Alternativamente, el demandante argumentó que es apropiado reconocer que se creó una relación de poder en virtud de la Ley de Mensajería, 5725-1965 entre Aura Israel y Aura Investments, como una herramienta para imponer responsabilidad. Alternativamente, el demandante argumentó, a la luz de lo anterior, que sería apropiado levantar el velo corporativo entre las empresas y/o entre Aura Investments y sus accionistas (véase la sección 6 de la Ley de Sociedades). Por lo que respecta a Atrakchi, que es el accionista mayoritario de Aura Investments y ejerce de consejero delegado y consejero de ambas sociedades, se alegó que debía ser considerado responsable de su contribución a la secuencia de acontecimientos y de su conducta tanto durante la fase precontractual como después de la celebración del acuerdo entre las partes. El demandante afirmó que Atrakchi inició la falsa representación de que Aura Israel sería quien se acercaría a la licitación (o al menos estaba al tanto de ello).
Los principales argumentos de los demandados 1-3 en la declaración de defensa enmendada
- En primer lugar, los demandados alegaron que ya cerca de la fecha de celebración del acuerdo, el demandante había abandonado sus obligaciones en virtud del acuerdo, ya que el demandante no asistió, acompañó ni asesoró en todos los asuntos relacionados con la presentación de la oferta para la licitación. Prueba de ello, según el enfoque de los demandados, puede verse en el hecho de que el demandante no sabía en absoluto, hasta la presentación del escrito original de contestación, que no fue Aura Israel quien presentó la oferta y la ganó, sino Aura Investments.
- Los demandados incluso afirmaron, contrariamente a la posición del demandante, que incluso después de que Aura Investments ganó, el demandante no actuó para concentrar el tema de la firma de los inquilinos que vivían en el complejo del proyecto. Se alegó que Aura Investments fue quien realmente llevó a cabo todas las acciones relacionadas con la firma de los inquilinos, y que el demandante no tuvo parte en estas acciones. Según los demandados, esto también es cierto con respecto a las acciones adicionales relacionadas con la promoción del proyecto en general y la firma de los inquilinos en particular, incluida la participación en reuniones con las partes relevantes en el municipio y reuniones con los representantes de los inquilinos. Además, se alegó que el demandante no soportaba ningún costo relacionado con las actividades en cuestión, mientras que Aura Investments y las partes en su nombre eran quienes los soportaban.
- Los demandados insistieron en que incluso con respecto al avance de los procedimientos de planificación, desde la adjudicación de la licitación de Aura Investments, pasando por la concesión de los permisos finales en 2018 y hasta el momento de presentar la demanda, el demandante no participó en las muchas acciones que se tomaron. Prueba de ello, según el planteamiento de las demandadas, se encuentra en el lenguaje general en el que la demandante formula su actitud ante el proceso de planificación, que se basa íntegramente en publicaciones públicas, y que no dispone de ninguna información relacionada con el estado real del proyecto a todos los niveles y aspectos relacionados con su gestión y promoción. Además, los demandados (o cualquier parte que actúe en su nombre) nunca contactaron ni exigieron que el demandante cumpliera con sus obligaciones, total o parcialmente, establecidas en el acuerdo, ya que, según los demandados, no había duda por su parte de que las partes habían abandonado el acuerdo o que el acuerdo fue al menos incumplido por el demandante, y prueba de ello es que durante más de seis años el demandante no contactó a ninguno de los demandados, y no hubo contacto entre ninguna de las partes en relación con el proyecto.
- Según los demandados, el abandono del acuerdo por parte de la demandante y su silencio durante muchos años es el resultado de su falta de voluntad y/o capacidad para asumir el riesgo que implica gastar los importantes recursos, lo que en todo momento es una nube de incertidumbre sobre la posibilidad de devolverlos si el proyecto no se ejecuta, y que implica la promoción y ejecución de un proyecto de evacuación-reconstrucción. Como uno de los muchos ejemplos de estas dificultades que se presentan, los demandados se refieren al hecho de que en el momento de presentar el escrito de demanda modificado (a finales de 2020), solo el 93% de los inquilinos del complejo habían firmado el acuerdo, y al hecho de que Aura Investments presentó una serie de demandas contra inquilinos recalcitrantes. Los demandados argumentaron que se espera que las muchas dificultades que enfrenta Aura Investments de manera continua lo acompañen durante muchos años más hasta que se complete el proyecto, y que los costos totales invertidos en el proyecto a la fecha de presentación de la declaración de defensa enmendada ascienden a muchos millones de shekels.
- Los demandados enfatizaron que el acuerdo entre las partes indica que para cumplir con sus obligaciones contractuales, el demandante debía asumir un riesgo significativo involucrado en los muchos gastos, tanto esperados como inesperados, involucrados en un proyecto de evacuación-reconstrucción, cuya naturaleza elaboraron los demandados. Los demandados enfatizaron que la contraprestación acordada y significativa ofrecida en el acuerdo es una expresión de esos riesgos. Sin embargo, dado que la demandante no asumió ningún riesgo ya que no realizó ninguna acción relacionada con la promoción, según los demandados, en la práctica renunció a la oportunidad de recibir una contraprestación, y su exigencia de disfrutar de los beneficios del proyecto, sin asumir un riesgo, es una falta de buena fe y un enriquecimiento ilícito.
- Además, los demandados negaron y rechazaron las declaraciones atribuidas a Atrakchi, en las que supuestamente informó a la demandante que ya no había necesidad de realizar ninguna acción de su parte, al tiempo que aclaró que los derechos de la demandante no se verían perjudicados en virtud del acuerdo. Según la posición de los demandados, se hicieron las siguientes declaraciones: "Nunca se dijeron en relación con el proyecto en el sentido de que hubo y no se creó". (Véase el párrafo 92 de la contestación enmendada).
Desde un punto de vista legal, los demandados argumentaron que la conducta de las partes indica que el acuerdo fue abandonado, y dado que la demandante no cumplió con sus obligaciones en virtud del mismo, el acuerdo expiró o fue cancelado, incluso sin un aviso de cancelación dado por ninguna de las partes. Alternativamente, según la posición de los demandados, incluso si el acuerdo no expiró a la luz de su abandono por las partes, la obligación mencionada en el acuerdo es una obligación supeditada al cumplimiento de las obligaciones del demandante (véase el artículo 43 (2) de la Ley de Contratos (Parte General), 5733-1973 (en adelante: la "Ley de Contratos")), y en la medida en que la obligación no se haya cumplido, más aún cuando se ha incumplido la obligación fundamental impuesta al demandante, los demandados no están obligados a pagar la contraprestación al demandante en virtud del acuerdo.
- Los demandados también alegaron que hubo muchos cambios en el proyecto, lo que llevó a una disminución de su rentabilidad esperada cuando se firmó el acuerdo entre las partes, cambios de los que la demandante no tiene conocimiento, como se desprende del escrito de demanda que presentó, y en aras de la precaución, si se aceptan sus pretensionSones, el cálculo de la contraprestación detallada en el escrito de demanda debe posponerse. Además de los argumentos detallados anteriormente, se formularon varios otros argumentos preliminares en la declaración de contestación enmendada relacionados con la ausencia de rivalidad y la falta de causa; presentar el reclamo de mala fe y falta de limpieza; Retraso, renuncia y prevención.
Principales argumentos del demandante en la réplica
- Según la demandante, los demandados presentaron en la declaración de defensa enmendada una descripción errónea y tendenciosa de su obligación en el acuerdo. Por lo tanto, no hay fundamento para la forma en que los demandados interpretan en el acuerdo un compromiso del demandante de invertir grandes recursos financieros o asumir un riesgo en relación con el proyecto, un compromiso que no aparece en el lenguaje del acuerdo y contradice su propósito. Según el demandante: "Los demandados están tratando de crear ilegalmente un nuevo acuerdo 'de la nada'..." (Véase el apartado 6 de la réplica).
- La demandante argumentó además que no hay base para la afirmación de los demandados de que no prestó servicios en relación con la presentación de la oferta para la licitación. En cambio, el demandante alegó que los servicios se prestaron incluso antes de que se firmara el acuerdo el 27 de febrero de 2013, un día antes del cierre de la licitación y la presentación de la propuesta por parte de Aura Investments. Según el demandante, la afirmación de que no ayudó a los demandados se derrumba a la luz del lenguaje explícito del acuerdo y el hecho de que en el momento de la firma del acuerdo, que es adyacente a la fecha de presentación de la propuesta, ninguno de los demandados planteó reclamos con respecto a los servicios prestados, en la medida en que no estaban satisfechos con ellos. El demandante insistió en su importante parte y contribución en relación con la oferta presentada por los demandados a la licitación.
- Otro argumento del demandante es que la negación generalizada por parte de los demandados de cualquier participación por parte del demandante en el proyecto es una "factura y un comprobante de su parte", ya que cualquier prueba positiva de la actividad del demandante en el proyecto, en el período de tiempo desde el inicio del proyecto hasta la emisión de la supuesta instrucción explícita por parte de Atrakchi de dejar de llevar a cabo más acciones, conducirá al colapso de la versión firme de los demandados de la posición fáctica, y también sentará las bases bajo la afirmación de que el demandante ha abandonado el acuerdo por su conducta.
- La demandante argumentó además en su respuesta que la afirmación de que abandonó el acuerdo carece de base o evidencia concreta para respaldar esta afirmación. Esto es a pesar de la jurisprudencia según la cual una persona que alega que el titular de un derecho lo ha abandonado está obligado a señalar circunstancias especiales que demuestren que renunció a él o que expiró con el paso de los años. El demandante alega además que en la jurisprudencia se determinó que los indicios para el abandono del contrato deben ser significativos y no dejar dudas sobre la intención del titular del derecho. Según la demandante, tanto su supuesta conducta en relación con el cumplimiento de sus obligaciones antes y después de la celebración de un acuerdo, como la "versión en desarrollo y contradictoria" de los demandados, como la expresaron, desarraigan la afirmación de que la demandante había abandonado el contrato.
El procedimiento de la reclamación modificada
- Las partes presentaron solicitudes mutuas de orden para el descubrimiento de documentos específicos, el examen de los documentos y la respuesta al cuestionario. El 30 de mayo de 2021 se llevó a cabo la segunda reunión preliminar, en la que se dio mi decisión respecto a la finalización de las diligencias preliminares, luego de escuchar a las partes. En esta decisión, ordené la presentación de documentos adicionales en nombre de los demandados, y también se requirió que la demandante declarara que no poseía documentos adicionales como lo solicitaron los demandados. En el marco de mi decisión antes mencionada, también determiné que las partes deben presentar declaraciones juradas del testigo principal por escrito, a las que solo se adjuntarán los documentos en los que esa parte desee basarse en el curso de la audiencia probatoria, siempre que el mismo documento se revele a la otra parte.
- El 31 de octubre de 2021, se presentó una declaración jurada del testigo principal en nombre del demandante del testigo principal en su nombre, Rami. Otra declaración jurada de testigo principal en nombre del demandante fue presentada por el abogado Peretz, quien representó al demandante en el acuerdo. Junto con estas dos declaraciones juradas, el demandante presentó una lista de testigos a los que se les pidió que dieran testimonio oral, y son:
- Kobi Yalovich, CEO de Yesodot – Urban Development and Planning Ltd., la empresa contratista que administra el proyecto objeto de la demanda (en adelante: "Yalovich").
- Amit Geller (en adelante: "Geller") – quien trabajó con Yalovich en Yesodot durante el período de negociación entre las partes y en el período posterior a la adjudicación de la licitación por parte de los demandados y el inicio de las actividades para promover el proyecto en el complejo de Eilat.
- El Sr. Michael Kleiner (en adelante: "Kleiner"), quien se desempeñó como presidente de Aura durante las negociaciones entre el demandante y los demandados, era en ese momento (según el demandante) la persona cercana a Atrakchi y fue él quien creó la relación entre Rami y Atrakchi, algún tiempo antes de que comenzaran las negociaciones entre las partes.
- Avtan, quien firmó el acuerdo en nombre de Aura junto con Atrakchi.
- Kahane – quien se desempeñó como asesor legal de Aura durante las negociaciones entre el demandante y los demandados y fue socio en las negociaciones y la redacción del acuerdo en nombre de Aura. Cabe señalar que el demandante finalmente optó por no testificar con el abogado Kahane, y abordaré el significado de esto a continuación.
- El 7 de marzo de 2022, se presentaron declaraciones juradas en nombre de los demandados, como se detalla a continuación:
- Atrakchi, el accionista mayoritario y CEO de Aura Investments y CEO y director de Aura Israel, quien firmó el acuerdo con el demandante y fue descrito como el "espíritu vivo" de Aura.
- Guy Hanina (en adelante: "Parina") – VP de Ingeniería de Aura Group, quien se desempeñó durante dos mandatos, tanto durante la gestión del procedimiento como durante el período en que se publicó la licitación para el complejo "Eilat", se celebró el acuerdo entre el demandante y Aura Israel, y las acciones para promover el proyecto comenzaron después de que esta última ganara la licitación.
- Or Harpaz (en adelante: "Harpaz", quien falleció después de ser investigado en este procedimiento) – Vicepresidente de Renovación Urbana en Aura Group en el momento del procedimiento y trabajó bajo indulto en el momento de los eventos que son objeto de esta disputa.
- Eran Magor (en adelante: "Magor") – Director Financiero de Aura en el momento del procedimiento, que comenzó su cargo en 2020. El objetivo principal de su testimonio fue arrojar luz sobre las coILSderaciones financieras en el contexto del proyecto que es objeto de la demanda.
- Gil Shenhav (en adelante: "Shenhav") – el arquitecto del proyecto en el complejo de Eilat. Shenhav reemplazó a los arquitectos originales que comenzaron el proyecto a pedido de Atrakchi. Su testimonio era necesario, entre otras cosas, para decidir la cuestión de si la demandante actuó y ayudó, como ella afirmaba, a reemplazar al arquitecto del proyecto.
- El Sr. Itzik Rochberger (en adelante: "Rochberger") – se desempeñó como alcalde de Ramat Hasharon, presidente del Comité Local de Planificación y Construcción y presidente de la Compañía Económica Rimonim entre los años 2003-2015.
- Gur Verbin (en adelante: "Verbin") – Presidente del Comité de Residentes en el barrio de Morasha, quien ha estado activo en la promoción del proyecto en el complejo de Eilat desde su inicio.
- El Sr. Dudu Mansour (en adelante: "Mansour") – se desempeñó entre los años 2012-2015 como CEO de la empresa económica "Rimonim". Durante su mandato, la licitación para el complejo de Eilat se publicó a través de Yesodot.
- Keren Preshker (en adelante: "Preshkar") – el representante de los inquilinos en el complejo "Eilat", que los acompaña y representa desde el momento de la publicación de la licitación y hasta el período en que se llevó a cabo este procedimiento.
Señalaré que Harpaz (párrafo 29 de su declaración jurada); Shanhav (párrafos 14 y 15 de su declaración jurada); Rochberger (párrafo 13 de su declaración jurada); Verbin (párrafo 11 de su declaración jurada); Prashker (párrafo 13 de la declaración jurada), todos ellos declararon que nunca habían conocido a Rami o Yoav y que no conocían a la demandante y su parte en el proyecto, y que se enteraron de su existencia después de que se presentó la demanda.
- El 25 de abril de 2022 se celebró una reunión previa al juicio, en la que se discutió, entre otros, la solicitud de la demandante de citar a los testigos que solicitó (véase el párrafo 33 anterior). No es superfluo señalar que la ISA de los demandados 1-3 se opuso a la citación de Yalovitch y Kleiner, ya que, según los demandados, estaban bajo el control del demandante y no hubo dificultad en obtener declaraciones juradas de ellos como testigos principales. En mi decisión, como parte de la audiencia, permití la citación de los cinco testigos, incluidos Yalovitch y Kleiner. Además, determiné que después del interrogatorio principal de los dos, que se registrará en la transcripción, el abogado de los acusados anunciará si desea complementar las declaraciones juradas presentadas en su nombre que se relacionan directamente con las declaraciones que surgieron del interrogatorio de Yalovitch y Kleiner.
- El 7 de junio de 2022 se celebró la primera audiencia probatoria del caso, durante la cual dos testigos de la fiscalía, Yalovitch y Kleiner, fueron interrogados en el interrogatorio principal. Durante el interrogatorio principal de Yalovitch, el abogado del demandante pidió adjuntar documentos mencionados en su testimonio, incluidas las actas de tres reuniones celebradas por el gerente del proyecto con varias partes, en tres fechas diferentes, mensajes de texto que supuestamente se intercambiaron entre Yalovitch y Rami en relación con el proyecto, así como mensajes de texto intercambiados entre Yalovitch y otros funcionarios de Aura Israel. Después de escuchar la objeción del abogado de los demandados, di mi decisión (ver páginas 33-36 del acta de la audiencia del 7 de junio de 2022) y no permití la recepción de los documentos a petición del demandante. Por otro lado, no coILSderé oportuno acceder a la solicitud del abogado de los acusados 1-3 de invalidar el testimonio de Yalovitch, mientras que determiné que los argumentos de los acusados sobre el peso de su testimonio y la posibilidad de tomar su testimonio en una declaración jurada están reservados para ellos en la etapa sumaria.
En mi decisión antes mencionada del 7 de junio de 2022, el demandante presentó una solicitud de autorización para apelar ante la Corte Suprema (Apelacion Civil 5268/22 Yoar Elzo Investments Ltd. v. Aura Israel – Development and Investments Ltd. (Nevo, 30 de septiembre de 2022)). Enfatizaré que la solicitud de permiso para apelar se relacionaba solo con el asunto de enviar los mensajes de texto. El tribunal examinó los argumentos del demandante en la solicitud de autorización para apelar, sin solicitar la respuesta de los demandados 1-3, y rechazó la solicitud. En su decisión, el tribunal abordó la afirmación de la demandante de que la testigo no estaba bajo su control y que solo se dio cuenta de la existencia de los documentos en la etapa de preparación del testimonio de Yalovitch, y señaló que, a primera vista, estas pueden haber sido circunstancias que podrían haber justificado la concesión de permiso para presentar los documentos fuera del marco de los procedimientos de descubrimiento (de acuerdo con la excepción en la Regulación 60 (c) del Reglamento de Procedimiento Civil). Sin embargo, el demandante se equivocó al no presentar una solicitud por escrito en la fecha entre la preparación del testigo y la audiencia, para que la parte contraria pudiera prepararse en consecuencia. Por lo tanto, la posibilidad del demandante de presentar los mensajes de texto de Yalovitch llegó a su fin.
- En total, se celebraron diez audiencias probatorias en el marco del caso. El 7 de diciembre de 2023, luego de concluido el procedimiento procesal, la demandante presentó como prueba un recurso de adhesión a un laudo arbitral entre Aura Investments y Malibu, empresa contratante con la que presentó la oferta en primer lugar (en adelante: el "Laudo Arbitral"). El 2 de enero de 2024, tomé la decisión de aceptar el laudo arbitral como prueba marcada como P/36. Al final de la audiencia de las pruebas, se emitió una orden de resúmenes y, después de que se dieron las longitudes, se presentaron. A continuación me referiré principalmente a los argumentos que requieren, en mi opinión, una elaboración, más allá de los detallados en los escritos.
Alegaciones de las partes en sus resúmenes