Como se indicó al principio, el tribunal estará obligado a aclarar si Shapir no actuó como se esperaba de él, como empresa contratista, y por lo tanto tiene derecho a una compensación respecto a la ubicación del estacionamiento y el área del departamento;
Como se indicó, después de examinar las reclamaciones, escuchar los testimonios, revisar la evidencia y todo lo que se me presentó, incluyendo la opinión experta en nombre del tribunal, me conformo con rechazar la reclamación sobre la depreciación respecto al área del departamento, y aceptar la reclamación en parte respecto a la depreciación respecto a la ubicación del estacionamiento, y aclararé;
- Como se indicó, el tribunal nombró a un perito que examinó los argumentos en su campo de especialización. Cabe señalar que una decisión en disputas relacionadas con la construcción requiere un examen profesional, externo y objetivo por parte de un perito designado por el tribunal, quien es un perito neutral que no tiene interés en el resultado de la disputa entre las partes. La opinión experta del tribunal goza de un estatus especial.
- Con respecto a la adopción de la opinión experta del tribunal, la Corte Suprema determinó:
"Desafortunadamente, los proyectos de construcción dan lugar a disputas y litigios en el contexto de defectos de construcción y el incumplimiento de las obligaciones mutuas de todas las partes involucradas. Ha llegado el momento de que todas las partes involucradas entiendan que todo esto termina, en opinión de un perito designado por el tribunal con el consentimiento del abogado de las partes. Es razonable suponer que ninguna de las partes sale - en tales casos - con todos sus deseos en sus manos. Sin embargo, cada parte debe entender que una vez que se ha recibido una opinión experta neutral, que constituye un intento serio de abordar los muchos problemas profesionales que se le presentan, debe ser aceptada, aunque no todo lo que se determina en ella sea del gusto y espíritu de todas las partes, e incluso si es posible señalar errores o posibilidades de otras determinaciones sobre estos u otros temas." (Apelación Civil 2934/94 Solel Boneh Ltd. v. Eitan (2 de junio de 1996) (publicado en Nevo)).
- Una revisión de la opinión que se me presentó muestra que es una opinión exhaustiva, que incluye explicaciones. A simple vista, no parece que existan circunstancias excepcionales que justifiquen una desviación de sus determinaciones. A la luz de lo anterior, en consideración de mi impresión sobre la calidad de la opinión, y tomando en cuenta el precedente según el cual, por regla general, el tribunal adoptará la opinión de un perito designado por él como perito independiente (Apelación Civil 293/88 Yitzhak Neiman Company for Rent Ltd. Monti Rabi (31 de diciembre de 1988) [publicado en Nevo]), adopto los hallazgos de la opinión pericial del tribunal, como se explicará a continuación.
- 00En cualquier caso, no hay disputa de que los demandantes firmaron el contrato de compraventa, pero sí hay disputa sobre lo que se les presentó y se les explicó antes de la firma del acuerdo.
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- Además, a nivel de experiencia, es necesario examinar si hay una brecha en el área del departamento y si hay una disminución en el valor respecto a la ubicación del estacionamiento que los demandantes recibieron en la práctica.
- Primero, hay conceptos básicos que indican que un contratista tiene un deber mayor de divulgación hacia el comprador de un departamento "en papel".
Una empresa contratista que vende un departamento a un comprador "en papel" está sujeta a un deber incrementado de divulgación, que deriva su fuerza del principio de buena fe en las negociaciones, de acuerdo con la sección 12(a) de la Ley de Contratos (Parte General), 5733-1973 (en adelante: la "Ley de Contratos").
- En este contexto, lo que se dijo en Civil Appeal 2274-21 Neta Mor v. Elad Israel Residences Ltd. (publicado el 01.01.2023) es apropiado:
"Al principio, presentaré la conclusión de mi sentencia: la apelación debe ser aceptada. Esto se debe a que los demandados incumplieron el deber incrementado de divulgación que tenían con la apelante, como alguien que le vendió un departamento "en papel", como parte de su deber general de actuar con el apelante y con todos los compradores de departamentos en el proyecto, "de buena fe y de manera aceptable" - como lo exige la sección 12(a) de la Ley de Contratos (Parte General), 5733-1973 (en adelante: la Ley de Contratos (Parte General)). Este deber de divulgación se suma a las obligaciones de divulgación que el vendedor de un departamento tiene con su comprador bajo las secciones 2 y 3 de la Ley de Venta (Departamentos), 5733-1973 (en adelante: la Ley de Venta de Departamentos), como ya se ha establecido en nuestra jurisprudencia (ver: Civil Appeal 7298/00 Best v. Hamami, párrafo 47 [publicado en Nevo] (4 de septiembre de 2007) (en adelante: el caso Best)). La ruptura en la que los demandados fallaron en su relación con la apelante se expresó en la falta de divulgación adecuada respecto al bloqueo, lo que ocultó el problema del bloqueo a los ojos de la apelante. Como resultado, la apelante compró su departamento en el edificio - apartamento 1044 - sin tener conocimiento del problema de obstrucción."
- En otras palabras, el vendedor de un departamento tiene el deber de divulgación, tanto en virtud de la sección 12 de la Ley de Contratos como de la sección 16 de la Ley de Venta (Apartamentos), 5733-1973, según la cual está obligado a detallar al comprador los defectos existentes en el departamento, incluidos los defectos ocultos, así como cualquier información esencial y material para la transacción.
- No hace falta decir que esta obligación surge de las disparidades de poder que existen en la práctica, entre el contratista que tiene toda la información de planeación y el comprador del departamento, que usualmente no tiene conocimiento profesional real.
- La razón detrás de esta obligación es asegurar que el contratista proporcione al comprador del departamento todos los detalles materiales sobre el posible departamento, y que el comprador tome una decisión informada basada en el material que se le presente, ya sea comprar o no el departamento propuesto, con base en los datos que le proporcione el contratista.
- Opino que no hay duda de que proporcionar detalles sobre la ubicación del estacionamiento y sus limitaciones son detalles esenciales en una transacción de venta de departamento.
- El preguntador pregunta cuándo se les presentó a los demandantes el dibujo de estacionamiento y si el boceto que se les presentó es suficiente.
El componente de estacionamiento