Además, y en el examen de más de lo necesario, los demandantes argumentan además que incluso a nivel legal, los demandados no tienen un derecho adquirido a añadir terrenos ni a la realización independiente de los supuestos derechos de construcción, de manera que en cualquier caso anule sus reclamos respecto al derecho a una consideración adicional respecto a ellos. En este sentido, se especificó que una condición para la realización de los derechos de construcción es obtener el consentimiento del 75% de los propietarios de departamentos en el condominio (de acuerdo con la disposición de la sección 71B de la Ley de Tierras). Según los demandantes, respecto a la mayoría requerida anteriormente, incluso si los propietarios de los departamentos extendidos pueden verse como incapaces de oponerse a la adición de un edificio que los demandados habrían solicitado, en cualquier caso los demandados no habrían alcanzado la mayoría del 75%, dado que 13 de los propietarios de los pequeños departamentos (que forman parte de los demandantes) se niegan a ejercer los derechos de construcción de los demandados. A la luz de esto, se argumentó que en ausencia de consentimiento legal no existe la posibilidad de ejercer estos derechos, y de acuerdo con esto, no es posible recurrir a una reclamación teórica de derechos no utilizados para justificar la negativa a firmar el acuerdo Pinui-Binui.
- Los demandantes señalan además que el proyecto en su forma actual presenta una tasa de ganancia empresarial razonable del 16.2%, de acuerdo con el examen económico realizado conforme al Estándar 21. Tomando en cuenta lo anterior, los demandantes enfatizan que cualquier aumento adicional en la contraprestación para los demandados o para todos los departamentos originales dañará gravemente la viabilidad del proyecto y lo frustrará. Además, basándose en las respuestas a las preguntas de aclaración dirigidas al experto, los demandantes afirman que las condiciones del mercado incluso han empeorado desde la fecha del estudio de viabilidad económica del proyecto, un hecho que reduciría aún más el margen de error económico.
- En los resúmenes de la réplica en su nombre y en respuesta a los argumentos de los demandados de que en el momento en que se presentó la demanda, el acuerdo Pinui-Binui no fue firmado por la mayoría atribuible como lo exige la Ley Pinui-Binui, los demandantes afirman que las reclamaciones de los demandados no tienen fundamento. Esto se debe a que en el momento en que se presentó la reclamación, el acuerdo fue firmado por los propietarios de 28 departamentos de los 32 departamentos del complejo. Además, se argumentó que las reclamaciones de los demandados en este contexto constituyen una expansión de la fachada y no son más que un intento de los demandados de retirarse del arreglo procesal, en el que renunciaron a estas reclamaciones y acordaron que el asunto se decidiría con base en la opinión del experto. Además, según los demandantes, estas reclamaciones de los demandados 1-6 fueron rechazadas por una decisión administrativa final del Comité de Distrito del 23 de octubre de 2023, y no deberían poder atacar indirectamente esta decisión. Con respecto a esta última reclamación, los demandantes argumentaron además respecto a los demandados 7-10 (que son herederos del fallecido Gila Schorr) que las reclamaciones de estos últimos en este contexto deberían ser rechazadas, ya que no agotaron legalmente los procedimientos administrativos.
- A la luz de todo lo anterior, los demandantes afirman que hay margen para aceptar la reclamación y ordenar la concesión de una orden judicial que instruya a los demandados a firmar el acuerdo de evacuación-construcción.
- Como se indicó, los demandantes continuaron exigiendo un remedio monetario alternativo, pero este remedio fue continuado por ellos.
- Los demandantes además sostienen que, al decidir sobre los costos del procedimiento, se debe considerar el hecho de que los demandados persistieron en su negativa a firmar el acuerdo Pinui-Binui incluso después de que se presentó la opinión experta del tribunal, en la que todos sus argumentos fueron rechazados y quedó claro que su negativa fue irrazonable y que las contraprestaciones que se les ofrecieron fueron justas, razonables y equitativas.
las reclamaciones de los demandados;
- Los demandados, por otro lado, alegan que la demanda debe ser desestimada, ya que su negativa a firmar el acuerdo de evacuación-reconstrucción es razonable y justificada. Esto se debe esencialmente a que el acuerdo se basa en una cifra incorrecta de área, que omite aproximadamente 8 metros cuadrados del área legal y propietaria de sus departamentos (67.6 metros cuadrados en el permiso original de 1974, en lugar de los 60 metros cuadrados registrados en el acuerdo) y no proporciona una contraprestación adecuada por sus derechos de construcción no utilizados. Según los demandados, esta disputa causa una pérdida económica de aproximadamente NIS 500,000 por departamento y reduce la rentabilidad del proyecto a un nivel no rentable del 9.2%.
- Así, y con más detalle, los demandados comienzan argumentando que, dado que el área de su departamento según el permiso es de aproximadamente 68 metros cuadrados – según lo aprobado por un perito en nombre del tribunal – el espacio de 8 metros cuadrados entre esta área y el área de su departamento especificado en el acuerdo Pinui-Binui (60 metros cuadrados) debe añadirse al área del departamento de consideración al que tienen derecho. Los demandados argumentan además que, debido al ensanchamiento de la fachada, el argumento de los demandantes en este asunto en sus resúmenes es que no debe atribuirse importancia a este espacio de área. Esto se debe a que, en el marco de los párrafos 61 y 73-74 de su declaración de demanda, los demandantes admitieron que el cálculo del área existente de los departamentos y las consideraciones propuestas se basaron exclusiva y directamente en el área del permiso original de construcción para el edificio desde 1974. Además, según los demandados en la declaración de demanda, los demandantes incluso añadieron y basaron su argumento sobre la irrazonable negativa de los demandados en la suposición fáctica de que los pequeños departamentos reciben una adición de 18 metros cuadrados en el marco del proyecto, mientras que los departamentos grandes ampliados reciben una adición de 12 metros cuadrados. Sin embargo, según los demandados, durante el transcurso del procedimiento, esta suposición básica se demostró incorrecta, ya que los pequeños departamentos reciben solo 18 metros cuadrados adicionales. Esto se debe a que el perito del tribunal confirmó categóricamente que el área real y legal de los departamentos originales es de 67.6 metros cuadrados (y aproximadamente 68 metros cuadrados en un área redondeada), y no 60 metros cuadrados, como determinó arbitraria y unilateralmente el desarrollador en el acuerdo. Los demandados enfatizan que esta no es un área construida sin un permiso en su departamento. Más bien, forma parte de un área original, legal, aprobada y propietaria de su departamento que no fue tomada en cuenta. En estas circunstancias, los demandados alegan que la deducción de aproximadamente 8 metros cuadrados de área construida legalmente de la base para calcular las consideraciones constituye una violación directa y desproporcionada de su derecho constitucional de propiedad, lo que establece un motivo razonable y justificado para rechazar bajo la sección 2(b)(1) de la Ley de Evacuación y Construcción. Según los demandados, sus argumentos al respecto ya se habían planteado en el marco de negociaciones que se llevaron a cabo a lo largo de los años, en las cuales los demandados incluso propusieron nombrar a un tasador acordado en este asunto. Sin embargo, los demandantes no estuvieron de acuerdo con esto.
- Los demandados además afirman que, además de esto, tienen derecho a una contraprestación por los derechos de construcción sin uso en sus departamentos. Al respecto, se argumenta que esto no es una demanda de favor ni una demanda extorsionadora, sino más bien una demanda que es un derivado directo del valor económico y de tasación real de la propiedad propietaria que los demandados otorgan al desarrollador en el estado de inicio del proyecto. Así, según los demandados, traen consigo al proyecto una propiedad valiosa en forma de derechos de construcción sin uso en un alcance de aproximadamente 25-26 metros cuadrados por cada departamento (esto contrasta con la mayoría de los demandantes, quienes ya han realizado su potencial de expansión a lo largo de los años en virtud del plan Gav/386). Se afirma que estos derechos se transfieren en su totalidad al desarrollador con el propósito de construir una nueva torre residencial que incluya 96 unidades habitacionales. Según los demandados, en el marco de la jurisprudencia, se determinó que los derechos de construcción no utilizados son activos de gran valor económico que pertenecen al propietario del departamento. Se argumentó que esta determinación incluso fue confirmada por el perito del tribunal, quien confirmó en su opinión y en su interrogatorio (en la página 21, líneas 3-7 de la transcripción) que estos son derechos de valor económico y que la aplicación de un coeficiente de 0.44 respecto a estos derechos es razonable y aceptable en valuación. Se argumentó que ignorar el valor económico de estos derechos, o otorgar una consideración simbólica e inapropiada por ellos, constituye la desposesión de una parte significativa de su propiedad por parte de los demandados a favor de subsidiar a los inquilinos que ampliaron sus departamentos o a favor de aumentar las ganancias del desarrollador, y perjudica gravemente el equilibrio económico requerido en la situación actual.
Los demandados argumentan además en este sentido que el argumento de los demandantes en sus resúmenes es que los derechos de construcción sin uso, en virtud del plan Gav/386, han expirado y no pueden ejercerse de manera independiente, por lo que no tienen valor económico. Se argumenta que esta es una reclamación infundada desde el punto de vista de la planificación y la valuación, ya que estos derechos existían y eran arbitrarios en vísperas del proyecto y fueron transferidos en su totalidad al desarrollador con el propósito de aumentar el volumen de nueva construcción y comercializar los departamentos del desarrollador en el nuevo proyecto. Por lo tanto, se argumentó que estos son derechos que el desarrollador hace uso directo y comercial para maximizar sus ganancias. En este contexto, los demandados enfatizan que el simple hecho de que el desarrollador haya considerado adecuado otorgar a los propietarios de los pequeños departamentos 6 metros cuadrados adicionales para los derechos de construcción sin uso, constituye una admisión sustancial y clara de que estos derechos tienen un valor económico independiente, lo que requiere la provisión de una contraprestación separada y apropiada. Por lo tanto, se argumentó que la disputa entre las partes no gira en torno a la existencia misma de un valor económico para los derechos de construcción sin uso, sino únicamente en torno a la cuestión del alcance adecuado de la contraprestación de estos derechos. Se argumentó que, dado que el perito en nombre del tribunal confirmó que el coeficiente razonable y aceptable para los derechos era 0.44, se omitió la base profesional en la que los demandantes buscaban apoyarse para justificar el aumento discriminatorio establecido en el acuerdo. En cuanto a la opinión del perito del tribunal, los demandados argumentan que el argumento del perito de que los pequeños departamentos reciben consideración excesiva debería ser rechazado. Esto se debe a que, en su enfoque de esta determinación, el experto ignora el hecho de que la brecha en el porcentaje de expansión física en el proyecto actual no proviene de un beneficio excesivo otorgado a los demandados, sino que es resultado directo del hecho de que los propietarios de los departamentos ampliados ya han consumido, ejercido y en realidad disfrutado de sus derechos de construcción en el pasado y ampliado sus departamentos conforme a la ley en vísperas del proyecto. Esto mientras los demandados han preservado sus derechos como un activo propietario no utilizado – que aportan al proyecto actual. A la luz de esto, se argumentó que comparar su adición física con la incorporación de alguien que ya ha ejercido sus derechos en el pasado es una clara tasación y distorsión económica.