Como parte de la división contractual de riesgos entre las partes, los compradores sí asumieron el riesgo de descubrir contaminación en el terreno, pero también sabían que se realizaría un estudio de suelos que podría presentar una imagen más precisa, aunque no completa, del estado del terreno. El demandado fue quien asumió el riesgo de que el acuerdo no entrara en vigor si no cumplía en principio alguna de las condiciones de la aprobación.
Aunque el demandado no se comprometió a asumir las consecuencias del descubrimiento de la contaminación del terreno, se comprometió a cumplir las condiciones establecidas en la aprobación en principio, y solo después de su cumplimiento entraría en vigor el acuerdo. Una de las condiciones que se establece es obtener la opinión de la Unidad Regional de Protección Ambiental.
Estas condiciones no eran meramente una demanda formal. El terreno se utilizó en el pasado como planta de procesamiento de cuero, una actividad con alto potencial de contaminación del suelo, y el propósito solicitado fue la construcción de una gasolinera, que también es un uso ambientalmente sensible. Un estudio de suelos y una opinión medioambiental están destinados a ofrecer una imagen fiel del alcance de la contaminación existente, si la hay, y a permitir una planificación adecuada de soluciones de rehabilitación si es necesario. Esto se refuerza aún más a la luz de la demanda de la Unidad Regional de Protección Ambiental del 27 de abril de 2015, que determinó que "la nueva construcción en el solar no debe comenzar hasta la finalización del levantamiento y la aprobación del Ministerio de Protección Ambiental, que no existen requisitos adicionales relacionados con la contaminación del terreno en el terreno." Esto es especialmente cierto cuando, como se detallará más adelante, el proceso para obtener la aprobación del Ministerio de Protección Ambiental es un proceso largo y extenso.
De acuerdo con lo dispuesto en la cláusula 3 del acuerdo, el demandado se comprometió a "actuar de forma continua y con la debida diligencia para cumplir todas las condiciones especificadas en la aprobación en principio". La condición para recibir la opinión de la Unidad Regional de Protección Ambiental es una de estas condiciones. Si esta condición no se cumple correctamente, significa que a los demandantes se les asignó una propiedad diferente a la acordada y que se les privó del derecho a celebrar el acuerdo tras la realización de un estudio medioambiental, en cuyo caso la "imagen del terreno" es más clara, así como las acciones a tomar en caso de terrenos contaminados.
- En resumen, como parte del acuerdo, el demandado se comprometió a actuar para garantizar que se cumplan todas las condiciones de la aprobación en principio. Una de estas condiciones es la aceptación de la opinión. Por tanto, es necesario examinar si el demandado ha cumplido con este compromiso.
La conducta del acusado
- Tras firmar el acuerdo, el demandado actuó para cumplir las condiciones de la aprobación en principio. El 12 de marzo de 2015, ESD presentó el levantamiento topográfico al Ministerio de Protección Ambiental. En la sección 5 del estudio -el plan de muestreo- se determinó que las pruebas de suelo no se realizarían en la zona de la propia fábrica, que se utiliza para almacenamiento, ni en las zonas donde se realiza un negocio activo, y que "la investigación del terreno se realizará tras la retirada de una estructura superior existente. Lo mencionado fue en coordinación con el Sr. Oren Tavor, una unidad regional para la protección ambiental." Un mes después, el 27 de abril de 2015, el Sr. Oren Tavor informó al Departamento de Licencias de Edificación del Municipio de Kfar Saba que no existía impedimento para aprobar el permiso de construcción, sujeto a varias condiciones. Uno de ellos, relacionado con nuestro caso, afirma que no es posible comenzar una nueva construcción en el terreno "antes de la finalización del levantamiento y de la obtención de la aprobación del Ministerio de Protección Ambiental de que no existen requisitos adicionales respecto a la contaminación del terreno en el terreno." Se envió una copia de esta carta al acusado. Idan confirmó en su testimonio que había coordinado con Oren Tavor que la investigación del terreno bajo el edificio de la fábrica se llevaría a cabo solo después de la demolición de la estructura, pero afirmó que no recordaba haber recibido la carta del 27 de abril de 2015 (p. 153 de la acta del 18 de noviembre de 2024).
Cabe señalar que no estoy convencido de que la carta no llegara al demandado y, aunque fuera en esta versión, basta con que Idan participara en las investigaciones al Sr. Oren Tavor y conociera la existencia del acuerdo según el cual pospondría la realización de pruebas de muestreo de suelo en la zona de la fábrica hasta después de la demolición de la fábrica, requisitos que se requerían como parte del levantamiento que el demandado se comprometió a completar.