Y en la sección 13 se dice: "En cuanto al mantenimiento de la propiedad arrendada, Ofer nos informó que usted ha limpiado la propiedad arrendada. Y es bueno que os recordemos que tengáis cuidado con el mantenimiento y la preservación de la propiedad."
Y en el párrafo 14 de la carta, se conservan todas las reclamaciones relativas a los incumplimientos fundamentales del acuerdo: "En conclusión, queda claro que nuestra sociedad mantiene todas sus reclamaciones respecto a los incumplimientos fundamentales del acuerdo, empezando por la falta de realización de los trabajos de ajuste, la falta de apertura de la propiedad arrendada al público general y, por tanto, su incapacidad para cumplir con su obligación de obtener beneficios..., su incumplimiento de su obligación de pagar el alquiler, y más. Debe aclararse que lo que se dice en esta carta no agota los argumentos de la empresa y que están reservados con ello."
- El 15 de noviembre de 2020, se envió de nuevo un correo electrónico del abogado de la empresa al demandado: "Mientras tanto, por favor, arregle con urgencia las deudas y pagos" (página 143 de la declaración jurada del abogado de la empresa).
- El 20 de diciembre de 2020, el abogado de los demandados, el abogado Orit Gruber, envió un correo electrónico titulado "Esquema para la liquidación de una deuda de alquiler en Ahad Ha'am 20" (página 86 de la declaración jurada del demandado), en el que se proponía un acuerdo para el pago inmediato de 130.000 ILS y el saldo hasta el 21 de enero de 2021, tras recibir el dinero de un nuevo inversor que está a punto de entrar en la empresa. También anunció en el correo electrónico: "Mis clientes quisieran informarles que han completado la emisión de reemplazar a uno de los inversores en la empresa en Ahad Ha'am 20." Concluye así: "Mis clientes quisieran señalarles que Emanuel Dayan está trabajando intensa y continuamente, para minimizar los daños causados por todas las partes a raíz de la 'crisis del coronavirus' que ha afectado a la industria de la restauración en Israel y en el extranjero, y todo con la esperanza de que, al hacerlo, pueda volver a la conducta regular a partir de 2021, conforme al contrato de arrendamiento firmado, y para evitar demandas innecesarias contra mi cliente."
- El 24 de diciembre de 2020, el abogado de la empresa respondió al abogado de los demandados que estos estaban incumpliendo el acuerdo y no cumplían con el acuerdo de pago establecido (el acuerdo Corona), por lo que el acuerdo fue "Por lo tanto, en esta situación, retirar el procedimiento o posponer todos los pagos ahora contra un pago de 130.000 ILS incluyendo el IVA es inaceptable." También indica que los cheques del resto del periodo de arrendamiento no se han depositado desde agosto, lo que indica una intención de no pagar desde agosto. También se escribió que, a medida que otro inversor entra, es necesario obtener el consentimiento del demandante para identificarlo (página 86 de la declaración jurada del demandado).
- El 3 de enero de 2021, el abogado de la empresa redacta una carta de cancelación del acuerdo de 2018, refiriéndose a consultas previas para corregir las infracciones que no fueron respondidas. En el párrafo 5 de la carta se indica que "más allá de la letra de la ley" existe la posibilidad de 7 días para corregir las violaciones fundamentales, es decir, hasta el 9 de enero de 2021, de lo contrario el aviso de cancelación entrará en vigor (en adelante: la carta de cancelación, página 89 de la declaración jurada del demandado).
- 00El 7 de enero de 2021, la abogada de los demandados envió una carta de respuesta a la carta de cancelación en la que admite no haber pagado el alquiler según se detalla en la carta, pero solicita una prórroga "adicional y definitiva" hasta finales de enero de 2021 para completar las negociaciones con otro inversor, señalando las dificultades durante el periodo de COVID-19 y el envío de la carta de cancelación a finales de año (páginas 91-92 de la declaración jurada del demandado).
- El 11 de enero de 2021, se envió otra carta del abogado de la empresa, que afirmaba, entre otras cosas, lo siguiente:
"Las palabras de sus clientes en su carta solo dejan claro que no pueden cumplir con las disposiciones del acuerdo no solo a nivel de establecimiento/ejecución, sino también a nivel económico, así como su solicitud de renunciar a la garantía bancaria, la larga búsqueda de un inversor, el incumplimiento de su compromiso fundamental de llevar a cabo las obras, la admisión de que el flujo de fondos al proyecto ha sido detenido y el flujo de caja negativo. En la práctica, tu cliente no tiene los recursos ni la capacidad para pagar el alquiler mínimo, y mucho menos para renovar la propiedad alquilada y abrirla al público...". Además, señala que la búsqueda de un inversor no constituye un sustituto para el cumplimiento de las disposiciones del acuerdo, y que las violaciones se acumulan y causan daños al demandante. Más allá de la letra de la ley, los demandados disponen de 48 horas adicionales para corregir todas las infracciones (página 95 de la declaración jurada del acusado), es decir, hasta el 13 de enero de 2021.
- Cuando no se corrigieron las violaciones, el acuerdo fue finalmente cancelado. El 14 de enero de 2021 se firmó el acuerdo con el nuevo inquilino, y el 17 de enero de 2021, los titulares del Municipio de Tel Aviv fueron reemplazados por el nuevo inquilino, que entró en la propiedad.
- Una vez presentados los detalles de la correspondencia, que arrojan luz sobre la conducta de las partes en los meses correspondientes, examinaré las diversas cuestiones que surjan de los argumentos de las partes.
¿Incumplió el inquilino el acuerdo y el demandante tenía derecho a cancelarlo?
- Como se indicó, según el acuerdo, el inquilino estaba obligado a comenzar la ejecución de los trabajos de acabado en el restaurante ("la propiedad original arrendada", como se denominaba en el acuerdo, cláusula 3.3 del acuerdo de 2018) dentro de los seis meses posteriores a la firma del acuerdo. Al mismo tiempo, el inquilino estaba exento de renta durante un año por todas las propiedades alquiladas e incluso recibió del demandante la suma de 350.000 NIS, y se suponía que debía recibir una suma adicional de 350.000 ILS contra un acuerdo firmado con un contratista para llevar a cabo la renovación del restaurante. A pesar de todo lo anterior, los trabajos no comenzaron en la fecha establecida en el acuerdo, y de hecho esto es suficiente para constituir un incumplimiento significativo del acuerdo. El objetivo principal del acuerdo es alquilar y mejorar la propiedad para que alcance el nivel de un restaurante y hotel de lujo. Cuando no hubo avances significativos en la cuestión de la construcción hasta la fecha fijada en el acuerdo (10 de enero de 2019) e incluso mucho después, el demandante acertó al rescindir el contrato.
- El inquilino afirma que el coronavirus, que comenzó en marzo de 2020, interrumpió los acontecimientos. Pero el coronavirus comenzó un año y ocho meses después de la firma del acuerdo, y un año y dos meses desde la fecha fijada para el inicio de la ejecución según el acuerdo, y el inquilino aún no estaba cerca de la ejecución y ni siquiera se presentó un acuerdo con un contratista. En el tribunal, no se presentaron contratos, no se presentaron facturas y no se presentaron acuerdos con arquitectos/consultores/proveedores/contratistas. Adjuntar planos de cocinas, aires acondicionados, fontanería, como apéndices 25 a 28 a la declaración jurada del acusado, sin llevar a los profesionales que los realizaron a testificar sobre su trabajo y las sumas que recibieron por ejecución, no es convincente. La lista de cosas que se han hecho detallada en el correo que describe la situación de marzo de 2020 (!) no cumple en absoluto con los términos claros del acuerdo y muestra muy poco trabajo durante un año y medio. El asunto del capó y el eje ya se había resuelto en el marco del acuerdo y todo lo que se requería no era gran cosa (párrafos 1-3 del correo electrónico que describen la situación). Todos los consultores seguían esperando con sus planes para la aprobación del Comité de Conservación, lo que significa que, incluso asumiendo que se tarda seis meses en prepararlos, es poco probable que más de un año no haya recibido la aprobación ni siquiera para un solo plan. El Ministerio de Turismo y el Ministerio de Sanidad no dieron ninguna aprobación por escrito, y no hay disputa al respecto. La afirmación de los demandados de que presentaron permisos o de que hubo aprobaciones orales no se confronta con la realidad según la cual, como testificó el propio acusado, cuando se le preguntó por qué no presentó diarios de trabajo, explicó que aún no habían avanzado a tal etapa, ya que aún no había permisos: "Cuando no está bajo tu control, un diario no te proporciona esto, primero tienes que conseguir todos los permisos, y luego tienes que conseguir un diario con las obligaciones de todos los contratistas" (página 136, líneas 20-22, Acta del 17 de junio de 2024, énfasis añadido - p. R).
- Los demandados argumentaron además que no es necesario la aprobación por escrito de las autoridades y que la aprobación oral es suficiente para el inicio de los trabajos. Esta afirmación fue rechazada por el abogado de la empresa, cuyo testimonio di gran confianza y estaba convencido de su profesionalidad y experiencia en el sector. El abogado de la empresa señala que, según el acuerdo, los demandados debían presentar los planos para su aprobación antes de que fueran sometidos a la aprobación por las autoridades, y tales planos nunca se presentaron al demandante y, por tanto, no fueron aprobados por el demandante, por lo que está claro que los planos aprobados por el demandante no recibieron la aprobación de las autoridades (véase el testimonio del abogado del demandado, página 30, líneas 15-26, página 30, líneas 31-32). Por tanto, no ha habido un progreso real en la obtención de permisos durante año y medio. Parece que en estas circunstancias, y cuando las partes, incluidos los demandados, consideraron que 6 meses desde la fecha de firma del acuerdo eran un plazo razonable para firmar los planos con un contratista, dado que este es el plazo que las partes fijaron en el acuerdo para el inicio del trabajo del contratista, está claro que se trata de un incumplimiento material que otorga al demandante derecho a cancelar el acuerdo.
- A esto debe añadirse la infracción más significativa y evidente, que es el impago del alquiler. Incumplimiento de impago durante tres meses consecutivos (octubre, noviembre, diciembre de 2020) y pago de incumplimiento de una obligación adicional de pago por un importe de ILS 58.000 para octubre de 2020 y ILS 56.000 para noviembre de 2020 y diciembre de 2020, que son alquileres de los meses por COVID-19 que se suponía debían pagarse tarde como parte del acuerdo. Todos estos pagos no se pagaron en absoluto en el momento de la evacuación. El argumento de que la demandante debería haber esperado al inversor, con quien supuestamente el inquilino creó una conexión y se alegó que debía invertir a finales de enero de 2021, y por tanto su derecho a cancelar el acuerdo no surgió, es un argumento que no puede ser escuchado. El pago puntual del alquiler es la obligación inicial y básica del inquilino. En la medida en que no se pagaron tres meses consecutivos e incluso se arrastró una deuda de tres meses adicionales y anteriores (el alquiler que se les dio se extendió dentro del marco del acuerdo Corona, que tampoco fue pagado), el demandante ciertamente tiene derecho a cancelar el acuerdo.
- Para evitar dudas, señalaré que no estoy convencido de que existiera una conexión real entre el coronavirus y las violaciones del acuerdo. Primero, en cuanto al inicio de la construcción, basta con demostrar que, de hecho, no hubo avances reales durante año y medio antes de la pandemia, para entender que no fueron los meses del coronavirus los que detuvieron las obras. Además, en cuanto a la conducta de las autoridades durante los meses del coronavirus, confié en las palabras del abogado de la empresa, que durante ese periodo era posible promover proyectos inmobiliarios, y las autoredades, incluido el municipio, trabajaron en Zoom, y hubo proyectos que el abogado de la empresa declaró que promovió con éxito durante el periodo del coronavirus (páginas 35, líneas 17-31).
- En este sentido, el testimonio de Ido Porat, el director general del nuevo inquilino, que fue llevado a testificar por los acusados y declaró, causó una impresión creíble y fiable. Describe la propiedad a la que entra como una propiedad completamente vacía que ha estado desolada durante muchos años, no como se suponía que debía ocurrir con una propiedad de esta calidad:
"Vimos desde fuera por las ventanas que la propiedad estaba vacía, una propiedad como esta en Tel Aviv normalmente no está vacía, simplemente estaba completamente abandonada..." (página 116, líneas 3-4 del acta del 17 de junio de 2024).