El principal beneficio es el compromiso del gobierno de comprar los apartamentos a los contratistas
Que no podrán vender en el mercado libre. En este sentido, en los contratos específicos firmados con los contratistas se determinaron dos tipos de proyectos: el primero son los proyectos en zonas muy solicitadas, donde el riesgo de comercialización no es alto, y por tanto los compromisos de compra se concedieron en nombre del Estado solo hasta el 50% de los apartamentos. El segundo tipo son proyectos en áreas de desarrollo, donde el riesgo de marketing es relativamente alto y, por tanto, se dieron compromisos de compra en nombre del estado a un nivel de hasta el 100%.
Otro beneficio que se ha dado a los contratistas es la fecha en la que pueden exigir al gobierno que cumpla con la obligación de compra. Aquí también se hizo una distinción entre los dos tipos de proyectos, donde respecto al primer tipo (las áreas solicitadas) se determinó que era posible exigir la realización del proyecto al finalizar la construcción del edificio – al final de la fase 40 (sección 6(b)(1)), mientras que respecto al segundo tipo (las áreas de desarrollo) se determinó que era posible exigir la realización ya al finalizar la construcción del esqueleto y las particiones – al final de la fase 18 (sección 6(b)(2)).
Vemos que se otorgaron beneficios muy significativos a las empresas que construyeron en zonas de desarrollo, de las cuales la empresa demandada es miembro, tanto en términos del alcance de la adquisición como de la fecha de su realización. El propósito para el que se concedieron los beneficios mencionados, como se ha dicho, fue fomentar que los contratistas construyeran grandes edificios de apartamentos en el menor tiempo posible, al tiempo que se aliviaba el temor de los contratistas a no poder vender los apartamentos en el mercado libre. Dado que esta preocupación es mayor en las zonas de desarrollo, se han otorgado beneficios más significativos a los contratistas que construyen en estas áreas.
- Sin embargo, no cabe duda de que dicho sistema de beneficios e incentivos también requiere la creación de mecanismos de supervisión para esos contratistas y el establecimiento de "sanciones" que garanticen que el propósito del mencionado contrato, que es enriquecer el parque de apartamentos en Israel en el menor tiempo posible, se cumpla efectivamente. Una "sanción" central estaba establecida en la cláusula 6(g) del contrato, que se refiere a los apartamentos del primer tipo – "apartamentos adquiridos conforme a la cláusula 6(b)(1)" – y estipula una reducción del 2% del precio calculado por cada mes de retraso en la ejecución de la construcción. Un mecanismo adicional de supervisión se encuentra en la cláusula 6(h)(1) del contrato, que estipula que, en caso de que la obligación de compra se realice tras el final del periodo de ejecución, el interés se calculará solo hasta el final del periodo de ejecución. Esta sección no se refiere a un tipo específico de proyecto, y generalmente se acepta que se refiere a ambos tipos.
La lógica de esta determinación es que un contratista que desee intentar vender sus apartamentos en el mercado libre puede hacerlo, pero si no tiene éxito y finalmente decide solicitar la realización de un compromiso al gobierno, sabrá que los intereses sobre la cantidad determinada se calcularán solo hasta el final del periodo de ejecución y no hasta la fecha en que se realizó realmente la obligación de compra.