Para llevar a cabo un proyecto de evacuación y construcción y demoler el antiguo edificio, se requiere el 100% de las firmas de los inquilinos originales. La razón de esto es que cada inquilino tiene un derecho de propiedad sobre el apartamento que es de su propiedad, y el hecho de que la mayoría de los inquilinos acordaron comprometerse a un acuerdo con un desarrollador no obliga a un determinado inquilino a comprometerse también (Namdar, en págs. 34-35). Además, los derechos de construcción en un condominio (tal como se definen en la sección 52 de la Ley de Tierras, 5729-1969) son un activo económico que es propiedad conjunta de los propietarios de apartamentos en el condominio (Apelación Civil 10322/03 Yeshayahu v. Streicher, 59 (6) 449, 459-461 (2005); Apelación Civil 11965/05 Estate of the late Mordechai Klein v. Sharon, párrs. 44-46 de la sentencia de la jueza (como se la llamaba entonces) Naor (Nevo, 27 de agosto de 2009)). Por lo tanto, el incumplimiento es que los futuros derechos de construcción se dividen entre los propietarios de apartamentos de acuerdo con su parte relativa de la propiedad común (Apelación Civil 6900/14 Levitt v. Benvenisti, párr. 13 (Nevo, 28 de septiembre de 2016); Apelación Civil 7808/21 Ahuzat Plot 180/8 en el Bloque 6940 Ltd. et al. v. Beit Hadar Roof Company Ltd., párrs. 22-23 (Nevo 11.7.2023)). De lo anterior se desprende que el cambio en el conjunto de derechos en el marco de una transacción de evacuación y construcción también requiere el consentimiento de todos los propietarios de apartamentos, ya que, como se indicó anteriormente, la mayoría de los nuevos derechos se transfieren en la práctica en el marco del acuerdo al desarrollador.
El problema del "inquilino recalcitrante", mencionado anteriormente, es a veces el resultado de una negativa que puede provenir de motivos extorsivos y egoístas, pero a veces la negativa también puede provenir de temores y razones legítimas de los inquilinos. Este problema se conoce a menudo en la literatura como "el problema de la acción conjunta de los propietarios de derechos sobre bienes inmuebles" (Avital Margalit y Shai Stern, "Renovación urbana: la regulación permite una participación informada", Mishpat Studies 34 59, 96-97 (2023)). El legislador no permaneció indiferente ante este problema, y en este contexto, la Ley de Evacuación y Reconstrucción (Fomento de Proyectos de Evacuación y Reconstrucción), 5766-2006 (en adelante: la "Ley de Evacuación y Reconstrucción"). Cabe señalar que el problema del inquilino recalcitrante y la presentación de una demanda en virtud de la Ley de Evacuación y Reconstrucción es solo uno de los muchos obstáculos que enfrenta el desarrollador que desea sacar adelante el proyecto. Otro desafío importante está relacionado con el tratamiento de cuestiones legales complejas que surgen con respecto a los derechos a los apartamentos de los residentes del complejo (ver recientemente: Tel Aviv (Distrito de Hai) 63929-03-24 Mor Sabag Investments and Entrepreneurship Ltd. v. Binyaminov (Nevo, 27 de marzo de 2025) como ejemplo de una situación en la que una disputa sobre los derechos de un apartamento retrasa todo un proyecto cuando todos los demás inquilinos, 93 en total, ya han firmado, ver también: Apelación civil (distrito de Hai) 1763-06-12 Marin v. Estate of the late Polixenia Schwartzberger (Nevo 20.2.2013); Tel Aviv (Distrito de Tel Aviv-Jaffa) 65089-04-25 Y.H. Dimri Construction and Development Ltd. v. Cohen (Nevo 23.5.2025)). Véase también Apelación Civil (centro) 63837-03-22 Itzkovitz v. Tal Mordechai Naveh, párrafos 79-84 (Nevo 11 de julio de 2025).
- Debe aclararse que para que los inquilinos puedan comprometerse con un desarrollador en primer lugar, como en el proyecto del complejo Eilat, primero es necesario que haya incorporación y el deseo de al menos algunos de los inquilinos de promover dicho proyecto. De ello se deduce que un número significativo de inquilinos están interesados en celebrar un acuerdo, sin que se requiera ninguna persuasión por parte del promotor, véanse a este respecto los párrafos 3 a 5 de la declaración jurada de Rabin y su testimonio en la página 675, pregunta 8. En este contexto, y a la luz del hecho de que hay 180 familias en el proyecto del complejo Eilat que se encuentran entre los inquilinos originales del complejo, es necesario analizar la reiterada afirmación del demandante de que en el momento de la notificación de cese, alrededor del 78% de los inquilinos ya habían firmado, y abordaré este asunto a continuación.
El marco normativo para poner fin a un acuerdo: su cancelación; su abandono; llevarlo a su conclusión por consentimiento; Sobre la existencia de una condición de terminación