En cuanto al aspecto del tasador, el perito determinó que según la Norma 21.1 existe efectivamente un valor económico y de tasación para los derechos de construcción no utilizados, y se reconoció un coeficiente de 0.44 (como afirmaron los demandados).
Sin embargo, según el enfoque del experto, este es un coeficiente que sería teóricamente razonable si se examinara independientemente de las circunstancias concretas. En el presente caso, el perito señaló que, de acuerdo con el examen de las áreas de los departamentos en condiciones permitidas —es decir, conforme a los permisos de construcción— en el presente caso, no se puede ignorar que los propietarios de los pequeños departamentos originales, incluidos los demandados, ya están recibiendo una adición significativa de 10.4 metros cuadrados de área de licencia (de 67.6 metros cuadrados en el permiso a futuros 78 metros cuadrados), mientras que los departamentos ampliados reciben (en comparación con su área real) una adición de solo alrededor de 1.7 metros cuadrados (ya que su área según el permiso de construcción y medida por él es de 96.3 metros cuadrados). A la luz de esta brecha, que otorga a los departamentos originales la mayor parte de los derechos adicionales de construcción (aproximadamente el 86% del área adicional total para los propietarios), el perito determinó que no hay razón para otorgar a los demandados área adicional más allá de los 78 metros cuadrados ofrecidos en el acuerdo, ya que los departamentos de los demandados ya reciben un área relativamente mayor en los futuros departamentos en comparación con su área permitida realmente.
En resumen, se determinó que en los datos del proyecto, tomando en cuenta el área de licencia de los departamentos originales y ampliados y el área propuesta para los departamentos futuros, el coeficiente y la adición que ya se han dado a los departamentos originales, tomando en cuenta el aspecto del tasador, que se considera razonable en sí mismo, y por otro lado, tomando en cuenta la intensidad de la diferencia en relación con la contraprestación de todos los departamentos, es razonable y no hay razón para ceder a cambio de espacio adicional para los departamentos de los demandados más allá de lo que ya se les ha ofrecido.
- Pregunta 3: La razonabilidad de la tasa de ganancia emprendedora
El experto determinó que la tasa razonable de utilidad para proyectos de este tipo es de aproximadamente 16% bajo las condiciones actuales del mercado. Según los exámenes económicos realizados en 2021 y 2023, la tasa de utilidad del proyecto en su forma actual es de 16.2% y 17.2%, y por lo tanto , respectivamente, constituye una ganancia razonable y aceptable para un tasador.