"Está claro que ni siquiera los derechos de un licenciatario (que no equivalen a derechos de arrendamiento) no pueden ser heredados, si el acuerdo por virtud del cual se concedieron los derechos no lo permite. Si el otorgante del permiso restringe los delitos del derecho y prohíbe su transferencia por herencia, entonces el licenciatario no puede legar sus derechos (véase también CA 260/65 Z. Chaikin et al. v. Memar et al. [Nevo] [4], en la p. 190). En el caso Azoulay [1] también, el presidente Shamgar aclara que el permiso de uso solo puede transferirse si el permiso se implica en los términos del contrato o en la totalidad de las circunstancias (véase el caso Azoulay, CA 103/89 Mazal Azoulay contra Pnina Azoulay, 45(1) 477 (1991) en la página 481). Por lo tanto, cuando el contrato de arrendamiento o la autoridad establece el derecho de arrendamiento o el permiso para el periodo de vida del colono sin que estos formen parte de su patrimonio, el resultado es que su derecho sobre la propiedad en realidad no forma parte de su patrimonio."
- No solo eso, sino que la jurisprudencia también aceptó la posición de que un derecho otorgado a un titular de licencia como resultado de una licencia es un derecho personal que no es válido para todos nosotros, cuando el sucesor del titular no está sujeto a este derecho. Por lo tanto, incluso si el propietario del terreno hubiera realizado algún compromiso en los años previos a laexpropiación por parte del municipio, y no creo que sea así, este compromiso no obliga al municipio ahora, y tiene derecho a cancelarlo.
- También me gustaría referirme en este asunto al CA 6757/13 Miriam Abitsam Nahum contra el Estado de Israel - Autoridad de Desarrollo (Nevo 19.08.2015), que también se presentó en los resúmenes de los demandantes, y trató la cuestión de la cancelación de la licencia tras el cambio de propiedad. Cabe destacar y señalar que, contrariamente a la sentencia Abitsam, en nuestro caso es muy dudoso que alguna vez se concediera permiso al padre del demandado o a los anteriores titulares ante la familia Danoch.
"De hecho, se acepta en la jurisprudencia el enfoque de que el derecho creado por una licencia constituye un derecho personal (in personam) del licenciatario frente al otorgante de la licencia, en contraposición al derecho del objeto del poder frente a todo el mundo. Por lo tanto, el sucesor del propietario que concede la licencia, de quien compró la propiedad sujeta a la licencia, no está sujeto al derecho otorgado al titular de la licencia, y la autoridad llegará a su fin con cualquier transferencia de derechos de propiedad sobre la tierra que sea objeto de la licencia (License in Real Estate, p. 33; Weissman, pp. 484-485; CA 7242/00 Autoridad de Puertos y Ferrocarriles contra Kaduri, [publicado en Nevo], párrafo 12 (25 de noviembre de 2002); CA 346/62 Rechter contra el Administrador del Impuesto sobre Sucesiones, Jerusalén, IsrSC 17 701, 708 (1963))."
- La académica Nina Salzman abordó este tema en su artículo "Licencia en bienes raíces", Hapraklit 42, 24, 28 (1995), y señaló lo siguiente: "Junto con el permiso otorgado con una promesa explícita, es posible describir situaciones en las que se estudia el consentimiento del propietario y, por tanto, su permiso, su silencio y su no protesta contra la posesión de la propiedad de una determinada persona, o el uso que hace de la propiedad, cuando en las circunstancias del caso su objeción podría haberse previsto. En estas situaciones, la posesión o el uso se obtuvo en el delito civil de allanamiento en la tierra, pero la aceptación por parte del propietario de la presencia de una determinada persona en la propiedad asume su consentimiento tácito, con el tiempo."
- Esto requiere, por tanto, que el otorgante del permiso consintiera la transferencia del derecho, ya sea que esto pueda deducirse explícitamente de las cláusulas del contrato o si puede implicarse por su conducta, silencio o no protesta.
- En nuestro caso, no cabe duda de que el demandante 1 o el demandante 2 no dieron su consentimiento para la transferencia de los derechos del supuesto licenciatario ni para el uso continuado del terreno - no implícitamente, a la luz de sus acciones e intentos de evacuar el terreno (entre otras cosas, en forma de carta de advertencia y la presentación de reclamaciones de desahucio para todo el complejo), ni explícitamente, ya que no existe ningún acuerdo que atestigue la intención de permitir la transferencia. Cabe señalar que los propios demandados no presentaron ni demostraron la existencia de un documento o acuerdo del cual sea posible conocer la intención del municipio o la autoridad de permitir dicha transferencia.
El derecho del propietario de la tierra a revocar el permiso concedido por él
- No existe disputa sobre el derecho del demandante 2 como propietario registrado del terreno, así como sobre el derecho del demandante 1 a ser registrado como propietario de los derechos sobre el terreno objeto de la demanda, dado que el aviso de expropiación está registrado en la escritura de la propiedad. Por tanto, tampoco existe disputa sobre la ausencia de un acuerdo entre las partes que pueda contradecir el deseo de los demandantes de evacuar la tierra de sus ocupantes. Esto se expresó en la publicación del aviso de expropiación y la demanda de restitución de la tierra, en la carta de advertencia enviada a los demandados exigiendo su desalojo, y de manera inequívoca y clara en la presentación de esta demanda, que contiene una declaración explícita y una demanda de devolución de la tierra y la expulsión de los demandados.
- Existe una amplia jurisprudencia sobre el derecho del titular de la licencia a cancelar el permiso que concedió, incluido el caso de Hyper Lap, como se ha mostrado anteriormente. La académica Nina Salzman también describió esto bien en su artículo "Licencia en bienes raíces" Hapraklit 42 24, 56-57 (1995) (énfasis añadido):
"El concepto de permiso implícito incluye todas aquellas situaciones en las que la posesión o uso de una determinada persona en la propiedad no está anclado en un consentimiento explícito dado por el propietario, sino en el consentimiento inferido de la falta de acción del propietario para expulsar a una determinada persona de la propiedad, aunque tenga todos los medios a su disposición para hacerlo. Es el consentimiento tácito del propietario de la tierra sobre la actividad de una determinada persona en la propiedad que se basa en la autoridad implícita. El consentimiento se obtiene del tiempo transcurrido y del comportamiento pasivo del propietario en las circunstancias del caso, lo que indica que aceptó la presencia de una determinada persona en la propiedad o con el uso que da a la propiedad... En principio, una autoridad que se aprende de lo implícito no impide que el propietario la ponga fin en cualquier momento expresando su opinión a una persona determinada de que ya no está dispuesto a continuarla. Esta es una autoridad libre que se renueva de momento en momento, siempre que el propietario no haya actuado para destituir a una persona concreta."
- Posteriormente, me parece que la objeción de los demandantes es clara y clara, por lo que no es posible aceptar una reclamación que se refiera a consentimiento tácito o conducta pasiva que pueda indicar que se concedió permiso a los demandados o a sus predecesores.
- En resumen, a partir de la totalidad de las pruebas que se me presentaron, y tras examinar y considerar cuidadosamente los argumentos de las partes, estoy convencido de que los demandados no tienen derechos sobre la tierra ni que no tienen una defensa real contra esta reclamación. Estoy convencido de que los demandados no son licenciatarios en el terreno (que constituye terreno público), y que no se ha demostrado la existencia de una licencia implícita. Los demandados no demostraron que fueran los propietarios de la licencia de inquilino, y desde luego no de una licencia de no residente, para vivir en el complejo y utilizarla. Por lo tanto, los demandados deben abandonar el complejo de cualquier persona u objeto y retirar sus manos del terreno.
No existe la obligación de vincular la evacuación del terreno a la compensación de los demandados
- De acuerdo con las sentencias del Tribunal Supremo y como se refleja en los argumentos de los demandantes, acepto el argumento de que el desahucio de los demandados no debe estar condicionado a la recepción de una compensación, y que las reclamaciones de los demandados sobre la existencia de un derecho a la compensación deben aclararse en un procedimiento separado ante el tribunal correspondiente.
- Cabe señalar que los procedimientos ante mí ya se habían abierto a finales de 2021, mientras que solo en junio de 2025 se presentó una reclamación de indemnización ante el Tribunal de Distrito. La reclamación de compensación en el marco del procedimiento de este caso se presentó en un lenguaje débil y de manera infundada, basándose en pagos realizados en otros casos en el marco de negociaciones y negociaciones realizadas fuera del tribunal. No obstante, consideré apropiado referirme al error de los demandados respecto a la demanda de compensación como condición para la evacuación del terreno, y todo ello, por supuesto, sin establecer precedentes al respecto, ya que la reclamación se presentó ante el Tribunal de Distrito solo recientemente.
- La cuestión de vincular el desahucio con compensación se discutió extensamente en CA 7242/00 Ports and Railways Authority contra Yosef Kaduri (Nevo, 25 de noviembre de 2002), donde el Honorable juez Englard dictaminó que el derecho de desahucio disponible para los propietarios frente a los miembros de la autoridad en el momento de la finalización de la licencia no está vinculado al derecho a la compensación de los miembros de la autoridad. El Honorable Tribunal señaló además que la terminación de la autoridad otorga al propietario del terreno derecho a recibir la posesión de la parcela de los miembros de la Autoridad, mientras que los miembros de la Autoridad, por su parte, tienen derecho a presentar una reclamación separada de compensación debido a la terminación de la licencia. En el marco de la reclamación de compensación separada, las pruebas se determinarán en relación con el alcance de la compensación, en el contexto de las circunstancias especiales, incluidas las inversiones realizadas por los miembros de la Autoridad.
- El Honorable Juez Englard enfatiza además que es inaceptable que, en las circunstancias del caso en cuestión, los titulares de la parcela sigan reteniéndola hasta que todos los procedimientos concluyan con una reclamación (separada) de pago de compensación. El Tribunal Supremo aclara clara e inequívocamente que el desalojo del terreno no debe estar vinculado a una compensación por parte de los licenciatarios, y que la forma de proceder para recibir una compensación económica por el desalojo de una propiedad es presentar una reclamación económica y aclararla conforme a las pruebas y circunstancias del caso.
- Cabe decir de inmediato que la sentencia en el asunto de la Autoridad Portuaria mencionada anteriormente concernía a los demandados que firmaron un acuerdo con el propietario de los derechos originales sobre la tierra, de modo que, de hecho, se les concedió permiso para usar, operar y construir instalaciones en la costa, y se demostró que eran licenciatarios. No obstante, el Tribunal Supremo no consideró apropiado vincular su desahucio de la propiedad a una compensación, y sostuvo que debía presentarse una reclamación separada para obtener una compensación.
- Esta conclusión tiene un gran peso en nuestro caso, en el sentido de que aún más cuando tratamos aquí de demandados que no demostraron que eran licenciatarios en la tierra ni que recibieran ninguna licencia del propietario de los derechos, ni que se dio consentimiento para su residencia en la tierra, ya sea por virtud de un acuerdo firmado y explícito o por virtud de un consentimiento implícito.
- También me gustaría referirme en este asunto a la LCA 7924/06 Aharon Avitan contra Chaya Oren Baumschermeister (publicada en Nevo, 3 de octubre de 2006), donde el juez Rubinstein dictaminó que, dado que no se concedió permiso para usar el terreno, no era posible reclamar compensación por la revocación de un permiso.
- Los demandados presentaron sus reclamaciones económicas ante el Tribunal de Distrito de Tel Aviv exigiendo una compensación por el desahucio. Estas reclamaciones se presentaron solo en junio de 2025, es decir, unos tres años y medio después de la apertura del procedimiento ante mí, y solo después de que el tribunal planteara el asunto repetidamente. La ausencia de una reclamación de indemnización separada en las primeras fases de este procedimiento dificulta mucho aceptar las reclamaciones de los demandados.
- Véase en este asunto el Caso Civil (Caso Civil Shalom) 7198-12-18 Tel Aviv Municipality v. Zaki Dahanus (Nevo 17.02.2021):
"No todos los casos de revocación de un permiso implícito sobre un terreno público derivan de un derecho a compensación. El litigio sobre la cuestión de la compensación requiere una aclaración factual más extensa de la necesaria para decidir la reclamación de desahucio, por lo que es más complicado y extenso (para una discusión sobre las condiciones para recibir la compensación, véase CA (Civil Case District) 43018-10-15 Tel Aviv-Jaffa Municipality v. Shobli, [publicado en Nevo] párrafos 84-94 (8 de marzo de 2017); CA (Caso Civil de Distrito) 58568-04-18 Baruch contra el Ayuntamiento de Tel Aviv-Jaffa, [publicado en Nevo] párrafo 20 (2 de septiembre de 2019))."