Esta enmienda no aplica al asunto que tenemos en cuestión, pero los apelantes buscaron aprender de ella que, de acuerdo con la situación previa a la enmienda, un departamento que aún no ha sido completado, como el que es objeto de la apelación, no es un apartamento residencial. Por lo tanto, aclararé que no creo que esta enmienda beneficie a los apelantes. De hecho, la definición de "departamento residencial" se ha ampliado, y ahora incluye cualquier departamento que no tenga las instalaciones que normalmente se encuentran en un departamento residencial, que permiten su uso para fines residenciales, pero también un "apartamento de caja" que incluye solo paredes exteriores, pero está claro que, en la medida en que el departamento está ubicado en el que se encuentran las instalaciones mencionadas, y que tiene un potencial claro para vivir, y en la medida en que haya intención de usar el apartamento para fines residenciales, debe considerarse un "departamento residencial".
- También debe señalarse que, a lo largo de los años, la jurisprudencia ha adoptado un enfoque más flexible respecto a la prueba de designación residencial en el tema del impuesto de mejora, cuando al principio se puso énfasis en la presencia de instalaciones físicas y accesorios que normalmente caracterizan a un departamento residencial (cocina, baño, regadera, etc.; véase: Apelación Civil 668/82 Koresh v. Land Betterment Tax Administration (16 de mayo de 1985)), mientras que más tarde se argumentó que la prueba objetiva formal de la presencia de instalaciones físicas en el departamento no es la definitiva (Apelación Civil 2170/03 Marguerite Schachner contra la Administración de Impuestos sobre la Apreciación de la Tierra (12 de septiembre de 2004)); Apelación Civil 1046/12 Frederic Hakim v. Netanya Land Taxation Administration (21 de enero de 2014)), y se puso énfasis en el potencial de la propiedad para uso residencial, mientras que se aclaró que se debe considerar todas las circunstancias fácticas concretas (ver: Appeals Committee 1701-07-24 Hannah Yaacobi v. Real Estate Taxation Administration (17 de agosto de 2026); en adelante: "el caso Yaacobi"). Por lo tanto, incluso una propiedad ubicada en un edificio residencial que está conectada a la red de electricidad y agua también puede considerarse un departamento residencial, aunque aún no cuente con las instalaciones y caballeros mencionados, ya que pueden instalarse y añadirse fácilmente (ver Comité de Apelaciones (Tel Aviv) 28079-10-15 Nira Maayan contra la Administración de Impuestos Inmobiliarios de Tel Aviv (19 de julio de 2020). No hace falta decir que, si esta flexibilidad se adoptó para definir un "departamento residencial" para fines del impuesto de mejora, con más aún debería adoptarse para el propósito del impuesto de compra, como incluso se puede deducir de la cita anterior del fallo en el caso Friedman.
- En cualquier caso, opino que, según la prueba objetiva más restrictiva, que examina la existencia de instalaciones normalmente ubicadas en un departamento residencial, y aún más según la prueba más amplia, que examina el potencial residencial, el departamento que tenemos ante nosotros cumple con la definición de departamento residencial para efectos del impuesto de compra.
- No hay disputa sobre la existencia de la prueba subjetiva en el caso en cuestión; La intención de los apelantes era vivir en el departamento, y de hecho en octubre de 2023 (aproximadamente diez meses después de la compra y siete meses después de la entrega de la posesión) se mudaron a él.
- En cuanto a la prueba objetiva, primero debe considerarse que el departamento fue construido según un permiso de construcción residencial "hasta la llave" según especificaciones técnicas detalladas que formaban parte del acuerdo de ejecución, y recibió tanto el Formulario 4 como el Formulario 5 (Certificado de Finalización). En el certificado de finalización (Apéndice 13 a la declaración jurada del Demandado) se indicó explícitamente que la construcción se había completado y que el edificio era apto para su uso. Además, al departamento se le cobraron impuestos prediales residenciales e incluían conexiones a la infraestructura, división en habitaciones, sistemas de aire acondicionado, piso de parquet, una cocina (incluyendo una "isla"), puertas y utensilios sanitarios instalados. De esta manera, el departamento ante nosotros difiere del que se discutió en el asunto del Comité de Apelaciones (Tel Aviv) 39040-09-22 Chen Krasny contra la Administración de Impuestos sobre la Tierra de Tel Aviv (16 de marzo de 2025), respecto al cual se determinó que no cumplía con la prueba objetiva de la definición de "apartamento residencial", cuando el apartamento en ese caso se describió de la siguiente manera: el techo del apartamento hecho de concreto expuesto; la ausencia de piso final; la ausencia de cocina; la ausencia de divisiones interiores, la ausencia de una conexión permanente a electricidad y agua, y la ausencia de regadera. Además, se presentó una solicitud al municipio en la que se alegó que este era un departamento de cubierta que no era apto para la vivienda (sobre la importancia que debe atribuirse a la representación del contribuyente ante el municipio, véase el caso Yaacobi). A simple vista, el caso ante nosotros es completamente diferente.
- 00Contrario a la afirmación de los apelantes, en el contrato de venta la venta se define como una "unidad habitacional" y no como un departamento de cobertura, y se determinó que se instalaron varias "conexiones" en ella. El acuerdo indica que el departamento cuenta con sistemas de aire acondicionado, electricidad y persianas instalados, y que cuenta con cocina, gabinetes y otras instalaciones y accesorios. Como se indicó, el departamento fue cobrado impuestos residenciales a partir del 20 de febrero de 2022, es decir, incluso antes de ser adquirido por los apelantes. Posteriormente, se recibió una exención para "propiedad vacía". No hace falta decir que esto también debe demostrarse que este es un departamento residencial, incluso si está "vacío".
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- También a partir de las fotografías tomadas en tiempo real en el departamento - fotografías (a color) tomadas por el inspector municipal que visitó el departamento el 28 de diciembre de 2022 (Apéndice 17 de la declaración jurada); fotografías (a color) tomadas por los vendedores poco antes de que el departamento fuera entregado y transferido al demandado (Apéndice 15 de la declaración jurada); fotografías (en blanco y negro) que se adjuntaron a la opinión experta (marcada como Prueba M/1) - y de lo descrito en la opinión experta, también se puede obtener una idea del estado del apartamento, que incluye accesorios y facilidades que normalmente se encuentran en un departamento residencial: Accesorios eléctricos y de comunicación (incluyendo enchufes, interruptores, casas de lámparas y luminarias), revestimiento de parquet, pisos de terraza, barandales transparentes (aunque no terminados), puerta y timbre de entrada, puertas interiores, baños con inodoros instalados, regadera con regadera y tablero, revestimiento cerámico, yeso y pintura, cocina moderna con una "isla", grifo y enchufes, una "parrilla" de aire acondicionado central, conexión a lavadora, ventanas de aluminio, persianas eléctricas.
- La compra del departamento en estatus AS-IS y el hecho de que algunos trabajos de acabado no se completaron, o que existan defectos de construcción en el departamento por los cuales se presentó una reclamación contra el contratista ejecutante, no restan valor a su clasificación como "departamento residencial", especialmente cuando parece que el trabajo de acabado es relativamente menor, ciertamente a ojos de una persona razonable, y como se puede ver en el material del expediente, incluida la opinión experta. De hecho, es posible que los apelantes buscaran modernizar su departamento, hacer algunos cambios de diseño en él, incluyendo cambios cuyo costo no es despreciable, y no para que el departamento cumpliera con el estándar que el contratista de ejecución debía entregar según el acuerdo de ejecución, pero no creo que esto sea suficiente para convertir el departamento en un departamento de estructura o en un "edificio".
Ve y ve que, si este fuera el caso, el resultado sería que cada vez que se realicen renovaciones en un departamento residencial, y ciertamente renovaciones extensas que incluyan el reemplazo de utensilios sanitarios, la sustitución de la cocina, gabinetes de pared, etc., el departamento durante el periodo de renovaciones sería un "edificio" con todo lo que esto implica. Este resultado es irrazonable y contradice la idea detrás de los arreglos especiales relacionados con los departamentos residenciales - el alivio fiscal para un solo departamento residencial y, por otro lado, el aumento de impuestos para un departamento residencial que no es un solo - y este caso lo demostrará.
- En cuanto al contrato de venta, sí indica que los trabajos de acabado no se completaron al final de los trabajos, pero no incluye detalles sobre aquellos trabajos que aún no se han completado, y el demandado tiene razón al afirmar que este es el deber de los apelantes. Además, este es un departamento que fue vendido cuando, junto con él, los vendedores transfirieron sus derechos a los apelantes bajo el acuerdo de ejecución, que incluye un compromiso de construir un departamento "hasta la llave". De acuerdo con la definición de "departamento residencial", esto es suficiente para clasificar la propiedad como un "departamento residencial". Agregaré que el caso en cuestión es más similar al discutido en el caso del Comité de Apelaciones59441-10-17 Mary Lesman contra Central Real Estate Taxation (Nevo 27.4.2020), en contraste con el caso discutido en el caso del Comité de Apelaciones 2651-05-23 Mike Menashe Michaeli contra Central Real Estate Appreciation Tax Administration (12 de enero de 2026) (cabe señalar que se ha presentado una apelación contra el fallo en el caso Michaeli que aún no ha sido resuelta).
- Además, los vendedores reportaron la transacción como una transacción para la venta de un "departamento residencial calificado" y solicitaron un cálculo lineal del beneficiario conforme a la sección 48A(b1)(5) de la Ley de Impuestos Inmobiliarios. A simple vista, este informe no solo no contradice el contrato de compraventa, sino que, como se indicó, es consistente con la evidencia y pruebas presentadas en el marco de este procedimiento, que indican que el departamento en efecto no era un "departamento de concha", como se afirmaba, sino un apartamento residencial para todos los efectos. El vendedor declaró en la declaración jurada que presentó al demandado (Apéndice 14 de la declaración jurada en nombre del demandado) que en el momento de la venta el departamento estaba conectado a electricidad y agua, dividido en habitaciones e incluía baños instalados y una cocina. En la medida en que los apelantes no están de acuerdo con esta versión del vendedor, no hubo impedimento para su tiempo, y no lo hicieron, por lo que es su obligación. En cualquier caso, esta declaración jurada es consistente con el resto del material, y especialmente con las fotografías del departamento, que nos permiten obtener una impresión no mediada del estado del apartamento cerca de la fecha de su compra.
- No creo que sea posible atribuir a los vendedores la intención de presentar un informe que no corresponda al estado del departamento, únicamente para evitar impuestos, especialmente considerando que se trata de un monto de impuestos bastante bajo (ILS 14,000). Incluso el argumento de que se acordó entre los vendedores y los apelantes que los vendedores no presentarían una solicitud de exención del impuesto de mejora se hizo en vano y sin ninguna referencia, y en cualquier caso, incluso si existiera tal acuerdo, esto no cambia la conclusión en cuestión.
- A todo esto, debe añadirse que los apelantes presentaron, como se indicó anteriormente, una demanda en la corte contra el contratista por defectos que fueron descubiertos, según ellos, en el departamento, y adjuntó a la fiscalía la opinión experta, que visitó el departamento el 13 de febrero de 2023, antes de la entrega de la posesión a los apelantes y un año después de que fuera entregado a los vendedores. De esta opinión, que se refiere a varios defectos en el departamento y las instalaciones ubicadas en él, se puede deducir que en ese momento el departamento incluía revestimiento de parquet, revestimiento cerámico en los baños, paredes encaladas, una puerta de cuarto seguro, varios inodoros, preparación para lavadora y una cocina con fregadero y llave. De hecho, la opinión se refiere a varios defectos en el departamento, pero es precisamente de ahí de donde podemos aprender que este es un departamento que incluye todas las instalaciones esenciales para el propósito de vivir, y que, como mucho, se requieren suplementos no materiales, de acuerdo con las intenciones de la persona razonable.
- Cabe señalar que los apelantes optaron por no adjuntar a su declaración jurada la declaración de reclamación y la opinión del experto, sino solo el acuerdo de conciliación firmado con el contratista (Apéndice 2 a la declaración jurada de los apelantes). Según el demandado, que no fue oculto, contactó a los apelantes para recibir los documentos del expediente de reclamación, pero los apelantes alegaron que no tenían el expediente. Por lo tanto, el demandado presentó una solicitud de revisión al tribunal, la cual, como resultó, los apelantes objetaron, como se refleja en el documento marcado como prueba M/2. Finalmente, el tribunal aprobó la solicitud y los documentos del expediente llegaron al demandado, incluyendo dicha opinión. No hace falta decir que esta conducta de los apelantes, quienes buscaron ocultar al demandado y al comité de apelaciones un documento tan importante y vital, que es el más relevante para decidir el asunto en disputa, constituye una falta significativa e incluso exigente de buena fe.
- En este punto, incluso es apropiado prestar atención a la conducta del apelante en su contrainterrogatorio en la audiencia probatoria cuando se le mostró la fotografía de la cocina tomada en el departamento (página 231 de la declaración jurada del demandado). Curiosamente, el apelante afirmó en su interrogatorio que ese no era su propio departamento, sino quizás otro departamento en el edificio. De esta manera, el apelante continuó argumentando, incluso cuando se le presentó la misma fotografía (en blanco y negro) que el perito en su nombre había adjuntado en la demanda que presentó contra el contratista (p. 106 de M/1). También resulta desconcertante para su versión que no pudo obtener el material original del experto, incluidas las fotografías a color que se adjuntaron a la opinión. En vista de la importancia del asunto y su impacto en la cuestión de la confiabilidad del testimonio del apelante, consideré apropiado presentar lo que él declaró en su testimonio, y extensamente (transcripción del 3 de diciembre de 2025, pp. 26, s. 10 - p. 28, s. 12; énfasis añadidos):
"Abogado Wheeler: Me refiero a la página 106, su señoría, en la imagen de abajo vemos una cocina, también vemos en la foto de arriba, vemos las dos ventanas, es una especie de departamento dúplex con una vitrina que debe construirse ahí, que probablemente es lo que se construyó. Ahora, quiero mostrarte la foto en la página 106 y compararla con la foto para mí, la página 106 de la declaración jurada del demandado, y compárala con la foto en la página 231 de la declaración jurada del demandado y dime si no es la misma cocina. Puedes ver exactamente la llave de agua, su ángulo.