En el contexto de las reclamaciones de los demandantes por daños elevados que les causaron, y en el contexto de estas disputas, se presentó la reclamación ante mí.
Resumen de los argumentos de los demandantes
- Como parte del acuerdo, el demandado declaró que no era consciente de la contaminación en el terreno y se comprometió a presentar un permiso de construcción. Les quedó claro que, al recibir el permiso, sería posible construir en el terreno y no sería necesario realizar pruebas adicionales relacionadas con la posible contaminación del terreno.
- En marzo de 2015, el demandado presentó al Ministerio de Protección Ambiental un plan de muestreo de la empresa ESD. El demandado se comprometió ante el Ministerio de Medio Ambiente a que el levantamiento topográfico se completaría tras la demolición de la planta. El demandado no reveló a los demandantes el plan de muestreo ni su compromiso.
- El demandado les presentó el permiso de construcción sin mencionar que el examen de la cuestión de la contaminación del terreno no se había completado. La forma en que se presentó el permiso les llevó a creer que la condición condicional se había cumplido y que el terreno estaba limpio.
- El 5 de julio de 2017, los demandantes firmaron un contrato de arrendamiento y operación con Sadash, en el que se comprometieron a construir una gasolinera en un plazo de 24 meses. Sedesh debía pagar una renta anual de 1.000.000 ILS, más una subvención única de 1.100.000 ILS. Poco después, en noviembre de 2017, los demandantes comenzaron los trabajos de demolición y excavación en el terreno, y entonces un olor terrible surgió del suelo. Tras el descubrimiento de la contaminación, los demandantes se vieron obligados a contratar los servicios de Green Wave Environmental Protection Company Ltd. (en adelante, Green Wave Company) con el fin de completar las pruebas y el levantamiento del suelo.
- La Green Wave Company se vio obligada a hacer enmiendas y complementos a los requisitos del Ministerio de Protección Ambiental, que incluyeron la adición de puntos de muestreo. En febrero de 2018, Green Wave completó los requisitos del ministerio y presentó un plan de muestreo. Tras una serie de encuestas y pruebas, incluyendo una encuesta suplementaria el 9 de agosto de 2018 y otra el 24 de enero de 2019, se hizo evidente el alcance de la contaminación. Se presentó un informe resumen final de hallazgos el 20 de febrero de 2019, seguido de un plan de excavación el 31 de marzo de 2019.
- El descubrimiento de la contaminación presentó a los demandantes una serie de obstáculos y fallos, incluyendo estrictos requisitos regulatorios por parte de las autoridades, la obligación de realizar estudios exhaustivos de suelos y planes de rehabilitación, y el enfrentamiento de severas restricciones ambientales que les impedían continuar con el proyecto según lo previsto. Los demandantes enfatizan que los costes de restaurar el terreno y atender las demandas de las autoridades les causaron un daño económico significativo, que incluyó inversiones inesperadas de grandes sumas de dinero, retrasos significativos en los calendarios del proyecto y una disminución del valor del terreno.
- Debido a los prolongados procedimientos de construcción, el permiso de construcción original expiró. Los demandantes se vieron obligados a presentar una petición administrativa para renovar el permiso, que fue renovada el 25 de noviembre de 2019, y pagaron tasas adicionales por ello.
- Anteriormente, el 5 de mayo de 2019, Sedash anunció la cancelación del contrato de arrendamiento. Para reducir los daños causados, el 31 de diciembre de 2019, los demandantes vendieron el terreno a Sadash por la suma de ILS 15.500.000.
- Los demandantes alegan que sufrieron los siguientes daños:
- La suma de 4.000.000 ILS (más IVA) respecto a la diferencia entre el valor del terreno basado en el contrato de arrendamiento con Sedash y el valor al que los demandantes se vieron obligados a vender el terreno a Sedash tras la cancelación del contrato de arrendamiento.
- Honorarios y honorarios de abogados por un importe de 55.842 ILS debido a la necesidad de renovar el permiso de construcción del terreno.
- Daños y perjuicios por gastos de financiación relacionados con el proyecto por la suma de 732.446 ILS (más IVA).
- Daños adicionales por la suma acumulada de aproximadamente 400.000 ILS (más IVA) debido a intereses, honorarios, consultores medioambientales, perforación en el subsuelo y el hecho de que la fortuna de los demandantes estaba "atascada" en esta transacción y no podían utilizarla para el beneficio de otras operaciones.
- Los demandantes fijaron la cantidad de la reclamación a efectos de honorarios en ILS 5.182.560.
Resumen de los argumentos del acusado
- La demanda no tiene base fáctica ni legal y constituye un intento de enriquecerse ilegalmente a su costa, ya que no incumplió ninguna obligación ni injusticia hacia los demandantes. La esencia de la transacción entre las partes era la venta del terreno tal cual (tal cual), sujeta a condiciones de suspensión y a su declaración de que, en el momento de firmar el contrato de compraventa, no conocía la existencia de contaminación en el terreno.
- El acuerdo se firmó tras negociaciones que se llevaron a cabo de buena fe y con total transparencia, e incluía un arreglo claro de los derechos y obligaciones de las partes. Todas las declaraciones hechas a los compradores antes y durante la firma del acuerdo fueron correctas, bien fundamentadas y fiables, y se basaron en pruebas realizadas a lo largo de los años por las autoridades que descartaron la posibilidad de contaminación. Los compradores conocían la historia del uso del suelo y el hecho de que en el pasado existía una fábrica de procesamiento de cuero en el terreno.
- En su declaración en la cláusula 4.15 del acuerdo de que no era consciente de ninguna contaminación en la tierra, no existe una obligación general de que realmente no exista contaminación en la tierra. Esta sección pretende reflejar la información que solo conocía en el momento de la firma. No existe ninguna obligación en el acuerdo respecto al estado del terreno ni una obligación de asumir el coste de la limpieza si se descubre contaminación en él. De acuerdo con las disposiciones del acuerdo, la responsabilidad de las pruebas de suelo, así como de los riesgos relacionados con su estado, recayó únicamente en los compradores, y el demandado no asumió la responsabilidad por ningún daño o peligro descubierto en el futuro. Los compradores, que son empresas comerciales experimentadas, asumieron un riesgo calculado como parte de la transacción.
- En cualquier caso, los demandantes no sufrieron daños, ya que compraron el terreno por un importe de 11.000.000 ILS y lo vendieron en poco tiempo, sin realizar trabajos significativos, por un importe de 15.500.000 ILS y con un beneficio considerable. La cancelación del contrato de arrendamiento con Sadash no fue causada por contaminación, sino por la conducta de los demandantes que no comenzaron las obras de construcción y eligieron alquilar el terreno a un tercero.
- No existe rivalidad entre él y el demandante nº 2, Yevedei Bina Development and Investments Ltd., ya que no es parte del acuerdo y no negoció con ella. No hay fundamento en la reclamación de los demandantes de ceder el derecho sobre él, ya que los compradores no sufrieron ningún daño. Además, la supuesta cesión del derecho se realizó mucho después de que las compañías adicionales hubieran vendido todos sus derechos, de modo que en el momento de la cesión no tenían ningún derecho bajo el control.
- Los demandantes se comportaron de manera poco profesional, pospusieron la promoción del proyecto por motivos ajenos a él y no actuaron para reducir los daños. Los demandantes son los únicos responsables de los retrasos en la construcción y la cancelación del contrato de arrendamiento. Las reclamaciones de los demandantes sobre los costes de limpieza del terreno y la disminución del valor del terreno no están respaldadas por pruebas suficientes y constituyen un intento de ampliar el alcance del daño para obtener una compensación injustificada. La mayor parte de la supuesta contaminación se encontraba fuera del área del terreno y, como resultado, se cortó la conexión causal entre la supuesta contaminación y los daños.
- Los compradores conocían el estado del terreno y la necesidad de realizar un levantamiento topográfico. Como empresas emprendedoras y contratistas, conocían muy bien la importancia de los requisitos medioambientales. Por lo tanto, las reclamaciones de los demandantes sobre engaño, ocultación, tergiversación y negligencia deben ser rechazadas.
- Los demandantes no hicieron nada para promover la construcción en el terreno, sino que se centraron en venderlo con fines lucrativos. La demanda se presentó de mala fe y en un intento de enriquecerse ilegalmente.
Discusión y conclusiones
- Unos años después del cierre de la fábrica, el demandado decidió vender sus derechos sobre la tierra. Idan fue quien gestionó la venta por él. En 2013, se concedió un permiso condicional para la construcción de una gasolinera y un edificio comercial en el terreno, e Idan negoció con varias partes interesadas en comprar el terreno. Uno de ellos era Lior Chen, accionista de las otras empresas. Durante las negociaciones surgió el tema de la posible contaminación de la tierra . Como se detallará a continuación, el acuerdo no contiene disposiciones claras en caso de que se descubra contaminación en el terreno, de ahí la disputa entre las partes.
- Las preguntas que tengo que decidir son las siguientes:
- ¿Incumplió el demandado su obligación en el acuerdo?
- Si los demandantes sufrieron daños, cuál es su tarifa y si actuaron para reducir el daño.
- ¿Existe una conexión causal entre la infracción y el daño?
Las disposiciones del acuerdo y el deber de divulgación
- En la cláusula 3 del acuerdo, las partes establecen una condición de suspensión para que el acuerdo entre en vigor: "Una condición de suspensión para la entrada en vigor del acuerdo es la recepción de un permiso de construcción por parte del comité local para la construcción de la gasolinera y la estructura comercial antes del 15 de enero de 2016 (o hasta una fecha aplazada que las partes acorden), de lo contrario el acuerdo será nulo retroactivamente."
- Según el demandado, no aceptó asumir la responsabilidad de la contaminación del terreno y, por tanto, declaró que no era consciente de la existencia de residuos subterráneos o contaminación en el suelo. Según él, el sistema de aguas residuales del terreno era cerrado y de hormigón, y durante el periodo de trabajo de la planta se realizaron pruebas rutinarias y rutinarias para comprobar si había contaminantes que dieran resultados normales, por lo que no tenía base para sospechar la existencia de contaminación en el suelo (párrafo 28 de la Declaración de Defensa enmendada). Idan añadió en este sentido que las inspecciones rutinarias realizadas por la Unidad de Protección Ambiental para comprobar la presencia de contaminantes daban resultados adecuados (párrafo 41 de su declaración jurada). La afirmación del demandado de que no conocía la existencia de contaminación en el terreno en el momento de la firma del acuerdo no fue contradicha en su interrogatorio, y los demandantes en los resúmenes no afirman lo contrario. Tampoco afirman que el demandado les haya engañado en esta representación.
- El demandado argumenta además que la cláusula 4.15 mencionada refleja una división de riesgos entre las partes respecto a la posibilidad de que en el futuro se descubra contaminación en la tierra, y en cuyo marco se imponga el riesgo completo si se descubre contaminación. Por lo tanto, el único riesgo que asumió fue el relacionado con su declaración de que no era consciente de ninguna contaminación en el suelo. Según él, dado que no se ha demostrado que hiciera una representación falsa a los demandantes en relación con sus declaraciones en el acuerdo, la demanda debe ser desestimada.
Rechazo este argumento;