Comité de Apelaciones (Centro) 15365-08-24 Arie Tussia-Cohen contra Netanya Administración de Impuestos Inmobiliarios

Sentencia

Juez Shmuel Bornstein, Presidente del Comité:

Antecedentes fácticos

1. El 20 de diciembre de 2022, los apelantes, Aryeh y Efrat Tussia-Cohen (en adelante: "los apelantes"), firmaron un acuerdo para la compra de una unidad en el segundo piso de un edificio en la calle HaBroshim 24 en Ramat Hasharon, conocido como Bloque 6415, Lote 279, subparcela 2. (en adelante: "el contrato de venta; adjunto como Apéndice 1 a la declaración jurada del Demandado") A cambio del departamento, que también incluía un balcón, un techo y dos espacios de estacionamiento, los apelantes pagaron la suma de ILS 9,450,557 a los vendedores, Eyal Bezalel Weinberg y Yoav Weinberg (en adelante: los "Vendedores").  El departamento fue construido como parte de un proyecto conjunto de autoconstrucción por parte de los propietarios bajo un permiso de construcción residencial, con los vendedores firmando un acuerdo con un contratista ejecutor para la entrega de un departamento "al desarrollador", y la fecha de entrega según el acuerdo de ejecución se fijó para el 15 de marzo de 2023 (en adelante: el "Acuerdo de Ejecución").
2. Los apelantes presentaron una autoevaluación, en el marco de la cual informaron que habían comprado un "departamento de concha" que no es apto para la vivienda y por lo tanto debería clasificarse como un "edificio" y que la tasa aplicable del impuesto a la compra es del 6%, según lo establecido en el Reglamento 2(1) del Reglamento de Impuestos sobre Bienes Raíces (Apreciación y Compra) (Impuesto sobre la Compra), 5735-1974 (en adelante: el "Reglamento del Impuesto a la Compra"). El Demandado, la Administración de Impuestos Inmobiliarios Netanya (en adelante: "el Demandado"), emitió a los apelantes una evaluación conforme al mejor juicio el 11 de septiembre de 2023 y determinó que la propiedad comprada era un "departamento residencial".  Por lo tanto, y dado que no se trata de un solo departamento residencial propiedad de los apelantes, las tasas del impuesto sobre la compra son del 8% y 10% según lo establecido en la sección 9(c1f)(1) de la Ley de Impuestos Inmobiliarios (Apreciación y Compra), 5723-1963 (en adelante: la "Ley").  Los apelantes presentaron una objeción a esta valoración el 24 de octubre de 2023, pero su objeción fue rechazada en la decisión del demandado del 20 de junio de 2024.  Por lo tanto, la apelación.
3. Cabe señalar que, paralelamente a los procedimientos de evaluación, los apelantes presentaron una demanda contra el contratista ejecutante, alegando defectos de construcción en el departamento que compraron (A. 41655-11-23) y adjuntaron a esta reivindicación una opinión experta en su nombre (en adelante: "opinión experta").  La declaración de la reivindicación y la opinión experta fueron marcadas como Prueba M/2 en la presente apelación.

Resumen de los argumentos de los apelantes

4. El departamento fue comprado sin terminar e inhabitable, por lo que los apelantes se vieron obligados a rentar un departamento por aproximadamente ocho meses, tiempo durante el cual completaron los trabajos de acabado. El contrato de venta establece en varias ocasiones que el departamento fue vendido sin terminar y que los compradores (apelantes) deben completarlo, con un costo real de completar la construcción superior a ILS 580,000.  El departamento carecía de muchas instalaciones esenciales, incluyendo baños que no estaban conectados a las aguas residuales, falta de piso y revestimiento en las bañeras, puertas interiores parciales, ausencia de barandales que representaba un peligro para la vida, y la ausencia de cocina y grifos.
5. De acuerdo con la redacción de la ley, tal como estaba vigente en el momento de la compra, un "departamento residencial" no incluye un departamento que no tenga la obligación del vendedor de completar la construcción. Los vendedores declararon explícitamente en el contrato de compraventa que no se comprometen a completar la construcción del departamento y venderlo tal cual está ("TAL CUAL"), y por lo tanto no debe clasificarse como un "departamento residencial" para efectos del impuesto de compra.  El acuerdo original firmado entre los vendedores y el contratista de construcción "hasta la llave" fue enmendado y reducido en la etapa del trabajo de acabado, como confirmó el propio contratista en una conversación con el representante del demandado, ya que los vendedores entendieron que no tenía sentido invertir en materiales de acabado caros antes de la venta.
6. El Acuerdo Otomano [Versión Antigua] 1916 Hubo graves fallas en la conducción del procedimiento por parte del Demandado. El Demandado eligió testificar a la Sra.  Dana Lipkis, quien no manejó el caso personalmente y cuyo conocimiento completo se basa únicamente en documentos, por lo que su testimonio constituye testimonio inadmisible de oídas.  El Demandado se abstuvo de traer a testificar a las autoridades competentes que emitieron la evaluación según el mejor juicio y la decisión en la objeción (Sra.  Smadar Sommer y Sra.  Limor Georgi), e incluso se abstuvo de llevar a testificar a los vendedores en cuya declaración jurada se basó.  Esta omisión establece una presunción probatoria de que, si los testigos hubieran sido traídos para declarar, su testimonio habría perjudicado al Demandado y apoyado la versión de los apelantes.

34-12-56-78 Chéjov contra el Estado de Israel, P.D.  51 (2)

7. Otro grave defecto administrativo es que la audiencia de la objeción se realizó únicamente mediante una breve conversación telefónica, sin que los apelantes tuvieran derecho a alegar adecuadamente y sin que se les presentaran los documentos correspondientes. Además, el demandado ocultó documentos, se negó a divulgar todos los materiales en los que se basó la evaluación (como grabaciones de las conversaciones) y actuó en contravención del deber de equidad administrativa.  Los vendedores reportaron unilateralmente la venta de un "departamento residencial", por un claro interés económico personal de declarar la propiedad como un departamento residencial calificado para estar exenta del impuesto de mejora.
8. El precio de compra del departamento era aproximadamente un 20% menor que el precio de mercado de un departamento perfecto en el mismo edificio en ese momento, lo que indica que ambas partes sabían que se requería una inversión financiera significativa para llevar la propiedad a una condición habitable.
9. En la medida en que se determine que los apelantes deben pagar el impuesto conforme a la valoración, deben reducirse los intereses, vínculos y multas que se hayan acumulado a lo largo de los años y que sumen decenas de miles de shekels.

Resumen de los argumentos del demandado

10. El departamento comprado es un "departamento residencial" para efectos del impuesto de compra, ya que se cumplen tanto las pruebas subjetivas como objetivas.
11. Citado deNevo En cuanto a la prueba subjetiva, el apelante admitió en su testimonio que la intención de los apelantes era vivir en el departamento y de hecho se mudaron. En cuanto a la prueba objetiva, el departamento fue construido en un vecindario residencial según un permiso de construcción residencial, y como parte de un proyecto de construcción en el que los vendedores firmaron un acuerdo con el contratista para la ejecución de las obras de construcción "Fausli" y "testigo clave".
12. El 10 de enero de 2022, el Municipio de Ramat Hasharon entregó al edificio un "Formulario 5", indicando que la construcción se completó conforme al permiso y que el departamento era legalmente habitable. Además, el departamento estaba conectado permanentemente a electricidad y agua (después de recibir el Formulario 4), y a partir del 20 de febrero de 2022, los vendedores estaban obligados a pagar impuestos residenciales por parte del municipio, e incluso solicitaron una exención para una "propiedad vacía".  La existencia de estos permisos establece la presunción de que la construcción de este es un departamento cuya construcción ya se ha completado, y la prueba respecto al impuesto de compra es aún más flexible que la del impuesto de mejora.
13. Como se puede ver en las fotos tomadas dentro del departamento por el Inspector del Municipio de Ramat Hasharon el 28 de diciembre de 2022 (solo ocho días después de la firma del acuerdo), el departamento está enyesado y encalado, piso de parquet, equipado con ventanas de aluminio, contraventanas eléctricas, accesorios eléctricos y de comunicación, una parrilla para aire acondicionado central y un baño revestido de cerámica con regadera y baño de vidrio. Además, las fotos y documentos indican que el departamento cuenta con una cocina moderna con fregadero, grifo y preparación para el lavavajillas, así como una puerta de entrada adecuadamente cerrable con llave.  El hecho de que algunos de los trabajos menores de acabado no se hayan completado (como la instalación de un gabinete para el baño) no resta mérito al hecho de que la propiedad sea un departamento residencial.
14. Los apelantes presentaron una demanda contra el contratista ejecutante y, en este marco, presentaron una opinión experta detallando los defectos de construcción en el departamento. Esta opinión prueba inequívocamente que el departamento tenía cocina, baños, revestimiento cerámico y sistemas de agua y electricidad, en completa contradicción con las declaraciones de los apelantes en el presente procedimiento.  Los apelantes acumularon muchas dificultades y deliberadamente ocultaron la opinión del experto, e incluso presentaron falsas afirmaciones que constituyen una extensión de una fachada y testimonio ocupado prohibido, como la afirmación de que la imagen que muestra la cocina no es de su departamento.
15. De acuerdo con la ley y la jurisprudencia, no existe obligación de testificar ante la parte específica que tomó la decisión, sino que es suficiente para una persona que conozca los detalles del caso y los documentos que incluye. A los apelantes se les otorgó el pleno derecho de declararse tanto por escrito como oralmente en la etapa de evaluación y en la de objeción, y en cualquier caso, según la doctrina de la nulidad relativa, no hay razón para cancelar la evaluación debido a estos argumentos.
16. No hay razón para eximir a los apelantes de intereses, vinculación y multas, en vista de su conducta que claramente fue de mala fe, y no hay justificación para discriminarlos en favor de cualquier otro contribuyente.

Discusión y decisión

17. Comenzaré diciendo que, a partir del material probatorio presentado al comité, se deduce claramente que el departamento que se está comprando es un "departamento residencial" a todos los efectos, y por lo tanto el demandado tuvo razón al determinar que los apelantes deberían cobrar impuesto de compra por la compra de un apartamento residencial que no sea un solo departamento. Además, la conducta del apelante en el marco del presente procedimiento, que testificó ante el comité en un testimonio que es, por decir lo menos, inconsistente con el estado real de las cosas, como se podía ver fácilmente en la evidencia ante el comité, incluyendo fotografías que muestran el estado del apartamento cerca de la fecha de su compra, causó incomodidad.  El resultado es que, al determinar la base fáctica relevante para el presente procedimiento, existe una verdadera dificultad en basarse en el testimonio del apelante, y debe adoptarse la base probatoria presentada por el demandado, que fue consistente, clara, clara y confiable.

Por lo tanto, la apelación debe ser desestimada, y esto es lo que sugeriría a mis colegas.

18. Como se mencionó, la pregunta principal en esta apelación es si el departamento que se está comprando es un "departamento residencial" para efectos del impuesto de compra, según la posición del demandado, o un "departamento de cobertura" o "edificio" como la posición de los apelantes.

La sección 9(c) de la Ley, redactada en el momento relevante, define un "departamento residencial" para fines del impuesto de compra como "un departamento que se usa o pretende ser usado con fines residenciales, y en un departamento cuya construcción aún no se ha completado, excepto para un departamento con el que no exista obligación por parte del vendedor de completar la construcción." (Cabe señalar que la definición de "departamentos residenciales" para efectos del impuesto de mejora es ligeramente diferente e incluye un componente adicional, es decir, "un departamento usado para fines residenciales o destinado a fines residenciales según su naturaleza"). 

19. Otras Solicitudes Municipales 278/84 Dalia Friedman v. Land Appreciation Tax Administration (10 de agosto de 1987) (en adelante: "el Caso Friedman") Se determinó que la designación del departamento residencial para efectos del impuesto de compra se examinaba mediante dos pruebas acumulativas: una prueba objetiva (potencial residencial) y una prueba subjetiva (la intención del comprador de hacer uso de la propiedad residencial).  Cuando se cumplen estos dos elementos, la propiedad será considerada un departamento residencial para efectos del impuesto de compra.

Esto es lo que dice ahí: