Así, continúa la sentencia:
"Una reclamación de desahucio de un terreno público suele ser sencilla de probar y aclarar, y en la situación normal se decidirá en un periodo corto de tiempo en comparación con una reclamación de compensación por la cancelación de la autoridad. Por estas consideraciones, es efectivo y apropiado separar la reclamación de desahucio de la reclamación de compensación cuando el demandado no presentó una contrademanda o una reclamación separada en el momento oportuno (en cuyo caso hay margen para considerar si consolidar la audiencia de las reclamaciones en relación con la fecha de presentación de la reclamación de compensación). Por tanto, la separación entre la reclamación de desahucio y la reclamación de indemnización es la norma y debe cumplirse."
- En este sentido, también me gustaría referirme a la Célula (Caso Civil) 4865-10-13 Tel Aviv-Jaffa Municipality contra Menachem Shamir [Nevo] a la sentencia del Honorable Juez Guy Heiman en los párrafos 8-12, que revisa las diversas sentencias y políticas relativas a la vinculación del desahucio con compensación, así como la sentencia de la Honorable Jueza Carmela Haft en el asunto Cell (Caso Civil) 5080-03-17 Israel Land Authority Central District contra S. Peled et Vida Ltd. [Nevo] párrafos 86-96, que trata la solución de la evacuación de terrenos y la cuestión de vincular la indemnización en el barrio de Argazim.
- Estas son las decisiones de los tribunales y, tras examinar y considerar cuidadosamente las circunstancias del asunto y los argumentos de las partes, estoy convencido, como se ha dicho, de que la orden de desalojo del terreno no debe vincularse a la compensación. Los demandados no tienen derecho a seguir viviendo en la tierra, ni como licenciatarios, ni como titulares legales, ni como arrendatarios. Los demandados no presentaron ningún documento que atestigue un derecho propietario o cualquier otro derecho a utilizar la tierra, no hicieron referencia a ningún acuerdo con los propietarios o titulares de derechos reclamados anteriores, y no demostraron un consentimiento o licencia implícito, y aún más cuando se trata de terrenos públicos.
- Como quedó claro durante la conducción del procedimiento, la principal disputa radica en la cuestión de la compensación y la vinculación de la evacuación del terreno con la compensación monetaria a los demandados. Teniendo en cuenta los precedentes que se aplican en el caso de una persona que no posee la tierra en virtud de un acuerdo legal o acuerdo, la norma es que el desahucio no debe estar vinculado a una compensación, teniendo en cuenta ciertamente el propósito del terreno en este caso.
- Al margen, añadiré que después de visitar la propiedad y tras celebrar muchas audiencias y escuchar los testimonios de las partes, tuve la impresión de que la señora Danoch tiene un lugar de residencia alternativo, por lo que parece que, incluso en ausencia de compensación o vivienda alternativa, el acusado no quedará sin hogar. En cuanto a la familia Or, la situación es diferente, y se ampliará más adelante.
- Observo que los demandados respaldaron sus argumentos de compensación en una opinión en nombre de un tasador en su nombre, que estimó la compensación en aproximadamente 6 millones de ILS por cada una de las unidades. Sin entrar en detalles del asunto respecto a la opinión del perito y su estatus, señalaré que la opinión del perito no establece ni explica claramente de dónde derivan los demandados su derecho a la compensación en la cantidad determinada. Además, el propio perito señala que los demandados no son los propietarios del terreno, pero no pueden ser desalojados sin compensación por el desalojo. No está claro de dónde deriva el perito su autoridad para tomar tal determinación, pero ciertamente no es una determinación legal.
- Se aclara además que mi decisión respecto a la evacuación del terreno no resta derecho a los demandados a continuar los procedimientos que decidieron llevar a cabo en el Tribunal de Distrito en relación con su supuesto derecho a una compensación.
- Dado que esta es la imagen legal y fáctica que se me ha presentado, y de acuerdo con todos los precedentes legales presentados anteriormente, no queda más remedio que dictaminar que el desalojo de los demandados del terreno debe ordenarse sin obligar el desahucio a recibir una compensación.
- Cabe señalar que, desde un punto de vista práctico, los demandados tienen en sus manos las "llaves" de la vivienda alternativa, ya que se les han ofrecido sumas considerables de dinero varias veces, más allá de la letra de la ley, y pueden recibir dicho pago, y por tanto, en la práctica someter el desahucio a la recepción del pago monetario ofrecido. Si los demandados hubieran considerado oportuno recibir la contraprestación monetaria ofrecida por el Municipio, esto habría vinculado prácticamente el desahucio a una compensación. Aunque no en su sentido legal claro, sino de una manera que les permita desalojar la tierra con una cantidad considerable de dinero en sus manos que les permita emprender una nueva vida.
Rechazo de la reclamación de compensación y devolución de inversiones debido a la evacuación del terreno
- A raíz de mi decisión respecto a la evacuación del terreno, y respecto a las reclamaciones de los demandados sobre la incurrencia de grandes costes debido a la proximidad al mar o la compensación y devolución de inversiones tras la evacuación de la propiedad, señalo que acepto los argumentos de los demandantes tal como se detallan en sus resúmenes.
- Incluso si existieran circunstancias excepcionales en este caso que pudieran justificar el reconocimiento de una licencia implícita a favor de los demandados, y no creo que sea así, un examen de las consideraciones de justicia habría llevado al rechazo de su derecho a una compensación tras la cancelación de la licencia. Esta es una conducta inapropiada por la que no hay margen de compensación en el marco de esta demanda. Esto se debe en parte a que los demandados no pagaron a los demandantes por el uso durante décadas, y a pesar de que los activos se usaron comercialmente de forma ilegal y se derivó de una propiedad sobre la que no tenían derechos. Además, los demandados construyeron ilegalmente, ampliaron la zona residencial sin ningún permiso y añadieron viviendas para alquilar a terceros.
- En la sentencia CA (Caso Civil de Distrito) 58925-10-15 Municipio de Tel Aviv-Jaffa contra Zion Gravy (Nevo, 8 de marzo de 2017), se señaló que el impago de tasas de uso por la propiedad del terreno a lo largo de los años, e incluso después de la opinión del apelante, constituye una razón importante para determinar que es injusto compensar al demandado por sus inversiones en bienes raíces (CA 9212/05 Menachem Mauda contra Condominium Factories Company in Block 6135 Ltd. [Nevo] (23 de noviembre de 2006); CA (Caso Civil) 1766/00 Abergil Moshe contra la Administración de Tierras de Israel, Tel Aviv [Nevo] (26 de junio de 2005), que fue confirmado en Civil Appeal 9057/05 Moshe Abergil contra Israel Lands Administration [Nevo] (2 de marzo de 2006)).
- El tribunal también señaló en la misma sentencia que incluso el hecho de que la autoridad (que en nuestro caso se niega) sea libre y tácita, distinta de una autoridad explícita, y el hecho de que la tierra sea pública, dificulta aceptar la pretensión de confianza que se fundamenta en las consideraciones de justicia al conceder compensación. También se señaló que la norma establece que el propietario de un edificio construido ilegalmente no tendrá derecho a una indemnización por dicho edificio ( Crim. 3903/07 Gian contra Netanya Local Planning and Building Committee [Nevo] (21 de febrero de 2008); CA 9438/09 Shlomo Guetta contra el Estado de Israel [Nevo] (29 de abril de 2010); CA 1948/97 Itzkowitz contra la Administración de Tierras de Israel [Nevo] (24 de febrero de 1999)).
- Más de lo necesario, mencionaré que los demandados no presentaron ninguna prueba sobre su derecho reclamado al terreno, ni recibos ni documentos que atestiguaran que asumieran los costes de renovaciones, reparaciones y construcción, y los demandados no demostraron las reclamaciones relativas al mantenimiento y la inversión a lo largo de las décadas.
- En este sentido, véase CA 1156/02 Abd al-Salam Khir contra Alon Lidai (Nevo 11.05.2003) (énfasis añadido):
"Un titular de licencia al que se le permitió vivir en la propiedad sin contraprestación y el permiso fue revocado, por tanto, no tiene derecho a una compensación legalmente por la revocación del permiso; Sin embargo, puede tener derecho a una compensación en virtud de un acuerdo explícito o implícito entre el propietario y el licenciatario. Sin embargo, cada caso debe examinarse según sus circunstancias, teniendo en cuenta consideraciones de justicia. Así se declaró que: "No en todos los casos en los que se concede una licencia y el propietario de la propiedad desea cancelarla, la justicia exige la continuidad de la licencia, y hay casos en los que es posible, por ejemplo, bastar con el pago de una compensación, así como también hay casos en los que la justicia ni siquiera exige el pago de ninguna compensación; También ocurre lo contrario, es decir, hay circunstancias en las que el pago de una compensación tras la destitución del titular de la licencia es en realidad lo que puede contradecir el sentido de justicia" (palabras del presidente M. Shamgar, como se le llamaba entonces) en CA 496/82 Rosen contra Slonim, IsrSC 39(2) 337, 342;
- En esa sentencia se discutió la cuestión de la compensación, explicando que hasta la revocación de la autoridad, los solicitantes habían vivido en la propiedad durante aproximadamente 40 años. Cuando el solicitante alcanzaba la edad de jubilación, se dictaminaba que debía abandonar la propiedad en la que vivía con su familia y buscar otro lugar donde vivir. Contrarrestando esta dificultad de los solicitantes está el beneficio que tuvo para sus familiares: un periodo tan largo durante el cual vivieron en la propiedad sin contraprestación y pudieron ahorrar dinero y asegurar un lugar de residencia para sí mismos. Además, los solicitantes rechazaron la oferta de compensación que les ofreció el demandado e incluso rechazaron su oferta de construir una casa para ellos en la parcela adyacente. Los solicitantes no mostraron ninguna razón, salvo el largo periodo de residencia en la propiedad, que pudiera inclinar la balanza a su favor, y por tanto no hay motivo para concederles compensación por consideraciones de justicia. Parece que estas palabras también son relevantes para nuestro caso.
- En el caso, los argumentos de los demandados sobre su derecho a recibir una compensación por el desalojo del terreno quedan por la presente rechazados. Los argumentos del municipio y de la ILA, tal como se presentan en los resúmenes, me resultan aceptables. Estoy convencido de que no deberíamos inferir de otros casos en los que se concedió una compensación y se aplicaron diferentes líneas de contorno al terreno - respecto a los demandados aquí.
- Así, y contrariamente a la postura de los demandados, adopto la posición de los demandantes de que , en el marco de las reclamaciones ante mí , no existe obligación legal ni legal de compensar a los demandados. Me gustaría referirme a las palabras del Honorable juez Mazuz en el caso Hyper Lap, al que también se refirieron los demandantes, y extraer una inferencia de lo que se dice allí al presente caso:
"No hay lugar para interpretar la Resolución nº 531 del Consejo de Tierras de Israel como un reconocimiento de la existencia de un derecho en manos de un intruso para compensar el desalojo de la invasión, ni como una concesión de tal derecho. En esta decisión, el Consejo de Tierras de Israel concedió permiso al apelante para pagar una compensación al ocupante en determinadas circunstancias. Tal necesidad puede surgir cuando existe un interés público urgente en la evacuación de tierras públicas de los ocupantes ilegales, y para lograrlo, la autoridad está dispuesta a ir más allá de sus límites y conceder compensación a quienes no tienen derecho a ella, como una especie de compromiso doloroso producto de la necesidad de la realidad, o en otras circunstancias en las que se haya encontrado justificación para conceder compensación, como por razones humanitarias. Por tanto, la Decisión 531 pretende dotar a la dirección del apelante de herramientas adicionales para afrontar una realidad compleja, pero no pretende conceder ni reconocer el derecho de un intruso a una compensación, y en ningún caso no establece un interés de confianza para él..."
- Los demandados no demostraron que tuvieran derecho a seguir utilizando la tierra, ni en virtud de una licencia implícita, ni como inquilinos protegidos, ni como licenciatarios, ni como arrendatarios y, desde luego, no como propietarios. Los demandados ni siquiera presentaron ningún documento que atestiguara un derecho propietario u otro derecho a utilizar el terreno, y aún más a construir sobre él y poner a disposición viviendas para alquilar. Más aún cuando tratamos con terrenos públicos.
- En resumen, se rechazan las reclamaciones de los demandados por compensación por el desahucio o la devolución de inversiones. Las principales razones del rechazo, como se ha mencionado anteriormente, son la ausencia de cualquier derecho sobre los demandados en el terreno, la construcción ilegal en terrenos públicos, el impago de tasas de uso durante todo el periodo de posesión e incluso la obtención de beneficios económicos por el uso ilegal (en forma de poner las unidades a disposición para alquiler a terceros).
- Hacia el final, me gustaría añadir que este es un caso especial que puede interpretarse como la falta de gobernanza en todo un complejo situado en la playa de la ciudad más grande de Israel, sin ser molestado. La función del tribunal es disuadir la recurrencia de casos similares y prevenir, en la medida de lo posible, la continuación del fenómeno impropio de la posesión ilegal, en ausencia de derechos, y la ejecución de construcciones ilegales en tierras públicas.
Una breve referencia a reclamaciones adicionales planteadas por los demandados
- He revisado las sentencias judiciales presentadas en nombre de los demandados en sus resúmenes. Sin entrar en detalles de lo que está ocurriendo en relación con cada uno de ellos, he considerado apropiado señalar que las reclamaciones de los demandados sobre desigualdad en la concesión de subvenciones o conductas discriminatorias entre diferentes demandados son reclamaciones a nivel administrativo y no a nivel de propiedad, y este no es el lugar ni el tribunal para atacar las acciones o decisiones de las autoridades administrativas.
- He considerado apropiado rechazar la reclamación de indemnización en virtud del artículo 194 de la Ley de Planificación y Edificación. En sus resúmenes en este contexto, los demandados se refirieron a la propia Ley de Planificación y Construcción, así como a las sentencias en el caso Caesar contra el Comité Local de Planificación y Construcción de Tel Aviv (LCA 3092/01), Sarhan contra el Custodio General y el Administrador Oficial [Nevo] (HCJ 7446/17), así como a Sharafi contra la Administración de Tierras de Israel (CA 297/66).
- Para no encontrar el documento faltante, véase a continuación la sección 194 de la Ley de Planificación y Construcción, 5725-1965, en la que los demandados basan su reclamación de compensación:
Viviendas temporales
- En procedimientos de expropiación en virtud de este capítulo, una vivienda prevista en el plan de demolición no será evacuada hasta que se haya puesto a disposición una vivienda temporal razonable para una persona que vivía en la vivienda en virtud de un derecho legal o un derecho establecido en el momento de la publicación del aviso de intención de comprar el terreno, o, si el inquilino así lo desea, tras haber pagado una compensación a él o a su crédito para obtener una vivienda temporal razonable.
- Parece, entonces, que para que los demandados puedan entrar en el ámbito de la sección, deben demostrar que viven en la tierra en virtud de un derecho legal o de honestidad. Los demandados no aportaron pruebas suficientes ni demostraron este componente.
- Me gustaría citar las palabras del Honorable Tribunal Supremo en la sentencia en CA 7977/15 Gamal Hadia contra Jerusalem Local Planning and Building Committee (Nevo, 13 de julio de 2017), que menciona la sentencia en el caso Caesar a la que se refirieron los demandados y afirma lo siguiente:
"De hecho, en el caso Caesar, se dictaminó que cuando tratamos de un apartamento residencial, entonces, además de las cuatro condiciones mencionadas, debe cumplirse una condición adicional establecida en el artículo 194 de la Ley de Planificación y Zonificación. Sin embargo, la disposición del artículo 194 no beneficia al apelante en el caso en cuestión, ya que el derecho a la "vivienda temporal" solo se cumplirá según esta disposición si se cumplen las condiciones acumulativas establecidas en el artículo, es decir, que la persona que reclama el derecho viva en la casa destinada a la demolición en el terreno expropiado y que resida en la vivienda en virtud de un derecho legal o de un derecho establecido en el momento de la publicación del aviso. El apelante no posee la tierra en virtud de un derecho legal ni de un derecho de honestidad, sino que la ha invadido ilegalmente."