En conclusión, se argumentó que la determinación del perito respecto a la ganancia empresarial no puede por sí sola constituir una base para negar los derechos de los demandados o obligarlos a conformarse con una contraprestación discriminatoria. Sin embargo, en el mejor de los casos, puede demostrar que el proyecto, tal como fue planeado con base en datos erróneos, no logra un equilibrio económico adecuado entre los derechos de los propietarios de los departamentos y los intereses del desarrollador.
- Sin menospreciar sus argumentos respecto a su negativa, los demandados además afirman que los demandantes no lograron probar la existencia de la mayoría de la atribución legal en el momento en que se presentó la demanda, lo cual es un requisito material. Así, según los demandados, un examen cuidadoso de las firmas del acuerdo – adjunto a la declaración de la demanda – muestra que faltan las firmas de un número significativo de propietarios de departamentos en el complejo (incluyendo en los subtramos 13, 14, 16, 18, 29 y 30, como se detalla en los párrafos 87-89 de la declaración de defensa). Se argumentó que, aunque la demanda estaba detallada en la declaración de defensa, los demandantes optaron por no presentar una réplica y no presentaron una base para contradecir la demanda. Según los demandados, dado que, de acuerdo con la jurisprudencia, la existencia de una mayoría requerida no puede inferirse por hipótesis, la demanda debe ser desestimada ya que los demandantes no cumplieron con el requisito umbral conforme a la Ley Pinui-Banui.
- A la luz de todo lo anterior, los demandados alegan que la demanda en su contra debe ser desestimada.
Discusión y decisión:
- Antes de mi decisión sobre los temas en disputa entre las partes en este caso, considero necesario comenzar con un breve repaso sobre la naturaleza de los proyectos Pinui-Banui, a los que pertenece el proyecto objeto del procedimiento, así como las indicaciones determinadas en la jurisprudencia respecto a proyectos de este tipo, así como respecto a la cuestión bajo qué circunstancias será posible imponer tal proyecto a un inquilino que lo rechace.
- La renovación urbana está incluida entre los principales objetivos de la política de planificación en Israel. Esto se debe a la tendencia de fomentar el hacinamiento de la mayoría de la población en las ciudades y el deseo de preservar espacios abiertos, así como de ayudar en el tratamiento y rehabilitación de complejos urbanos deteriorados, promoviendo nuevas construcciones de alta densidad y asignando áreas para necesidades públicas e infraestructura urbana. Esta tendencia se expresó en TAMA 35 y también en las notas explicativas del Proyecto de Ley de Evacuación y Construcción (Compensación), 5765-2005 (Proyecto de Ley de la Knéset 88, 198). Véase también: Apelación Civil 3511/13 Regina Schwartzberger v. Shalom Marin, en el párrafo 14 (24 de julio de 2014) (en adelante: "el caso Schwarzberger") y también el Tribunal Superior de Justicia 8958/21 The Institute for Structural Reforms Ltd. v. la Knesset israelí, en el párrafo 3 (23 de marzo de 2025) (en adelante: "el caso del Instituto de Reforma")).
En años recientes, la renovación urbana se ha promovido en dos áreas, incluyendo similitudes: demolición y reconstrucción de condominios conforme a las disposiciones de TAMA 38 y evacuación-reconstrucción conforme a las disposiciones de la Ley Pinui-Banui. En ambos tipos de proyectos, en general, como parte de la transacción, el titular de los derechos en el complejo —que es declarado complejo de renovación urbana o cumple con las disposiciones de TAMA 38— transfiere sus derechos al desarrollador, quien a su vez demole el edificio dentro del complejo y construye nuevos edificios a mayor escala en su lugar. Normalmente, a cambio, los propietarios de los derechos existentes reciben nuevos departamentos protegidos, reforzados contra terremotos e incluyendo una ampliación de espacio.