Caso Civil (Nazareth) 4555-06-22 Ahmad Zoabi contra Yousef Zoabi

Sentencia

1. Tengo ante mí una reclamación para la remoción del demandado de un terreno en Kfar Metzer conocido como parte de la Lote 13 en el Bloque 22515 (en adelante: "Lote 13"), que supuestamente invadió ilegalmente.

Antecedentes fácticos

1. El padre del demandante, el fallecido Muhammad Zoabi, era el propietario de los derechos en parte del Lote 13, basados en un acuerdo de intercambio firmado el 31 de agosto de 1973 entre él y la Autoridad de Tierras de Israel.  Como parte de este acuerdo, al padre del demandante se le otorgaron derechos sobre un área de 340 metros cuadrados del área total del Lote 13, un área total de 20,634 metros cuadrados, y se le asignó un terreno específico en forma de triángulo.
2. De acuerdo con la orden de herencia fechada el 17 de junio de 2021, cuya copia se adjuntó a la declaración de demanda y a la declaración jurada principal del demandante, el demandante es uno de los herederos de su difunto padre Muhammad y su parte en la herencia es 1/16.
3. Solo en febrero de 2025, el demandante fue registrado como propietario de 63.74 metros cuadrados de los derechos de propiedad en el Lote 13.
4. El demandado, Yusef Hassan Zoabi, es residente de Kfar Metzer, vecino del demandante y registrado como propietario de algunos de los derechos de propiedad en el Lote 12 en el Bloque 22515.
5. Según el demandante, el demandado invadió el área del lote 13 que le pertenecía y poco antes de que se presentara la demanda, construyó una cerca mientras asociaba la propiedad consigo mismo.
6. No hay disputa de que el demandado no tiene derechos en el Lote 13, como es evidente incluso por la redacción del registro de la propiedad que aparece en la opinión experta de Marwan Zibak, quien fue designado en nombre de la Casa del Demandante.
7. Como se mencionó anteriormente, en el caso, el topógrafo Marwan Zibak fue designado como perito en nombre del tribunal, a quien se le pidió su opinión sobre la cuestión de si el acusado realmente había invadido el área del Lote 13.
8. En su opinión, el perito Zibak determinó que el demandado tenía un área de 15 metros cuadrados dentro del área del Lote 13, en forma de un triángulo del lote que fue asignado al difunto padre del demandante conforme al acuerdo de intercambio con la Administración (en adelante: el "Área de Invasión").

Los argumentos de las partes en resumen

1. Como se indicó, el demandante alega que el demandado invadió sus límites y que está usando la tierra del demandante sin permiso e ilegalmente, por lo que solicita retirar su mano del terreno mientras demole las conexiones.
2. Por otro lado, el acusado argumenta varios argumentos de la defensa:

1. Falta de legitimación por parte del demandante - Según el demandado, en el momento en que se presentó la reclamación, el demandante no era el propietario registrado del terreno, por lo que no tenía derecho a presentar la reclamación y debía ser desestimada.
2. División acordada - El demandado alegó que había estado reteniendo el área en disputa durante décadas en virtud de un plan de partición acordado. Según él, la cerca existente es una cerca histórica que solo ha "restaurado".  Por esta razón, el demandado argumenta que no hay razón para considerarla allanamiento.

• Estoppel judicial - Según el demandado, el demandante presentó una solicitud de permiso de construcción ante el comité local de planeación y construcción, en la que él mismo trazó los límites de su parcela de manera que no incluyera el área en disputa. Según el demandado, esta acción silencia al demandante para que no reclame la propiedad de esta parte del terreno en un procedimiento legal posterior, mientras contradice su declaración al comité.

El asentamiento otomano [Versión antigua] 1916

1. 34-12-56-78 Chekhov v. Estado de Israel, P.D.  51 (2) Sentencia anterior - El demandado afirma que en el marco de un fallo emitido en 2001, se determinó que el demandado tenía derecho a un área adicional de 19 metros cuadrados por parte del demandante y su familia.  Esta área, alegó el demandado, es el área en disputa.
2. Balance de conveniencia - El demandado argumentó que el equilibrio de conveniencia requiere la conclusión de que no debe retirar su mano del terreno.
3. Retraso - Se alegó que la demanda se presentó con considerable retraso, lo que hace necesaria su desestimación in limine.

Discusión y decisión

1. La Sección 16 de la Ley de Bienes Raíces, 5729-1969, establece:

"Reclamo por la entrega de tierras

16. Un propietario de tierras y la persona que tiene derecho a poseerlas tiene derecho a exigir la entrega de la tierra a quien la posee ilegalmente."

1. Para tener éxito en una demanda presentada bajo la sección 16 de la Ley de Tierras, "el demandante debe probar tanto su propio derecho a poseer la tierra como la falta de derecho del demandado a poseerla.  El éxito de la reclamación depende de la prueba de estas condiciones acumuladas" [Civil Appeal Authority 5518/98 Yitzhak Yosef v.  Avigdor Okshi, IsrSC 55(3) 294 (2001), en p.  304 E.  Véase también: Civil Appeal Authority 4311/00 Estado de Israel v.  Eliezer Ben Simhon, IsrSC 58(1) 827 (2003), en p.  836 G, párrafo 12].
2. En cuanto a la segunda condición, estamos tratando con pruebas de una base negativa de que, de acuerdo con la jurisprudencia, un estándar probatorio bajo es suficiente y el tribunal bastará con una menor cantidad de evidencia para levantar la carga y transferirla a la otra parte, debido a la dificultad inherente para probar un elemento negativo [Civil Appeal 296/82 Dr.  Yeshaya Nebenzel v.  Jersey Nuclear - Abaco Isotopos Inc., IsrSC 40(3) 281 (1986), en pp.  301 E-F; Autoridad de Apelación Civil 8061/12 Eli Shmueli contra Haim Makmal [Nevo] (24/01/2013), párrafo 6; y Apelación Civil 7340/13 Estado de Israel contra Nimer Majid Al-Shaar [Nevo] (10/11/2015), párrafo 46].
3. La invasión de propiedad inmobiliaria también es un delito civil bajo las secciones 3 y 29 de la Ordenanza de Responsabilidad Civil [Nueva Versión].  Si se prueba la invasión, el tribunal estará autorizado para emitir una orden para la remoción del intruso, así como una orden judicial cuyo resultado práctico será la restitución de la propiedad en especie [secciones 71-72 de la Ordenanza de Responsabilidad Civil].  Véase también: Civil Appeal 8661/10 Yosef Naama v.  Tamar Turkey [Nevo] (19 de febrero de 2012), párr.  14; y A.  Barak, "The Return of the Object in Eye, " The Law of Torts - The General Theory of Torts (G.  Tedeschi, ed., 2ª edición, 1977), en p.  557 y en p.  560].
4. Copiado de Nevo, la Sección 30 de la Ordenanza de Responsabilidad Civil transfiere al demandado en reclamaciones de allanamiento la carga de probar que su presunción es legal.  En el Caso Civil (Shalom Nevo) 51561-08-19 State of Israel Development Authority v.  Wakim Abu Fares [Nevo] (4 de agosto de 2023), expresé mi posición de que dicha sección transfiere la carga de la persuasión al demandado.
5. Sobre la relación entre ambos motivos - el bajo la sección 16 de la Ley de Tierras y el bajo las secciones 29-30 de la Ordenanza de Responsabilidad Civil - discutí en mi sentencia en el caso Abu Fares arriba [también respecto a la relación entre la causa de acción propietaria y el agravio y la aplicabilidad de este último a las reclamaciones de propiedad; véanse las diferentes opiniones del difunto juez Y.  Turkel contra las del honorable juez Y.  Englard en el fallo en Civil Appeal Authority 6339/97 Moshe Rocker v.  Moshe Salomon, IsrSC 55(1) 199 (1999), y las opiniones de los académicos mencionados en sus opiniones].
6. Para que un demandante gane su reclamo, es suficiente que pruebe la propiedad de la tierra, en cuyo caso la carga pasa al demandado para probar que tiene un derecho presuntivo sobre ella [Civil Appeal 483/62 Walter Koch y Deborah Kaplan Koch v.  Yova Duchan y Leah Landau, IsrSC 17 1953 (1963), en p.  1957 C; Apelación Civil 509/64 Plot Company 38/1+38/5 en Block 6667 Ltd.  v.  Victoria Levy, IsrSC 19 169 (1965), en p.  177 Risha; y las palabras del juez Ben-Porat en Civil Appeal 127/77 Malka Coffee v.  Yosef Levy et al., IsrSC 31(3) 455 (1977), en pp.  464 E-F].
7. En nuestro caso, se cumple la primera condición, ya que un examen del documento de registro relativo a la Lote 13 muestra que el demandante está registrado como propietario de los derechos sobre partes de los derechos de propiedad en la Lote 13 en un área total de 63.74 metros cuadrados.  Aunque esta es una tierra conjunta, de acuerdo con la Sección 27 de la Ley de Tierras, 5729-1969, la propiedad de cada socio en la tierra se extiende a cada sitio dentro de la tierra.
8. Además, de acuerdo con la sección 31(a)(3) de la Ley de Bienes Raíces, un socio en bienes raíces puede, sin necesidad de obtener el consentimiento de los otros socios, "hacer cualquier cosa razonablemente necesaria para prevenir daños que puedan causar a la tierra y para proteger la propiedad y posesión de la misma" (énfasis mío, A.S.).
9. La jurisprudencia sostuvo que, en virtud de la sección 31(a)(3) de la Ley de Bienes Raíces, cada uno de los socios de la propiedad tiene derecho a presentar una demanda de desalojo y no está obligado a presentar la demanda en nombre de todos los socios [véase la sentencia del difunto Presidente Shamgar en Civil Appeal Authority 1475/94 Pierre Bouchard v.  Ruth Friedlander [Nevo] (13 de septiembre de 1994); así como la decisión del Honorable Juez Zilbertal (como se le llamaba entonces) en la Solicitud de Permiso para Apelar (Distrito de Jerusalén) 1028/09 Fortuna Matot contra la herencia de la difunta Esther Moshe Aharon Mizrahi z" l [Nevo] (18 de octubre de 2009), párr.  7].  "Dado que un copropietario tiene derecho a proteger su parte en la propiedad común, debe poder actuar para proteger toda la propiedad, porque solo de esta manera puede actuar para proteger su propia parte de la propiedad" [Yehoshua Weissman, Property Law - Ownership and Partnership (1997), p.  249].  Por lo tanto, un socio único en bienes raíces conjuntos está autorizado para presentar una demanda de desalojo contra un intruso.
10. Esto es aún más cierto cuando, en nuestro caso, el área que el demandado fuera del área del Lote 13 está dentro de los límites del lote específico que fue transferido al padre del demandante conforme al acuerdo de intercambio con la Administración, y todo según lo descrito y explicado en la opinión del topógrafo Zibak.
11. Como se puede recordar, el demandado alegó que al momento de presentar la demanda (en 2022), el demandante no era el propietario registrado del terreno.  De hecho, como se mencionó anteriormente, solo en 2025 el demandante fue registrado como propietario de algunos de los derechos de propiedad en la Lote 13, pero esto no lleva a la aceptación de la reclamación.  El derecho a demandar bajo la Sección 16 de la Ley de Tierras se otorga no solo al propietario de la tierra, sino también a la persona que tiene derecho a poseerlos.  Así fue como se resolvió en Civil Appeal 50/77 Eliyahu Mizrahi v.  Albert Aflalo, IsrSC 31(3) 433 (1977):

"Esta sección no limita el derecho de reclamación al titular de la tierra, quien también es el propietario registrado.  Esta sección se encuentra en el capítulo 3, que trata sobre la propiedad y posesión, y en la sección B, que trata sobre la protección de la propiedad y posesión, y por el contenido de las secciones queda claro que tratan sobre posesiones que no se limitan a la posesión del propietario...  Lo más importante es que la redacción de la sección es clara e inequívoca, y otorga el derecho a exigir la entrega de la tierra a la persona que la posee ilegalmente, y este derecho se otorga no solo al propietario de la tierra, sino también a la persona que tiene derecho a poseerla...  La sección 16 trata sobre la protección del esposo y de la persona con derecho a poseer, y aquí el derecho a poseer no significa limitado a la persona que tiene derecho a poseer como propietario registrado de la tierra, y el término derecho a poseer también se extiende a la persona que recibió del esposo registrado el derecho a poseer la tierra" (ibid., en pp.  436b-d.  Véase también: caso Ben Simhon, párrafo 12)

1. En la jurisprudencia, se ha sostenido más de una vez que no es necesario registrar los derechos en la Oficina del Registro de la Propiedad antes de presentar una demanda de desalojo y como condición para presentarlo [Apelación Civil (Distrito de Tel Aviv) 36215-01-12 Yaakov Koryat v.  Development Authority [Nevo], Custodio de Bienes Ausentes "Amidar" National Housing Company in Israel Ltd.  (05/07/2013], párrafo 12], y que bajo ciertas condiciones incluso es posible hacerlo antes de la emisión de una orden de sucesión [Caso Civil (Distrito de Jerusalén) 73092-01-20 Yitzhak Elisha Levy v.  Mazkeret Hacham Yitzhak Cohen [Nevo] (09/04/2020).  Párrafo 5; Solicitud de Permiso para Apelar (Distrito de Jerusalén) 1028/09 Fortuna Matot v.  Patrimonio de la difunta Esther Moshe Aharon Mizrahi [Nevo] (18/10/2009), párr.  7].
2. Y volviendo a nuestro caso, en el momento en que se presentó la reclamación, el demandante ya tenía una orden de herencia (emitida el 17 de junio de 2021).  Por lo tanto, dado que en el momento en que se presentó la reclamación, tenía una orden de herencia en su posesión y, en combinación con el acuerdo de intercambio firmado con la Administración, que atestigua el derecho de su difunto padre a poseer la tierra (incluida la zona de invasión), tenía derecho a presentar una demanda de desalojo, aún más cuando mientras tanto el demandante fue registrado como uno de los copropietarios del Lote 13, y por lo tanto, la reclamación del demandado en este contexto debe ser rechazada.
3. Ahora debe discutirse la cuestión de si se ha probado que el demandado tiene derecho a la posesión de esa parte del área del Lote 13.  Como se puede recordar, en este procedimiento, el topógrafo Zibak fue designado como perito en nombre del tribunal con el propósito de examinar la situación en el terreno objeto de la disputa.  El perito llegó a una conclusión clara de que el demandado posee un área de 15 metros cuadrados del área del Lote 13.  El perito llegó a esta conclusión después de revisar los documentos presentados, examinar los diversos planos presentados al comité local a lo largo de los años y después de tomar mediciones en el área.  Según las conclusiones del perito, el área en el centro de la disputa pertenece al demandante.  Esta área, que tiene 15 metros cuadrados, está en manos del demandado y sirve como estacionamiento abierto.  Esta es el área de la invasión.
4. Además, el Topógrafo Zibak determinó que el demandado en realidad posee un terreno de 480 metros cuadrados del área del Lote 12, y además, tiene derecho a un área de 19 metros cuadrados de ese terreno conforme al fallo emitido en el marco del Caso Civil (Shalom Nazareth) 4688/98, a pesar de que, conforme al Acuerdo de División [Nevo] del 02/09/1992, el tamaño del terreno del demandado es de 454 metros cuadrados (pp.  19,24 y 25 de la Opinión).
5. Cabe señalar que el demandado envió al experto Zibak preguntas de aclaración, y el perito las respondió de manera directa y detallada, sin cambiar sus determinaciones y conclusiones en su opinión.
6. También debe señalarse que ninguna de las partes ha anunciado su deseo de investigar al perito Zibak, lo que significa que no hay disputa sobre el contenido de su opinión y, en cualquier caso, esto favorece la credibilidad del perito [Apelación Civil 8291/16 Leumit Health Fund v.  Anonymous [Nevo] (17 de octubre de 2018), párr.  7; Apelación Civil 8147/13 Granot Ventures Ltd.  v.  Arnon Gizelter [Nevo] (8 de noviembre de 2015), párr.  22; Apelación Civil 4445/90 "Amigur" Ltd.  v.  Yitzhak Mayost et al.  [Nevo] (17 de abril de 1994), párr.  7; Apelación Civil 260/82 Shimon Salomon v.  Sasson Emunah, IsrSC 38(4), 253, en pp.  258A-B; Apelación Civil (Distrito de Tel Aviv) 1286/03 Aspen Construction and Development Ltd.  v.  Alon Arban [Nevo] (24 de marzo de 2005), párrafo 5(a); y Caso Civil (Distrito de Jerusalén) 1950/87 Dr.  Avraham Fischer v.  A.  Treger Apartments for Rent Jerusalem (1974) Ltd.  [Nevo] (28 de marzo de 1991)].
7. El demandado alegó que, de acuerdo con el plan de partición acordado entre todos los socios desde 1992, según él, el área que poseía le pertenecía (párrafos 5-6 de la declaración jurada del demandado).  Primero, el perito Zibak se refirió al plan de partición en el que el demandado basa su reclamación mencionada, tanto en su opinión (pp.  17-19 de la opinión) como en sus respuestas a las preguntas de aclaración (párrafo 2 de las respuestas del perito), y aclaró que según dicho dibujo divisional, "el área del lote del demandado se determinó en 454 metros cuadrados (solo del lote 12), con el consentimiento de los propietarios", mientras que "la marca de incorporación simboliza que el área del triángulo (el área en disputa) no está incluida en el lote del demandado" (énfasis en el original) (p.  19 de la opinión).
8. En segundo lugar, el experto Zibak detalló en sus respuestas a las preguntas de aclaración que dicho boceto no fue firmado por los dueños de los derechos del Lote 13, sino solo por los titulares de derechos del Lote 12, y en la parte del boceto que se refería a parte de los Lotes 13 y 16, "había una nota en el cuerpo del Boceto de Partición que carecía de firmas" (énfasis en el original), por lo que se refirió a este boceto como un boceto de división del Lote 12 solo (párrafo 2 de las Respuestas de Aclaración).
9. El perito Zibak mencionó además que incluso en el procedimiento anterior que tuvo lugar entre el demandado y su hermano, por un lado, y el hermano del demandante, por otro lado - el Caso Civil 4688/98 - el área en disputa no estaba incluida en el marco del lote del demandado [Nevo] (párrafo E de los comentarios sobre la p.  2 de las respuestas del perito a las preguntas de aclaración), y como también se refleja en el esbozo presentado en el cuerpo de la opinión (pp.  22-23 de la opinión).
10. En sus respuestas a las preguntas de aclaración, el inspector Zibak se refirió a las reclamaciones del demandado y detalló los diversos planos y planos presentados por las partes y la existencia de un plan acordado de consolidación y división firmado por todos los propietarios del Lote 13, según el cual el área ocupada por el demandado fuera del área del Lote 13 le fue otorgada.

00

1.  El experto Zibak enfatizó, tanto en su opinión como en sus respuestas a las preguntas de aclaración, que no existe un plan de consolidación y división acordado por todos los propietarios del Lote 13 ni firmado por ellos, según el cual al demandado se le concedió el área del triángulo que es objeto de la disputa (el área de la invasión), y no hubo tal procedimiento sin consentimiento conforme al mecanismo establecido en la sección 122 de la Ley de Planificación y Construcción, 5725-1965.  De hecho, solo un procedimiento de planificación así podría haber cambiado el conjunto de derechos de propiedad [Sarit Dana, Shalom Singer Planning and Building Law (2015), pp.  1111-1113.  Véase también: Apelación de la Petición/Reclamación Administrativa 2279/19 El Comité de Complejos de Vivienda Preferente (VTAMAL) v.  Israel Neumann [Nevo] (24 de julio de 2019), párrafo 16].  Esta es la única excepción a la regla, según la cual "las instituciones de planificación no están autorizadas para decidir sobre cuestiones de propiedad y que su papel es puramente la planificación" [Civil Appeal Authority 25633-10-25 Bnei Brak Municipality v.  Israel Land Authority [Nevo] (16 de noviembre de 2025), párrafo 7].
2. También sobre este asunto, véanse las palabras del Honorable Juez Y.  Amit (como se le llamaba entonces) en Petición de Apelación/Reclamación Administrativa 229/15 District Planning and Building Committee v.  Yosef Zoabi (Nevo, 9 de agosto de 2018):

"Como es bien sabido, un plan de consolidación y división tiene un aspecto de planificación y un aspecto propietario, ya que redistribuye los derechos de propiedad y permite su registro...  A nivel de principio, acepto el argumento del Estado y de los apelantes de que para aprobar un plan de consolidación y división por consentimiento, se debe obtener el consentimiento de todos los propietarios de los derechos sobre la tierra.  Esta interpretación es necesaria, tanto en vista de las importantes implicaciones de propiedad de los planes de consolidación y división, como a la luz de la sección 122 de la Ley, que utiliza el lenguaje "el consentimiento de todos los propietarios involucrados", es decir, el consentimiento de todos los que la ley define como propietarios...  En resumen, es difícil ajustar un plan de consolidación y división que pretenda ser 'consensuado' cuando no se ha dado el consentimiento de los propietarios de los derechos de propiedad" (ibid., párrafo 8)

1. Finalmente, debe señalarse que una desviación de la opinión de un perito designado por el tribunal y que sea su mano solo se realizará en casos excepcionales y por razones de peso, o en caso de un error evidente en la opinión [Civil Appeal 293/88 Yitzhak Neiman Rental Company Ltd.  v.  Monti Rabi [Nevo] (31 de diciembre de 1988), párr.  4; Civil Appeal 8329/16 Trans Atlas Ltd.  v.  Eliyahu Farhi Upholstery Fabrics Ltd.  [Nevo] (04/06/2018), párr.  18; Apelación Civil 4179/17 More Insurance Agency (1989) Ltd.  v.  Eran Rubin [Nevo] (12/06/2018), párr.  57; Apelación Civil 3056/99 Roy Stern v.  Haim Sheba Medical Center, IsrSC 56(2) 936 (2002), 948 G - 949 A-B].  El demandado no probó que existiera tal error en la opinión del perito Zibak.
2. En resumen, dado que las respuestas detalladas del perito Zibak son satisfactorias y no hubo error en ellas, y dado que su posición respecto al supuesto plan de partición es consistente con la situación legal detallada arriba, y dado que el acusado renunció al interrogatorio del perito, no encontré justificación para desviarme de las determinaciones y conclusiones del perito Zibak, que son apropiadas a la situación legal mencionada anteriormente, y por lo tanto las acepto.
3. Ayer, el demandado presentó una moción urgente para adjuntar una decisión sustantiva del Comité de Apelaciones del Distrito de Planificación y Construcción - Distrito Norte, que se emitió el 08/03/2026, según la cual se rechazó la apelación del demandante contra la decisión del comité local de planificación y construcción de aprobar, bajo condiciones, el plan No. 251-1240118 - división en lotes en el bloque 22515, parcela 12, presentada por el Consejo Regional de Bustan al-Marj.  Según él, "la decisión confirma y establece plenamente la situación de planeación y los argumentos de la defensa del demandado, detallados en sus resúmenes" (párrafo 2 de la solicitud).
4. No consideré necesario transferir la solicitud a la respuesta del demandante, porque su aceptación no cambia mis conclusiones y determinaciones anteriores.  No solo la decisión del Comité de Apelaciones no fundamenta los argumentos del demandado, sino que es lo contrario.  Dicha decisión es en realidad consistente con las determinaciones y conclusiones del Inspector Zibak y con mis determinaciones y conclusiones anteriores.  De hecho, en el centro de la apelación y la objeción del demandante al dicho plan está el área de la invasión y sus reclamos respecto a su participación en el Lote 13.  Sin embargo, el Comité de Apelaciones determinó y aclaró que el plan opuesto por el demandante no era un plan de consolidación y división en relación con el Lote 13, sino solo una división de planeación, y que era necesario iniciar un procedimiento futuro para consolidación y división en relación con las partes del Lote 13 incluidas, y se determinó lo siguiente:

"43.  Sin embargo, es claro por los documentos presentados ante nosotros que la inclusión del área en disputa dentro de los límites del plan propuesto tiene la intención de completar los lotes adyacentes que forman parte del Lote 12, mientras que se aclaró que "después de la aprobación de este plan, será necesario fusionarlos con los lotes adyacentes" y que "se nos requirió incluir esta área dentro de los límites del plan porque son complementarios a los lotes y según los cuales se determinarán las líneas de construcción".

44. En otras palabras, respecto al Lote 13, por lo tanto no estamos tratando de un plan de consolidación y división, sino solo de una división de planificación de dichos lotes, es decir, la determinación de nuevas áreas de espacio, lo que incluye una reducción en el tamaño de un terreno mínimo conforme a la autoridad del comité local (m) en virtud de la sección 62A(a)(7) de la Ley, mientras que se aclaró claramente en la sección 6.2D del plan propuesto que una condición para otorgar un permiso de construcción en el área en disputa es "un arreglo de consolidación y división con el Lote 13".
45. Así, con respecto a la Parcela 13 - y solo para ella, el plan propuesto no incluye disposiciones para consolidación y división y dichas disposiciones serán incluidas en el marco de un plan futuro, y por lo tanto, respecto a la Loma 13, la disposición de la sección 62A(a)(1) de la Ley no tiene efecto y no es necesario el consentimiento del propietario ni del único propietario." (énfasis en el original)

1. A continuación, abordaré brevemente las reclamaciones adicionales del demandado: Construcción conforme al permiso - el demandado afirma que construyó la cerca conforme al permiso de construcción que recibió legalmente.  Ya se ha determinado que un permiso de construcción no infringe ni anula los derechos de propiedad de otros, así como no impide que los propietarios del derecho de propiedad "recurran a los tribunales competentes y reciban los mismos recursos a los que tienen derecho en virtud de su derecho de propiedad y en virtud de la relación legal vinculante entre ellos y los propietarios que solicitaron el permiso, ya sea mediante un recurso que impida la concesión del permiso o prohíba la construcción conforme a él" [High Court of Justice 305/82 Yosef Mor v.  District Planning and Building Committee, Central District, IsrSC 38(1) 141 (1984), en pp.  148b-c.  Véase también: Autoridad de Apelación Civil (Distrito Hai) 50535-09-20 Bolus Maha v.  Ashraf Shahin [Nevo] (30 de septiembre de 2020), párr.  10; y Apelación Civil (Distrito Hai) 7269-07-12 Amiram Barbakov v.  Yehoshua Lugasi [Nevo] (27 de mayo de 2013)].  "Los comités de planeación y construcción solo se ocupan del aspecto de la planificación, y está claro que un permiso de construcción no debe verse como una aprobación para anexar terrenos que pertenecen a otro, y no protege al constructor contra reclamaciones de propiedad" [Caso Civil (Distrito Central) 53346-08-10 Daniel Kaushani v.  Amos Ben Natan [Nevo] (4 de agosto de 2013), párrafo 49].
2. En cuanto al derecho del demandado a un área adicional de 19 metros cuadrados de acuerdo con la sentencia en el Caso Civil 4688/98 [Nevo], esta es un área definida desde el Lote 12 que se encuentra en otro lugar, como se explica en el boceto preparado por el topógrafo Zibak (pp.  23-24 de la opinión).
3. Demora - En la declaración de defensa, el demandado alegó un retraso considerable en presentar la demanda (párrafo 27 de la declaración de defensa), pero no repitió este argumento en sus resúmenes.  Por lo tanto, no estoy obligado a abordar la reclamación de demora, a la luz de la regla de que "una reclamación que se hizo en la declaración de reclamaciones pero no se planteó en los resúmenes - ya sea por error o intencionalmente - es legal como una reclamación que fue descuidada, y el tribunal no fallará al respecto" [Civil Appeal 447/92 Henry Roth v.  InterContinental Credit Corporation, IsrSC 49(2) 102, en pp.  107 f-g.  Véase también: Civil Appeal Authority 3642/15 Shlomo Edri Electrical Services Ltd.  v.  Shimon Edri [Nevo] (09/06/2015), párr.  6; Apelación Civil 2950/07 Younis Muhammad Suleiman v.  Estado de Israel - Administración de Tierras de Israel [Nevo] (26 de octubre de 2009), párr.  32; y Apelación Civil 8168/03 Yair Arnon v.  Zoabi Electricity Ltd.  [Nevo] (8 de noviembre de 2009), párr.  28].
4. En todo caso, el demandado no demostró en sus resúmenes que se cumplieran las condiciones para rechazar una reclamación debido a un retraso en presentarla [para las condiciones requeridas, véase: Apelación Civil 2950/07 Younes Muhammad Suleiman contra Estado de Israel - Administración de Tierras de Israel [Nevo] (26 de octubre de 2009), párrafo 33; Apelación Civil 2919/07 Estado de Israel - Comisión de Energía Atómica contra Edna Guy-Lippel, IsrSC 66(2) 82 (2010), párrafo 96 de la sentencia del Honorable Juez (como se le llamaba entonces) Y.  Amit; Apelación Civil 6182/14 Invastelum Holdings Ltd.  v.  Yefet Library Ltd.  [Nevo] (05/03/2016), párr.  13; Apelación Civil 9839/17 Habitat Ltd.  v.  CAFOM [Nevo] (17/12/2018), párrafos 33-34], y ya se ha dictaminado que "un retraso en presentar una reclamación no atestigua por sí solo la renuncia o renuncia del demandante al derecho a demandar.  El retraso dentro del plazo de prescripción es derecho del litigante" [Civil Appeal 6805/99 Talmud Torah General and Yeshiva Etz Jaim en Jerusalén v.  Comité Local de Planificación y Construcción, Jerusalén, IsrSC 57(5) 433 (2003), p.  446 E].  Se adopta un enfoque aún más estricto cuando "se pide al tribunal que se abstenga de reconocer un derecho de propiedad por demora en presentar la demanda" [Civil Appeal 5793/96 Haim Haim v.  Aharon Haim, IsrSC 51(5) 625 (1997), p.  635D].
5. Más allá de lo requerido, debe notarse que la demanda se presentó poco después de que el demandado construyera una ampliación a la cerca dentro del área de la invasión (véase p.  9 de la transcripción, versículos 20-21 y versículos 30-32), por lo que es difícil conciliar la reclamación de retraso.
6. Estoppel judicial - el demandado afirma que el demandante está impedido y silenciado para reclamar que el área le pertenece ya que en el plan que presentó para obtener un permiso de construcción, se basó en dicho plan de partición de 1992, y el área en disputa no aparecía en él como parte de la parcela del demandante (párrafos 8-10 de los resúmenes del demandado).
7. Primero, la reclamación no se planteó en el marco de la declaración de defensa.  El Prof.  Issachar Rosen-Zvi opina que "de acuerdo con las nuevas regulaciones, el demandado está obligado a especificar en la declaración de defensa no solo los hechos que niegan el derecho del demandante a recibir el reparo solicitado, sino también los argumentos legales en los que basa su defensa de manera concisa" (mi énfasis, A.S.) [Issachar Rosen-Zvi, The Reform of Civil Procedure: Guide of the Perplegged (2025), p.  159], Esta postura fue adoptada en varias decisiones de los tribunales de distrito [ver, por ejemplo, Caso Civil (Distrito Tel Aviv-Jaffa) 42380-10-21 Gil Orly v.  Chaya Zelda Orlev et al.  [Nevo] (15 de agosto de 2023), párrafos 28-29; Caso Civil (Distrito Central) 22172-08-22 Eliezer Hai Mobushovich v.  Gezel Avraham [Nevo] (7 de septiembre de 2023), párr.  46; Liquidaciones (Distrito de Tel Aviv) 18816-03-23 Eurocom Communications Ltd.  v.  El Administrador Oficial [Nevo] (18 de septiembre de 2023), párr.  26; Caso Civil (Distrito de Tel Aviv) 46847-04-22 Avraham Dov Raved v.  David Freundlich [Nevo] (19 de noviembre de 2023), párr.  6].
8. Segundo, el demandado no discutió las condiciones para el establecimiento de la estoppel judicial tal como se determinaron en la jurisprudencia y no mostró que existan en nuestro caso.  En este contexto, añadiré y señalo que es dudoso que haya alguna aplicación a la regla mencionada, dado que no hubo un procedimiento legal previo en el que el demandante presentara una reclamación contradictoria, y en cualquier caso no hubo una decisión sobre tal reclamación.
9. En tercer lugar, también sobre el fondo del asunto, no encontré ningún fundamento en el argumento.  De hecho, en la solicitud de permiso de construcción presentada por el demandante en el marco de un caso de construcción 20/01, conforme al cual se le otorgó un permiso el 27/08/2001 (adjunto a la Autoridad de Obras Públicas del 26/03/2025 que fue aceptado por el tribunal el 03/04/2025), el área en disputa no fue marcada como parte del terreno del demandante, pero esto no indica que el demandante haya renunciado a esa área en favor del demandado.
10. Además, en ese momento, la parte del demandante en el área del Lote 13 conforme a la Orden de Herencia era de 21.25 metros cuadrados (1/16 de su parte según la Orden de Herencia * 340 metros cuadrados del terreno que llegó a su padre según la transacción de intercambio con la Administración), pero según su versión, en 2024 sus dos hermanos - Adel y Hussein - le transfirieron sus partes en el Lote 13 - 21.25 metros cuadrados cada uno (p.  5 de las actas, Acciones 5-17), y esta versión es consistente con lo que se desprende de la escritura de propiedad que se adjuntó a la opinión del topógrafo Zibak, cuando el 02/02/2025 el demandante fue registrado como propietario de los derechos en un área de 21.25 metros cuadrados en virtud de "herencia" y el 17/02/2025 fue registrado como propietario de los derechos en un área adicional de 42.5 metros cuadrados en virtud de una "venta sin contraprestación".  Por lo tanto, no debe inferirse de la solicitud de construcción que el demandante cedió el área en disputa.
11. Falta de buena fe - el demandado argumentó además que si se aceptan las medidas del perito Zibak, el tribunal debe ejercer su discreción y abstenerse de ordenar su evacuación del área en disputa debido a que es un área pequeña y dado que el daño que pueda causarle - bloqueando la entrada a su hogar - es mayor que el daño que se le causará al demandante, tomando en cuenta que el área está lejos de su casa, refiriéndose a las sentencias en los casos Rocker y Turquía.
12. De hecho, en el caso de Turquía, se sostuvo que "el núcleo del precedente según el cual la protección del derecho de propiedad está sujeta a los principios de justicia, equidad y buena fe ha adquirido una base firme en la jurisprudencia y es indiscutible" (ibid., párrafo 13), pero al mismo tiempo se aclaró que "la expansión del edificio ...  constituye una violación del derecho de propiedad ...  en el territorio de la invasión.  El hecho de que este sea un derecho de propiedad de primer orden constituye ostensiblemente una consideración central que excluye las otras consideraciones y limita el alcance de la aplicación del principio de buena fe" (caso Turquía, párrafo 16).
13. En Civil Appeal Authority 4657/21 Israel Meir Cohen v.  Construction and Development Company Ltd.  [Nevo] (3 de agosto de 2022), el Honorable Juez N.  Sohlberg (como se le llamaba entonces) señaló que "el camino a seguir es otorgar un alivio de expulsión, cuando solo en 'casos excepcionales' se determinará que no hay justificación para otorgar tal alivio.  Por ejemplo, en casos donde todas las circunstancias atenuantes han ocurrido en una misma posada: se determinó que el daño causado por la retirada de la mano al demandado es extremo, porque la buena fe del demandado-ocupante es absoluta, y que el daño al propietario, si es que lo hay, es leve y mínimo" (ibid., párrafo 28).
14. No he encontrado que nuestro caso sea tan excepcional en sus circunstancias - la excepción de lo excepcional - que justifique una violación del derecho de propiedad del demandante por razones de justicia, equidad y buena fe.  El demandado no señaló conducta de mala fe por parte del demandante, ciertamente no a un nivel que justifique la negación de su derecho a proteger su propiedad.  Ya se ha dictaminado que la mera insistencia en la existencia de un derecho no es en sí misma una falta de buena fe.  Más aún cuando tratamos de un derecho de propiedad.
15. De más está decir que, según el material probatorio en el expediente, incluyendo las fotografías tomadas por el perito Zibak (pp.  2 y 7 de la opinión), e incluyendo los planos de construcción presentados por el demandado en el marco del caso de construcción 5/14, parece que no hay fundamento en la afirmación de que retirar su mano del área en disputa llevará a bloquear la entrada a su casa.  Hay varias entradas al edificio y esta no es la entrada principal.  De hecho, a simple vista, parece que esto no permitirá que el demandado y los residentes del edificio estacionen vehículos en el mismo lugar (como lo hacen hoy, como aparece en la foto inferior en la página 7 de la opinión), pero esto no bloqueará completamente el acceso y la entrada a esa parte del edificio.
16. En cuanto a la afirmación de que esta es un área pequeña, "este hecho, e incluso las implicaciones financieras y de otro tipo involucradas desde el punto de vista del Demandado al demoler la expansión del edificio en el área de la invasión, no son necesariamente suficientes para anular las órdenes de demolición y disposición que el apelante solicitó como propietario de la propiedad respecto a toda el área.  Esto se debe a considerar el alto estatus del derecho de propiedad y la importancia que debe atribuirse al mantenimiento del estado de derecho y a la existencia de un disuasivo efectivo contra la construcción en tierras ajenas" (caso Turquía, párrafo 16).  Estas palabras, que se dijeron en relación con un área de invasión pequeña de 5.23 metros cuadrados, tienen mejor fuerza que cualquier otra en nuestro caso, donde tratamos un área de 15 metros cuadrados.

Véase también: Apelación Civil 4077/21 Assi Rimonim Ltd.  v.  Pai Siam Ltd.  [Nevo] (28 de febrero de 2023), párrafo 32.

1. También debe señalarse en este contexto que en el caso de Turquía, el tribunal se abstuvo de ordenar la remoción y demolición solo en relación con una pequeña área de 2.3 metros cuadrados en la que se construyó parte de la cocina del demandado, en vista de las circunstancias especiales discutidas por el Honorable Juez A.  Hayut (como se describió en ese momento), pero este no fue el caso respecto al área adicional de invasión en el patio delantero de 2.93 metros cuadrados.
2. En nuestro caso, el área de invasión sirve como patio y área de estacionamiento que sirve al demandado y a los residentes del edificio, y parte del edificio residencial del demandado no está construida sobre ella.  Por lo tanto, y dado el estatus constitucional del derecho de propiedad y la importancia de protegerlo, no encuentro justificación para retrasar la solicitud del demandado y abstenerme de ordenar su evacuación y demolición de esa parte de la cerca que se construyó dentro del área de invasión.
3. Finalmente, me gustaría concluir con las hermosas palabras del Honorable Juez Y.  Kasher en Civil Appeals Authority 22773-11-25 Raphael Edri v.  Sara Shalom [Nevo] (15 de marzo de 2026):

"Debe enfatizarse: la jurisprudencia, que reconocía la posibilidad en principio de limitar la insistencia de una parte en sus derechos de propiedad, no significa que en cada caso en que una parte insista en sus derechos de propiedad, deba establecerse una especie de equilibrio de daños y hacer cumplir el derecho de propiedad deba evitarse cuando la balanza de daños se inclina a favor del demandado (y en cambio otorgar una compensación monetaria).  Se sostuvo que la limitación de legitimación en un derecho de propiedad, en virtud del principio de buena fe, obliga al tribunal a adoptar una discreción cuidadosa y un enfoque moderado, debido al estatus constitucional del derecho de propiedad" (ibid., párrafo 14)