Alegaciones de las partes
- En su solicitud de la medida cautelar temporal adicional, el fideicomisario argumenta que no se presentó ninguna reclamación de deuda en nombre del propietario en relación con las supuestas responsabilidades adicionales de la empresa y, en cualquier caso, el propietario no presentó las referencias adecuadas para fundamentar sus reclamaciones en este contexto. Según el fideicomisario, el inquilino fue desalojado incluso antes de que se emitiera una orden para abrir el procedimiento y, en consecuencia, el propietario tomó posesión de la propiedad arrendada, cambió las cerraduras y se comportó a la manera del propietario. Según la demanda, el propietario está reciclando las reclamaciones que planteó en relación con la deuda reclamada en el marco de la solicitud 12, para la cual las partes ya han acordado realizar la garantía por la suma de aproximadamente 641.000 ILS. Según la versión del fideicomisario, el hecho de que el arrendador exigiera la plena realización del saldo de la garantía, antes de presentar una reclamación de deuda y dar tiempo al fideicomisario para examinar sus reclamaciones en relación con sus supuestos daños, demuestra que se trata de una demanda arbitraria y de mala fe, en un intento de enriquecerse a expensas del fondo de la deuda. Se argumenta que esta conducta del arrendador constituye una excepción a la regla de independencia de la garantía y justifica el otorgamiento de la orden temporal. Dado que la garantía expira en más de un año y medio, el fiduciario afirma que el arrendador no sufrirá ningún daño como consecuencia del retraso en la realización de la garantía bancaria.
- En respuesta a la solicitud del fideicomisario, el propietario trató de levantar la orden temporal y alegó que el fideicomisario no tenía ninguna razón para detener la realización de la garantía bancaria. Se proporcionó al fideicomisario un detalle razonado sobre un pasivo de millones de ILS con respecto al contrato de arrendamiento que se formuló antes de la fecha del desalojo de la propiedad arrendada, pero el fideicomisario no proporcionó una respuesta sustantiva a este pasivo claro. Según la reclamación, la realización de la garantía bancaria no debe estar vinculada al examen de una reclamación de deuda que se presentará al fideicomisario. Se argumentó que la solicitud del administrador fiduciario de la medida cautelar no revela ni puede revelar ningún hecho fraudulento o de extrema mala fe, y solo entonces el tribunal intervendrá en el principio de la autonomía de la garantía bancaria. Además, se alegó que la empresa había incumplido el contrato de arrendamiento y que el propietario había detallado la totalidad de los cargos de la empresa en su carta del 8 de julio de 2025, al tiempo que advertía de su intención de ejercer la garantía, pero el fideicomisario no dirigió su carta. Además, se argumentó que el acuerdo entre las partes esperaba que la garantía se realizara para pagar el saldo de la deuda, y que el fideicomisario tenía tiempo para examinar las reclamaciones del propietario en relación con las responsabilidades de la empresa hasta el 15 de mayo de 2025. Por lo tanto, según la posición del propietario, cuando hay un detalle de deuda en el fondo que no ha sido examinado y no ha sido abordado, no hay impedimento para la realización de la garantía. El propietario presentó dos cargos con una suma acumulada de 1.742.562 ILS, que supera el importe restante de la garantía bancaria. Un cargo por un préstamo que el propietario proporcionó a la empresa para adaptar la propiedad arrendada a las necesidades de la empresa, y el segundo cargo por alquiler y tarifas de admiILStración que no se pagaron al propietario en la fecha en que se desalojó la propiedad arrendada el 11 de junio de 2025, contrariamente a la afirmación del fideicomisario de que la propiedad arrendada fue desalojada anteriormente.
- En su respuesta, el fideicomisario pide dejar la orden temporal vigente hasta la audiencia programada de la solicitud de instrucciones. Según él, el arrendador está vinculando una deuda que se alega, para la cual busca realizar el saldo de la garantía, y empresas que están a punto de decidirse en el marco de la solicitud de instrucciones. La solicitud del propietario de eliminar la orden temporal no es más que un ciclo de sus argumentos en su carta del 8 de julio de 2025, a la que el fideicomisario se refirió en su moción del 23 de julio de 2025. Según el fideicomisario, de acuerdo con el acuerdo entre las partes, el propietario debería haber presentado detalles de sus reclamaciones en relación con la deuda mientras respaldaba las referencias, pero el propietario optó por oponerse a la cancelación del contrato de arrendamiento incluso después de que cesara la actividad de la empresa en la propiedad arrendada. El administrador argumenta que es su deber asegurarse de que las reclamaciones del propietario no sean reclamaciones arbitrarias destinadas a aprovechar la insolvencia de la empresa para enriquecerse ilegalmente a expensas del fondo de insolvencia. Según el fideicomisario, la decisión del arrendador de no presentar referencias a sus reclamaciones y permitir un examen adecuado, al tiempo que exige repetidamente que se realice la garantía bancaria, atestigua una conducta arbitraria y de mala fe que entra en la categoría de "circunstancias especiales" que constituyen una excepción a la regla de independencia de la garantía bancaria y justifica dejar en vigor el interdicto temporal, hasta que se tome una decisión sobre el fondo del asunto. El fideicomisario también se refiere a las reclamaciones del propietario con respecto a un préstamo que supuestamente se otorgó a la empresa. Según él, se trata de un componente de la indemnización acordada dentro del mecanismo establecido en el contrato de arrendamiento, y en los procedimientos de insolvencia debe ejercerse la supervisión judicial más estricta en relación con dicho componente. En la posición del fideicomisario, se le debe dejar tiempo suficiente para examinar la supuesta obligación del propietario.
- El propietario presentó una "respuesta urgente" a la respuesta del fideicomisario (sin pedir permiso) en la que reiteró que no había razón para retrasar la realización de la garantía. Se argumentó que el préstamo otorgado a la empresa no constituía una "compensación acordada", ya que en las facturas producidas por la propia empresa, que el arrendador presentó al fideicomisario, se indicaba explícitamente que eran por fondos que el arrendador había fluido al inquilino, como los costos de adaptar la propiedad arrendada a las necesidades de la empresa. Según la demanda, el fideicomisario no solo ocultó la emisión de las facturas, sino que también afirmó falsamente que el propietario optó por no presentar referencias a la supuesta deuda.
Discusión y decisión
- Después de revisar los argumentos de las partes, he llegado a la conclusión de que se debe conceder la solicitud del propietario y, como resultado, se debe revocar la orden temporal emitida el 23 de julio de 2025.
- En primer lugar, señalamos que en el marco de esta decisión, no es necesario pronunciarse sobre los argumentos de las partes sobre el aApelacion Civilnce de las obligaciones de la empresa con el arrendador en virtud del contrato de arrendamiento, así como en relación con las reclamaciones planteadas en relación con el desalojo del inquilino, y si efectivamente se desaloja o no y cuándo. Estos argumentos deben aclararse en el marco de la audiencia del 16 de septiembre de 2025, que se determinó en la solicitud de instrucciones para cancelar el contrato de arrendamiento, y alternativamente en el marco del reclamo de deuda que se presentará al fiduciario (cuya decisión está sujeta a revisión judicial), de acuerdo con la naturaleza y relevancia de los reclamos. En nuestro caso, no hay impedimento para permitir que el arrendador ejerza el saldo de la garantía bancaria que queda en sus manos, dado que el caso que me ocupa no es uno de los casos excepcionales y extremos en los que el tribunal impedirá la realización de la garantía bancaria autónoma.
Vale la pena reiterar conceptos básicos: el principio relativo al respeto del estatus especial de una garantía bancaria autónoma es fuerte y existe incluso cuando se trata de una empresa que se encuentra en un procedimiento de insolvencia. Como es bien sabido, una garantía bancaria no es un activo del deudor y, por lo tanto, se supone que los procedimientos de insolvencia en general, y una orden de suspeILSón del procedimiento en particular, no impiden su realización, ya que el procedimiento de realización no es un procedimiento contra el deudor sino contra el banco garante (Apelacion Civil 2082/06 Ben Ami v. Adv. M. Keidar - liquidador de la empresa, en el párrafo 9 (Nevo 18.6.2007); Apelacion Civil 4778/16 Yaffe Nof Transportation, Infrastructure and Construction Ltd. v. Adv. Dorit Levy-Tiller en su calidad de fideicomisario de un reactor metálico, en el párrafo 6 (Nevo 10. 7.2016);Insolvencia (Distrito de Tel Aviv) 43223-01-25 Pasha Trends Studio Ltd. v. Comisionado de Procedimientos de Insolvencia y Rehabilitación Económica, en el párrafo 17 (Nevo, 30 de junio de 2025)).