Además, se impusieron sanciones por violaciones fundamentales, incluyendo el incumplimiento del calendario de construcción y entrega de los apartamentos, estipulando que el Estado tendría derecho a cancelar el contrato en caso de infracción fundamental. Aunque también se establecieron sanciones para el pago de una compensación acordada de 450.000 NIS por el incumplimiento, incluso según los testimonios de los testigos del demandado, el pago de la compensación acordada no otorga al apelante el derecho a mantener los apartamentos más allá de la fecha fijada por el Estado, y el Estado habría actuado con todos los medios legales a su disposición para hacer cumplir el contrato de construcción y la entrega de los apartamentos a los inquilinos. Por tanto, la apelante estaba sujeta, desde la fecha en que ganó la licitación del "Precio del Comprador", al poder del Estado para instruirle a vender los apartamentos en un periodo corto y lo antes posible, a quienes cumplieran los requisitos según las loterías.
- El sistema contractual firmado entre el apelante y el Estado establecía un calendario detallado que el apelante estaba obligado a cumplir, así como un compromiso del apelante de vender los apartamentos conforme a las normas que determinaría el Estado. Como parte del calendario establecido por el Estado, a través de la empresa de control, el apelante se comprometió a convocar a los ganadores de la lotería para que eligieran un apartamento y a firmar un contrato de compraventa con los inquilinos entre 5 y 14 días después de que las personas elegibles eligieran el apartamento.
Además, según el contrato de construcción, el apelante se comprometió a emitir un Formulario de Aprobación de Ocupación (en adelante – Formulario 4) en aproximadamente 40-48 meses desde la fecha de su victoria en la licitación. La apelante también se comprometió a que se firmaría un contrato de compraventa entre ella y los ganadores de la lotería para un apartamento en el "Precio del Comprador" dentro de los 101 días siguientes a la fecha de recepción del permiso de construcción o del permiso condicional.
- Por tanto, el periodo de tiempo desde la fecha de ganar la licitación del "Precio del Comprador" hasta la fecha de celebración de acuerdos con los inquilinos varía desde unos pocos meses hasta un máximo de tres años y medio, dependiendo del avance de la emisión de los permisos. La comprensión e intención de las partes, según el sistema contractual de las ofertas de "Precio de Comprador", es que, como mucho, el apelante mantendrá el terreno durante un periodo de varios años para realizar el propósito del proyecto de "Precio de Comprador". Por lo tanto, existía la certeza de que el apelante no tendría un derecho legal exigible para poseer la tierra por más de 25 años.
- La apelante no recibió el estatus de arrendataria en la tierra, ni siquiera durante el breve periodo en que la poseió.
Según la ley, no toda posesión y uso de la tierra constituye un arrendamiento, y para que la posesión y el uso de la tierra se consideren arrendamiento, se requiere que el máximo disfrute económico y control de la tierra esté en manos del arrendatario, quien tendrá derecho a realizar acciones a su discreción, disfrutar de las oportunidades y asumir riesgos a su discreción.
- A la luz del alcance y la calidad de las restricciones impuestas por el Estado al apelante, en términos de planificación, construcción, determinación de la identidad de los compradores, el precio máximo, las especificaciones de los apartamentos, el calendario de venta, la supervisión y la implicación del Estado en la determinación de las disposiciones del contrato de compraventa entre el apelante y los compradores de apartamentos, los mecanismos de supervisión y todas las demás restricciones sobre la posesión y uso del terreno, la conclusión obvia es que al apelante no se le concedieron plenos derechos de disfrute ni control sobre el terreno. Estas restricciones son exclusivas de la licitación de "Precio del Comprador" y no son habituales en las licitaciones habituales de ILA.
Además, en el contrato de compraventa firmado entre el apelante y los ocupantes, el estado estableció una sanción según la cual, si los inquilinos desean vender los apartamentos antes de que transcurran 5 años desde la fecha de recepción del Formulario 4 del apartamento, deberán pagar una compensación por un importe de 450.000 NIS que se pagará al Estado. Por tanto, está claro que el estado sigue siendo parte en la transacción inmobiliaria.
- El Estado no concedió derechos sobre la tierra al apelante en ese sentido Derecho de Imposición Inmobiliaria, y de hecho el apelante proporcionó al estado servicios de planificación, construcción y construcción para proyectos residenciales y sirvió como un "conducto" a través del cual el estado vendía sus derechos sobre la tierra a los residentes.
- El modelo de beneficio, los riesgos y las perspectivas en la licitación de "Precio de Comprador" no son característicos de la compra de un "derecho en bienes raíces". El modelo de beneficio es sustancialmente similar a los contratos en los que se prestan servicios de planificación y construcción.
En las licitaciones estándar de arrendamiento inmobiliario, el cálculo del beneficio se basa en el precio máximo de beneficio de los promotores, que también se ve afectado por las fluctuaciones en los precios de la propiedad. Por otro lado, en la licitación de "Precio del Comprador", la contraprestación está predeterminada para los servicios de planificación y construcción, con los contratistas compitiendo por el precio de venta más bajo por metro cuadrado de un apartamento que se ofrecerá al residente, y no por el precio más alto ofrecido a la ILA por el terreno, y el estado incluso fija el precio máximo por metro cuadrado de un apartamento.
- En relación con los riesgos y probabilidades, en una licitación ordinaria el contratista está expuesto a los riesgos y probabilidades de fluctuaciones de precios de mercado en una u otra dirección, existe la posibilidad de actuar para maximizar beneficios, y tiene control sobre la planificación y el ritmo de ventas, así como la posibilidad de alquilar apartamentos y similares.
Por otro lado, en la licitación de "Precio de Compra", los riesgos del contratista están en la ejecución de la construcción y en el aumento del coste de planificación y construcción, y las únicas posibilidades son solo si el contratista logra reducir los costes de planificación y construcción y así maximizar sus beneficios. Todos estos elementos caracterizan un sistema contractual de planificación y servicios de construcción y no un sistema contractual de adquisición de un "derecho sobre bienes raíces". El apelante no se beneficia de las posibilidades de un aumento del valor del terreno ni de los precios de los apartamentos en el mercado, y los riesgos a los que está expuesto son mínimos.
- El propósito de la oferta de "Precio de Comprador" también respalda la posición de que el apelante no adquirió un "derecho sobre la tierra". El programa "Precio de Compra" es el programa insignia del estado para resolver la crisis de la vivienda para las personas sin hogar, y para ello, el estado ha invertido muchos recursos para poder comprar un apartamento a un precio reducido, lo antes posible. Por la naturaleza del proyecto y sus objetivos, se puede deducir que nunca hubo intención de conceder al apelante el derecho a poseer la tierra por un periodo superior a 25 años.
- Ninguna de las alternativas a la definición de "venta", que es fija En la Sección 1 La Ley de Impuestos Inmuebles no se aplica en el caso en cuestión. La primera alternativa se refiere a la concesión de un "derecho sobre el terreno", que, como se ha aclarado, no fue concedido al apelante a la luz de la esencia del sistema contractual firmado entre el Estado y el apelante, y en particular el apéndice de las condiciones especiales, que estipula que el Estado no concederá la propiedad del terreno al promotor, y teniendo en cuenta que prevalecen las disposiciones del anexo a las condiciones especiales y del contrato de construcción sobre las disposiciones del contrato estándar de arrendamiento.
- La referencia a la segunda alternativa está más allá de lo que se requiere, ya que la decisión del demandado en la solicitud de modificar la evaluación se refería únicamente a la primera alternativa de la definición de "venta". La segunda alternativa se refiere a la concesión de un derecho contractual y obligatorio a recibir un derecho sobre la tierra, y esto no existe en el caso en cuestión. Porque, así como el apelante no recibió un derecho legal exigible a arrendar la tierra por un periodo superior a 25 años, tampoco recibió un compromiso de obtener un derecho de arrendamiento sobre la tierra.
- La referencia a la tercera alternativa también está fuera de lo que se requiere, ya que que la posición del demandado en la decisión de la solicitud de modificación de la valoración era que el terreno fue comercializado por la propia apelante y transferido directamente de él a los compradores - En otras palabras, el demandado solo alegó la existencia de la primera alternativa de "venta". La tercera alternativa trata sobre la concesión del derecho a ordenar la concesión, transferencia o transferencia de un derecho sobre bienes inmuebles, y esto no ocurre en el caso en cuestión, ya que su aplicación en jurisprudencia se daba en situaciones en las que se concedía un derecho legal vinculante para remitir a los compradores a los propietarios de la tierra. En nuestro caso, el apelante no tenía derecho a elegir a las partes a quienes venderían los apartamentos. Este derecho estaba en manos del Estado y no del apelante.
Según los términos de la oferta de "Precio de Comprador" y el sistema contractual que se firmó posteriormente, al apelante no se le concedió un derecho legal vinculante para instruir al Estado a conceder el "derecho sobre el terreno" a los compradores a los que el apelante se apliquería, sino que, por el contrario, el Estado dejó en sus únicas manos el poder de determinar la identidad de los inquilinos.