Discusión y conclusiones
- Tras escuchar los testimonios de las partes y quedar directamente impresionado por ellos, y tras examinar cuidadosamente todas las pruebas y argumentos, me convencí de que la demanda debía ser desestimada.
Rechazo el intento de Ali y Mu'taz de negar el acuerdo entre ellos y el Ness Yono forzado de Mu'taz a negar la venta de los derechos que compró a Ali a Sayid. Estaba convencido de que la transacción de venta entre Ali y sus dos hermanos a Mu'taz era válida. Lo mismo ocurre con las dos transacciones entre Mu'taz y SaiD. Ali, aparentemente, intentó liberarse de la "culpa" hacia los demandantes, sus primos, y afirmó en su testimonio (que no fue precedido por una declaración de defensa) que había sido engañado en el acuerdo contrario y que no entendía lo que había firmado. Mu'taz, que aparentemente se unió a los demandantes tras recibir una contraprestación de Sa'id por los derechos que vendió, eligió al principio de su testimonio caminar entre las gotas y afirmar que los derechos de Ali no fueron vendidos a Sa'id. Al final del testimonio, negó todo, incluida la compra de los derechos de mi parte.
En la competencia entre la primera transacción de donación, entre Ali y los demandantes, y la transacción de venta tardía entre Ali y Mu'taz, esta última transacción tiene la ventaja, todo ello como se detallará más adelante en la sentencia.
- Aclaremos bien; Ali celebró dos transacciones opuestas: una donación y una venta tardía, la segunda transacción, en la que vendió los mismos derechos a Mu'taz. Mu'taz firmó dos acuerdos de venta con Said. En la "tercera transacción", vendió 3/12 de la parcela (3.187 metros cuadrados) y en la "cuarta transacción", vendió junto con sus primos un área total similar, siendo los derechos de Mu'taz en esta transacción 1/12 de la parcela (1.059 metros cuadrados). La otra transacción, entre Said y Basilea, está lejos del círculo relevante de transacciones para la competencia, y su destino será un derivado de la decisión en la competencia entre los derechos de las transacciones anteriores.
La primera transacción no aparece reflejada en el registro civil; ni siquiera una nota de advertencia. La tercera transacción terminó con el registro, y la cuarta con el registro solo de una nota de advertencia; Como se ha indicado, Sa'id está hoy registrado como propietario de 3/12 de la parcela, y a su favor se escribe una nota de advertencia sobre los derechos de Mu'taz y sus primos, cuyas partes juntas suman 3/12 de la parcela.
- Si ignoramos en esta etapa la posterior afirmación de los demandantes de que no hubo transacción entre Ali y Mu'taz, los demandantes afirmaron durante todo el proceso que los derechos que Ali vendió a Mu'taz fueron vendidos a Sa'id en la cuarta transacción, y no en la tercera, y que losderechos registrados hoy a nombre de Mu'taz, en un área de 1.059 metros cuadrados, se originaron en los derechos que Mu'taz compró a Ali en la transacción que NogDat (la segunda transacción). En su testimonio, Mu'taz intentó aislar los derechos de Ali y afirmar que no se los vendió a Sayid. Por otro lado, Sa'id afirmó que los derechos que Mu'taz compró a Ali y su hermano se registraron a su nombre tras adquirirlos en la tercera transacción, mientras que los derechos registrados hoy a nombre de Mu'taz se originaron de una herencia que Mu'taz recibió y no están relacionados con la transacción con Ali. Y si necesitamos el argumento, entonces la disputa gira en torno a si la transacción contraria terminó en registro o no.
- Rastreando las acciones relevantes en el texto histórico adjunto se muestra el siguiente orden de acciones:
- El 20 de marzo de 2022, en virtud de la herencia, los derechos del difunto Ali Muhammad Na'amneh fueron transferidos a sus cuatro herederos (hijos), que son Ali y sus tres hermanos (Mar'i, Hussein y Yahya). Así, Ali ben Ali y cada uno de sus tres hermanos se convirtieron en propietarios de 1/12 de la parcela (1.059 metros cuadrados). Esta acción ("herencia") se realizó conforme al número de escritura 19522/2022/2.
- Ese mismo día (20 de marzo de 2022), los derechos de Yahya Ali Na'amneh (hermano de Ali Ben Ali, que no fue parte del acuerdo con Mu'ataz) fueron transferidos en un acto de "venta" a los demandantes en partes iguales. En consecuencia, cada uno de los seis demandantes se convirtió en propietario de 1/72 de la parcela (una sexta parte de lo que Yahya poseía), que constituía 176 metros cuadrados. La acción se llevó a cabo conforme a la escritura número 19522/2022/3.
- El 5 de diciembre de 2022 se redactó una nota de advertencia a favor de Sa'id respecto a los derechos de Mu'taz y sus primos: Mustafa, Subhi y Abd al-Hadi. Esta es una acción según la escritura nº 74617/2022/1 "conforme a un poder notarial irrevocable" (la cuarta transacción).
- En el día 7.6.2023 Se registró una nota de advertencia (adicional) a favor de Sa'id respecto a los derechos de Ali (Ben Ali), Hussein, Mar'i y Mu'taz. Acción conforme a la Escritura Nº 31029/2023/1, de acuerdo con el "Documento de Compromiso fechado el 1 de diciembre de 2022. "Detalles del deudor: Mu'taz Na'amneh." Esto es según el texto del registro.
El 20 de junio de 2023 se tomaron las siguientes medidas:
- El registro de los derechos de Ali (Ben Ali), Mar'i y Hussein (las partes de lasegunda transacción, contradictoria), fue cancelado y, por otro lado, 3/12 partes de los derechos de la parcela se registraron a nombre de Mu'taz bajo el acto de "venta". Estas dos acciones se tomaron primero el mismo día según la escritura número 33700/2023/1. Esto significa que la segunda transacción, la contratransacción, en la que Ali y dos de sus hermanos vendieron los derechos a Mu'taz, terminó en registro.
- Ese mismo día (20 de junio de 2023), en la segunda fase (según la escritura número 33700/2023/2), se canceló la nota de advertencia que se había registrado a favor de Sa'id respecto a los derechos de Mu'taz, Ali, Mar'i y Hussein; se canceló el registro de los derechos de 3/12 de la parcela a nombre de Mu'taz, y estas partes se registraron a nombre de Sa'id Khatib. Estas acciones se llevaron a cabo bajo el epígrafe "venta". Todo bajo la misma escritura 33700/2023/2. Esto significa que el tercer acuerdo, entre Ali y Mu'taz, también terminó en el registro.
- Como parte de las acciones tomadas en esta fase (escritura 33700/2023/2), el registro previo de Mu'taz como propietario de 1/12 de la parcela fue cancelado en virtud de un testamento (una acción originada en 2015).
- En una acción posterior, también el mismo día (20 de junio de 2023), en la tercera y cuarta fase (33700/2023/3 + 33700/2023/4), el resto de los derechos de Mu'taz se dividieron y se reunificaron. Al final de las operaciones, Mu'taz permanece registrado como propietario de 1/12 de la parcela (una "combinación de piezas").
- De esta secuencia de acciones, se desprende claramente que los derechos vendidos por Ali y su hermano a Mu'taz, y luego vendidos por Mu'taz a Sa'id, son aquellos que se registraron a su nombre en Sa'id. Las dos transacciones, la segunda y la tercera, que en realidad incluyen las acciones de Ali, terminaron en registro. Por otro lado, los derechos comprados por Sa'id a Mu'taz y sus primos aún no se han transferido al nombre de Sa'id, y se redacta una nota de advertencia a favor de este último.
Por tanto, se deduce que la transacción contraria que realizó Ali terminó en registro. Si es así, estamos ante una competencia entre una primera transacción de donación y una posterior transacción de venta que terminó en registro.
- Dado que los derechos que Mu'taz adquirió en la segunda transacción ylos derechos que Sa 'id adquirió en la tercera transacción se registraron el mismo día en la oficina del registro civil (una acción tras otra), y teniendo en cuenta las fechas del compromiso en la segunda y tercera transacción, no se puede decir que Sa'id compró los derechos en disputa a Mu'taz sobre la base del registro de Mu'taz, y por tanto el artículo 10 de la Ley de Tierras, 5729-1969, que se refiere al Reglamento de Mercados, no es relevante para nuestro caso.
- Y otra nota sobre la clasificación de las transacciones competidoras: los demandantes afirmaron en sus resúmenes, como se indicaba, que la primera transacción no es una transacción ordinaria de regalos, y que es un intercambio de regalos entre primos. No hay mención de esta reclamación ni en la demanda ni en las declaraciones juradas de los demandantes. El argumento y la terminología utilizados por los demandantes, en la declaración de la demanda y en la declaración jurada en su nombre, es el de una transacción de donación, sin reservas. En cualquier caso, más allá de las declaraciones generales del demandante en su interrogatorio en el tribunal sobre este asunto, esta reclamación no ha sido probada. Los demandantes no presentaron los supuestos acuerdos de herencia entre su padre fallecido y sus hermanos fallecidos, no presentaron datos sobre todos los derechos sobre la herencia de su padre y hermano fallecidos, no afirmaron quiénes estaban involucrados en esas transacciones de intercambio y, en general, no demostraron qué derechos transfirieron o adquirieron a otros, incluidos Ali y/o su hermano, en el mismo supuesto acuerdo marco.
Y ahora, las versiones de los partidos
- Después de que los demandantes afirmaran en la declaración de demanda que su derecho era preferible al de Mu'taz y Sa'id, dado que esta era una transacción anterior en el tiempo, y tras alegar que los derechos de Ali no se transfirieron en el registro a Sa'id (una reclamación rechazada anteriormente), los demandantes negaron la transacción contraria. Los demandantes afirmaron, con la ayuda de Ali y MoatZ, que todas las acciones relacionadas con los derechos de Ali fueron producto de fraude por parte de Sa'id y el abogado Omar Na'amneh.
- El demandante, Wassam, testificó que los acuerdos celebrados entre Ali y Mu'taz entre ellos y entre ellos y otros causaron problemas y conflictos en la familia, y que esto ciertamente podía entenderse. No es imposible que Ali lamentara su implicación en una transacción contraria y su incumplimiento de su compromiso con sus primos, y que ahora intente mantener o rehabilitar relaciones con los demandantes, a costa de otros. Es imposible saber si esta es la razón de la denegación del acuerdo, o si es la presión que se le ejerce o el miedo a enfrentarse a sus acciones. Mu'taz, un primo de segundo grado, también hizo todo lo posible durante el proceso para ayudar a los demandantes. Parece que su trabajo en el asunto comenzó incluso antes de la presentación de la demanda, ya que, como se ha indicado anteriormente, aproximadamente un mes antes de que se presentara, se escribió una nota de advertencia a favor de los demandantes respecto a los derechos de Mu'taz, que fueron vendidos a Said. El expediente de escritura relativo al registro de la nota de advertencia no fue presentado; sin embargo, a la luz del Reglamento 21 del Reglamento de Bienes Raíces (Gestión y Registro), 5772-2011, es difícil concluir que la nota de advertencia se registró sin el consentimiento o la cooperación de Mu'taz, titular del derecho registrado.
00De acuerdo con el Reglamento 21, el registro de una nota de advertencia en virtud del artículo 126 de la Ley de Bienes Inmuebles se basará en una solicitud firmada por el deudor o la persona elegible, a la que deberá adjuntarse un compromiso escrito en el sentido del artículo 126, salvo que la solicitud sea presentada conjuntamente por el deudor y la persona elegible. Registrar una nota de advertencia sobre los derechos de Mu'taz requiere un compromiso escrito en su nombre o su consentimiento, que se expresa en la presentación de una solicitud conjunta entre él y los demandantes.