(Página 117, líneas 18-27, transcripción del 17 de junio de 2024, énfasis añadido - p. R).
- El testimonio del Sr. Porat, que fue traído como testigo en nombre de los demandados, fue muy convincente y fiable, y reforzó el testimonio del demandante de que todo se hizo legalmente y a la espera de la finalización del contrato, dando a los demandados oportunidades para cumplir con el acuerdo, y solo cuando terminó el contrato se firmó con el nuevo inquilino. Su testimonio también refuerza fuertemente la afirmación del demandante de que la propiedad fue "abandonada", sin invertir y que, debido a su negligencia, guiñó un ojo a los demás inversores. Su testimonio elogia la paciencia del demandante para esperar hasta el final del acuerdo y para dar oportunidades al demandado sin darse cuenta del enorme potencial de esta propiedad.
- Dado que estoy convencido de que el demandante canceló legalmente el acuerdo, es necesario examinar la cuestión de la compensación por el daño causado al demandante.
El problema del daño
- La demandante explicó los daños que alegó haber causado en una tabla que formaba parte de la declaración jurada del abogado de la empresa (tabla que también aparece en la declaración de la demanda y en los resúmenes).
- Primer daño - una suma de 350.000 ILS más IVA pagada por el demandante conforme a la cláusula 3.2.1 del acuerdo de 2018. La cláusula 3.2.3 dice lo siguiente: "Se acuerda que, solo sujeto a la ejecución total y puntual del pago mencionado, el inquilino puede presentar cualquier reclamación por retraso en la fecha de entrega de la posesión de la propiedad original arrendada a mí, el contrato de arrendamiento original." La cláusula 3.2.3 indica claramente que esta suma se pagó como parte del cálculo de las partes respecto a las reclamaciones mutuas en el acuerdo de 2014 y, por lo tanto, en mi opinión, no hay razón para exigir su restitución incluso si los demandados violaron posteriormente el acuerdo de 2018. Por lo tanto, este componente es rechazado.
- Segundo daño: la suma de 600.000 ILS acordada por una violación fundamental del Acuerdo de 2018 conforme al Artículo 17.3 del Acuerdo de 2018. Esta cláusula se aplica porque, como he determinado antes, los demandados han incumplido fundamentalmente el acuerdo y, por tanto, son responsables de la compensación acordada. De esta suma, deben deducirse dos garantías bancarias perdidas por el demandante por la suma de ILS 106.200 y ILS 188.000. Por lo tanto, el demandado debe pagar al demandante la suma de 305.800 ILS.
- Tercer daño: 128.000 ILS (incluido el IVA) de comisiones de corretaje que el demandante pagó a los intermediarios que intermediaron en el segundo contrato de arrendamiento. Los demandados alegan que la pérdida de comisiones de corretaje es un daño debido a la amputación y no a la infracción, por lo que no hay motivo para concederla. Justicia con los demandados, por regla general, se concederán honorarios de corretaje como compensación por la confianza por llevar a cabo negociaciones para firmar el acuerdo de mala fe (Gabriela Shalev y Effi Zemach, Contract Law, Cuarta Edición, 2019, Capítulo 4, p. 128), que no se reclamó en este caso y no constituye compensación por el incumplimiento del acuerdo en sí, después de que se firmó el acuerdo y las partes actuaron conforme a él. Por lo tanto, este componente es rechazado.
- Cuarto daños: honorarios y gastos frente al inquilino en otros procedimientos judiciales: uno que precedió al acuerdo de 2018 y otro que siguió. En cuanto a los gastos por sumas derivadas de otros procedimientos, no hay razón para conceder una compensación por daños que se resolvieron en el marco del procedimiento anterior, y por tanto lo que se dictaminó, ya sea que se haya concedido o no una cantidad, constituye un acto judicial, y por tanto, en un procedimiento adicional, no es posible demandarlo de nuevo. Véanse las razones de esta determinación de principios en la sentencia del Honorable Juez Yaakov Shef, quien falló en los párrafos 35-37 de la sentencia en TelAviv 37736-08-20 Bar Tal contra Ben Gera (6 de octubre de 2022). Más de lo necesario, señalamos que la falta de adjudicación de costas en el procedimiento anterior entre las partes ante el juez Arkobi fue por acuerdo entre las partes (párrafo 25 de la declaración jurada del abogado de la empresa). Por lo tanto, este componente es rechazado.
- Quinto daños - ILS 842.400 para las zonas de "restaurante" y ILS 982.000 para las zonas de "hotel", que son el alquiler del año "Grace" que se concedió a los demandados como parte del acuerdo de 2018 en el que no se pagó alquiler al demandante durante 12 meses. Según lo que se indica en la tabla en la declaración jurada del demandante, la gracia constituyó la participación real del demandante en el coste de las obras de adaptación de restaurantes y hoteles y su mejora, cuando los demandados no realizaron estos trabajos en absoluto, y por tanto el demandante sufrió una pérdida real de bolsillo.
En este sentido, los demandados alegan que esto es como mucho un "daño de corte" y no un "daño por infracción". "Además, se recibió contraprestación por la misma gracia (renta a lo largo de los años)" (sección 181(5) de los resúmenes de los demandados).