Resumen de los alegatos del Demandante (y Demandado reconvencional)
-
El Demandante formó parte de la primera Representación del Condominio y estuvo entre los redactores del Reglamento acordado. Si bien es cierto que en el Artículo 5 del Reglamento se estableció: "Determinamos que los gastos de mantenimiento y gestión de las zonas comunes que no estén en el ámbito de las entradas se aplicarán en una proporción igual para cada apartamento", no hubo ninguna intención de excluir del Artículo 58 de la Ley de Bienes Raíces los gastos excepcionales en su alcance, como los gastos de renovación. Se alega también que esta es la opinión del promotor del edificio y de la abogada Dafna Weinstock, firmante del Reglamento. Originalmente, al inicio del Artículo 5 aparecían las palabras "conforme a lo dicho en el Artículo 58 de la Ley". Estas palabras fueron borradas, lo cual apoya la postura del Demandante.
-
También la Demandada (la Representación) opinaba al principio que se debían dividir los gastos excepcionales según la parte proporcional, pero tras la objeción de uno de los propietarios de los áticos, la Representación cambió su postura y se retractó.
-
La Demandada no adjuntó todos los documentos relativos a las obras de renovación con respecto al contrato con el contratista de reformas, ni el detalle de las obras requeridas para el mantenimiento adecuado frente a las obras que van más allá de eso.
-
Asimismo, se alegó que el hecho de que el pago por las obras de renovación se realice directamente al Municipio de Kfar Saba y no a la caja de la Representación, prueba que este pago no se incluyó en las disposiciones del Reglamento sobre gastos de mantenimiento.
-
En el Condominio cayeron algunos azulejos aislados, por lo que era posible reparar puntualmente esas caídas. Sin embargo, la Demandada solicitó realizar una renovación amplia del edificio a través de la Compañía Económica del Municipio de Kfar Saba. Por lo tanto, se deben aceptar los argumentos del Demandante, condenando a la Demandada a pagar sus gastos, incluidos los honorarios de abogado.
Resumen de los alegatos de la Demandada (y Demandante reconvencional)
-
El Demandante actuó de mala fe, ya que, aunque admite que también apoyó la ejecución de la renovación e incluso lo indicó en la demanda, y a pesar de ser propietario de dos apartamentos en el Condominio, no pagó nada por la renovación, ni siquiera la parte que no está en disputa —la suma que finalmente se determinó para el pago por acuerdo de las partes y recibió validez de sentencia—.
-
El Reglamento acordado establece que los gastos del Condominio se dividirán equitativamente entre todos los inquilinos de cada entrada, sin excluir gastos específicos. El significado de "mantenimiento" conforme al Artículo 58(a) de la Ley de Bienes Raíces incluye "la preservación del estado de las zonas comunes" y, según la jurisprudencia, incluye también obras de renovación por motivos estéticos.
-
Todos los inquilinos pagaron el costo total de la renovación de acuerdo con la división establecida, y esto debe verse como un consentimiento por su parte también a la forma de división del pago. Los argumentos del Demandante sobre la naturaleza de la renovación deben ser rechazados ya que contradicen los acuerdos de las partes, que dejaron en disputa solo el pago controvertido. Por lo tanto, se debe aceptar la posición de la Demandada, condenando al Demandante a gastos y honorarios de abogado.
Discusión y Decisión
-
El Artículo 58(a) de la Ley de Bienes Raíces establece lo siguiente: "El propietario de un apartamento debe participar en los gastos necesarios para el mantenimiento adecuado y la gestión de las zonas comunes... según la proporción de la superficie del suelo de su apartamento respecto a la superficie del suelo de todos los apartamentos... salvo que se haya establecido en el reglamento una tasa de participación diferente. Para este asunto — 'mantenimiento adecuado' es la preservación del estado de las zonas comunes tal como estaba al finalizar la construcción, incluyendo mejoras realizadas posteriormente con el consentimiento de los propietarios de los apartamentos".
-
La parte final del Artículo 58 de la Ley enseña que este artículo no es cogente (imperativo absoluto), por lo que se puede condicionar y modificar. Dicha modificación puede hacerse mediante una determinación diferente en un reglamento acordado e inscrito.
-
El Artículo 62(a) de la Ley establece que los propietarios pueden redactar un reglamento y modificar sus disposiciones... Y, de hecho, para el Condominio objeto del proceso, se inscribió un reglamento acordado que establece en el Artículo 4a: