Los argumentos del demandante
En su resumen, la demandante alegó que Aura cambió la fórmula del compromiso en la etapa de negociaciones y diseño del acuerdo. La demandante se refirió a un borrador en el que la demandante proponía un esquema en el que ella asumiría los gastos de promoción del proyecto y recibiría una contraprestación a una tasa del 10%, el formato del compromiso era completamente diferente al que figuraba en el acuerdo final. Se argumentó además que la versión de Atrakchi de que no recibió/leyó el borrador es falsa y existe la presunción de que este borrador le llegó, una presunción que no se ocultó. Según el demandante, en la misma fecha (8 de noviembre de 2012) se llevó a cabo un extenso y extenso compromiso entre Rami y Atrakchi, y el borrador se envió en el contexto y en el marco de esta comunicación. El resultado que documenta las conversaciones (Apéndice 13 de la declaración jurada de Rami) es un registro institucional bajo la sección 36 de la Ordenanza de Evidencia, que está respaldado por una declaración jurada. El demandante también afirmó que la ISA no interrogó a los demandados ni presentó pruebas de conspiración para contradecir las comunicaciones documentadas en el resultado.
- El demandante afirmó que el 19 de febrero de 2013, Aura Israel envió un borrador de acuerdo al demandante, después de una animada comunicación entre Atrakchi y Rami el día anterior, este borrador también era diferente del formato propuesto inicialmente por el demandante. El 25 de diciembre de 2013, Kleiner envió al abogado Kahane (asesor legal de Aura, que no fue interrogado como testigo) un borrador con los comentarios del demandante (Apéndice 8 de la declaración jurada de Rami). Según el demandante, Kleiner fue solo el mediador, al contrario de lo que se afirmó, y no representó al demandante en las negociaciones previas a la firma del acuerdo.
- El demandante argumentó que la interpretación del acuerdo por parte de los demandados era un cambio retroactivo en su contenido. El demandante reiteró que el acuerdo final que se celebró incluía tres niveles, cuya existencia le da derecho a la consideracion completa: (1) llamar la atención de Aura sobre la oferta, un componente que existía en todos los aspectos, como se desprende del lenguaje explícito del acuerdo; (2) Asistencia, acompañamiento y asesoramiento en la etapa de preparación de la propuesta, condición que también se cumplió según el enfoque de la demandante, y como prueba, se refiere, entre otras cosas, a un documento en posesión de la demandante, que incluye los detalles de la propuesta (Apéndice 11 de la declaración jurada de Rami); (3) Coordinar la cuestión de la firma de los contratos Pinui-Binui por parte de los arrendatarios residentes en el complejo del proyecto (concentración, en contraposición a la firma propiamente dicha), así como el acompañamiento, asesoramiento y asistencia en la medida requerida por Aura en todos los asuntos necesarios frente a los órganos y autoridades relacionados con la gestión, ejecución y promoción del proyecto. Según la demandante, también cumplía la tercera condición y esto surgió de la evidencia, hasta la etapa en que se le pidió que cesara, mientras recibía una instrucción explícita de Atrakchi (en aras de la conveniencia, llamaré a esta supuesta disposición "la orden de cesación").
- El demandante enfatizó la contribución de Rami en la creación de la conexión entre Atrakchi Lilovitch y el hecho de que impulsó y promovió la creación de las condiciones para un puesto que permitiría a Aura presentar una oferta en su nombre desde el principio, en vista de su situación financiera en ese momento, incluida su propuesta de que sería posible la cooperación entre un desarrollador y un contratista en la presentación de ofertas. La demandante reiteró que la prueba concluyente de que había cumplido con todas sus obligaciones con respecto a la preparación de la propuesta era de hecho la firma de los demandados en el acuerdo, ya que el acuerdo se firmó el 27 de marzo de 2013, aproximadamente un día antes de que se presentara la oferta en la licitación. Esto también se indica en el lenguaje de la declaración al comienzo de la segunda parte en el acuerdo. Según la demandante, está claro que si los demandados hubieran tenido alguna queja o reclamación contra la demandante por su asistencia hasta esta etapa, ella no habría celebrado un acuerdo en la forma en que se firmó. El demandante afirma además que los demandados no lograron convencer de que la redacción del acuerdo era "marginal" y no reflejaba fielmente los acuerdos. Además, el demandante rechazó categóricamente el argumento de los demandados de que desde el principio el demandante no tenía "nada que aportar", tanto en vista del lenguaje y la lógica del acuerdo, como de los intentos de establecer relaciones comerciales previas entre las partes.
- Con respecto a su obligación contractual después de ganar el Centro, entonces, según el demandante, cumplió con su obligación tal como se interpreta en el lenguaje del acuerdo, que es coordinar la firma de los inquilinos. Por otro lado, no es posible interpretar en el lenguaje del acuerdo que el demandante debe asumir altos costos y financiar la actividad, sin que esto se indique explícitamente. Los demandados no han probado una interpretación de una cláusula general como si estableciera una responsabilidad de soportar costos de un tipo u otro, y ni siquiera es probable por el lenguaje del acuerdo y el hecho de que sea un contrato comercial entre partes sofisticadas. Además, la conducta de los demandados también contradice esto, ya que si hubieran esperado esto de la demandante, le habrían exigido que cumpliera con su obligación. La demandante insistió en su afirmación de que incluso después del anuncio del ganador del proyecto, continuó acompañando, asesorando y asistiendo a los demandados en todo lo que se le exigía. Mientras tanto, Rami trabajó para "resolver problemas" y representó a los acusados en la interfaz con Yesodot. Además, las principales aportaciones de la demandante a su cargo, tal y como se comprometía en el acuerdo, fueron la concentración de la firma de los inquilinos y la sustitución de arquitectos en el proyecto, que se llevó a cabo en el marco de negociaciones directas entre Rami y Yesodot.
- En cuanto a la instrucción que se le impartió, según su versión, en la que se le pedía que cesara su actividad en el marco del acuerdo (la cláusula de cesación), la demandante argumentó que la disposición se basaba en el interés económico de los demandados de no alcanzar el 80% de las firmas de los arrendatarios, hito en el que los demandados estarían obligados a pagar una cantidad significativa a las empresas gestoras del proyecto de acuerdo con el sistema del acuerdo entre ellas (por conveniencia, este argumento en adelante denominado "el interés económico"). La demandante alegó además que se probó a través de cuatro testigos diferentes que Atrakchi le indicó que sus servicios ya no eran necesarios y le ordenó que "se quedara al margen hasta que llegara su momento" y que la orden era coherente con el interés económico en cuestión. La demandante aclaró que incluso en la fecha en que se le pidió que cesara, ya había desempeñado sus funciones que son objeto del compromiso. Como prueba, señala que en ese momento, alrededor del 80% de los inquilinos del complejo del proyecto estaban firmados, y que el plan de zonificación se depositó en el comité local.
- Con respecto a las reclamaciones de los demandados sobre el abandono del acuerdo por las partes, el demandante se refirió a los precedentes formulados en la jurisprudencia sobre este tema, y argumentó que los demandados, que tenían la carga de la persuasión con respecto a esta reclamación, no cumplían con la alta carga de la prueba con respecto a tales reclamos. Según la demandante, la pretensión relativa al abandono del acuerdo no se sostiene a la luz de las acciones de la demandante que se llevaron a cabo en el marco del acuerdo, y que es ilógico que abandone el acuerdo cuando ya ha realizado acciones materiales en el marco del mismo y renuncie a la contraprestación a la que tiene derecho. Además, según la demandante, el período de tiempo transcurrido entre la firma del acuerdo y hasta que los demandados plantearon la demanda de abandono del acuerdo (un período de seis años) es insuficiente a la vista de los criterios establecidos en la jurisprudencia.
- Con respecto a la afirmación de la defensa de que el demandante incumplió el contrato, el demandante señaló que esta reclamación debía rechazarse de plano, aunque sólo fuera por el hecho de que los demandados no enviaron una notificación de cancelación según lo prescrito por la ley. Por lo tanto, incluso si hubiera habido un incumplimiento, se percibió que los demandados habían renunciado al derecho de cancelación y ni siquiera protestaron en tiempo real ante el demandante que supuestamente no estaba cumpliendo con sus obligaciones. Según el demandante, la conducta de los demandados y la falta de una protesta en tiempo real muestran que, en su opinión, tampoco se abandonó el acuerdo, o al menos que los demandados renunciaron a sus reclamos a este respecto. En un contexto similar, el demandante se refirió al laudo arbitral entre Aura Investments y Malibu (que se adjuntó como prueba 36). Según la posición del demandante, el laudo arbitral muestra que Aura Investments planteó un reclamo similar con respecto al abandono de un acuerdo, que fue rechazado por el árbitro, contra Malibú. Según su versión, esto indica la facilidad y metodología con la que los demandados plantean la pretensión de abandono de acuerdos, una pretensión que no es nada fácil de probar.
- A nivel fáctico, el demandante alegó que estaba probado que, contrariamente a lo que afirman los demandados, la decisión de Aura Investments de acercarse a la licitación no se tomó "el último día", sino algún tiempo antes de que se firmara el acuerdo. Esto se hizo señalando una serie de documentos que se firmaron como parte de los preparativos para presentar una oferta en la licitación. La demandante argumentó que se trataba de una tergiversación fraudulenta cuyo propósito era engañarla y privarla abusando de la personalidad jurídica separada entre Aura Israel y su accionista mayoritario, Aura Investments. Por lo tanto, según el demandante, está justificado y obligado a levantar el velo entre los demandados. El demandante también señaló motivos adicionales para levantar el velo, incluida la afirmación de que los demandados actuaron "de manera mixta e identificativa" y no tuvieron cuidado de separarlos sustancialmente, de manera engañosa y deliberada. Según la demandante, su reclamación es tanto más válida cuanto que los demandados forman parte del mismo grupo de empresas, en el que Aura Investments controla exclusivamente la actividad de Aura Israel y dirige todas sus actividades, y los órganos que actúan en las dos empresas son idénticos, por lo que se trata de una separación puramente artificial que justifica el levantamiento del velo societario y la obligación de Aura Investments de celebrar un acuerdo junto con Aura Israel (que es signataria) de forma conjunta y solidaria.
Un argumento alternativo planteado por el demandante está en el ámbito de la ley de emisarios. El demandante argumentó que a la luz del control efectivo y constante de Aura Investments sobre Aura Israel, y dado que Aura Investments tenía conocimiento e intención de disfrutar de los frutos del acuerdo, Aura Israel debería coILSderarse como una exteILSón de Aura Investments sin el conocimiento del demandante, es decir, una "misión oculta" bajo la sección 7 de la Ley de Misiones. Con respecto a Atrakchi, el demandante argumentó que debería ser considerado personalmente responsable en virtud de su posición como accionista mayoritario de Aura Investments, y como CEO y director de los demandados, quien fue el "espíritu vivo" detrás de la conclusión del acuerdo y fue responsable de su posición al violarlo. En su resumen, la demandante se refirió a la jurisprudencia según la cual se puede imponer la responsabilidad directa a un órgano de una empresa que viole el deber de buena fe en las negociaciones (artículo 12 de la Ley de Contratos), incluso cuando negocie y dé en nombre de la empresa, así como por incumplimiento de los deberes de buena fe en la ejecución de un contrato (artículo 39 de la Ley de Contratos).