A la luz de lo anterior, considero necesario ser preciso y determinar que, en mi opinión, los asuntos determinados por el juez Cohen en el caso Kletzuk, respecto a la debilidad de la protección del derecho de propiedad, en el contexto de un proyecto de refuerzo, y ciertamente con la intensidad que se determinaron, son apropiados para casos en los que se viola el derecho de propiedad sobre la propiedad común, pero un inquilino cuyo derecho sea violado tendrá derecho a una protección más amplia.
- Una vez aclarado lo anterior, pasaré al examen del arreglo establecido en la Ley Pinui-Banui. De acuerdo con este acuerdo, cuando la mayoría de los propietarios de departamentos ha acordado, como se requiere de los propietarios, en un proyecto Pinui-Banui, la negativa de un propietario que no sea razonable para la transacción "ya no entra dentro del alcance del "conjunto de derechos" del propietario, similar a otros usos prohibidos. El propietario de un departamento en un condominio designado para evacuación y construcción como se mencionó anteriormente ya no tiene derecho a hacer una negativa irrazonable sin asumir responsabilidad por ella. Esta restricción sí constituye cierta violación de la libertad del propietario de departamentos para hacer lo que quiera con su propiedad, pero esta infracción se hace equilibrando tanto su derecho con el interés público de mejorar las condiciones de vivienda en los complejos Pinui & Binui como con el derecho de los demás propietarios de departamentos a hacer uso de su propiedad que les beneficie (recibiendo un departamento moderno, y usualmente más grande, al finalizar el proyecto Pinui & Binui). Además, el mecanismo de toma de decisiones colectivas establecido en la ley, según el cual solo cuando haya una mayoría privilegiada de los propietarios de departamentos se aplicarán sus arreglos, así como las medidas tomadas por la ley para asegurar que solo si un propietario de departamento rechaza una contraprestación justa por su departamento, será reconocido como un inquilino recalcitrante cuya negativa es irrazonable, también atenua la infracción de la propiedad, incluso si no se evacua." (ibid., párrafo 24)
- ¿Y cuál es la negativa que se considerará razonable bajo la Ley Pinui-binui?
En el marco de la sección 2(b) de la Ley, se estableció una lista que no está cerrada (véase el caso Schutzberger en el párrafo 30), que incluye los siguientes motivos para la negativa: la inviabilidad de la transacción Pinui-Binui en cuestión (sección 2(b)(1) de la Ley Pinui-Binui; al propietario que se niega no se le ofreció vivienda alternativa durante el periodo de construcción del nuevo edificio, ni vivienda adaptada a sus limitaciones o a las limitaciones de un familiar que viva con él (sección 2(b)(2) de la Ley; no se ofreció garantía adecuada para la transacción (sección 2(b)(3) de la ley); existen circunstancias personales especiales para el propietario que rechaza el departamento debido a las cuales la ejecución de la transacción de evacuación y construcción, bajo las condiciones acordadas con los demás propietarios, es irrazonable (sección 2(b)(4) de la ley; el apartamento de contraprestación no incluye ajustes tal como los que existían en el apartamento original para una persona con discapacidad o su familiar que vive con él, ni el valor de los ajustes existentes; el propietario que rechaza el departamento es una persona mayor que vive en el departamento y no se le ofreció una alternativa según lo especificado por la ley, además de la posibilidad de recibir un apartamento de contraprestación (sección 2(b)(6) de la ley).
- Dado que, en el presente caso, los demandados presentaron un argumento sobre la viabilidad de la transacción, considero además que en el marco de la jurisprudencia se determinó que la carga de probar la viabilidad de una transacción de evacuación-reconstrucción recae sobre los demandantes bajo esta ley (el caso Schwartzberger en la sección 32), sin embargo, en la medida en que un tasador de evacuación-reconstrucción determine que la transacción es económicamente viable, se presume que la transacción es económicamente valiosa a menos que se demuestre lo contrario (sección 2(b)(1) de la Ley). En cuanto a la manera en que se examina la viabilidad económica de una transacción de evacuación-reconstrucción, se determinó que será examinada:
"Naturalmente, desde una perspectiva objetiva que examina el proyecto en su conjunto, y no desde el punto de vista subjetivo de cada uno de los propietarios de departamentos... En este contexto, debe añadirse que al examinar la viabilidad de la transacción, el tribunal debe recordar que los propietarios tienen derecho a una contraprestación razonable y justa, pero no necesariamente a una distribución equitativa de las ganancias del proyecto entre ellos y sus desarrolladores. Esto se debe a que estos últimos llevan a cabo todas las acciones necesarias para llevar a cabo el proyecto y asumen los costos y riesgos de su fracaso. Este enfoque también puede encontrarse reforzado en el estándar relevante del Land Appraisers Council, que define criterios para un examen valuativo de planes de evacuación y construcción y establece un principio rector respecto al examen de la contraprestación para los propietarios de departamentos, según el cual: