ESTADO DE ISRAEL
Ministerio de Justicia
Petah Tikva
Inspector de Registro de la Propiedad Inmobiliaria
(Con autoridad de Juez del Tribunal de Paz)
Según el artículo 74 de la Ley de Bienes Raíces
N.º de Expediente: 6/290/24, 6/392/24
Ante el Honorable Inspector de Registro de la Propiedad Inmobiliaria:
Meir Porat
El Demandante
(Demandado reconvencional)
Weinstein Yitzhak
Representado por su apoderada: Abogada Messika-Rahamim Nofit
CONTRA
La Demandada
(Demandante reconvencional)
Representación del Condominio en la calle HaEmek 16, Kfar Saba
Representada por su apoderado: Abogado Pentilat Uri
SENTENCIA
En el reglamento acordado (Takanón) inscrito para el condominio, se estableció la siguiente redacción: "Determinamos que los gastos de mantenimiento y gestión de las zonas comunes que no se encuentren dentro del ámbito de las entradas se aplicarán en una proporción igual para cada apartamento". Este artículo refleja una elección explícita de un método de distribución igualitaria de los gastos entre todos los apartamentos del condominio, sin tener en cuenta su superficie.
La cuestión que surge en el procedimiento ante mí es si esta disposición se aplica solo a los gastos corrientes, o si su validez se extiende también a gastos excepcionales, tales como gastos de renovación a gran escala, que no son parte de la rutina de mantenimiento habitual del condominio.
Antecedentes fácticos requeridos brevemente
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Nos ocupamos de un condominio en la calle HaEmek 16, Kfar Saba, conocido como Parcela 165 en el Bloque 6437 (en adelante: "El Condominio"). Al Condominio se le otorgó una orden de registro de condominio el 17/08/2011 y se le inscribió un reglamento acordado (en adelante: "El Reglamento"). La casa consta de una estructura con dos entradas de seis pisos y 15 sub-parcelas cada una, para un total de 30 sub-parcelas.
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El Demandante, el Sr. Yitzhak Weinstein (en adelante: "El Demandante"), es propietario de dos apartamentos en el Condominio. Un apartamento, conocido como sub-parcela 8, se encuentra en la Entrada A en el tercer piso, su superficie registrada es de 95,42 m² y se le atribuyen 10/341 partes de las zonas comunes; y el segundo apartamento, conocido como sub-parcela 24, se encuentra en la Entrada B en el tercer piso, su superficie registrada es de 93,79 m² y se le atribuyen 9/341 partes de las zonas comunes. La Demandada es la Representación del Comité del Condominio en la calle HaEmek 16, Kfar Saba (en adelante: "La Demandada").
Breve desarrollo del proceso
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El 08/05/2024 se presentó una demanda (en adelante: "La Demanda"), en relación con una renovación futura a realizarse en el Condominio debido a defectos en las partes internas y externas y en las infraestructuras de las zonas comunes (en adelante: "La Renovación").
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En la demanda, el Demandante solicitó un remedio legal que determinara que el costo de la renovación debe cobrarse de acuerdo con la parte proporcional del apartamento en las zonas comunes, conforme a lo establecido en el Artículo 58 de la Ley de Bienes Raíces de 1969 (en adelante: "Ley de Bienes Raíces"), alegando que los gastos excepcionales como los de la renovación no se incluyeron en el Reglamento que establece una división igualitaria para los gastos de gestión y mantenimiento. Como refuerzo a esto, el Demandante alegó que él fue uno de los redactores del Reglamento y que esa era la intención al redactarlo.
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En el escrito de defensa, se negaron las alegaciones del Demandante y se argumentó que el Artículo 4 del Reglamento, que establece que los propietarios de los apartamentos asumirán en partes iguales los gastos de mantenimiento y gestión de las zonas comunes, es válido también para los gastos de renovación. Con la presentación de la defensa, la Demandada presentó una demanda reconvencional en el marco del procedimiento 392/24 (en adelante: "La Demanda Reconvencional"), que también trataba sobre los gastos de renovación, y en la cual la Demandante reconvencional (la "Demandada") solicitó un remedio monetario ordenando al Demandado reconvencional (el "Demandante") pagar su parte del costo de la renovación por los dos apartamentos en su posesión, por la suma de 86.666 NIS. Según la Demandada, esta suma se calculó conforme al Reglamento que establece que el costo de la renovación se dividirá equitativamente entre todos los propietarios. En el escrito de defensa reconvencional que presentó el Demandante, reiteró lo alegado en su demanda inicial.
El 31/10/2024 se dio validez de sentencia parcial a los acuerdos de las partes (en adelante: "Acuerdos de las Partes"), en cuyo marco se acordó que, respecto a la suma que no está en disputa, que asciende a 72.222 NIS, el Demandante pagará 12.222 NIS dentro de los 3 días siguientes a la decisión y el saldo de 60.000 NIS lo pagará en 20 cuotas consecutivas, cada día 10 del mes. Asimismo, se acordó que respecto a la suma en disputa (en adelante: "La Suma en Disputa"), que asciende a 14.444 NIS, y respecto a las costas del proceso, la controversia se decidiría después de que se presentaran los alegatos finales de las partes por escrito. Presentaré ahora el resumen de los alegatos de las partes.