"Abogado Gerson: ¿Ha habido trabajos que te hayan convenido ya?
El testigo, el Sr. Porat: Nada, nada, nada, nada, una cáscara de muros.
Abogado Gerson: Así que si no hace falta ponerle nada.
El testigo, el Sr. Porat: Pusimos 15.000.000 de síkeles.
Abogado Gerson: Pones OK.
El testigo, el Sr. Porat: Por lo tanto Los abogados entendieron que no hay(m) Muebles o algo así, no es como si alguien estuviera arreglado allí(página 117, líneas 1-7 Para el acta del 17 de junio de 2024),
"Sabíamos que había un evento, no nos ponía en peligro en cuanto a que la propiedad estaba vacía, tomé activos en bancarrota y la propiedad no invirtió ni un céntimo, no es como si la hubiera tomado y desmontada a alguien..." (Página 117, líneas 22-23 para el acta del 17 de junio de 2024). Se han añadido todos los énfasis - véase R.
- Por lo tanto, estoy convencido de que la cancelación del contrato fue legal, de buena fe y debido a incumplimientos evidentes por parte del inquilino.
Se dio el aviso adecuado para cancelar el acuerdo
- Los demandados alegan que no recibieron la advertencia adecuada. Según ellos, el 3 de enero de 2021 recibió una carta del demandante anunciando la cancelación del contrato de arrendamiento y dando un aviso breve e irrazonable de 7 días para corregir las violaciones. No acepto este argumento.
- En primer lugar, debe examinarse la exigencia de los demandados de un aviso adecuado. Según el artículo 17.2 del Acuerdo de 2018, "En caso de un incumplimiento fundamental del Acuerdo por cualquiera de las partes del Acuerdo, la parte perjudicada por el incumplimiento fundamental podrá rescindir este Acuerdo, siempre que la parte incumplidora no haya corregido el incumplimiento fundamental en un plazo de 30 días desde la fecha de envío de la notificación por escrito del incumplimiento fundamental." El incumplimiento del pago del alquiler constituye una clara infracción fundamental. Un aviso de la infracción fundamental ya fue enviado el 27 de octubre de 2020 por correo electrónico por el abogado de la empresa (Apéndice 9 de la declaración jurada del demandado), con una advertencia por escrito a los demandados para corregir las violaciones que ellos hayan infringido, incluyendo la organización del pago del alquiler que debían pagar. Y en la misma carta se aclara explícitamente: "No hace falta decir que este es un compromiso fundamental y básico con el compromiso entre nosotros, sin el cual no hay"
Por tanto, según la cláusula 17.2 del acuerdo de 2018, los demandados tenían 30 días, es decir, hasta el 27 de noviembre de 2020, para corregir el incumplimiento, y no solo no se corrigió el incumplimiento, es decir, no se pagó el alquiler del mes de octubre y el acuerdo por el coronavirus, sino que tampoco se pagó el alquiler de los meses siguientes.
- Además, el 10 de noviembre de 2020, cuando las infracciones no se resolvieron, el abogado de la empresa volvió a escribir un correo electrónico afirmando: "Reiteramos que pague su deuda de inmediato y entregue los cheques del alquiler mínimo de inmediato, de lo contrario nuestra empresa se verá obligada a recurrir a procedimientos de cobro y a ejercer plenamente sus derechos conforme al acuerdo y la ley."
- El 15 de noviembre de 2020, el abogado de la empresa volvió a enviar un correo electrónico a los demandados, exigiendo que su deuda se liquidara rápidamente.
- 12.2020 El abogado de los demandados, el abogado Orit Gruber, envió un correo electrónico titulado "Un esquema para la liquidación de una deuda de alquiler en Ahad Ha'am 20", al que se respondió negativamente el 24 de diciembre de 2020, y nuevamente los demandados tuvieron que pagar las deudas de alquiler de inmediato.
- Los acusados no actuaron para corregir las violaciones fundamentales durante todos esos meses.
- Por ello, el 3 de enero de 2021 se envió una carta de advertencia adicional para cancelar el acuerdo si y en un plazo de 7 días los demandados no corrigen las infracciones fundamentales. Dado que no actuaron para corregir las violaciones fundamentales, se envió un correo electrónico nuevamente el 11 de enero de 2021 por parte del abogado de la empresa, en el que se concedía a los demandados una prórroga adicional y definitiva de 48 horas para corregir todas las infracciones fundamentales.
- Por ello, desde octubre de 2020, los demandados han recibido advertencias para que paguen las deudas de alquiler, de lo contrario la demandante actuará para agotar todos sus derechos legales, incluido el recurso para cancelar el acuerdo, que está establecido en la ley y explícitamente en la cláusula 17.2 del acuerdo. Por lo tanto, no se puede decir que los demandados no recibieran suficientes advertencias, e incluso conocieran y comprendieran bien su situación e incluso solicitaron tiempo para incorporar a otro inversor hasta finales de enero de 2021. Un propietario no está obligado a esperar a un inversor que pueda llegar en mes y medio, y mientras tanto a contenerse de seguir acumulando deudas de alquiler, lo que constituye una violación fundamental.
- Por lo tanto, el demandante actuó de completa buena fe y dio a los demandados la máxima oportunidad de corregir los incumplimientos, por lo que la cancelación del acuerdo fue legal y de buena fe.
¿Tenía el demandante derecho a desalojar a los demandados mediante la sustitución de la cerradura?
- Los demandados no pagaron ni siquiera parte de la deuda de alquiler, que se acumulaba; los demandados incluso descuidaron la propiedad durante mucho tiempo, hasta el punto de que personas sin hogar entraron y vivieron en ella, palomas encontraron una vivienda en ella, e incluso se pintaron grafitis en las paredes y en la puerta (véanse las fotos adjuntas en las páginas 23-45 de la segunda declaración jurada del abogado de la empresa (presentada el 8 de abril de 2024), que también se adjuntaron al correo electrónico del abogado de la empresa fechado el 27 de octubre de 2020), un edificio construido con especial cuidado, Alta calidad y bajo estricta preservación con una inversión de 30.000.000 a 35.000.000 ILS (véase el testimonio del accionista en la página 124, líneas 1-6 de la acta del 21 de mayo de 2024) fue abandonado y deteriorado durante el periodo de arrendamiento de los demandados. Cabe señalar que, tras las advertencias en noviembre, se escribió que el edificio había sido efectivamente limpiado por los demandados, pero esto no disminuye la gravedad de la negligencia a lo largo de meses, y recordaremos que una de las obligaciones graves de un inquilino es proteger la propiedad arrendada; Los demandados no pagaron deudas de agua y electricidad durante un largo periodo; Tampoco presentaron un acuerdo con un contratista para realizar trabajos de renovación ni permisos escritos para llevarla a cabo, ya que estaban obligados a hacerlo según el acuerdo en enero de 2019.
- Dos años y medio después de la firma del acuerdo, cuando no hay una verdadera incautación de posesión, ni inicio de trabajo, ni entrada de trabajadores, ni siquiera puesto de guardia ni ninguna acción que indique el uso de la propiedad arrendada por parte de los demandados; Tampoco hay pagos de electricidad ni de agua para la propiedad arrendada, lo que indica la ausencia de un uso completo de la propiedad arrendada (página 185, líneas 15-22 de las actas del 17 de junio de 2024), ya que el acto de reemplazar la esclusa no constituye una violación del uso que nunca se hizo de la propiedad arrendada por los demandados. Este es un caso excepcional, cuando pasaron más de dos años sin el uso de la propiedad arrendada, los demandados acumularon una deuda de alquiler que creció cada mes sin ningún pago, y cuando la propiedad arrendada estuvo completamente descuidada durante muchos meses hasta el punto de que personas sin hogar y animales entraron, la demandante podría haber actuado cambiando la cerradura, lo que puede interpretarse como una insistencia en sus derechos como propietaria de la propiedad. La realidad es que el cambio de la cerradura fue suficiente, no fue necesario evacuar a las personas, y todo lo que se requería era devolver a los demandados muy pocos objetos, incluidas las carpetas de contabilidad que había en el lugar (página 185, línea 11 de la acta del 17 de junio de 2024).
- Para evitar dudas, no consideré que el demandante actuara de mala fe al asegurarse de que el nuevo inquilino entrara en la propiedad lo antes posible. No hay disputa de que el 14 de enero de 2021 se firmó un contrato de arrendamiento entre el demandante y el actual inquilino. Esto ocurre mucho tiempo después de que hayan pasado 30 días desde que se envió la primera carta de advertencia (27 de octubre de 2020), y las infracciones no se han corregido, pero han aumentado. Por lo tanto, la demandante hizo bien en actuar para reducir sus daños.
He observado que a la abogada de la empresa le preguntaron por la proximidad del tiempo entre la fecha límite para corregir la infracción y la firma del contrato con el nuevo inquilino, y ella respondió: