Caso Civil (Centro) 26264-12-20 Sal Or Construction Company Ltd. contra Shmuel Golovok

Sentencia

Tengo ante mí una demanda relacionada con una venta inmobiliaria en Yohanan, la calle Cobbler en Kfar Saba.  El terreno, que anteriormente se había utilizado como planta de procesamiento de cuero, fue vendido a los demandantes con el propósito de construir una gasolinera.  Tras la finalización de la transacción, surgieron disputas entre las partes, en el contexto de la afirmación de los demandantes de que durante las negociaciones se les ocultó información material sobre la contaminación del terreno y, como resultado, sufrieron graves daños.

Antecedentes

1. El demandado, Shmuel Golovok, era en los momentos relevantes de la reclamación el propietario de los derechos sobre el terreno conocido como Parcela 56 en el Bloque 7607 en 12 Yohanan HaSandler Street, Kfar Saba (en adelante - el Inmobiliario). Desde 1955 hasta 2006, una fábrica de procesamiento de cuero funcionó en el terreno.

La fábrica cerró en 2006.  Posteriormente, el terreno fue arrendado a terceros, y otros negocios operaron en la propiedad, incluyendo un taller de vehículos 44X y un aparcamiento para remolques.  En 2011, el demandado, con la ayuda de su hijo Idan Golobok (en adelante: Idan), inició el proceso para obtener un permiso de construcción para la construcción de una gasolinera y un edificio comercial en el terreno.

2. El 1 de agosto de 2013 se concedió un permiso de construcción bajo condiciones para la construcción de una gasolinera, un edificio comercial y oficinas (en adelante: la aprobación en principio). Entre otras condiciones, se exigió obtener una opinión de la Unidad Regional de Protección Ambiental y preparar un informe de inspección del suelo.
3. El 11 de agosto de 2014 se firmó un acuerdo (en adelante - el Acuerdo) entre Basket Or Construction Company Ltd. (Demandante 1), Eli Orin Investments Ltd.  y Daushin Assets Ltd.  (en adelante - las Compañías Adicionales), junto con Sharon Darshan Ltd.  (Demandante 3) y el Demandado.  De acuerdo con las disposiciones del acuerdo, los demandantes 1 y 3 y las demás empresas (en adelante - los compradores) compraron el terreno a cambio del pago de la suma de ILS 11.000.000.  La cláusula 3 del acuerdo establece una condición condicional para la entrada en vigor del acuerdo: la obtención de un permiso de construcción por parte del comité local para la construcción de la gasolinera y el edificio comercial hasta el 15 de enero de 2016 (o hasta una fecha aplazada acordada por las partes); de lo contrario, el acuerdo quedará nulo retroactivamente (en adelante, la condición suspendida).  En el acuerdo, el demandado declaró, entre otras declaraciones, que "en el momento de la firma del acuerdo, el vendedor no tenía conocimiento de la existencia de residuos subterráneos y/o de cualquier peligro medioambiental originado en el terreno y/o en cualquier antigüedad y/o contaminación del suelo y/o cualquier otra contaminación en el terreno" (cláusula 4.15).
4. El 17 de diciembre de 2015, las partes del acuerdo firmaron un "Apéndice al Contrato de Compraventa" en el que la fecha para el cumplimiento de la condición de suspensión se pospuso hasta el 15 de marzo de 2016. Las fechas fijadas para el pago de la contraprestación también se pospusieron.
5. El 6 de marzo de 2016 se emitió un permiso de construcción para la construcción de una gasolinera y un edificio comercial, y al día siguiente el demandado lo envió al abogado de los compradores.
6. En diciembre de 2016, las empresas adicionales vendieron sus derechos sobre el terreno a los demandantes 1 y 3 y al demandante 2 - Yodai Bina Development and Investments Ltd. (demandantes 1-3 en adelante colectivamente - los demandantes).
7. El 30 de abril de 2017, tras concederles varias prórrogas, los demandantes pagaron la contraprestación completa estipulada en el acuerdo y la posesión del terreno les fue entregada.
8. Los demandantes firmaron un acuerdo con Sadash-Fuel and Oil Agents Ltd. (en adelante: Sadash) en un contrato de arrendamiento según el cual construirían la gasolinera en el terreno y Sadash arrendaría el terreno en un arrendamiento a largo plazo.
9. Los demandantes comenzaron a realizar los trabajos para demoler la antigua fábrica. Cuando comenzaron las excavaciones, existía la preocupación de que el suelo pudiera estar contaminado.  El representante de los demandantes contactó con Idan y luego descubrió que en 2015 el demandado había contratado los servicios de ESD para inspeccionar la propiedad, pero no había completado la inspección, y que debían obtener una aprobación adicional del Ministerio de Protección Ambiental como condición para la construcción.  Más tarde, los demandantes descubrieron que el terreno estaba efectivamente contaminado.
10. El 5 de mayo de 2019, Sedesh notificó a los demandantes la cancelación del acuerdo. El 31 de diciembre de 2019, los demandantes vendieron el terreno a Sadash por la suma de ILS 15.500.000.
11. El Acuerdo Otomano [Versión Antigua] 1916 Los demandantes se acercaron al demandado, alegando que les había ocultado información material sobre la También afirmaron que el descubrimiento de la contaminación les obligó a asumir considerables costes de realizar estudios de tierras y tomar medidas para limpiar el terreno y eliminar la contaminación.  Además, tuvieron que hacer frente a retrasos significativos en el proyecto planificado debido a la misma contaminación.  Estos retrasos provocaron la pérdida de ingresos y la disminución del valor de la tierra.

12-34-56-78 Chekhov contra el Estado de Israel, P.D.  51 (2) El demandado respondió a los demandantes que eran plenamente conscientes del estado del terreno y de sus usos anteriores; que la responsabilidad de inspeccionar el terreno y los riesgos implicados en su compra se transfirieron a los compradores dentro del marco del acuerdo; y que actuó de buena fe y con total transparencia en todas las etapas de la transacción.