demandado continuó presentando al demandante una representación según la cual era posible adjuntar la ampliación incluso después de que se concediera el permiso de construcción. En este contexto, el demandante se refiere al interrogatorio al CEO del demandado, en el que se le preguntó cómo, tras recibir un permiso de construcción, del que se deduce, según la afirmación de la demandada de que el jardín no puede ser anexado, la demandada hizo que los propietarios del apartamento firmaran el compromiso de anexar el jardín, lo cual ella afirmaba que era imposible. Según el demandante, en respuesta a esta pregunta, el CEO del demandado dio una respuesta tartamudeante y afirmó que no recordaba los detalles - un testimonio que también demuestra que la versión del demandado es una defensa absoluta de tejido que carece de verdad. En estas circunstancias, la demandante argumenta que el segundo anexo constituye una prueba escrita directa adicional del compromiso irrevocable de la demandada de concederle derechos a dicho derecho, incluso en caso de denegación de registro, y contradice la afirmación de incertidumbre que ya se conocía en una etapa temprana.
- Además, según la demandante, a partir de las pruebas presentadas ante el tribunal, está claro que la demandada no probó en absoluto que presentara una solicitud de permiso en la que se adscrijo al apartamento al que se comprometía a ser anexado, y además, quedó claro que -contrariamente a sus afirmaciones- no se probó en absoluto que embargar el apartamento no fuera posible según la política municipal en las fechas correspondientes. Así, y primero, se afirmó que en el testimonio del CEO del demandado, Rubinstein, intentó atribuir la falta de anexo del jardín a la decisión del comité local de 2014. Sin embargo, un examen de esta decisión (que se adjuntó como Apéndice B al certificado del funcionario público) revela que no dice nada sobre el rechazo de una solicitud de embargo de un apartamento, sino que solo menciona una restricción general sobre la construcción de vallas delanteras. El demandante también se refiere al testimonio continuado del CEO del demandado, en el que admitió que no tenía ningún documento, solicitud original ni correspondencia con el ayuntamiento que atestiguara su negativa a anexar el jardín al apartamento, y afirmó que "estas son cosas que no conservamos ni conservamos." Además, según el demandante, la conclusión que surge del testimonio del CEO del demandado, y por tanto de que no se presentó ninguna solicitud de permiso solicitando la embargación del jardín, también fue respaldada por el testimonio de un representante del municipio, quien aclaró explícitamente que no encontró ningún documento en el expediente del edificio en el que el ayuntamiento rechazara la solicitud de anexar el jardín como jardín privado adyacente al apartamento del demandante. Además, según el demandante, en su testimonio el representante del ayuntamiento incluso añadió y confirmó que el permiso de construcción que se emitió en la práctica incluye un área de 135, 8 metros cuadrados para el apartamento del demandante, que incluye un jardín, en completa contradicción con las falsas afirmaciones del demandado (en apoyo de esta alegación, el demandante se refiere al testimonio del representante municipal en las páginas 25, líneas 1-9 de la transcripción).
Además, según el demandante, en el permiso original concedido el 30 de abril de 2018 y en cada una de las solicitudes de permisos de cambio, hay un boceto con una tabla de áreas adjuntas, y en cada una de las tablas de áreas aparece el área del jardín en disputa que se espera que esté adyacente al apartamento del demandante, en un área de unos 135 metros cuadrados. Según el demandante, en el transcurso de su testimonio, el CEO del demandado alegó que la solicitud de permiso corrigió el anexo en el dibujo, que es el factor determinante, pero debido a un error, la tabla de áreas tampoco fue modificada. Sin embargo, según el demandante, no se presentó ningún retrato en el que el jardín del demandante estuviera marcado como un jardín privado, y la marca mencionada anteriormente fue modificada a la luz de la negativa del municipio a clasificar el jardín como privado.
- Además, según el demandante, en un intento de desviar la atención del hecho de que el demandado no presentó una solicitud de permiso con la anexación del jardín, el demandado intentó alegar que la política del municipio no permite la anexión del jardín. Sin embargo, ninguna de estas afirmaciones ha sido probada en absoluto. Así, el demandante se refiere en este contexto al testimonio de un representante del municipio, que confirmó, según se indicó en su testimonio, que el permiso fue concedido en realidad incluía un balcón cubierto con jardín "en un área de 135, 8 metros cuadrados para el demandante"; este testigo además declaró que no le interesaba lo aprobado en el permiso específico en sí, y finalmente declaró que no trajo ningún documento que indicara la política del municipio en los momentos relevantes, sino que su testimonio se basó únicamente en un documento de política de 2021, es decir, en una fecha que no es relevante para esta reclamación.
- Según el demandante, las conclusiones que se requieren de todo esto son que no existe ninguna decisión del comité local que niegue la unión del jardín al apartamento del demandante, ni directa ni indirectamente; El demandado no presentó ninguna prueba de la existencia de una negativa del municipio a ninguna solicitud; y la reclamación del demandado sobre la "política" queda completamente impedida.
- La demandante además alega que tiene derecho a hacer cumplir el compromiso de embargar el apartamento, así como a recibir una orden judicial que ejerza este derecho frente a los demandados 2-107. Esto ocurre en circunstancias en las que estos demandados no presentaron declaraciones de defensa (excepto una única declaración de defensa que fue abandonada), no presentaron ninguna prueba y no comparecieron a las audiencias, por lo que, por lo tanto, el demandante tiene derecho a un fallo completo en su contra en ausencia de defensa y comparecencia. La demandante enfatiza además que, en el contexto de estos demandados, los propietarios de los apartamentos originales incluso firmaron el segundo anexo, que da pleno consentimiento al remedio de ejecución solicitado y a cualquier acuerdo que garantice sus derechos exclusivos respecto de él. En resumen, el demandante argumenta que, en ausencia de una objeción probada por parte de los demandados 2-107 y que no se haya emitido ninguna decisión por parte del comité local que niegue este vínculo propietario, se cumplen las condiciones para la emisión de una orden judicial que ordene la aplicación efectiva.
- Sin menospreciar todos sus argumentos detallados y en apoyo, la demandante sostiene además que los argumentos de la demandada en este procedimiento constituyen esencialmente "reclamaciones de admisión y despido", que transfieren al demandado la carga de la prueba y la persuasión, que la demandada ha fallado en absoluto. Por tanto, se argumentó que el demandado admite la existencia de una obligación contractual de conceder al demandante bienes respecto a ella, pero alega que el comité local se negó a hacerlo, una reclamación que constituye un "impeachment" que no se le ha presentado ni una sola prueba. Además, se argumentó que la alegación del demandado de que la mayor parte del pago pagado por el demandante estaba relacionado con la zona del apartamento también constituye una reclamación de admisión y despido, lo cual fue contradicho directamente en el lenguaje del primer anexo, que no menciona este componente en absoluto.
- Además, el demandante se refiere -como prueba de la existencia de una presunción probatoria que va en contra de la versión del demandado- a la falta de testimonio del demandado ante testigos relevantes que pueden declarar directamente en apoyo de sus afirmaciones y a su elección de declarar en su favor, el CEO Rubinstein -quien admitió que la mayoría de los hechos no eran de su conocimiento personal y planteó afirmaciones de que eran solo testimonios de oídas. En este contexto, el demandante se refiere al hecho de que el demandado se abstuvo deliberadamente de citar testigos esenciales que pudieran haber arrojado luz sobre la disputa: el Sr. Sagi Klein, quien llevó a cabo las negociaciones directas con el demandante y, según el demandado, redactó el "aviso sobre las mejoras"; los consultores fiscales de la empresa y, finalmente, el arquitecto Gidi Bar Orian, quien preparó las solicitudes para el permiso. Además, se alegó que el demandado se abstuvo de presentar los documentos originales del expediente del proyecto. Según el demandante, la negativa del demandado a presentar testigos y los documentos originales del expediente del proyecto hablan por sí mismos e indican su intento de engañar al tribunal.
- La demandante concluye que se ha demostrado que la demandada incumplió su compromiso de anexar un jardín de unos 128 metros cuadrados a su apartamento. Enla práctica, solo se anexaron 77 metros cuadrados al apartamento según una medición gráfica, es decir, se restó una gran superficie de unos 51 metros cuadrados. Según la demandante, de las pruebas se desprendió que no había impedimento para ordenar el remedio de ejecución solicitado por ella, en el que se adjuntaría un jardín a su apartamento. Alternativamente, la demandante alega que, dado que se violó el acuerdo entre ella y la demandada, tiene derecho a devolver la situación a su estado anterior y a una resolución alternativa de depreciación para su ejecución. Se argumentó que, sin desmerecer esto, cuando la demandada cobró del demandante la suma de 950.000 ILS por una superficie de jardín de 128 metros cuadrados, pero en realidad proporcionó un jardín muy pequeño, la demandada se enriqueció y no a costa del demandante, y aun por esta razón la demandante tiene derecho a recuperar el hueco que pagó por el jardín que no estaba anexado.
El demandante afirma además que la tasa de depreciación está respaldada por una opinión tasativa del tasador Amit Ziv en su nombre. Según ella, según la opinión, parece que la disminución del valor causada al apartamento del demandante se divide en dos niveles entrelazados: la reducción del área del jardín y su transformación de un área perimetral continua a dos patios pequeños y independientes, y una violación grave y extrema de su privacidad. En cuanto a la última infracción, se detalla que la conversión del jardín privado en propiedad común expuso las ventanas de los dormitorios y el baño del demandante a los transeúntes, sin posibilidad de instalar una barrera física desde la calle. La opinión también detalló que la depreciación debida a la pérdida del área del jardín y a la grave violación de la privacidad ascendió a 706.000 ILS a fecha de 10 de agosto de 2022. Según el demandante, el tasador Amit Ziv defendió su opinión en un contrainterrogatorio detallado y explicó la determinación de los valores según 34.800 ILS por metro cuadrado construido y un coeficiente del 25% para una zona de jardín. Según el demandante, el demandado decidió no presentar una opinión contravaluación en su nombre y se conformó con meras reclamaciones, por lo que las determinaciones del tasador no fueron contradichas y deben ser aceptadas en su totalidad. Sobre la base de esta tasación, el demandante solicita -como remedio alternativo al remedio de ejecución- recibir una compensación monetaria completa por la suma de 706.000 ILS, junto con diferencias de vinculación e intereses desde la fecha de presentación de la reclamación hasta el pago efectivo.
- A la luz de todo lo anterior, la demandante sostiene que su reclamación debe ser concedida y que se debe ordenar una medida cautelar contra el demandado y contra los demandados 2-107. Alternativamente, en la medida en que se determine que la ejecución no es posible, se pidió al tribunal que concediera a favor del demandante la compensación económica por la deficiencia por la suma de 706.000 ILS, junto con diferencias de vinculación e intereses exigidos por la ley desde la fecha de presentación de la reclamación.
Los argumentos del acusado
- El demandado sostiene que la reclamación debe ser desestimada en su totalidad, ya que su obligación respecto a la superficie del jardín era solo una obligación de hacer un esfuerzo, que está sujeto a la aprobación del municipio, y no una obligación absoluta de observar el resultado. Según ella, la demandante era plenamente consciente de las limitaciones urbanísticas y de la incertidumbre, y aunque se le dejó claro, rechazó una oferta explícita para cancelar la mejora y recibir su dinero de vuelta en la reunión del 17 de enero de 2018. Se argumentó que esta conducta de la demandante establece estoppel y impedimentos en su contra, y que su intento de ignorar los hechos que se le presentaron en tiempo real equivale a una falta de buena fe. Además, se alegó que la mejora del apartamento otorgó al demandante un piso significativamente más grande de 130 metros cuadrados en lugar de un apartamento de consideración normal de 97 metros cuadrados. Según el demandado, la mayor parte de la contraprestación para la mejora, por un importe de 950.000 ILS, se pagó por la superficie urbanizada adicional y no por el jardín. Además, el demandado señala que, en cualquier caso, el área de jardín relevante según los documentos posteriores es como máximo de 90 metros cuadrados y no de 128 metros cuadrados. Finalmente, el demandado sostiene que la opinión del tasador en nombre del demandante es fundamentalmente defectuosa y no aplica el método de "compensación por ajuste" que se determinó en la jurisprudencia.
- Con más detalle, el demandado comienza argumentando que, como base para examinar los argumentos en este caso, debe analizarse la naturaleza y el contenido del diálogo entre las partes. En este marco, y primero, el demandado se refiere a la transacción de mejora -objeto de la primera ampliación- y afirma que claramente incluía dos componentes principales: aumentar la superficie urbana del apartamento en 33 metros cuadrados y recibir un apartamento con un jardín adyacente, cuya superficie será lo más grande posible, sujeto a la aprobación del municipio. El demandado enfatiza que cualquier intento de atribuir la consideración completa de 950.000 ILS solo al componente del jardín, ignorando la enorme mejora física y económica de la superficie del propio apartamento, es artificial y carece de base probatoria. En relación con la transacción de mejora, la demandada especifica que no hay disputa de que la demandante recibió un área adicional de 33 metros cuadrados para su apartamento, ya que, de acuerdo con el acuerdo TAMA firmado el 28 de mayo de 2015, los propietarios de los antiguos apartamentos tenían derecho a viviendas de consideración regular con una superficie de unos 97 metros cuadrados, pero en la práctica, el demandante recibió un apartamento mejorado con una superficie de 130 metros cuadrados. Además, se argumentó que, contrariamente a la afirmación del demandante, el centro de gravedad en la mejora está en añadir la superficie al apartamento y no en añadir la zona del jardín. Según el demandado, esto se apoya en un análisis de las disposiciones del primer anexo. Esto proviene, en primer lugar, de la disposición del artículo 7, que establece explícitamente que la ampliación del jardín está sujeta a la aprobación del municipio, ya que el compromiso se realizó en una fase temprana, antes de la firma del acuerdo TAMA y la presentación de la solicitud de permiso, y naturalmente antes de recibir la respuesta del municipio. Se argumentó que la estipulación de esta sección es similar en esencia a la estipulada en la sección 6, que también exige la apertura de una ventana adicional en la sala segura con la aprobación del Asesor de Defensa y del Mando del Frente Interno. Se argumentó que de lo anterior se puede deducir que los dos artículos no tratan sobre un compromiso absoluto, sino más bien obligaciones condicionadas a la obtención de aprobaciones. El demandado también se refiere a la disposición del artículo 8, por lo que la falta de obtención de certificados no constituirá motivo de cancelación o compensación. En relación con esta sección, inicialmente se argumentó que existía un error administrativo en la sección cuando se escribió la palabra "apartamento" en lugar de "jardín". Se argumentó que este error surge claramente del hecho de que las secciones anteriores tratan de abrir una ventana y ampliar el jardín, sin mencionar en absoluto el tamaño del apartamento. Además, se argumentó que está claro que la cláusula 8 no se aplica al cambio en el tamaño del apartamento, ya que reducir la superficie del apartamento en decenas de metros supone un cambio drástico en el plano del edificio, y por tanto es inconcebible que un cambio no permita un reembolso o cancelación del acuerdo. Como apoyo adicional a esta afirmación, la demandada se refiere al testimonio de la demandante, en el que confirmó que en tiempo real no prestó atención ni atribuió importancia a la diferencia entre las palabras "apartamento" y "jardín" en esta sección, testimonio que omite su afirmación de que se basó en esta redacción en el momento del compromiso.
Además, se argumentó que el argumento de la demandante de que no atribuía ni otorgaba ninguna importancia a la enorme brecha económica y funcional de unos 33 metros cuadrados entre el apartamento de consideración regular y su apartamento mejorado no debería ser aceptado, como si esta ampliación se hubiera dado a la demandante de forma gratuita. En este sentido, se argumentó primero que, en el marco de su testimonio, la propia demandante admitió que debería haber recibido un apartamento de 97 metros cuadrados y que sabía que había recibido un apartamento grande de 33 metros cuadrados. En este contexto, se argumentó que no había razón para presentar a Sagi Klein, quien firmó la primera adición de la demandante, ya que no hay disputa en que la demandante admite que sí recibió un apartamento en una zona mayor que el equivalente al que tenía derecho, pero que afirma que subjetivamente esta no es la razón por la que pagó la mejora. Sin embargo, según la demandada, la reclamación de la demandante, y por tanto recibió una zona adicional para su apartamento sin ningún pago, es inconsistente con la lógica y, además, el desprecio de la demandante por el valor de la ampliación construida, al centrarse en el jardín, constituye una falta de buena fe y un intento de enriquecerse a costa de la demandada.